商业地产招商方案三篇

篇一：XX商贸城整体招商方案和运营方案

序

对市场规划定位、功能布局再做梳理，现把整体规划定位、商务条件、招商执行、运营管理做相关建议。 现状分析

1、H地块商铺已达交付使用，且空置相当时日。

2、H地块原规划定位、功能布局等难执行，商务条件不明确。

3、之前招商缺乏原续性，影响不好，致使现在启动困难，需要从头进行推广、招商。

4、现在整个商城管理粗放化，在商户经营监管方面比较不到位，整体商户缺乏凝聚力，各自为政，需要在运营管理下力度，增加商户对商城的信心，也便利于H地块以商引商。 工作重点？

1、确认H地块的规划定位，功能布局，及商务条件。

2、确认招商的核心目标群体，针对目标群体，进行有效地招商推广，有效开展宣传。

3、针对运营现状，开始有效地推广整体商城，与招商推广相结合。

4、由粗放化管理向精细化管理转型，卫生规范、服务监管、产品监管、装修监管等实施精细化管理，确保各方面管理能到位，并及时有效开展商城营销推广

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促销活动。 如何推进？

1、核心是把商城定位及功能布局、商务条件确认（根据市场调研及区域发展赋予的机遇以及本市场的实际情况做定位）—市场信息反馈、大环境把握、实事求是

2、整合招商道具，并开展招商行销工作，同时利用市场活动及市场推广促进和带动招商的开展，挖掘和整合客户资源。 一、总规划建议 （一）总体规划鸟瞰图

H1-H2围合街区：打造成为家具、灯饰、窗帘、墙纸、木地板、集散区 H2后段沿河街区：打造成基础建材集散区，板材、管材、五金、铁艺 G地块街区：茶叶食品批发、摩托车行、社区配套店等

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(业态明细表详见附件) （二）规划分析 项目总体定位建材、家具全业态集散中心，满足装修一站购足的需求，做全做强所有品类 形成装修集散中心，买建材、家具就必须到XX商贸城，现阶段，XX漳平建材城的建材优势已具备，尤其瓷砖相当强势，在此优势下，有必要，进行延伸拓展，同时进行差异经营，同态则优化，异态则互补。 （三）H地块商户组合及规模 H地块商户组合及规模（H地块空置113间，H1铺位空置25间，H2铺位空置88间） 业态分布图详见附件 序号 业种名称 1 2 3 4 5 社区医院 家具、整体家居 灯饰及电工材料 估计商铺数量 10间 17间 23间 备注 打造漳平灯饰集中区 墙纸、窗帘、软装饰品 13间 木地板 管材、板材、五金、石8间 6 材、天花、防水、油漆 7 8 移动、干洗、彩票 超市 合计 24间 4间 4间 103间 在招商过程中进行调整

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G地块商户组合及规模（余41间） 序号 业种名称 1 2 小家电配套 酒、茶、食品 摩托车行、汽车用品超3 市、汽车租赁行 4 餐饮 农贸市场配套食杂、日5 杂、干货休闲、餐饮 在招商过程中进行灵 合计 27 活调整 （四）H地块商铺规划定位简要说明 规划定位：结合现状，做好衔接，同态优化，异态互补，做全家装产业链，做强部分业态。 （五）为什么要这样规划？出发点和理由是什么？ 一、这样规划有利与D地块建材城的衔接，同时完善整个家装产业链，形成区域集群优势。 二、完善一站式布局，避免客户流失，有利于市场的培育。 三、规划灵活性，且属于装修后续阶段，方便引导集中消费。 四、做全业态，做强部分品类（瓷砖），通过部分品类带动全业态，通过全业态带动部分品类发展，相互补充，相互促进。

