高校物业管理的改革路径与法律探索以中山大学物业管理社会化改革实践为例

高校物业管理的改革路径与法律探索 以中山大学物业管理社会化改革实 践为例 杨旻 中山大学 摘 要 由于高校的特殊地位, 与社会上普通的物业管理有很大差距, 有必要对其进行 研究。文章通过对中山大学在物业管理社会化过程中管理制度建设、内部机构转 型调整, 以及实践中的具体步骤, 阐述在高校后勤社会化的大背景下, 高校如 何以法律为准绳, 逐步健全管理制度, 实施有效的物业管控, 为学校的改革发 展和师生员工的生活提供高质量的物业服务。 关键词 高校; 物业管理; 法律; 作者简介 杨旻, 中山大学教师, 管理学硕士, 研究方向高校后勤管理与研究。 一、高校物业管理的特点 高校物业管理社会化是在高校后勤社会化改革的大背景下产生的。以 1999年全 国第一次高校后勤社会化改革会议为标志, 物业管理改革逐渐在我国高校展开, 如今已渐趋成熟, 适应了社会经济发展和高校改革的需要。 在整个社会依法治国 的环境下, 从其具体实践中观察高校物业的特殊性, 并进行相关的法律层面的 思考, 是有实践和理论意义的。 一 管理对象的特殊性 高校物业综合性较强。与物业管理一般涉及的社会住宅物有别。它更接近于许多 大型生产企业的物业形态, 即分为生产区和生活区的功能区块。 企业的生产区可 类比为高校的教学区, 然而企业仅有员工生活区, 在高校则往往分为教职员工 生活区和学生生活区。 许多欧美国家的大学并无规划建设教工生活区, 而学生作 为还未完全踏入社会的人群, 其校园生活管理一直是社会关注的, 一次校园意 外, 都会引起社会强烈的反应。 这都注定了我国高校物业管理的特殊性和复杂性, 因此其中牵涉了许多法律问题。 二 管理模式的动态性 近30年来, 我国高校管理体制的改革不断进行, 包括学科的增加, 新校舍的大 量扩建, 院校的合并与分立, 校区的扩张和异地办学等, 因此高校物业也一直 处于高速发展阶段, 物业管理的项目、体制、制度也都处在不断动态更新中, 从 封闭式管理到社会开放式管理, 制度化、规范化、集约化的工作始终在进行。 二、中山大学物业面临的现状 我国高校物业的传统特点是大而全。例如, 除教学区、学生宿舍区外, 一般还有 面积体量庞大的教工住宅区及相应的幼儿园、餐厅、活动中心等服务设施。 一 学校住宅用地的规划 中山大学教职工住宅小区主要分布在南校区和北校区。 南校区西区住宅区以及东 南侧的157号大院, 占地总面积约24万平方米, 建筑物136栋, 总建筑面积约 50万平方米, 其中教工住宅 113栋, 共有住

