河南牧业经济学院房地产专业调查报告
——关于郑州市别墅、高档住宅概况的调查报告
班级：12房地产经营 学号：12320401038 姓名：范明珠
关于郑州市别墅、高档住宅概况的调查报告
调查时间：2014.4.11
调查地点：郑州国际会展中心
调查对象：2014第二十三届大河春季住交会
调查方法：问卷调查与网络收集资料调查法相结合
调查目的:通过对比分析当前养生楼盘现状，了解消费 者自身购房能力对不同物业层次的需求。
调查小组成员：李尧、庞莹、张世豪、范明珠、杜营、齐营、叶文秀、杨晓慧、邢云霞
调查分工：分为三组，分头调查，最后汇总报告
一 郑州市房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，省会城市特色，中原经济区的建设是郑州市房地产业的发展的主要特质。从2002年起至今，郑州市商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，郑州市已成为中原高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，郑州市房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
2004年以后，随着大量外埠资本注资郑州房地产市场，房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强。2004年对于河南地产企业是个分水岭，2004年以前，房地产非常红火，进入了一个黄金时期，但这种成长更多的是一种资源型发展，就是依靠土地资源来促进楼市规模，而2004年之后，河南地产进入了资本型发展时期，这一时期市场逐步精细化，资本实力成为企业的决定性力量，很多地产企业开始转型，在模式创新、管理创新上下工夫。”河南房地产商会秘书长赵进京说。一方面房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，郑州的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使郑州的房地产业不能满足细分市场的要求。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所谓“8·31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8·31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。“8·31大限”对于河南地产业来说，影响是深远的。土地供应严格通过招标、拍卖、挂牌出让，对于规范土地出让、规范房地产市场是非常有利的，一些不规范的开发商逐渐退出了地产市场，而河南地产行业也开始走向真正的成熟。地产企业在开发楼盘时开始注重独创性和个性化。这个时期，地产行业所开发的楼盘已经不局限于多层住宅，高层、小高层、独立别墅等开始在地产市场大行其道，产品开发对于客户购买群体的细分更加明确，让不同消费群体各得所需。
目前，郑州房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，郑州的房地产市场发展目前高档住宅、别墅进入了许多消费者的视野。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但由于中原经济区建设和郑州地理位置的凸显，郑州的房地产需求依然很大。
二 郑州市高档住宅、别墅地产发展现状和发展趋势
（一）高档住宅、别墅的含义
高档住宅：高档住宅小区一般是由高级或豪华住宅构成，尤其以环境优美，配套设施完整以及利用现代手段服务社区的住宅小区。
别墅：别墅，即别业，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现
在词义中通为独立的庄园式居所。
别墅分为以下5种：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。
（二）郑州市高档住宅、别墅地产发展现状
1、郑州市城市总体规划
郑州市城市总体规划（2008-2020）：一主三区四组团的城市空间布局，使郑州市整体框架沿三个方向均衡向外拓展，大郑州的发展步伐加快。