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估计商铺数量 3间 5间 备注 9间 2间 8间 五、家具、灯饰商户需求面积中等，对与迅速的完成招商有利，避免商铺长期空置，而影响整体的运营推广，缓慢商城繁荣的进程。 六、业态全，商户多，人脉广，通过整体协同作战的商城运营，能更好助推商城的整体营销推广，确保家装集散中心地位的确立。 说明：这样的规划定位，基于全局发展考虑，也基于市场给予的机遇来考虑，用此方式来招商运营，成功几率最大，承担风险最小，目前市场要做其它业态难度也大，因为现状的人流并不多，延伸原来路线，走专业化的家装市场最可行。 (六)规划信心来源 1、大环境 漳平，是闽西的东大门，全国计划生育优质服务先进市，是中央苏区县之一，享受西部地区政策待遇，是福建省第二个国家可持续发展实验区，被誉为“中国花乡”，被福建省政府确定为“生态农业试点县”。总面积2975平方公里，总人口27.3万，20XX年漳平市地区生产总值73.93亿，增长率为14.8%，良好的经济环境，确保各行业健康有序发展。 09年龙岩各县区GDP情况一览180160140120100806040200新罗区 永定县 上杭漳平市 区县名称长汀县连城县 武平县 0.160.140.12GDP（亿）增长率0.10.080.060.040.020系列2系列1 2、漳平房地产开发情况

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2009年龙岩各县房地产投资情况6000050000400003000020000100000漳平市长汀县永定县上杭县武平县连城县房地产投资 绝对数 （万元） 说明：20XX年漳平市房地产开发投资总额达43745万，虽与往年相比投资比率降低了百分十二点三，但依然在龙岩各县中排行老二，大规模的房产开发，为下游产业带来了发展的空间，房产开发刺激着市场对建材、家居用品的需求。 3、行业比较

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建材比率图 洁具 休闲卫浴 瓷砖 暖通 装饰公司 工艺玻璃 油漆涂料 太阳能 五金锁具 电工电料 太阳能 地板 门窗楼梯 橱柜 衣柜 厨电 集成吊顶 布艺窗帘 墙纸 XX家居建材比率欧亚达家居广场建材、家具比率图2% 2% 7% 6% 4% 17% 2% 10% 13% 8% 3% 3% 1% 2%1% 14% 1% 2% 3% 44%建材56%家具 第 7 页 共 31 页 XX家居建材、家具比率图 说明：以5万平方的家居城对比一个县级市的家装市场，从中比率可以看出，我们还有很多适合发展（建材小类比率图没灯饰），当然在家具方面已经没锦辉先行一步，但市场给我们的空间和机会还是很多，现阶段也只能延续原来路线往前冲，不能停止，而市场上其它业态的专业市场给我们的机会并不多，如汽贸、水果批发等专业市场已然存在，而另外考虑鞋服、美食的难度则更大。 4、市场自我分析 项目规划 XX商贸城是龙岩市20个重中之重的项目之一，该项目总占地面积165亩，建筑面积25万平方米，其中市场建设面积8万平方米，是一个集建材、家居、汽贸、奇石、茶叶、娱乐、休闲为一体的大型商贸项目。 项目现状 目前的XX商贸城已成为漳平最大的建材航母，瓷砖品牌聚集了马可波罗、诺贝尔、鹰牌、萨米特、冠珠、我E家、意利宝、森尼、强辉、百特、家乐陶、远方、骏程、康骏；洁具品牌聚集了安华、四维、九牧、申鹭达、辉煌、爱浪等；门窗地板品牌聚集欧派、群升、星月神、龙树、格尔森等；在建材中尤其是陶瓷类具备很强优势，XX商贸城的其它业态也在蓬勃发展，汽贸、奇石、美食、娱乐、茶叶等稳健发展中。 现有商名称 户数量 灯饰 窗帘 0 1 需要做补充 需做补充 8-10家 3-4家（社区型，比较难撼动） 备注说明 补充数量

