一、本课题的研究意义和目的
为了应对20xx年9月全球金融危机对我国房地产经济的影响，20xx年中国政府在中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到“恢复营业税征免时限至5年”到“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。
房地产业已经沦为我国国民经济的支柱产业，只有稳定、身心健康、协同地发展了，就可以对国民经济起著持续的促进作用，必须防止大起大落。杭州市房地产开发同其国民经济一样,呈现出稳步、身心健康、快速发展的势头。房地产开发不仅对带动经济快速增长起至关键促进作用,同时对健全城市功能,大力推进城市基础设施建设,提升居民生活质量等各方面都并作了很大贡献。杭州房地产市场一直为业内所高度关注，在长三角地区，杭州就是这一轮房地产周期中，启动最早的城市。但在房地产业生产、销售、管理中存有着矛盾和问题，住宅租售比相对较低，已存有潜在的泡沫风险，必须通过有效率政策措施，约束失灵的交互式市场需求，确保合理有效率市场需求、消费性市场需求;通过Daye投机性、炒性的市场需求，平衡房价，同时实现房价软着陆，这对维持房地产业持续身心健康平衡发展，维护不好群众的根本利益和房地产商的积极性，推动杭州国民经济身心健康快速增长有著关键意义。 以住宅居多的房地产市场只有身心健康理性地发展，就可以对带动经济快速增长和提升人民生活水平充分发挥关键促进作用。
本文试图通过对我国房地产行业现状的梳理，结合房地产经营与管理的相关理论，分析了杭州市房地产行业现状及其影响因素。目的是为了更好地通过宏观与微观的不同视角，来深刻了解房地产行业在国家与地方的发展现状，探究出有利于国家与地方房地产行业发展的有效途径，以及解决房地产行业发展中存在的问题。
二、本课题的国内外研究状况
房地产作为第三产业的一个细分产业，其在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。作为先导性产业和基础性产业，它的健康稳定发展会给整个国民经济的稳定发展提供重要基础。相反，如果房地产业发生重大波动，其对国民经济系统的平稳发展所带来的危害也是巨大而深刻的。
房地产业发展对经济快速增长的贡献份额小，在发达国家和地区中已广泛沦为国民经济的支柱产业。从房地产业在GDP中所占到的比重来看，年日本达至10.4%，年中国香港地区为20.6%，年中国台湾地区为10%，美国为10%~15%。而在中国内地这一指标值较低，年达至1.72%，预计20xx年可以达至10%左右。在未来20年我国经济快速增长过程中，房地产业发展将对经济快速增长作出巨大贡献。房地产业对有关产业的带动促进作用就是全方位、多角度的，它从生产、流通、消费三个环节上带动经济快速增长。
目前杭州市房地产市场的整体是健康的。近年来，随着杭州经济社会的快速发展、城市环境的不断优化，特别是随着“住在杭州”品牌的日益打响，杭州市的房地产业得到了快速发展，产销两旺，已经成为国民经济的重要支柱。与此同时，城市居民的住房条件也得到了很大改善。
三、本课题的基本内容和重点
1.研究内容：
a. 我国房地产行业近期运转情况
在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。
b. 杭州市房地产行业现状
杭州的房地产成交量震动明显，量价高于往年。20xx年12月杭州市商品房成交套，成交面积67.72万平方米(环比上涨20.61%)，均价元/平方米(环比上涨15.23%)。20xx年全年，杭州商品房销售套，销售面积713.82万平方米，同比08年上涨151.88%，杭州商品房销售均价元/平方米，同比08年微跌1.71%。20xx到20xx年杭州商品房交易量波峰均在每年第二季度，金九银十一反常态成为调整期。20xx年杭州商品房月均成交面积远高于历年水平，但波动幅度更大;20xx年杭州市房地产价格表现则是稳中有升。
c. 杭州市房地产现状的影响因素
20xx年到20xx年，我国房地产市场波动较大，存在着一系列的不确定性。就目前而言，诸多因素影响了杭州市房地产市场价格的走向，其中最主要的几条是：经济因素、政策因素、社会因素、其他因素等对杭州房地产现状的影响。
d. 规范杭州市房地产市场的建议
在充分分析杭州市房地产行业现状及其影响因素的基础上，就规范房地产
市场明确提出以下几点建议：①认清形势，明晰指导思想;②稳步提升住房消费环境;③活用金融、税收、货币化征用杠杆，提振全面发展;④健全对土地一级市场的调控和土地二级市场的管理;⑤营造房地产业发展的较好社会氛围。 2.研究重点
