重庆旧城改造模式探讨

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城市建设综合开发改造一批．产权单位自筹资金改造一批．　违法违章建筑拆除解决一批，传统街区建筑保护修缮一批。　旧城改造是一项长期艰巨的系统工程．为了充分发挥　费，按拆房建绿面积冲抵。另有多项费用均实行了减半征收　或免收政策　（６）组织实施统一拆迁。加大拆迁安置力度。　严格执行＜重庆市城市房屋拆迁管理条例＞，政府指定　所属部门或单位对旧城片区实施统一拆迁．对上证或无证　政府的主导作用，政府部门加大了行政措施力度：　（１）加强规划管理，控制开发强度。　政府组织修编主城区控制性详细规划，突出城市基础　设施建设，严格控制商业繁华区、窗口地区、沿江区域和交　通主干道两侧的项目建设，在建筑密集区多拆少建，多建绿　地。加大违法建设查处力度，全面拆除违法建筑物。减少危　旧房再有数量。另外，加强商品房开发的宏观调控，在政策　上引导房地产开发企业在商品房开发的同时投资改造危旧　房。　（２）综合处置空置房，盘活存量房地产。　清理空置房项目的欠贷、欠费情况。盘活存量房地产、　增大安置房源。对无力完成环境配套、后三通等后续工程的　住宅建设项目，由政府投入资金完善功能．并作价转作安置　房：对无销路的空置房，采取行政、经济和司法等手段，督促　开发商降价销售或政府廉价收购转为廉租房．用于安置拆　迁户。　（３）加快经济适用住房建设，增大现房供应量。　根据旧城改造需要，适当扩大经济适用房建设规模，成　为安置房源的主渠道．给予危旧房拆迁户入住同等面积经　济适用房的优惠政策。对符合居住条件的特困户，房管部门　用廉租房安置。　（４）政府加大投入力度，多渠道筹集旧改资金。　政府多渠道、全方位地组织社会资金用于改造。资金来　源主要有：银行贷款，重大改造项目的贷款，政府给予贴息：　加大市级财政转移支付力度：发行企业债券，组织专项资　金：集　使用危旧房土地使用权的收益：招商引资，鼓励各　类经济组织积极参与：产权单位自筹资金，支持个人按揭贷　款购房。　（５）加强税费管理，落实优惠政策。　旧城改造工程巨大．为了减轻危旧房改造工程的费用　负担，提高开发商的建设积极性，重庆市政府出台了＜关于　实施主城区危旧房改造工程有关问题的补充通知＞（渝建发　［２００２］１７Ｏ号），土地出让金采用”拆一免二至三”，即根据　旧城的区位、拆迁量，每拆ｌｍ２的房屋，可免交２ｍ　－３ｍ　建筑　面积的地价，并减免相应的报建等费用，确保开发商获得　２５茗以上的合理利润。拆除面积用于冲抵新建面积部分免　收，安置面积大于拆除面积部分减半征收。免收结合民用建　筑修建防空地下室易地建设费，因条件限制不能同步配套　建设的，减半征收。城市园林绿化建设费和集中绿化建设　的违法违章建筑及其附属物，无条件拆除，不予补偿。对拒　迁户实施强制拆除，并予以经济处罚。在拆迁公告期限内搬　迁设置提前搬迁奖：用货币安置的，适当给予奖励：用现房　安置的。可购买安置房所有权。　４重庆ＩＢ城改造的建议　重庆城市规划的总体定位是：建成环境优美．具有历史　文化传统和山城、江城特色的现代化大都市。旧城改造不是　传统意义上的拆旧建新．而是建设现代化的文明社区。从而　实现物质形态、社会形态、经济形态和人口素质的提升，营　造经济发展的良好环境　虽然旧城改造工程在推行过程中　不断改进和完善，然而还是出现了规划不理想、拆迁难度　大、资金短缺等诸多问题。为了加快旧城改造步伐，实现真　正的城市化．政府应该重点解决产权、地价、规划、拆迁安置　和资金五个方面问题。　（１）建议构建”政府一拆迁户一开发商”的利益均衡机　制，实现“三赢”。　