1.2011年，中原经济区建设纲要确定郑州未来的规划方向为两核、六城、十组团，在此基础上，郑州确定了“一主三区四组团”的都市区空间布局。 2.一主——郑州都市区的主城区 ，范围北起黄河、东至京港澳高速公路、西南至绕城高速公路 ，以郑州主城区及周边郑东、惠济、高新城、城南组团为核心，即为郑州市的八大行政区。 3.三区——东部、西部、南部三个新区。东部新区包括白沙组团、绿博组团、官渡组团、九龙组团中牟组团；西部新区包括上街组团、荥阳组团和宜居健康组团；南部新区包括航空经济实验区组团、宜居教育组团和曲梁组团。 4. 四组团——巩义、登封、新密、新郑四个组团。
2、郑州市郑州市高档住宅、别墅地产发展现状
一直以来，郑州的豪宅分布呈现着明显的南北两极格局目前郑州市别墅主要集中分布在。北部沿黄河湿地东西横向分布的豪宅带，和新郑沿龙湖点状分布的
豪宅区，是郑州市场长期自然形成的高档物业区域。如今，郑州南区和北区的别墅开放用地已经接近饱和，而目前由于郑东新区高档住宅市场的飞速发展，以及由郑州新区规划所带来的巨大市场想象空间，泛东区豪宅纷纷出现，有望成为郑州别墅市场新贵。
依照别墅项目分部的地理区位，我们将三环以为区域通称为“中区”，三环以外郊区可分为东、南、西、北区。
别墅分布图：
郑北区
主要分部在惠济区和黄河风景区，是高档住宅、别墅发展的主流方向。北区文化气息浓郁，而且环境幽雅，被称为“郑州的后花园”区位优势明显，交通便利，被业界认为是最具潜力、最具成长性的价值区域。该区域在很长一段时期内，独占郑州别墅市场霸主地位，数量占据别墅市场的半壁江山，未来还有较大的发展空间并有向黄河北岸发展之势。该区域的代表项目有：正商玉兰谷、迎宾路三号、金荣盛景濠庭、水映唐庄、怡丰森林湖、思念果岭山水、大河龙城华亭溪谷、天伦庄园别墅、九郡弘、甲六院、清华忆江南、天地湾，恒大金碧天下（原阳）。
个案分析： 怡丰森林湖 基本信息：
小区地址：惠济天河路北段(惠济区政府向北2000米)
所属区域：惠济 北大学城 物业类别：别墅 开 发 商：河南怡丰置业发展有限公司
建筑结构：钢混 框架 建筑类别：联排 绿 化 率：45% 容 积 率：1.05 物 业 费：2.00（别墅）
小区简介：
怡丰森林湖项目总占地近700亩，规划建筑面积约40万平方米，300亩东湖、60万亩黄河湿地、千米宽防护林带、9平方公里花西湖。计划建设成为由联排别墅、花园洋房、会所、幼儿园、购物街组成的大型西班牙风格人文社区。 怡丰森林湖北段是黄河生态防护林，距黄河湿地公园1公里，东侧与东湖隔路相望。
怡丰森林湖一期：开盘时间：2009-11-21 入住时间：2010-10 怡丰森林湖二期：开盘时间：2010-9-22 入住时间： 2011-12
怡丰森林湖别墅价格走势
天地湾别墅 基本信息：
小区地址：惠济花园路与英才街交叉口向西20米
所属区域：惠济 北大学城 物业类别：别墅
竣工时间：2012-12-01 开 发 商：郑州高屋置业有限公司 建筑类别：联排 建筑面积：385100平方米 占地面积：223900平方米 当期户数：170户 总 户 数：170户 绿 化 率：35%
容 积 率：2.00 物 业 费：3.80元/平米·月
小区简介：
天地湾又叫英才苑，项目位于惠济区英才街与花园路交叉口西600米，是河南天地置业有限公司开发建设的项目。天地湾项目总占地面积223901.01平米，建筑面积385100平米。一期工程开发约10万㎡。
天地湾一期联排开盘时间：2011-06-15 入住时间：2012-12 天地湾一期叠拼开盘时间：2011-08-06 入住时间：2012-12
天地湾别墅价格走势
迎宾路3号 基本信息
开 发 商：河南裕华置业有限公司 投 资 商：河南裕华置业有限公司 区 域：惠济区 建筑形态：别 墅 项目地址：郑州迎宾路3号（三所东500米）
开盘时间：预计2012年8月中旬开盘 交房时间：预计2013年 物业管理：北京高力国际物业服务有限公司 物业费用：4.00元/平方米·月
项目规模：总建面积：328718.99平方米 总 户 数：一期53户 停 车 位：别墅带有独立的私家车库
容 积 率：0.80 绿 化 率：60% 占地面积:60421平方米
迎宾路3号房价 均价1700万元/套
项目简介
迎宾路3号总占地面积166389.55平方米（约合249.58亩），是集别墅、豪景洋房、豪华会所于一体的低密度大型高品质居住社区。
迎宾路3号由WY国际设计顾问公司全程担纲规划设计。迎宾路3号会所占地达1.2万平方米，总建筑面积15007.36平方米，设计近100个停车位；其内部功能丰富，配套一应俱全，具备游泳馆、健身房、影音室、休闲娱乐空间、中西餐厅、商