宅 4300多套 间 , 除少部分留作 青年教职工周转用房外, 大部分已通过房改向教职工出售, 住宅区内还有教工 活动中心、经营性餐厅等配套服务设施;北校区竹丝村住宅区占地总面积为 2万 平方米, 建筑物16 栋, 总建筑面积7.8万平方米, 共有住宅700多套。 二 教职工住宅的安全管理 教职工住宅区的管理, 原来是中山大学较为困窘的工作。 学校包揽起来的旧模式 由于先天不足, 缺乏专业化的规范管理, 致使教职工住宅区一直处于粗放管理 状态, 住宅区内的公共基础设施维护与保洁水平很低, 尤其是治安状况堪忧, 教职工家属区曾经常发生入室盗窃的情况, 广大教工反映强烈。 部分教职工认为 这些问题已严重影响到他们的日常生活, 无法集中精力开展教学科研工作, 教 职工要求改进的要求和愿望非常强烈。 三 学校后勤工作的重点 在2004 年度战略研讨会上, 中山大学校领导明确将教职工住宅区推行物业管理 作为后勤工作的重点工作, 并明确住宅区物业管理规范化社会化实行一步到位。 根据教工住宅区设施落后和管网不完善等急需解决的状况, 决定“扶上马、 送一 程”, 给教职工住宅区 600万元基础设施改造和环境整治配套费, 对环境进行 改造和治理;为解除教职工后顾之忧, 给教工适当物业管理缴费的过渡期, 每户 教职工3年内给予适当物业管理费补贴, 逐步实现市场化物业管理。 四 学校后勤管理社会化、市场化的转型 借鉴教学科研区域的规范化物业管理推进住宅小区物业管理社会化, 教职工住 宅小区物业管理按程序通过面向社会公开招标的方式选择资质优良的物业管理 企业。2005 年1月完成了选择招聘物业管理公司的工作, 2005年3 月起在南校区西区和北校区竹丝村正式实施了物业管理。几年以来, 南校区西区 含157 大院 和北校区竹丝村小区在交通安全、治安防范及消防管理工作、环卫、绿化 及维修管理工作, 与实施物业管理前有了很大的改观, 住户调查满意率大幅度 提升。教工住宅区物业化管理, 既减轻了学校负担, 又提高了住宅区管理水平, 同时增强了教师员工对后勤社会化、市场化的认同。 教工住宅小区物业社会化, 促进了小区治安、消防、交通状况明显改善, 被盗案 件比实施物业管理前下降了 40, 火灾事件下降了 45。既减轻学校负担, 又提 高服务水平和质量, 满足了教职工的服务需求, 为学校教学科研发展及进一步 吸引人才提供了良好条件。 高校物业管理的目的是为学校教学科研活动更加有序有效地进行, 使学生、 教职 员工、 家属的生活获得充分保障和幸福感, 制度

化管理与人性化管理的统一, 也 就说, 在管理运营中融入“情”的关怀, 是其终极目标。 三、中山大学的物业管理体制 一 实行多校区管理 中山大学作为首批 211、985院校, 又处于改革开放排头的珠三角地区, 近20 年来, 在办学规模、校园面积等方面发展迅速。学校从原来位于广州海珠区的一 个校区 南校区 , 扩展为拥有广州南校区、北校区 原中山医科大学校区 、 珠海校区和广州大学城校区 东校区 四个校区的超大高校。 在这个跨越式发展 过程中, 中山大学物业管理多种模式并存, 不同的物业管理模式适应不同的服 务要求, 并逐步转型升级, 积极而稳步地推进相关校区的物业管理社会化。 在新 校区进行社会服务模式一步到位, 而老校区物业管理的社会化则逐步推进。 二 运用多模式管理 中山大学珠海校区和广州东校区是分别于 2001 年、2003年投入运营的新校区。 后勤管理部门方面, 由学校总务处延伸管理, 成立后勤部门“小机关”, 而具 体工作则是引入社会物业管理公司的“大实体, 大服务”。 珠海校区引进的物业 公司, 委托管理面积包括 28.65万平方米的建筑物, 15.24万平方米的道路面积, 50.47万平方米的绿化面积。其管理范围涵盖教学大楼、图书馆、办公楼、教师 公寓、 学生宿舍, 服务内容包括建筑物管理, 零星维修, 绿化养护, 环境卫生管 理, 供电、 供水、 供热系统管理, 消防管理, 安全技术防范系统管理, 治安管理、 门卫、 交通管理, 校园秩序管理, 电梯保养管理, 空调设备保养管理, 物业及物 业管理档案资料的管理等。 广州东校区的物业管理范围面积包括 65.42 万平方米 的建筑物, 5.97万平方米道路面积, 55.24万平方米的总绿化面积。服务内容包 括学生宿舍、环境卫生、机电设备、绿化、安全保卫、公共用房等方面的物业服 务体系。 东校区职能部门还逐步健全和完善了大物业后勤服务的监控体系, 不断 创新监控内容、方法、制度和机制, 编制完善了中山大学东校区物业管理委托 合同, 修订细化了中山大学东校区物业管理和安全防范服务监管考核, 明确了物业管理岗位设置和人员配备、考核奖惩办法、监督管理考核标准、物业管 理涵盖内容, 使其更加客观合理和行之有效。 三 精选社会优质力量参与管理 珠海和广州大学城两处新校区一步到位的物业管理规范化社会化, 吸引社会优 质力量参与学校后勤管理, 既避免了学校因扩张所致人员不足、 关系复杂的矛盾, 又通过市场竞争机制保障服务质量, 促进了后勤服务水平和质量显著提高, 为 学校的正常教学和科研提供全面和高效、优质

