第一章 基准地价修正体系

为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理职能的需要，必须分析宗地地价同基准地价的关系，采用比较法的原理，编制出基准地价在不同因素条件下修正各宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，充分发挥基准地价的作用。 一、基本思路

影响地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素，但由于在一个城镇，一般因素地变化只会引起城镇地价水平的变化。而基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域和个别因素造成的。因此，建立地价修正系数体系首先要选出影响宗地地价的各种因素，判断它们在何种程度上影响地价变动，其次，对各种因素的强弱程度进行划分，找出各种程度下因素影响地价的修正幅度。

测算建立修正系数体系的基本步骤，根据《城镇土地估价规程》，首先计算各级别的地价修正幅度上调或下调的最高值，其次，按各因素对地价的影响权重，计算各因素的修正幅度，然后求出各因素不同水平下的修正幅度。

另外需要指出，这里地价修正系数体系是以级别基准地价为基础进行修正的。 二、确定影响城区土地价格的因素

对于不同类型的土地，宗地地价影响因素有显著的不同。一般情况下，商服用地的影响因素、因子有：商服繁华度、距最近商服中心距离、企业经营类别、临街类型、人流量、交通便捷度、基础设施完善度、环境质量优劣度、规划限制、宗地条件(主要有宗地位置、形状、临街面宽、宗地进深、宗地宽深比、宗地利用强度等)。住宅用地的影响因素、因子有：距最近商服中心距离、基础设施完善度、交通便捷度、公用设施完备度、环境质量优劣度、周围土地利用状况、规划限制、宗地自然条件、宗地形状及面积。工业用地的影响因素、因子有：宗地行业性质、交通条件（临路类型、临路条件）、基础设施完善度、环境质量优劣度、产业集聚规模、规划限制、宗地条件（宗地形状、地形坡度、容积率）。下面结合昌乐县的实际情况，具体分析影响商服、住宅、工业的区域因素与个别因素。

（一）影响商服用地地价的因素、因子

影响商服业用地地价的因素基本上有13个：商服用地类型区、临道路类型、基础设施完备度、距长途汽车站的距离、距火车站的距离、周围用地类型、人口流量、距商服中心的距离、距公交站点的距离、临街宽度、宗地进深、临街形式、宗地形状。 （二）影响住宅用地地价的因素、因子

影响住宅用地地价的因素主要有13个：距最近商服中心距离、距公园广场距离、临道路类型、距学校距离、距农贸市场的距离、环境质量、景观条件优劣度、周围用地类型、距公交车站距离、基础设施完备度、宗地面积、宗地形状、规划土地利用方向。 （三）影响工业用地地价的因素、因子

影响工业用地地价的因素有9个：临道路类型、距火车站距离、集聚效应、周围用地类型、宗地临路条件、宗地面积、基础设施配套状况、宗地形状、规划土地利用方向。 三、确定各因素、因子对地价的影响程度

各因素、因子对宗地地价的影响程度，实际上就是各因素、因子对宗地地价所作的经济贡献。本次采用因素成对对比分析方法确定了各因素、因子影响昌乐县地价的程度，结果见表5.1-1，5.1-2，

5.1-3：

表5.1-1 商服用地宗地地价影响因素权重表

类型 修正因素 商服用地类型区 临道路类型 基础设施完备度 区域因素 距长途汽车站的距离 距火车站的距离 周围用地类型 人口流量 距商服中心的距离 距公交站点的距离 个别因素 临街宽度 宗地进深 临街形式 宗地形状 权重 0.1272 0.1062 0.0838 0.0723 0.0752 0.0653 0.0511 0.1232 0.084 0.0583 0.0572 0.0538 0.0424 表5.1-2 住宅用地宗地地价影响因素权重表

类型 修正因素 距商服中心距离 距公园广场距离 临道路类型 距学校距离 区域因素 距农贸市场的距离 环境质量 景观条件优劣度 周围用地类型 距公交车站的距离 基础设施完备度 个别因素 宗地面积 宗地形状 规划土地利用方向 表5.1-3 工业用地宗地地价影响因素权重表

类型 修正因素 临道路类型 区域因素 距火车站的距离 集聚效益 周围用地类型 宗地临路条件 宗地面积 个别因素 基础设施配套状况 宗地形状 规划土地利用方向 四、计算各因素、因子影响地价的修正幅度

将调查到的区域中正常地价的最高值，最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值。对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。首先计算基准地价上调或下调的最高值。以级别为单位，分别用各类土地基准地价上调和下调幅度值同基准地价相减，得到上调或下调的最大值。