务套房等全方位的生活休闲配套。迎宾路3号一期占地面积为60421.48平米，建筑面积为94055.72平米。三所旁;千万级;中原家族豪宅！
历史价格
迎宾路3号价格走势
郑南区
郑州南部，以龙泊圣地为首的新郑龙湖别墅群的崛起，使得郑州别墅群落最终成就南北对峙的格局，但由于自然条件和北部相比要逊一筹南部别墅规模上难
以和北部匹敌。该区域正处于郑州中心组团、机场组团、开发区组团的交汇处，拥有天然的区位优势，使它成为连接三大核心的纽带。该区域的代表项目有：龙泊圣地、康桥九溪郡、绿都温莎城堡、林溪湾、福田兴龙湾、正商红溪谷、东方金典、格林度假山庄、美庐天籁等。
个案分析
龙泊圣地 泊郡华庭 基本信息：
小区地址：郑州周边龙湖镇双湖大道南,商业路南侧 所属区域：郑州周边 新郑 物业类别：别墅
竣工时间：1900-01-01 建筑类别：联排 独栋 双拼 绿 化 率：45% 容 积 率：2.00
物 业 费 1.50元/平方米·月 开盘时间：2008年5月31日 开发商:居易国际
物业管理公司:河南光辉伟业管理服务有限公司
项目简介：
龙泊圣地位于郑州东南位置，距市中心约25公里。占地面积逾5000亩。 占地面积:60000平方米 建筑面积:100000平方米
龙泊圣地价格走势
东方金典 基本信息：
小区地址：经济技术开发区郑州市经开区第四大街与经南三路交叉口 所属区域：经济技术开发区 经开区
物业类别：别墅 竣工时间：2002-01-01 开 发 商：河南东方置业有限公司 建筑类别：联排
建筑面积：55000平方米 占地面积：247333平方米 总 户 数：201户 绿 化 率：61%
容 积 率：0.26 物 业 费：3.00元/平米·月
小区简介
蒙地卡罗,东方今典帝王三期，中原地产巨甲东方集团2006年旷世杰作，是整个371亩东方今典别墅区的终极版本。百余亩土地仅规划55席豪门大宅，稀贵的自然风光、东开发区13年的沉淀、2500m2龙型水系，3600m2绿色园林，星级贵宾会所，DIY别墅服务等等
郑州市第一家大规模的纯别墅社区“东方今典”，是蕴含“景趣、典藏”的高档别墅区。占地371亩，总投资1.5亿元人民币，建筑面积5.3万平房米，绿化率达到60%，容积率0.23，计划开发别墅201幢。
项目共分三期开发，一期别墅占地90亩，建造别墅57幢，二期占地180亩，建造别墅89幢，现已全部交付使用，三期占地100亩，仅规划55席豪门大宅。全部开发完毕需3-5年时间。小区位于郑州市唯一的一条景观大道，郑州经济技术开发区的经南三路上，是郑州市第一家大规模蕴含“景趣、典藏”的纯别墅高档社区。
东方金典价格走势
郑中区
该区域主要处于郑州市中心地段，交通便利，经济繁荣，商圈众多，财富云
集。但该区域地价高，寸土寸金，不具备良好的天然条件和生态环境，所以别墅物业较少。该区域以建业森林半岛为代表的别墅项目主要依托市政济源（公园、绿地、水系）或自身营造的小区景观，呈零星状分布。代表项目有：普罗旺世、建业森林半岛、鹿港小镇、家和万事、加州风情、英协花园等。
个案分析 建业森林半岛 基本信息：
小区地址：金水东风路与天明路交叉口向北300米
所属区域：金水 绿荫广场 物业类别：别墅 竣工时间：2005-01-01 建筑类别：叠拼 绿 化 率：50% 容 积 率：1.62 物 业 费：1.28
小区简介
建业.森林半岛，是建业住宅集团继金水花园、建业.广场、建业.城市花园之后开发建设的又一个高端领跑产品。项目位于郑州市文化腹地，东风路中段，怀抱100亩中州绿荫广场。项目总占地面积260亩，绿化率高达50%，环抱7万平方米都市生态林，并有接近1万平方米生态水景。
建业.森林半岛项目拟分为三期开发，一期产品规划有联排别墅、叠加别墅和电梯公寓。
建业.森林半岛二期——美茵湖，由三栋高层组成，位于项目的北边，它与一期小高层之间最宽的楼间距达到100米，而这个区域规划了一个近万平方米的生态湖面。
建业.森林半岛3期占地面积87亩，东临丰庆路，西临森林半岛一期别墅和美茵湖，以半开放的组团布局，灵活的空间处理，景观和朝向兼顾的建筑规划布局形式，有效避免行列式布局可能带来的单调与沉闷，形成丰富的社区空间层次。
住宅总建筑面积3.47万m2，由19栋联排、叠加建筑组团构成。商业总建筑面积2.28万m2，商业街临丰庆路设计。