的服务。也为广州的南、北老校区 的物业管理改革提供经验和可供筛选的优质社会企业。 四、内部机构功能的调整转型 高校的物业管理就像高校后勤管理一样, 也是从计划经济向市场经济的逐步过 渡。 高校一般具备较长的后勤和物业管理历史和拥有一定经验的人员, 高校物业 管理的调整转型, 要有效分流原有的部门功能, 又合理利用与安排已有的人力 资源。 一 分流原有部门功能 中山大学广州南、 北两校区都具有百年以上历史, 文化积淀深厚, 原有的后勤管 理模式与人员也很复杂。 其物业管理发展模式是由采取独立乙方模式逐步过渡到 完全社会化。 从2000-2016年, 中山大学的物业管理方 乙方 是从学校行政中 剥离出来独立核算和经营的法人中山大学后勤集团, 甲方则是学校相关 职能管理部门 总务处 。 总务处与后勤集团签订南校区大物业管理合同, 内容 包括楼宇管理、修缮维修、绿化养护、环境卫生管理、水电系统管理、物业及物 业管理档案资料的管理。 在北校区, 总务处设立后勤办, 与后勤集团物业管理有 限公司签订北校区大物业管理合同。合同内容包括道路、楼宇室内外保洁、楼宇 安全防护、校区绿化、公共设备及设施维护和小型维修等。2016-2017 年, 负责 南、 北校区物业管理的中山大学后勤集团精简机构, 并入中山大学产业集团, 原 后勤集团属下的学生公寓管理中心、环卫服务中心、水电管理中心、园林服务中 心、通讯服务中心、修缮工程服务中心等机构人员通过员工接受的方式消化, 机 构撤销, 其功能逐步由社会化物业管理企业承接。 二 实现后勤社会化创新模式 治安保卫是高校后勤物业管理的重要工作。 一直以来, 高校保卫处相对独立, 并 未纳入高校后勤序列, 但随着改革的深入和社会上物业保安市场的发育成熟, 中山大学抓住东校区在广州大学城投入使用的机会, 将新校区的保安服务进行 社会化改革。 东校区物业管理引进社会化企业进校经营是经过严格考核选择的结 果。 招标时对前来竞标的十家物业公司, 组织专家和部门进行考核选择, 最后选 择了各项指标优化, 并具有国家一级资质的珠海某物业公司, 保安队伍由该物 业公司保安组建。 按照中标合同规定, 相关对口部门监督指导物业公司承担的治 安保卫工作, 从而把更多的精力放在维护政治稳定、 消防安全和证件管理的工作上来。 通过企业化管理的有效机制, 一方面加大和提升了保安工作的强度和水平, 并解决了保卫干部既当管理者又当执行者的难题;另一方面又克服了学校机构改 革后人员不够、经费不

足的矛盾, 并强化了保卫部门的其他功能。这一举措很快 就受到广州大学城其他高校的肯定和效仿, 成为后勤社会化的创新模式。 治安保 卫工作纳入新校区物业规范化管理范围, 使得学校物业管理社会化改革工作再 上一个台阶。 五、结语 随着我国进入新时代中国特色社会主义发展阶段, 我国的高校改革还在向纵深 发展。 在新形势下, 国家双一流大学的建设将再度影响高校管理体制优化和内部 机构调整, 高校物业管理许多具体问题和矛盾仍然存在。 例如, 高校教工住宅的 产权, 作为教工的私有财产, 具有市场属性, 但是作为教育用地上的物业, 其 在房地产交易上的自由流通与校园功能的统一完整性产生了矛盾。 对于学区房的 大量需求加剧了高校物业的稀缺性。高校传统延续下来的附属服务设施 食堂、 幼儿园、小学、中学 , 极大便利了师生员工的日常生活需求, 但随着管理的日 益社会化和开放性, 其管理经营成本和管控风险此消彼长, 管理仍然存在缺口。 依法治国。高校物业管理的法律研究, 也需要与时俱进, 不断深化。