权重 0.1613 0.1184 0.1282 0.0923 0.0915 0.0893 0.1422 0.0865 0.0903 0.0911 0.0812 0.0679 0.0627 0.0656 0.0857 0.0573 0.0512 0.0576 权重 0.0942 0.1072 0.0923 0.086 上调幅度的计算公式为：

F1[InhI1b)/I1b]100%下调幅度的计算公式为：

F2[I1bIn1)/I1b]100%

式中：F1—基准地价上调最大幅度； F2—基准地价下调最大幅度；

I1b—基准地价；

—级别内正常样点最高值； —级别内正常样点最低值。

商服 上调 21% 22% 24% 21% 下调 -20% -24% -23% -22% 住宅 上调 23% 22% 25% 25% 下调 -21% -23% -23% -21% 工业 上调 23% 21% 24% 25% 下调 -22% -23% -25% -18% InhIn1表5.1-4 各级别各用途用地的调整幅度表

级别 一级 二级 三级 四级 其次，确定影响地价各因素、因子的修正幅度。根据影响昌乐县各类用地宗地地价的因素、因子权重值，可由下面的公式计算出各因素、因子的修正幅度：

F1iF1Wi

F2iF2Wi式中：

F1i—某一因素、因子的上调幅度；

F2iWi—某一因素、因子的下调幅度；

—某一因素、因子对宗地地价的影响权重值。

在上调和下调幅度值之间内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成5个档次。以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件较优的修正系数，一般为一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为

F1i/2。在

F2i/2。这样，优、较优、一般、较

劣、劣五个档次对应的修正系数分别为（一）基准地价修正系数表类型

F1i、

F1i/2、O、

F2i/2、

F2i。

五、编制基准地价修正系数表及指标说明表

基准地价修正体系反映了土地利用的复杂性。基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。基准地价修正系数表的编制方法有主要有两种，即用土地利用效益(地租)资料和市场交易地价资料进行修正。本次昌乐县基准地价更新利用市场交易地价资料编制级别基准地价修正系数表。 按商服、住宅、工业三大地类，分别编制级别基准地价修正系数表。编制级别基准地价修正系数表的关键是准确地把握各用地类型的地价影响因素和影响权重。利用各因素、因子的权重确定五个档次的修正系数后，按类、分级别编制出商服、住宅、工业用地地价影响因素、因子修正系数表。 （二）级别基准地价修正系数表的编制

级别基准地价修正系数表的编制主要有三种方法：用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值。 本次昌乐县土地价格调查主要采用市场地价资料编制基准地价修正系数表。其步骤为： 1、计算修正幅度值

将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值；

对基准地价与最高、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度； 按修正幅度值将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。 2、影响地价各因素修正值的确定

根据五个标准的修正幅度，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值。

3、确定宗地地价修正系数对应的因素条件。 （三）编制基准地价修正指标说明表

与此相对应，按五个档次量化所有影响因素、因子的标准，编制出宗地地价影响因素指标说明表，并利用已有样本地价进行检验、校核。在指标量化过程中，采用的一般方法是：如果某一因素、因子在某一级别内只有一个(如只有一个农贸市场)，它同级别内最远点的距离如果大于其影响半径，按影响半径分成四等分，但若它同级别内最远点的距离小于其影响半径，可将该距离分作五等分。如果某一因素、因子在某一级别内有多个，采用几何方法找出距这些点最远点距离分作五等分。另外，某一级别某一类型的宗地不仅受级别内因素、因子空间点的影响，还受其它级别同种因素、因子空间点的影响，则应综合考虑来自级别内外的影响，找出最远点距离确定等分。对一些很难用数字量化的指标，可采用定性划分等级的方法，对相应指标进行说明。

依据上述方法及昌乐县的实际情况，最后确定商服用地、住宅用地、工业用地在不同级别的基准地价修正系数表及其影响因素指标说明表见附表。

第二节 基准地价修正体系的应用

基准地价因素修正体系主要是应用在宗地地价评估方面，利用基准地价修正系数体系评估宗地地价的方法称之为基准地价因素系数修正法： 一、基准地价因素系数修正法的基本原理

基准地价因素系数修正法是在确定级别基准地价的基础上，经过各种微观因素修正，来测算具体宗地的地价。宗地地价评估的原理可以用以下公式表示：

宗地地价＝级别基准地价×期日修正系数×使用年期修正系数×容积率修正系数×[1±区域因素修正±个别因素修正值]±开发程度修正值

区域因素是指宗地所在的区域所具有的特征及对宗地价格的影响程度。如宗地的位置距商服中心的距离，对商服用地地价的高低影响较大。个别因素是指构成每一宗地的具体特征及对宗地价格的影响程度。如宗地位于街角地还是非街角地，对于商服用地的地价影响同样有明显不同。根据以上原理，只要找到并正确分析城镇内部的区域因素和区域因素的影响程度，找到并正确分析个别因素及个别因素的影响程度，由此编制区域因素和个别因素修正系数表，就可以具体测算宗地标定地价。这样，土地评估部门在评估土地时就有了比较一致的、科学合理的、又简单易行的依据，同时，也为社会其他部门提供了评价土地价格的方法体系。 二、基准地价的其他修正

