试论房地产经济波动的影响因素

试论房地产经济波动的影响因素

城市化规模的不断扩大，很多乡镇居民涌向城市，使得当前各级城市出现了人口激增的现象。住房问题一直是人们关注的重点问题，是关系到民生的大事，无论是房产企业还是地方政府都投入了大量的人力物力进行研究和管控。随着近些年来我国经济的不断改革与发展，目前房地产行业已经成为我国国民经济的主要经济支柱产业，对我国的GDP增长有着很大的贡献。为了进一步促进我国房地产经济的快速发展，在这里我们针对房地产经济波动的影响因素及对策进行简单分析。

标签：房地产经济波动；影响因素；对策

引 言

在现阶段我国实行的是社会主义市场经济发展模式，也就是基于政府管控下的房地产交易市场化模式。作为国民经济中不可或缺的一个重要组成部分，房地产经济的地位日益突出。大量的研究和事实表明，通过对房地产经济波动因素以及规律性的分析，加强对房地产市场的科学判断，有利于引导我国房地产事业的健康持续发展。因此，对解析房地产经济波动的影响因素及对策的探讨有其必要性。

1 遵义市当前地产发展现状

2013年遵义市整体市场环境良好，主城区改善型产品开始抢夺市场，纷纷采取促销等活动，品牌地产逐步抢占市场，众多开发商推出中高端产品，部分购房群体开始对品牌、品质有所关注，遵义市场出现两旺，一种走品牌路线，做中高端产品，满足中高端需求，同时以低价占领钢需客群。从全年遵义供求分析看出，整体市场环境处于稳中略涨趋势。根据遵义住房和城乡建设网数据统计，2013年商品房成交102万m2，成交套数9857套，其中全年红花岗区成交4637套，成交面积44.6万m2，汇川区成交2812套，成交面积32.5万m2，遵义县成交2408套，成交面积25.5万m2。当前遵义市主导的房产政策为“五大政策置业南部新城”，即对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税按1%征收；放宽住房公积金贷款政策，购买首套90m2以下的自住房，首付款执行20%的比例；改善型自住房，首付款比例统一执行30%，夫妻双方都缴纳公积金的，住房公积金贷款最高额度提高到40万元；凡在南部新城购买物业的，均可申请户口落户在红花岗区；对行政事业单位干部职工到南部新城购房置业的，予以一定团购优惠，同时，金融部门加大对房地产行业发展的支持力度，增加信贷资金的投入，采取区别化的信贷政策，提高办事效率，支持房地产企业和购房人正常合理的信贷需求。

2 房地产经济波动的影响因素

在房地产经济发展的过程中，相关的影响因素相当多，必须要通过对这些因

素及其相关关系的正确处理，强化对房地产经济波动的分析，才能处理好投资与需求之间的相互关系。因此，以下对房地产经济相关波动因素进行简单分析，主要有土地因素、资金因素、市场因素等，现作具体说明：

2.1 土地因素分析

在房地产发展的过程中，主要会受到一级市场以及二级市场的影响，其中，一级市场就是地产市场，国家土地部门作为供给方，房地产开发商为需求方，土地就成为市场交易中的商品，而二级市场的需求方为购房者，房地产开发商为供给方，在进行市场交易中，土地的使用权以及房屋所有权就成为交易的商品。在实际分析过程中，则主要选取本年完成的开发土地面积、土地出让收入、房屋竣工面积以及新开工面积等四个指标主要内容进行影响分析。

2.2 金融市场因素分析

房地产开发与金融的支持密切相关，为此，资金因素对房地产市场有着重大影响，在其运行过程中，主要是通过利率水平、贷款投向以及贷款规模等作为主要手段进行房地产的运作。因为房地产经济属于经济密集型产业，其生存与发展必须依靠大量的资金，而这些资金一部分由企业自己来解决，而其他的一部分则必须要通过金融市场这一渠道和途径来解决，为房地产开发筹集资金。

2.3 市场环境因素分析

在现代化经济市场环境下，房地产的发展与价格机制有着不可分离的关系。因为房地产的需求，必然会影响到房地产价格水平的波动，从而进一步影响到房地产经济的运行扩张。同时，商品房面积也是房地产消费需求的反映，所以，在一定程度上，其可以对未来房地产价格的走势作出一个科学的预计。比如未来房地产价格预计下降，即使价格出现大幅度下降，而房地产的需求也会相应地减少，若是未来房地产价格上涨，即使价格出现升幅，但是对于房地产需求也会相应增加。

2.4 政策影响因素分析

所谓政策因素，主要是指与房地产业有关的财政政策，尤其是敏感程度较大的货币政策、经济体制、产业政策以及经济制度的改革、区域发展政策和政府发展政策等，同时，这些政策因素也是国家和政府对房地产经济进行宏观调控的主要手段，通过这些政策措施，对房地产市场进行各方面的调控，进而影响到房地产经济的周期性波动。

3 控制房地产经济波动的对策

从某种角度上讲，房地产经济的增长与宏观经济的增长一样，两者都不是以平稳的方式增长，都具有很大的波动性，但是从长期发展来看，房地产经济还是呈现向上增长的趋势，这种趋势随着相关因素的影响上下起伏，控制着房地产经

