房地产企业融资结构及发展研究

房地产企业融资结构及发展研究

山东省滕州市房地产管理局

吕玉相

[摘要]房地产业是我国当今经济稳定发展的三大支柱产业之一。近年来，房地产业的迅猛发展为我国经济的增长做出了巨大贡献，但随着规模的扩大，资金已经日渐成为房地产业健康持续发展的瓶颈，基于此，本文结合当今形势对房地产企业融资机构及其发展进行了简单的论述，并在此基础上对我国未来房地产业如何优化合理配置资金提出合理的措施，希望能为建立健全我国房地产业的融资结构有参考借鉴意义。

[关键词]房地产融资结构信贷多元化

房地产业在我国国民经济的发展中有着举足轻重的位置。其自身的发展：一方面，促进和稳定了我国经济的总体局势；另一方面，其行业的潜在风险也严重威胁着我国金融体系的健康发展。我国金融起步晚，而房地产市场发展时间更短，且从发展至今一直面临资金短缺的问题，因此房地产业要得到健康长足的发展，就必须打破传统单一的融资结构，改革创新新的融资方式，以适应不断发展的市场经济和时代变化。

三、解析未来房地产业融资结构的发展

1、间接融资和直接融资平衡发展

我国房地产业当前融资的主要趋势是直接融资和间接融资处于均衡发展的态势，但间接融资所占比较较大，居主导地位，尤其是以银行为主的间接融资。随着市场经济的发展和完善，直接融资将会取代一部分间接融资，直接融资将会出现大幅度上升的趋势。房地产业要在竞争中立于不败之地，就必须协调直接融资和间接融资的比例，使得房地产融资体系中，呈现二者均衡发展的格局。

一、房地产企业融资方式选择

1、银行贷款

银行贷款贯穿于房地产开发企业的各个环节。由于房地产业是一个严重依赖资金的产业，其在发展过程中需要大量的资金周转和投入，因此，近年来，房产贷款一直呈现高速增长的态势。对于大型房地企业来说，由于其本身的抗风险能力较强，银行一般愿意与其合作。但对于中小房地产企业而言，银行却不愿意贷款给他们，因此，只能另谋他路，资金成为中小房地产业发展的瓶颈。资金短缺，贷款难度大成为中小企业一直头疼的问题，这样就导致中小企业在发展中困难重重，许多中小企业由于资金的短缺，只能从材料上偷工减料，从而严重破坏了房屋的质量，不利于房地产业的长期发展。

2、房地产业呈现多元化格局

房地产业在发展之初一直实行的是银行为主的间接融资，这种单一的融资结构随着规模的扩大和市场化的发展，逐渐显露出很多弊端，已逐渐呈现出不适应时代和市场经济发展的趋势。因此，要实现房地产业的第二次第三次第四次飞跃式发展，就必须改革现有的融资模式，用多元化的方式取代单一化的融资模式。在实现直接融资和间接融资均衡发展的同时，逐渐形成房地产开发信贷融资，信托融资和投资基金三足鼎立的发展局面，从而适应不断变化的市场经济，使得房地产业在各个发展阶段，各个不同的利益主体博弈中获得长足的发展，遍资金瓶颈为资金风帆，实现资金高度流通，高度运转，不断推动房地产业飞跃发展。

2、发行公司债

与银行贷款相比，发行公司债是未来房地产业发展的一个很好的选择。由于中小企业申请银行贷款的困难性和实际银行贷款对于房地产公司的风险性，许多中小房地产企业选择发行公司债以缓解资金紧缺的问题。虽然股权融资和债权融资会使房地产企业承受巨大的经营风险和融资成本，但是其资金周转时间较长，而且利率相对稳定，成本较低，灵活性也较强，能更好地适应金融市场的变化，可以一定程度上较低金融风险，此外由于发行公司债严格要求公司的信用等级，客观上促进了房地产业的信用体系建设。

3、未来房地产融资组织体系

房地产企业融资结构的建立一般来说是依附于整个房地产金融组织体系下形成的。当前比较流行和认可的是“一个核心、两类机构、双元组织”的金融融资体系。具体而言，是指以金融控制为中心，以专门机构和兼理机构为双翼，通过银行系统和非银行系统的双元化的资源整合，实现房地产业的腾飞。一个核心是导向和旗帜，它控制和指引着我国房地产业融资的方向和进度。两类机构权责明确，分工合作，涵盖辐射到房地产业的方方面面。双元结构是资源，通过银行系统和非银行系统的合理配置资源，从而整合可利用资源为房地产业服务，实现资源效益利用最大化。该体系对于房地产融资各个层面均考虑比较周全，兼顾了房地产过程中的各类群体的利益，实现了多赢化和和谐化。

3、借壳上市

由于银行贷款对于中小企业的审核苛刻严格，股票上市又对企业资质要求较高等，对于中小企业而言，通过正常的融资之路是路漫漫其修远兮。因此，许多中小房地产业铤而走险，通过借壳上市的途径进入股票资本市场，获取短暂的资金聚集。但此种融资方式存在着较大的风险隐患。

四、结论

综上所述，我们可以看出未来房地产企业融资结构将形成多元化格局。传统的银行信贷为主的单一化融资体系将逐渐被房地产信贷、基金投资、信托为主流的多元化融资结构取代。直接融资和间接融资的均衡发展将引领着房地产向着可持续的方向大踏步前进。

4、投资基金、信托

房地产投资基金、信托是房地产业融资的新渠道。近年来，随着经济危机的影响，楼市疲软、房价下跌成为不可争辩的事实时，银行为了减小风险，严格控制对开发商贷款，导致房地产业开发商资金链条极度紧张。因此，投资基金、信托成为地产商的一根救命稻草，但这部分资金相对较少，很难填补房地产开发的资金缺口。

5、民间贷款

房地产企业融资的另一途径方式是整合民间闲散资金，即民间贷款或是典当行贷款。对于房地产商而言，民间资金虽然利率较高，但其融资速度较快，尤其是在危机时刻，可以解决燃眉之急。此外申请相对而言比较简单，二者结合能各取所需，实现互惠互利。

参考文献：

[1]陈荣喜.试议发展我国的房地产投资信托基金.西南财经大学，2007；4

[2]刘洪玉.房地产开发经营与管理.中国物价出版社，2009[3]周江.如何建立我国多元化触资机制.中国房地产，2008

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