作为城市中心最高端的建筑形态，建业·森林半岛3期致力于在城市最稀缺的区域，营造满足领先者格调与品位的个性产品，超越城市高端建筑，成为中原顶级居住的代表之作。
建业森林半岛价格走势
郑西区
该区域包含荥阳市、高新技术开发区和郑州西南板块。郑州新的城市规划提出了西部郑上新区。该区域在今后的发展中将受到重视。该区域自然环境优美，道路建设状况良好，管网配套建设发达，而且地理环境要比东区简单得多，建设成本要低。该区域作为传统工业区的家属生活区，生活氛围浓郁，配套完善，具有非常良好的高品质生活区的潜质。该区域的代表项目有：帝湖·龙吟墅、清华· 忆江南、江南小镇、清华大溪地、洞林湖·新田城等。
个案分析 洞林湖·新田城 基本信息
小区地址：郑州周边中原西路与新田大道交汇处向南4公里 所属区域：郑州周边 荥阳 物业类别：别墅
竣工时间：2012-01-15 开 发 商：河南新田置业有限公司 建筑类别：联排 建筑面积：338000平方米 占地面积：333000平方米 绿 化 率：40% 容 积 率：1.02
项目简介
洞林湖新田城由河南新田置业有限公司开发，邻郑州市二七区，绕城高速公路，区域范围近7平方公里。辖区包含5个行政村（14个自然村），距郑州市中原西路不足9公里，以丘陵、沟壑、水面、林地为主，地貌形态丰富，野生物种多样。
洞林湖新田城占地10000亩，一期总建设用地面积为837.9亩，一期规划总建筑面积约为559569.99平方米，容积率为1.0。其中会所建筑面积约3万平方米，配套商业建筑约5千平方米，其余为生态居住建筑，分为低层、多层电梯洋房和小高层电梯洋房，低层和多层居住建筑约150栋，建筑面积约为256414.83平方米，小高层建筑约51栋，建筑面积约为268155.16平方米。
洞林湖新田城规划总的布局为“以洞林湖中心，根据坡地地势因地制宜设计多横多纵、多层次结构”，由洞林湖向坡地、台地依次错落的建筑布局。新田城是以原生态为主导，打造商贸、文教、娱乐设施配套齐全的居住区。 洞林湖新田城前期为安置工程，建筑采用传统民居之脉和现代房屋相结合的造型设计，户型多样。共安置村民1642户。
洞林湖新田城项目内的郑州一中实验初中现已开始建设，今年9月投入教学使用，法国皮埃尔温泉会所也已开工建设。
洞林湖新田城价格走势
郑东区
郑州向东、开封向西。郑东新区及郑州新区的既定大发展战略，基于规划、生态、区位、交通等独特优势，正成为置业投资追逐的热点区域，包括别墅项目等高端物业竞相展露，成为众多豪宅项目的新热点，未来发展空间十分广阔，中牟及开封的别墅市场会因此受到带动。该区域的代表项目有：联盟新城、清水苑、温哥华山庄、中凯铂宫、雁鸣湖壹号等。
个案分析 联盟新城 基本信息
小区地址：郑东新区郑东新区农业东路88号
所属区域：郑东新区 众意路 物业类别：别墅
竣工时间：2010-01-01 开 发 商：建业住宅集团（中国）有限公司 建筑类别：联排 绿 化 率：65%
容 积 率：2.10 物 业 费：1.50元/平米·月
项目简介
作为郑州市 57 项重大项目排名第十的唯一住宅项目，联盟新城位于郑东新区的龙湖南区，东、北分别临南北运河和东风渠，西面为第三城市道路，南临农业路。交通便利、配套齐全，距离郑东新区的核心 ---- 中央CBD 区的外环线
约 800m ，宜动宜静，可以说是郑东新区住宅用地中的超白金地块。由黑川先生担纲的首期工程，是其在深入了解了中国人的居住习惯后，结合中国传统住宅四合院的形式，用现代的居住理念和手法设计的围绕庭园形成的开放式围合建筑，给人尊贵、亲切、安全、私密的感觉。整个规划设计体现了黑川先生倡导的“共生”理念，以超低的容积率、超低的建筑高度和高绿化率形成开放围合的新亚洲院落。
联盟新城别墅价格走势
（三）郑州市高档住宅、别墅地产发展趋势
从别墅分布区域来看，郑州北区固独具依山傍水之天赐优势，一直以来是别墅高端项目青睐之风水宝地，其他区域主要以南区龙湖，东区雁鸣湖为代表的水景别墅项目，未来大郑州新区的发展，良好的生态环境和区域交通优势可能成为别墅发展的新方向。
从别墅的产品线来看，为了降低开发风险，将产品细化，丰富产品线，从而促进客户资源的细分，缩短销售周期，加快自己回笼资金速度，降低财务风险，比如普罗旺世，龙泊圣地等，将花园洋房以及叠加别墅、联排别墅等类别墅低密度产品融合。
从别墅市场需求特点看，市场整体可承受的总价并不是特别高，经济型别墅倍受青睐，中高端别墅需求也比较旺盛。
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