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衣柜 热水器 木地板 楼梯 家具 管材、板2 2 2 2 3 需做补充 需做补充 需做补充 需做补充 需做补充 2—3 2（D区补充） 5—7（与瓷砖客户衔接最紧密） 2（D区补充） 6—7，家具（应该重点做补充） 12-15家左右（需要把板材、及五金、2 材、五金 橱柜 玻璃 壁纸 油漆 装饰行 吊顶 2 2 2 3 4 6 需做补充 油漆等结合进入） 需做补充 需做补充 需做补充 需做补充 3—5家（D区调整补充） 2（D区补充） 2—3 2 5—7（缺乏品牌，洁具在建材比率最需补充及品洁具 10 牌升级 高，在洁具方面应该考虑如何引进行业领军品牌） 门 瓷砖 11 14 虽说项目就漳平情况而言，建材具备优势，但是，做了比较分析，还是很多业态需要做补充，部分业态需要品牌升级，这样才能完善家装一站式购物。另外目前商城灯饰也缺乏，急需进行补充。

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项目优势

一、开发商有很强的实力。

二、商家多、市场体量大，市场辐射面广，商户运营渠道多元化，如能引导好，将会很大

程度上带动项目整体营销。

三、目前尚处于免租期，商户运营成本低，能更好的参与市场竞争。 四、市政府重点扶持项目，目前在税收、宣传等方面给与很大的照顾。 五、附近酒店开发、汽车南站奠基建设、高速公路出口规划，助推区域发展潜力。

六、商铺挑高，大开间，展示面好，车辆可直达店门口，物业配套相对到位。 项目劣势

一、地段劣势，距离主城区应该3公里左右，因为漳平市小，变成了很难跨越的障碍。

二、因为免租，造成很多商户经营消极，不注重营销推广。

三、因为免租，也致使开发公司不可能再把够多的资金放置在市场的运营推广上，而商户又指望开发商进行推广，形成推广上的矛盾，最终还是必须得引导商户进行自我营销，共同推广。

四、由于前期的引导不到位，致使部分商户商铺多，而在经营上却是单门经营或前后门经营方式，致使大部分店门紧闭，商业氛围不好。 五、部分商户门面展示厅变成了小型加工厂，影响整体氛围。 六、仓储式的商户大有人在，使得有些区域虽已出租却是铺门紧闭。 七、市场有知名度，却缺乏产品营销推广，在宣传推广要做转移。

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八、宣传免过于狭窄，必须扩大市场推广宣传范围，也必须有相应的管理方组织商户扩大宣传范围。

九、部分商品强势，部分缺乏，必须加强缺乏商品的引进。

说明：扬长不避短，必须注重利用商城的优势，发挥优势，同时着手解决目前的困难，而不是逃避，只有如此，才能引领商城走向繁荣，发挥优势，利用优势，再创造更好的优势。 二、商务条件建议

XX商贸城H地块商务条件主要基于市场现状，以及所处的地理位置、及同行业的相关收费标准进行考虑。 （一）租金 H地块租金：

考虑现在整体租金水平并不高，现阶段主要任务是引进商家，促进市场繁荣，低开而高走，才是最佳方法，招商讲究放水养鱼，因此建议租金定价稍微低点。

租金定在10—15元/平米——根据不同的位置而确认不同的价格，详细请见附件

G地块租金：

租金定在13—25元/平方（G1、G2、G4区域）——具体租金价格表请见附件 （二）合同期限、押金、租金递增、付款方式及优惠措施

合同期限：一年的合同期限比较短期，商户比较有顾虑，因扩容招商项目，合同期限与原有商铺期限不能有太大差异，建议合同期限依然为3年比较合理。 合同押金：原有规定，3000元/铺位，建议按照2000元/铺位收取，而另外收