政府和开发商进行合作是城市改造项目顺利实施的有　效途径。因此，政府应该引导房地产市场向着健康方向发　展，实现政府、开发商、拆迁户的利益多赢，增强城市的核心　竞争力　从土地政策入手．把集体土地转为国有，由市规划部门　统一规划：　作为改造主体的开发商和被改造主体的集体及个人均　应当是受益主体，政府则作为旧城改造”公平、和平和效率　的维护者、监管者和仲裁者：　改造拆迁的核心是在政府兼顾拆迁户利益和开发商效　率及利润的基础上．”政府一拆迁户一开发商”参与协商并　制定改造规划．由政府职能部门监督执行，并规范和监管开　发商的行为。　（２）政府加强整治。　政府的规划、建设、公安、工商、国土等各部门要统一协　调．治理区与区之间以及组团与组团的结合处应该是优先　考虑的位置，对两江沿岸、易滑坡的地段、市区形象地段进　行重点整治，使城市面貌尽快焕然一新。　对重点地区进行优先规划．国土部门优先出让，采用招　６５　维普资讯 http://www.cqvip.com

Ｉ　重早　庆Ｉ　２　建ｌ暑　筑ｌ　：ｌｌ标等形式引进有实力的开发商，并且政府部门应该给予开发　（６）旧城改造借鉴“成都模式”，突破资金瓶颈实现双赢。　旧城改造项目常常因为资金短缺造成“烂尾搂”和安置不　利，给政府带来巨大的社会压力和信任危机。成都市实施的旧　城改造出台了一系列人性化政策措施，推出了“化整为零、组　　ｌ重生。　６６耄　黼很　酌　合成群、成片拆迁、市场运作”的实施方案，形成了“阳光拆　迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为亮点的改造模式，创造了“总　体授信、项目贷款、专项管理、封闭运行”的银行贷款模式，既　解决了旧城改造的资金瓶颈问题．又调动了社会力量和民间　资金。尤为突出的是，成都市通过实施“阳光拆迁“和针对特困　人群推出的“扶困救助备用金“．实现了旧城改造中经济和社　会效益的双赢．探索出了一条旧城改造的“成都模式“．为重庆　的旧城改造提供了有益的借鉴　５结论　旧城改造涉及千家万户的切身利益．是一项最为敏感、最　为复杂的“民心工程“。重庆应该根据自身特点，要通过制度、　方法的ｉ７０新．发挥政府和市场主体各自的优势．正确处理城市　更新与协调发展的关系、全局与局部的关系、长远利益与当前　利益的关系，坚持法治和人本并存、保护与改造并举、公平与　效率并重．公开、公平、公正的原则，让“民心工程”真正落到实　处．引导房地产市场向着健康方向发展，实现政府、开发商、拆　迁户的利益多赢，增强城市的核心竞争力。　参考文献．　［１］重庆市第一届人民代表大会．重庆市城市房屋拆迁　管理条例［Ｚ］．１９９９．　［２］重庆市政府．渝府发［２００１］４１号文件［Ｚ］．２００１．　［３］重庆市建设委员会、重庆市计划委员会、重庆市国土　资源和房屋管理局、重庆市规划局．重庆市政府（重庆市关于　实施主城区危旧房改造工程有关问题的通知）．２Ｏ０１．　［４］田瑞江．旧城改造不应损害重庆文脉［Ｎ］．重庆时　报．２００５．　［５］中国经济时报．全国拆迁新政将参照成都模式［ＥＢ／　０Ｌ］，ｈｔｔＰ：／／Ｓｔ０Ｃｋ．１６３．Ｃｏｍ．２Ｏ０５．　［６］佚名．重庆旧城改造别忘了保护历史文化［ＥＢ／　０Ｌ］，ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．Ｃｎｔｍｕ．Ｃｏｍ．２００４．　［７］罗凤鸣．旧城改造，政府和开发商的博弈［Ｎ］，南方　都市报．２００４．．　［８］西扇．长大的城市，谁的城市［ＥＢ／０Ｌ］．ｈｔｔｐ：／／　ＷＷＷ．ｂ］０ｇＣｎ．ｃｏｍ，２００５．　（责任编辑：余咏梅）