未成年人的房产如何处置

案例简介：五月的一天，一位妇女心急火燎地来到公证处，说自己孩子名下有一房产，现因孩子病重，缺乏资金治疗，需要卖掉该房产，用卖房款继续给孩子治疗，因孩子尚未成年，不能随意处置，故其作为孩子的监护人，来到公证处，要求做个承诺书公证。

未成年人拥有一处或多处房产，在经济发达地区，不在少数，并呈发展之势。一些父母认为，房子以后终究是要留给孩子的，早点署孩子的名字，省去办理过户手续的麻烦。尽管目前我国尚未开征遗产税，但不少父母都考虑到了日后国家征收遗产税的可能性，于是为了避税，往往现在就直接把房子登记在了孩子的名下。一些生意人以子女的名义购买房屋，将资金进行转移，则是考虑到做生意的风险，一旦自己破产，能为孩子和自己都留条后路。一些夫妻为避免万一离婚时发生财产纠纷，也习惯直接将孩子的名字写在房产证上。父母将自己的房产送给自己的已成家的子女，考虑到婚姻的不牢固性，也宁愿将第三代作为房屋的主人，如果儿女要离婚，房子也不会落到对方手上。

以本案为例，孩子的父亲于前些年死亡，死亡后其名下有一拆迁安置房。在办理继承的时候，孩子的母亲考虑到就这么一个孩子，房子以后终究是要给他的，不仅自己放弃继承，还把自己的一份也给了他，最终整套房产都落到了孩子名下。

但未成年人拥有房产，其中也存在不少法律隐忧。

根据我国目前法律的规定，未成年人取得房产后，该房屋便成为其个人财产，父母无权擅自处分。即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房产，父母也须提供合法证据。否则，日后一旦孩子提出异议，认为父母侵犯其合法权益，不但可以要求父母承担赔偿责任，而且相应的部门也要承担连带责任。我国《未成年人保护法》明确规定，父

母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，未成年人所有的房屋不能随意转让、交易。有关房屋的处置行为必须有利于未成年人的利益，如未成年人出现重大疾病需要治疗、孩子需资金出国留学等，方可出售。且出售所得款项必须全部用于抚养未成年人。

另一方面，未成年人作为房屋权利人却又不能真正行使某些权利，因为未成年人属于无民事行为或者限制民事行为能力的人，许多事项仍然需要其监护人来完成。其实，父母不要说将房屋完全登记在子女名下，即便他们自己也是房屋共有权人，在处分房屋时仍会遇到很多麻烦。比如在办理抵押时，我国法律明确规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。虽然司法解释规定，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。但这仍然不能解决未成年人房产所遇到的问题，因为规定中的“同意”、“提出异议”应以当事人具有完全民事行为能力为前提，而未成年人不具备完全民事行为能力。

由此可见，一旦将房产过户到未成年子女名下，父母就只能充当监护人的角色，而无处理子女财产的权利，如果监护人要在子女未成年时将房产出售或抵押出去，程序上会相当困难；如果夫妻离异，则有可能会在财产分割问题上遇到法律纠纷。

由于处置未成年人房产存在一系列的法律风险，在过去相当长的一段时间内，相关部门不允许监护人处置未成年人房产，未成年人房产的处分只有待该未成年人成年时自行处分。由此也衍生出不少社会问题。

《物权法》实施后，建设部在《房屋登记办法》第十四条中明确规定：因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。各地方的房屋登记实施细则也在纷纷制定中，在不少征

求意见稿中，地方政府还要求上述书面保证应当经过公证。这就为未成年人房屋的处分打开了方便之门。

公证处在办理此类公证时对监护人身份的把握上不会有太大的问题，但对“为未成年人利益”的审查难度不小。笔者认为，办理此类公证虽不能实质上达到确保未成年人利益的要求，但公证时也不能仅凭监护人的只言片语而为其办理公证，公证员应站在保护未成年人利益的角度，要求监护人提交相应的证明材料，达到“为未成年人利益”需求。从可操作性的角度出发，笔者认为近期有三种情况可以尝试：未成年人重大疾病需要治疗；未成年人需资金出国留学；为未成年人购置更大更好的房产。笔者认为，只要当事人提供了充分的依据，如医疗证明、出国留学协议、购房合同等，公证处就可以为其办理。在本案中，从当事人提交的医疗证明及医疗记录可以看出，未成年人沈某确有重大疾病需经多次化疗，因其父早年亡故，其母被逼无奈才处置沈某的房产，以筹措资金，用于沈某的进一步治疗。在问清楚有关事实的前提下，笔者为谢某出具了声明书公证书，并要求其在声明书中承诺：保证房产出让资金专项用于沈某的治病和生活。

附：出让/抵押未成年人的房产是为未成年人利益的承诺书

出让/抵押未成年人的房产是为

未成年人利益的承诺书

未成年人姓名: ，性别： ，身份证号码: ，住址： 。 未成年人法定代理人姓名: (父亲), 性别：男，身份证号码: ，住址： 。

未成年人法定代理人姓名: (母亲), 性别：女，身份证号码: ，住址： 。

我们 (父母姓名) 作为 (未成年人姓名)的法定代理人，代理 (未成年人姓名)办理座落在房屋地点（地号： 建筑面积： ，房屋性质： ）的房产出让/抵押手续,我们知悉并明白《未成年人保护法》关于保护

未成年人利益的法律规定, 现郑重承诺：本次出让/抵押上述房产是为了 (未成年人姓名) 的（具体原因）需要,若我们侵害了(未成年人姓名) 的合法权益，则我们愿意依法承担赔偿责任。

承诺人（签名）：

承诺日期：

年 月 日