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取预先支付的3个月租金。

租金递增：租金年递增在百分十左右，合同期两年后递增。 付款方式：按季度付款（预先支付3个月租金）。

优惠措施：前期为了市场招商，而对相应铺位进行免租，且部分免租期限达3年之长，考虑到如不免租，招商可定受阻碍，按XX年初至今已经快2年，因此建议免租期定在12—15个月比较合理性，部分偏僻位置在18个月免租期（根据商铺的位置进行调整） （三）物业管理费及其它

物业管理费为1元/平方，半年一交，装修垃圾清运费4元/平米，水费2.1元/吨，电费0.87元/平方，装修保证金1000元/间（可适当灵活处理），工商税收暂无。 三、招商执行

（一）招商执行简要分析：

招商目标：截止20XX年12月30日完成100间店铺招商。 招商渠道：

1、传统扫街，直销开展 2、内部挖掘、关系推广 3、媒体宣传 4、招商恳谈会 （二）招商进度

招商按照阶段划分为：招商筹备、核心功能商铺招商、全面招商、运营调整四个阶段

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9.15—10.1 进驻筹备阶段及积蓄客户（内场运营管理兼顾） 10.1—10.15 核心功能商铺招商区（灯饰、家具、社区配套） 10.15—1.30 全面招商启动期间 招商计划：

10.1—10.30 完成900平方的铺位招商 11.1—11.30 完成1100平方的铺位招商 12.1—12.30 完成1300平方的铺位招商 （三）招商道具 1、招商DM

设计规格及印刷说明：单张DM单，材质铜版纸张，克数待定，版面尺寸：宽度27.5cm 高度38.5cm，印刷数量3000张。 正面文案：

XX商贸城LOGO（左侧）

建市20周年，漳平的又一个机会（右侧）

XX商贸城扩容升级，H地块综合街区火热招商进行中。。。。。。。 （文字居中）

诚征：家居、基础建材、汽贸、美食、鞋服、茶叶等代理商、经销商 （文字居中）注明：宣传推广的招商范围稍微扩大 区位指示图（小图）

投资商：XX集团 开发商：XX有限公司 招商运营：XX机构 地址：XX商贸城D区招商部 招商热线： 背面文案：

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XX商贸城鸟瞰图 总体规划

XX商贸城是龙岩市20个重中之重的项目之一，该项目总占地面积165亩，建筑面积25万平方米，其中市场建设面积8万平方米，是一个集建材、家居、汽贸、奇石、茶叶、娱乐、休闲为一体的大型商贸项目。 项目现状

目前的XX商贸城已成为漳平最大的建材航母，瓷砖品牌聚集了马可波罗、诺贝尔、鹰牌、萨米特、冠珠、我E家、意利宝、森尼、强辉、百特、家乐陶、远方、骏程、康骏；洁具品牌聚集了安华、九牧、申鹭达、辉煌、爱浪等；门窗地板品牌聚集欧派、群升、星月神、龙树、格尔森等；品牌多，业种全，已成为XX的特色，目前逐步形成买建材一定到XX商贸城的理念。XX商贸城的其它业态也在蓬勃发展，汽贸、奇石、美食、娱乐、茶叶等稳健发展中。 从大中城市的发展规律中证明，分散型街区走向集约化街区是发展的必然，XX商贸城顺应发展潮流，引领着商业的新时尚，相信此次扩容升级，使得XX商贸城产业链更加完整，更加符合市民 购物需求。 关于H地块说明：

铺位百余间，挑高空间，展示效果好，衔接商贸城建材、汽贸、奇石、娱乐之优势，实现差异化经营，完善产业链，实现商城整体升级。

享天时、占地利、得人和，符合业态规划者，先到先得。(图片漳平汽车南站建设、永漳高速漳平出口处、项目旁边五星级酒店建设)