济的运行状态。为此，为了保证房地产经济的相对稳定，以下提出了控制房地产经济波动的有效对策，具体包括以下几点：

3.1 进一步规范土地市场

控制房地产经济波动，必须要规范土地市场的管理，具体可以从以下方面入手：①强化土地批租管理，要全面采取总量控制，统一规范土地的管理权，确立严格的行政划拨用地审批制度；②要严格按照规范操作，根据协议规定的具体内容，规范土地的招标拍卖转变途径和流程，从根本上实现我国土地转让的招投标的市场化，减少行政干预，改善土地管理现状；③要强化政府的土地供给能力的同时，必须要进一步实现我国土地转让市场的开放化管理，优化土地使用权，利用市场机制下的调控手段，优化土地资源的配置与重组；另外，根据市场经济的发展现状，确立新型土地供应机制，从而有效地规范我国土地的出让行为。3.2 合理调整房地产投资政策

要制定长远的适合于我国房地产经济发展的投资政策，对于正常的政策制度，即便是造成了短期内的经济下滑，抑制了经济发展，也应该采用有效的辅导方法和手段，坚持贯彻执行。对于失控和不当的经济政策，必须要采用有效措施及时纠正和制止，尽可能地保证房地产经济的平稳发展。

另外，要根据我国现行的房地产经济发展状况，采用有效的房地产投资政策，调整房地产经济状况，保证房地产经济的平稳、健康、持续发展。在制定和出台相关的投资政策时，需要注意以下相关问题：①要明确投资主体，做到产权分明、职责清晰、规避风险的发生，有效地控制房地产经济周期的变化；②要密切关注房地产经济的规模变化，确保固定资产投资与规模发展相适应，确保投资的合理化；③明确市场定位，重视市场调查，在明确市场需求的基础上，使得市场投资更为理性化。

3.3 完善开发金融制度

在房地产经济发展中，必须要完善现有的房地产金融制度，具体做到以下几点：①要构建完善的多元化房地产融资体系，如房地产信托、商业银行贷款、市场直接融资以及产业基金等；②完善多元化的住房融资渠道，目前主要的融资渠道有政府优惠政策、商业按揭贷款、住房合作基金等；③建立完善的金融管理制度，要求房地产要积极探索发展出路，既要考虑到整个金融体系的构建，也要考虑到制度方面的建设，从而为融资创造一个创新环境。

4 房地产经济未来的发展趋势展望

4.1 房价相对稳定，涨幅有限

房地产市场在前几年有较大幅度的增长，同时其增长速度对社会稳定造成了一定的影响。房价飙升对居民的正常生活造成不好的影响，在一定程度上也阻碍了国民经济的发展。为此，国家也出台了很多宏观调控措施，包括限购以及调整

银行利率等，以便稳定房地产市场的发展。就近几年来看，房地产市场已经日趋稳定，在国家的宏观调控下，房价相对前几年波动不大。

4.2 国家对房地产经济进行有效的调控

由于前几年房地产市场出现的剧烈波动，我国已经采取一系列措施加以调控，颁布了相应的政策，来遏制房价的快速上升。尤其是针对一些破坏市场经济稳定发展的恶性囤地情况，国家更是严厉打击，确保上地供求处于较为稳定的状况。同时，国家对现有的房地产经济市场体制进一步完善，使得房地产经济能够健康发展。

4.3 保障性住房建设会进一步发展

房地产经济的发展与其他行业一样，都是在市场经济的大环境下，都需要遵循一定的经济发展规律。通过对市场经济信息进行分析，以及对我国政治形势的研究，再结合房地产经济发展的特点可以预测，为低收入人群提供一定的住房保障是未来房地产业发展的方向，同时在节能领域也会有较大的发展，房地产企业

应该注意加大在这两个方向的投入。

4.4 房地产市场的发展日益成熟

目前来说，我国的房地产经济发展已经到了瓶颈阶段，但总体上还算稳定，房地产市场的交易量也正处于上升阶段，再加上国家针对房地产经济发展的波动情况进行宏观调控，对房地产市场的发展给予适当的指导，房地产市场的发展日益成熟，以确保居民生活水平的提高。

5 结 语

总而言之，作为当前我国的经济支柱行业，房地产经纪在各个地区都对社会整体发展产生着一定影响。对房地产经济波动因素进行分析，不仅有利于对房地产经济发展及其运行规律的把握，而且通过对其发展异常波动的分析，能够制定出科学有效的针对性措施，加强房地产经济的宏观调控，有利于房地产的深化改革，推动房地产经济改革的进步。

参考文献

[1]段勇.我国房地产经济波动影响因素分析及对策[J].商场现代化.2010（29）.

[2]罗辉.中国房地产的周期波动影响因素与传导机制分析[J].市场论坛.2011（05）.

[3]张燕生.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势[J].中国市场.2010（31）.

作者简介：潘治国（1977-），男，汉族，贵州人，本科，中级经济师，主要从事遵义市住房和城乡建设行业管理和房地产政策研究工作。