通过本课题的研究,力求在科学发展观的指导下，能够尽快改善杭州市房地产行业现状，为杭州市房地产行业的交易创造良好的发展环境，使杭州市房地产行业能够得到又好又快的发展。
3.研究难点
杭州市房地产行业的现状，以及国家政府对此出台的政策等方方面面都存在着一些尚未解决的问题，并且这些现状比较复杂，要想彻底地改善持续几年的房地产市场交易的不稳定现象，除了需要来自于国家政府出台一系列的宏观调控政策以外，更需要运用社会主义市场经济的有效机制进行调节和房地产行业自身行为和制度的规范。
四、本课题的研究方法
为了更好地对杭州市房地产行业现状及其影响因素的研究，在本课题中，运用了如下的研究方法：首先，运用了理论与实际相结合的方法，根据房地产和城市管理的有关理论与杭州市房地产行业的实际情况相结合，对杭州市房地产行业现状的主要影响因素进行了
深入分析。其次，运用了静态分析与动态分析相结合的方法，通过利用静态分析使研究的问题简化，从而有助于对复杂问题的解构，通过抓住房地产行业出现问题的核心部分，快速作出判断和解答，同时又通过动态分析来把握杭州市以及我国房地产行业发展的变化规律，可以实现更精确地判断和预测。再次，运用了宏观与微观相结合的方法，我国房地产市场是社会主义市场经济的重要组成部分，是最基础的要素市场，考察诸如杭州市等微观的房地产市场，有助于从不同的研究视角来对房地产行业紧系分析研究。最后，结合我国房地产行业出台的宏观调控政策以及杭州市房地产行业自身存在的问题提出了解决方案，并对杭州市房地产行业以及我国房地产行业以后的发展充满信心。
五、本课题的整体小册子 前言
第1章 我国房地产业概述及其现状
1.1 房地产业详述
1.1.1 房地产业的系统分析
1.1.2 房地产业的产业界定 1.1.3 房地产业的产业地位 1.1.4 房地产业的发展机制 1.2我国房地产行业发展现状
1.2.1投资增长：逐季加快，回升势头好于20xx年预期 1.2.2销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增 1.2.3价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行
1.2.4资金来源充足：国内贷款和个人按揭贷款快速增长显著大力推进 1.2.5供给回
落：施工面积增长速度止跌回升，新开工面积强力回调 1.2.6国房景气指数持续走低
第2章 杭州市房地产行业现状分析
2.1杭州市房地产行业现状 2.2杭州市房地产行业发展概况 2.2.1杭州市住宅楼市场运行状况 2.2.2杭州市别墅市场运行状况 2.2.3杭州市商业地产市场运行状况
2.2.4杭州市二手房市场和廉价出租屋市场运行状况
第3章 杭州市房地产现状的影响因素分析
3.1经济因素的影响分析 3.1.1物价因素 3.1.2 居民收入因素 3.1.3货款利率因素 3.1.4汇率因素 3.1.5 房地产投机因素 3.2政策因素的影响分析 3.2.1政治安定状况因素 3.2.2政府政策因素 3.3社会因素的影响分析 3.3.1人口状况因素 3.3.2社会治安因素 3.3.3城市化因素 3.4其他因素的影响 3.4.1地理位置因素 3.4.2居住环境因素
第4章 规范杭州市房地产市场的建议
4.1 提高认识，明确指导思想
4.1.1充分认识房地产市场持续身心健康发展的关键意义 4.1.2进一步明晰房地产市场发展的指导思想 4.2稳步提升住房消费环境 4.2.1加强保障性住房建设力度 4.2.2进一步引导普通商品住房消费
4.3活用金融、税收、货币化安置杠杆，刺激全面发展 4.3.1金融手段 4.3.2税收手段 4.3.3货币化安置
4.4 健全对土地一级市场的调控和对土地二级市场的管理 4.4.1政府同时实现对市场供求关系的有效率调节 4.4.2强化制度建设，健全土地市场交易管理 4.5营造房地产业发展的较好社会氛围 4.5.1健全房地产行业机制体系
4.5.2加强房地产市场监管，整顿市场秩序 小结与讨论 致谢 参考文献 毕业设计小结
六、本课题的参考文献资料
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[30]住建部发布通知进一步强化房地产市场监管，杭州酝酿商品房预售前网上公示“一房一价”.都市快报在线•快房网4月21日.
指导教师盖章：
年 月 日
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