灯饰、家具、基础建材、娱乐美食优先考虑，机会难得，切勿错失扩张良机。 (四)招商宣传推广

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1、宣传推广计划 宣传渠道 宣传媒体 规格 户外高炮 户外广告 整版广告 自办刊物 企业内刊 整版广告 短信 DM单 投放时间 备注 20XX年10月—20XX年2月 招商宣传做四个月 10月、12月 企业内刊招商宣传2次 个体工商户商户群发？ 针对目标客户群 中国移动 70字短信息 10月份 报纸夹报 A3 10月份1次，11月份1次、12月份1次 电台广播 广播电台 15’s 20XX年11月、12月 整体开业前做推广 备注： 1、户外高炮考虑更换目的在于近期必须加强广告力度，因此用4个月的户外广告页面做招商推广。 2、自创XX企业内刊，树立权威地位。 2、宣传版面及短信内容 宣传版面文案： XX商贸城与时俱进，顺应漳平发展需求，扩容升级，H地块商铺火热招商进行中，诚征家居、建材、汽贸、美食、娱乐等品牌商户 享天时，得地利，占人和，符合规划者，先到先得。招商电话： 短信内容： XX商贸城与时俱进顺应漳平发展需求，扩容升级，H地块商铺品牌建材、家居登记进行中，招商热线： XX商贸城，升级改造，市场全面发展，H地块商铺品牌建材、家居招商进行

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中，招商热线： 四、市场运营建议 （一）、市场运营简要说明

市场统一运营，主要包含统一招商、统一营销、统一物管、统一服务监督。 规范商城管理，提升物业服务。管理是一门科学，根据现代化商场管理的要求，制定完善各项规章制度和工作流程，并尽量做到有量化标准，改变过去粗放式管理为精细化管理。停车管理、卫生管理、二次装修监督有专门的制度在管理，专门人员在负责，由物管经理进行统筹管理。

注重营销，增强商场活力。加强与现有商户互动，不间断开展各类商品营销活动，市场

营销策略是：推广工作与招商工作相结合，定期不定期的商品推介会与节假日常态化的商品营销活动相结合，尤其在“分类”与“常态化”上下功夫，力争做到每个双休日、节假日都有促销活动。

简单而言：人员到位，制度到位，管理到位，活动多，推广多，营销到位。 （二）内场管理

1、加强现场商业氛围的完善，商户经营时间管理，确保每日正常营业8小时左右。

2、确保部分推拉门的开启或制作玻璃形象墙或直接设置广告喷绘，整体商业氛围更容重。

3、内场广告、以及商城导视整理，确保广告更换及时不出现严重破损，别逐步确保相应广告位的收益，完善整体指示，让消费者能直达目标商铺。 4、对占道经营、现场加工、商铺当作仓储的商户、店铺进行整改，在2个月内

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完成大部分违章商户的整顿工作。 （三）、运营推广纲要 1 运营推广纲要 起止时间 10.15—101 网站建设 11.15 XX商贸城企业内刊，市场运营推广与销售结市场期刊、杂志宣102 传册编制 月25日制作出来。 103 原有广告资源整合 10.10 户外大牌等并整合相关媒介单位 报刊、杂志、户外、电台、电视、网络以及乡新媒介资源了解整104 合 参与宣传，形成商户与商城互动。 家装工艺展示、家公益性图书馆、家装免费咨询、潮流设计展销105 装讲座、风水讲座、家装免费咨询 组织商户统一印制商城年历，并至各个社区、106 年历印制 12.1—12.10 乡镇进行免费派发 107 10月1日联动促销 10.1—10.7 108 社区、广场展销 109 首届瓷砖文化节 110 建材采集会 11．6-11.7 11.18 商城联动促销 周六、周日引导商户外出展销 形成买瓷砖到XX商贸城 9.26—10.28 等 10.20 镇户外广告等系列资源，了解资源并整合商户10.25 合，定期制作，暂定2个月1刊，第一刊10多个宣传推广平台，网络已成为新兴传媒 内容 12.11-12.12 建材采集会，精品建材荟萃

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111 年货展销 XX机构 20XX/9/28 20XX.01．29 XX首届年货赶集

