关于划拨土地使用权转让的几个问题

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关于划拨土地使用权转让的几个问题 广东省珠海市斗门区政府 梁元东 广东省珠海市国土资源局 曲 健

我国国有土地使用权类型分为划拨和出让两种，划拨土地使用权与出让土地使用权在权利行使方面是不同的。划拨土地使用权人拥有不完全的使用权，对自己所拥有的土地使用权不能行使处分权。但在土地管理实践中，划拨土地使用权转让也时常发生，明确划拨土地使用权转让的性质、原因、审批程序等，对我们做好划拨土地使用权管理工作是十分必要的。

《城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

划拨土地使用权转让的核心是经市、县人民政府审批，任何单位和个人未经市、县人民政府同意都无权决定划拨土地使用权转让，即使法院裁判也不例外。那么，法院未经市、县人民政府同意裁判划拨土地使用权转让，这类案件有以下两种情形。

第一，法院裁判划拨土地上房屋转让引发划拨土地使用权转让的。这类案件是指划拨土地上的房屋

已办理了确权登记，法院未经市、县人民政府同意裁判其转让。根据规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。法院裁判房屋所有权转让，意味着也同时裁判该房屋占用范围内的土地使用权转让，对于这种裁判国土部门是不能办理土地使用权转让手续的。根据法律规范在适用中发生冲突时，应遵循特别法优于普通法的原则，对国土部门而言，《城市房地产管理法》是特别法，而《民事诉讼法》则是普通法，且它们都属同一层级的法律规范，因此，国土部门对法院要求其协助办理划拨土地使用权转让过户手续的，有权不予办理，但这样做又不利于财产纠纷的解决和社会矛盾的化解。对此，笔者建议土地管理部门将情况报请市、县人民政府，完善土地使用权出让审批手续，同时也应函告法院，在今后裁判这类案件时，应事先征求市、县人民政府意见，以便减少、避免这类案件的发生。

第二，法院直接裁判划拨土地使用权转让。这类案件是指划拨土地尚未开工建设和已开工建设但建筑物（构筑物）尚未确权，法院未经市、县人民政府同意即裁判划拨土地使用权转让的情形。对于尚未开

工建设的划拨土地，法院裁判其使用权转让并要求国土部门协助执行的，国土部门直接函告法院，由于该地不能取得地上建筑物、其他附着物合法的产权证明，不能办理转让手续。对于已开工建设但建筑物（构筑物）尚未确权的划拨土地，法院裁判其使用权转让并要求国土部门协助执行的，国土部门应函告

图小婷

法院，该地转让应先完善地上建筑物（构筑物）确权手续；否则，不能办理转让手续。

（责任编辑 黄薇）

56 中国土地·2011年第12期