基准地价是在特定开发程度和利用强度下，各类用地在法定最高年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性地作了修正，因此，还需进行如下修正：（1）期日修正，（2）容积率修正，（3）使用年期修正，（4）土地开发程度修正，（5）土地用途修正。 1、期日修正

待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同。因此，需根据地价指数或地价的变化程度进行期日修正。 2、容积率修正

宗地地价的容积率修正主要对商业、住宅用地进行修正。见表5.2-1、5.2-2。 表5.2-1 昌乐县商服用地容积率修正系数表 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数

≤0.8 0.88 1.60 1.11 2.40 1.30 0.9 0.91 1.70 1.14 2.50 1.32 1 0.93 1.80 1.16 2.60 1.35 1.1 0.96 1.90 1.18 2.70 1.37 1.2 1.00 2.00 1.19 2.80 1.39 1.3 1.02 2.10 1.22 2.90 1.41 1.4 1.04 2.20 1.25 ≥3.0 1.45 1.5 1.06 .2.3 1.27 表5.2-2 昌乐县住宅用地容积率修正系数表 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤0.8 0.90 1.6 1.03 2.4 1.28 0.9 0.92 1.7 1.06 2.5 1.30 1 0.93 1.8 1.10 2.6 1.33 1.1 0.94 1.9 1.14 2.7 1.35 1.2 0.96 2 1.16 2.8 1.37 1.3 0.97 2.1 1.19 2.9 1.41 1.4 0.98 2.2 1.22 ≥3.0 1.43 1.5 1.00 2.3 1.25 3、出让年期修正

是将基准地价定义的年期修正到宗地评估的实际需要的年期，其修正系数K=[1-1/（1+r）

m

]/[1-1/(1+r)]

n

式中：r—土地还原利率 m—待估宗地的使用年限 n--所用基准地价的年期

表5.2-3 商服用地出让年限修正系数 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％)

1 6.27 11 52.42 21 78.19 31 92.57 2 12.19 12 55.72 22 80.03 32 93.60 3 17.77 13 58.84 23 81.77 33 94.58 4 23.03 14 61.78 24 83.41 34 95.49 5 28 15 64.55 25 84.96 35 96.36 6 32.68 16 67.17 26 86.42 36 97.17 7 37.10 17 69.63 27 87.80 37 97.94 8 41.27 18 71.96 28 89.10 38 98.67 9 45.21 19 74.16 29 90.33 39 99.35 10 48.92 20 76.23 30 91.48 40 100

表5.2-4 住宅用地出让年限修正系数 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％)

1 5.76 11 48.14 21 71.80 31 85.01 41 92.39 51 96.51 61 98.81 2 11.19 12 51.17 22 73.49 32 85.96 42 92.92 52 96.81 62 98.98 3 16.31 13 54.03 23 75.09 33 86.85 43 93.42 53 97.09 63 99.13 4 21.15 14 56.73 24 76.60 34 87.69 44 93.89 54 97.35 64 99.28 5 25.71 15 59.28 25 78.02 35 88.49 45 94.33 55 97.60 65 99.42 6 30.01 16 61.68 26 79.36 36 89.24 46 94.75 56 97.83 66 99.55 7 34.07 17 63.95 27 80.63 37 89.94 47 95.14 57 98.05 67 99.67 8 37.90 18 66.08 28 81.82 38 90.61 48 95.52 58 98.26 68 99.79 9 41.51 19 68.10 29 82.95 39 91.24 49 95.87 59 98.45 69 99.90 10 44.92 20 70.00 30 84.01 40 91.83 50 96.20 60 98.64 70 100 表5.2-5 工业用地出让年限修正系数 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 出让年限 修正系数(％) 1 5.99 11 2 3 4 5 6 7 8 9 10 46.70 20 72.77 30 87.33 40 95.46 50 100 11.63 16.96 21.98 26.73 12 13 14 15 31.20 35.42 16 17 39.40 43.15 18 19 50.04 53.19 56.17 58.97 61.62 21 22 23 24 25 64.12 66.47 26 27 68.69 70.79 28 29 74.64 76.40 78.06 79.62 81.10 31 32 33 34 35 82.50 83.81 36 37 85.05 86.23 38 39 88.37 89.36 90.28 91.16 91.98 41 42 43 44 45 92.76 93.50 46 47 94.19 94.84 48 49 96.04 96.59 97.11 97.60 98.06 98.49 98.90 99.29 99.66 4、土地开发程度修正