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篇二：商业地产招商方案

一.XX商业广场项目简介

XX商业广场位于XXXX中心区新湖路与新安一路交界处，是XX第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是XX大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：利用XX特区对内地游客的吸引力以及XX中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的XX特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为XX白领社会生活的活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

XX商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。通过XX商业广场树立XX集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为XX居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二.业态规划与商业布局

招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。

2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三.招商内容

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XX商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层XX餐厅20XX平方米，XX酒家1500，20XX平方米XX大酒楼，快餐性质达到20XX平方米：

XX 1000平方旗舰店，XX烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，XX健康中心1000平方米4层XX反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(XX、XX家电作为备选)1000平方米特色餐饮，XX3层JC Penny 1000平方米特色餐饮VA BENE意大利餐厅

2层XX八百伴百货XX店或太平洋百货，XX五月百货，XX王府井百货等知名百货企业1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或XX烤肉。一层7000平方米

男女装国际名店：化妆品：XX国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成都谭鱼头1000平方米特色餐饮，星巴克负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米

国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及XX负二层20XX平方米左右美食广场，XX书城XX店1000平方米(图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为XX喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。 中华饮食文化广场荟萃：XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、贵州等特色，湖南大酒楼1.1万平方米停车场负三层停车场15000平方米停车场所地下停车总面积26000停车数量1000辆四.招商团队建设及其约束激励

根据XX城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一

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名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。 兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。

通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。 我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2.提高招商质量。3.培养企业内部人才。 五.招商时间安排

销售周期酒店式公寓销售收回整个投资 六.招商地点与招商活动 XX：本地品牌招商

-----举办国际招商新闻发布会议-----确定设计中标单位签约仪式

-----商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。

-----招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。 ------参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协

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会合作。

七.招商及租金策略

将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。 1.娱乐招商

主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。

娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。

联盟策略：与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源；与电视台建立电视购物联盟。与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。

2.日本八百伴、XX太平洋、香港SOGO崇光百货、XX第一百货等企业首先去XX考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系，与XX王府井百货等重点联络。我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。国内主力店招商策略

以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。 八.招商费用估算

招商费用使用原则：把握招商节奏，初期费用严格控制,集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.根据招商效果进行及时调整.招商宣传

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费用招商手册与导示系统20万元招商广告90万元招商活动80万元小计170万元

招商摸底与招商谈判差旅费用各大城市招商调研摸底及考察费用10万元专业招商人员费用

(国际名店招商)两名优秀招商人才相关工资待遇45万元主力店拓展部招待费用5万元

招商委托费用计算方法：一个月招商面积的租金5万×40元=200万元50万元开业宣传费用包括开业活动，广告宣传等100—200万元总体预算400—500万元左右

九、盈利模式的思考

前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、XX、XX、XX、长沙等地的考察，借鉴XX何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式： 1.前期资源

整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。

2.酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。

3.XX广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定XX集团20年稳健发展的基础。

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4.整体出售优于部分出售，因此要预先与XX、XX设立办事处的投资基金建立合作关系。

十、XX商业广场管理方案

1.管理体系构思XX商业广场管理体系

在各个商家支持下,由XX实业公司牵头组建XX商业广场经营管理公司,积极与XX服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据XX消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。

2.XX商业广场商业管理的主要内容

购物中心的经营管理水平关系MALL项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。

由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。国外主要MALL管理公司有XX地产集团，XX公司、XX公司、XX等公司。如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。

经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。

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十一、XX广场购物中心的全年商业营销XX商业广场开业时机与开业策划建议选择20XX年5月1日作为开业时机。 开业策划

开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：

(1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80%商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。 (2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。 (3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。

(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。MALL开业后营销工作的三个思路 1.精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点

MALL营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。 制定营销计划要考虑如下因素： [1]消费者的需求和消费偏好。 [2]地域文化特点以及价值导向。

[3]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。

[4]根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为10亿元，营销费用可以达到1000万元以上。

[5]团队建设的目标和培训计划。

2.具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力

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营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型MALL的营销部门典型组织架构如下：MALL营销部门组织架构

营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。

3.文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合

从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。

XXXX商业广场作为中型地铁上盖MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。

XX商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来XX商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。XX商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作：

1.做好整个购物中心导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。 2.市场调研工作

20XX-20XX年的市场调研工作将给予加强，争取在XX公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从XXXX中心区开始建立市场调查样板。

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在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销活动中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放；在供应商满意度调查方面，同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。 3、营销策划

针对同类购物中心20XX—20XX年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在20XX-20XX年策划中突出创新与文化内涵，注重树立XX公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响，突出XX商业广场购物中心的美誉度。

4、企业形象宣传与公益活动

大型MALL是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，MALL企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明，社会责任感强的形象。 收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。 十二、XX广场商业服务体系 1、大客户服务

大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大

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客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展企业文化活动，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。与传统百货不同，类似XX商业广场这样的区域MALL,具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展企业文化活动、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程： 客户投诉处理流程

物价部门由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。 2、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。鉴于新开业MALL的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建议采取如下租金政策：基本租金+少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：

(1)高标准卫生管理，对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。 (2)绿色装修的统一管理，与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场

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的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。

装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。

(3)为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间。

(4)高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保XX商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

(5)商场物业管理采取新型举措，根据XX专家建议，突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。

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篇三：商业地产招商策划方案

一、招商项目研究

重点是与招商项目有关要素的调查分析（调查分析的内容、方法与前述可行性研究、市场专项调查相似）。 二、招商项目定位

包括项目经营内容（产业）定位、招商规模定位、服务对象（消费者）定位、市场地位定位、招商对象（投资人）定位、经营业态定位、经营主体定位、预期收益定位、核心竞争力定位等。 三、招商策略确定

重点是针对不同招商对象、不同投资者、不同竞争者和不同的宏观环境所构成的招商环境，制定分阶段的、分地域的、分主体的、分依托资源的招商策略，并将招商策略细化成不同的战术组合。 四、传播策略

任何一次招商活动都离不开传播。恰当的媒介传播（省钱、有效）是招商过程中关键环节。传播策略包括大众媒介传播策略和活动传播策略两部分，且二者组合互动应用。传播策略对到达率和影响效果要进行定量描述。 五、招商预算 1、招商成本

由两部分组成：一是可用货币价值尺度表现的成本招商的货币支出总额；二是运用社会资源成本即人脉关系、公关活动、政府公权力扶持、智力后援等，这些社会资源虽然在本次招商活动中没有表现为货币支出的成本形态，但却是过去或未来必须或必然转化为货币支出的成本形态，或者是单纯的货币成本所不

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能动用的资源，如人脉关系、智力后援、政府公权力，并非单纯支付货币就能动员利用。 2、招商成果

由两部分组成：一是以货币价值尺度表现的引入资本金总额和无形资产积累（需经评估才能确定其价值量）；二是引入的经营主体规模，即经营主体的.个数和经营能力（年经营总额、总生产量、辐射市场辐度）。 六、项目愿景

是招商人讲述给招商对象的未来收益（包括经营收益和增值收益）、形象（可转化为招商对象的品牌要素）、发展潜力的描述。这种描述既是经济的、物质的，也是文化的、精神的，对于招商对象来说，它既是历史的积淀，未来的图画，同时也是现实的真面目。 七、招商进程

依据市场现实环境和招商目标确定，表达为进程计划网络图或甘特图（横道表）。

八、危机处理预案

招商过程中由于环境变化、方案偏差、执行偏差等原因出现的过程危机不可避免，因此，策划方案中的危机处理预案是针对招商方案执行过程中最可能产生的危机事件所做的一种预测状态的方案。预案重点是对危机产生的负面影响进行化解和转化。

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