本次基准地价所设定的土地开发程度依各级别内的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需要进行土地开发程度修正，土地开发程度修正值依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 表5.2-6 基础设施开发费用表 配套程度 平整土地 通路 25 通电 17 通上水 10 通讯 14 通下水 10 供暖 19 供气 30 单位面积投6 2入（元/m） 5、土地用途修正 通过对新试行的土地分类体系中用地类型和本次基准地价更新内涵年界定用地类型的对比，根据地价评估的有关理论，把基准地价应用到其它用地类型的评估，并进行相应得用途修正，见表5..2-7

表5.2-7 土地用途修正系数表 一级类 编码 名称 二级类 编码 含义 名称 参照 标准 修正 系数 指主要用于商业、服务业的土地。 批发商业、服务051 零售用地 业用地 住宿052 餐饮用地 指主要用于商品批发、零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，商业基加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场准地价 等的用地 指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等 商业基准地价 05 1.1 1.05 商务053 金融用地 指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地 其中总部经济、商业综合体、电子商务等高端商务服务业 沿街底商、加油站等高收入经营性用地 商业基准地价 商业基准地价 商业基准地价 0.95 0.90 1.30 指上述用地以外的其他商业、服务业用地。其他包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维商业基054 商服修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等准地价 用地 用地 指用于工业生产和物资存放场所的土地。 优先发展类产业用地 工矿仓储用地 鼓励发展类产业用地 允许发展类产业用地 限制发展类产业用地 淘汰类产业用地 优先发展类产业是指生物医药、电子信息、新能源及节能环保等新兴产业及高新技术产业；鼓励发展类产业指动力传动、高端食品、高档服装、石化盐化、汽车整车等传统产业；允许发展类是指一般工业项目；限制发展和淘汰类产业按照《产业结构调整指导目录》确定。 工业基准地价 工业基准地价 工业基准地价 工业基准地价 工业基准地价 1.0 0.85 0.9 1.0 1.1 1.2 06 备注： 指用于机关团体、新闻出版社、科教文卫、风景名胜、公共设施等的土地。 081 机关团体用地 新闻出版用地 科教用地 医卫慈善用地 文体娱乐用地 公共设施用地 指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等用地 指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。 住宅基准地价 住宅基准地价 1.00 08 公共管理与公共服务用地 082 1.00 083 084 085 086 指用于各类教育，独立的科研、勘测、住宅基设计、技术推广、科普等用地。 准地价 指用于医疗保健、卫生防疫、急救康住宅基复、医检药检、福利救助等的用地。 准地价 指用于各类文化、体育、娱乐及公告广场等的用地。 指用于城乡基础设施的用地。包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电住宅基准地价 工业基准地价 1.00 1.00 1.00 1.00 信、消防、环卫、公用设施维修等用地。 087 公园 与绿地 风景名胜设施用地 指城镇、村庄内部的公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地。 指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。景区内的其他用地按现状归入相应地类。 工业基准地价 1.00 088 商业基准地价 1.00 指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬等的土地。 091 09 特殊 用地 093 094 095 军事设施用地 监教场所用地 宗教用地 殡葬用地 指直接用于军事目的的设施用地。 指用于监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等的建筑用地。 指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。 指陵园、墓地、殡葬场所用地。 住宅基准地价 工业基准地价 住宅基准地价 住宅基准地价 0.90 1.00 1.00 1.20 指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和各种道路用地。 指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。工业基包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥准地价 梁、林木等用地。 火车站用地 商业基准地价 1.00 101 铁路用地 1.20 102 交通运输用地 103 公路用地 指用于国道、省道、县道和乡道的用工业基地。包括设计内的路堤、路堑、桥梁、准地价 汽车停靠站、林木等。 包括汽车站、高速公路服务区内商场、商业基酒店、加油站、旅馆等配套服务设施准地价 用地。 指用于城镇、村庄内部公用道路（含立交桥）及行道树的用地。 公共停车场，汽车客货运输站点及停车场等用地 指公路用地以外的南方宽度≥1.0m、北方宽度≥2.0m的村间、田间道路（含机耕道） 指民用机场及附属设施用地，包括办公、塔台指挥场所、跑道、停车场等用地 指用于民用机场内的商场、宾馆、酒店等配套服务设施用地。 工业基准地价 工业基准地价 工业基准地价 工业基准地价 商业基准地价 1.00 1.20 10 街巷用地 1.00 1.40 104 农村道路 1.00 105 机场用地 1.00 1.20 106 港口码头用地 管道运输用地 指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。 指用于运输煤炭、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地。 工业基准地价 工业基准地价 1.20 107

1.00