2013年杭州土地市场分析报告

[摘要] 据透明售房市场研究院统计，杭州市区2013年共出让土地225宗，总面积814.5公顷（折合12216.9亩），总可建面积2155.6万方，总成交额1326.9亿元，是2012年全年土地成交额的2.2倍，创历史新高。

1.成交量

（1）杭州市区共出让土地12217亩 总可建面积2156万方 总成交额1327亿元 刷新历史最高纪录

据透明售房市场研究院统计，杭州市区2013年共出让土地225宗，总面积814.5公顷（折合12216.9亩），总可建面积2155.6万方，总成交额1326.9亿元，是2012年全年土地成交额的2.2倍，创历史新高。

（2）宅地成交面积8037亩占比2/3 成交额1009亿元占比3/4

其中，宅地（含商住用地）共成交113宗，总面积535.8公顷（折合8036.7亩），在土地总成交面积中占比66%，总可建面积1409.4万方，总成交额1008.7亿元，在土地总成交额中占比76%；商地共成交112宗，总面积278.7公顷（折合4180.2亩），占比34%，总可建面积746.2万方，总成交额318.2亿元，占比24%。

（3）主城区土地成交额占比6成 余杭区供地面积反超主城区

2013年，杭州主城区卖地841.6亿元，在杭州市区主城、余杭、萧山三区中独挑大梁，在总成交额中占比63%。余杭、萧山的卖地额平分秋色，分别为266.4亿元和219.0亿元。在土地成交面积方面，余杭区则以319.6公顷超越主城区，在市区中占比41%；主城区卖地320.5公顷，占比39%；萧山区卖地164.4公顷，仅占20%。

（4）2013年9月杭州市区土地成交额341亿元刷新历史单月成交额纪录

2013年，杭州市区各月土地成交总体热度不低，并屡创单月成交高峰。1、2两月基本延续2012年底的土地市场行情，市场热度平稳，成交额分别为60.6亿元和80.3亿元；3月杭州市区迎来第一个土地成交小高潮，共成交土地126.6亿元，2013年首破百亿关口；4月短暂调整后，5月土地成交额再创新高，共成交土地179.9亿元，刷新了此前杭州市区单月土地成交额纪录，5月土地出让面积123.8公顷也创下2013年单月土地出让面积的最高值；6月土地成交额有所回落，不过依然维持在95.8亿元高位；7、8两月是土地市场的

传统淡季，9月杭州土地市场迎来了成交额的历史新高，市区共卖地340.7亿元；四季度土地市场受调控等因素影响推地节奏有所放缓，月均成交额维持在100亿元水平。

2.成交价格

（1）杭州市区土地成交均价6156元/平方米同比涨26% 宅地成交均价7429元/平方米同比涨20%

2013年，杭州市区土地成交楼面均价为6156元/平方米，较2012年土地成交楼面均价4872元/平方米上涨了26.4%。杭州市区宅地成交楼面均价7429元/平方米，较2012年宅地成交楼面均价6198元/平方米上涨了19.9%。

（2）绿地华家池地块刷新杭州总价地王 金隅南星地块刷新杭州单价地王 市区九板块宅地价格创新高

2013年杭州市区宅地全年平均溢价率高达30%，多个板块楼面地价纪录被刷新。 其中，主城区共有6个板块宅地楼面价创新高，分别是龙湖2月25日以8886元/平方米创丁桥板块宅地楼面价新高，莱蒙国际（深国投）5月21日以13505元/平方米创滨江奥体板块宅地楼面价新高，淮矿地产5月28日以14711元/平方米创城东新城宅地价格新高，金隅房产6月25日以25803元/平方米创钱江新城宅地楼面价新高（同时也刷新了杭州主城区宅地楼面地价纪录），宝嘉12月13日以12044元/平方米创三墩板块宅地楼面价新高。

余杭区共有三个板块宅地楼面价创新高，分别是崇贤新城、北部新城和未来科技城。萧山区尽管2013年土地成交热度较高，但各板块宅地价格均未创新高。

2013年杭州市区宅地地价创新高板块

杭州单宗地块成交总价在2013年9月5日被绿地华家池壹号地块刷新，该地块成交总价为56.2亿元。

（3）主城区宅地成交楼面均价11823元/平方米 创历史新高

2013年杭州主城区宅地成交楼面均价约为11823元/平方米，创历史新高。值得注意的是，这一数值并没有剔除商住地块中商业部分的影响以及配建保障房所增加的实际拿地成本的影响，主城区宅地的实际楼面均价还应更高。

（4）中心城区、钱江新城、申花桥西为主城区宅地价格最高的三大板块

中心城区、钱江新城和申花桥西板块为杭州主城区宅地成交均价排名前三的板块。据透明售房市场研究院统计，中心城区板块以21618元/平方米的宅地成交楼面均价成为主城区最贵板块。钱江新城宅地楼面均价20015元/平方米，位列第二。第二梯队楼面价约在10000-15000元/平方米之间，其中的六大板块依次是申花桥西、西溪板块、城东新城、地铁九堡、滨江板块以及三墩祥符。丁桥田园、运河新城、之江新城、下沙新城四个板块的楼面价最低，约在6000-7000元/平方米。

2013年杭州主城区各板块宅地成交楼面价对比

3.板块分布

（1）滨江、申花桥西、城东新城居主城区供地量前三板块

据透明售房市场研究院统计，2013年杭州主城区土地成交总可建面积排名前三的板块分别为滨江板块、申花桥西和城东新城。

滨江板块以总可建面积122.7万方居排行榜首位，也是主城区唯一一个土地成交总可建面积突破120万方的板块。申花桥西板块排名第二，2013年土地成交总可建面积111.5

万方，城东新城板块土地成交总可建面积95.2万方排名第三。钱江新城、西溪、运河新城和下沙新城2013年土地成交总可建面积均在50万方以下，排在最后四位。

2013年杭州主城区各板块土地成交总可建面积排行榜

（2）未来科技城异军突起 仓前闲林余杭组团列供地第一

余杭区2013年土地成交总可建面积最大的板块为仓前、闲林、老余杭等城西区域组成的板块，土地成交总可建面积为367.9万方；临平、塘栖、乔司等主城东北部区域组成的板块排名第二，土地成交总可建面积213.9万方；北部新城、崇贤新城等区域组成的城北板块排名第三，土地成交总可建面积150.2万方，良渚、瓶窑等区域组成的主城西北部板块土地成交总可建面积最少，为145.8万方。

2013年余杭土地成交总可建面积分布情况表

（3）萧山市区在萧山区供地总量中占比60%

萧山区2013年土地成交总可建面积最大的板块为萧山市区，共成交土地238.4万方，在萧山区2013年土地成交总可建面积中占比60%；大江东板块成交土地总可建面积为83.0万方，排名第二；钱江世纪城板块和湘湖闻堰板块分列三、四位，成交总可建面积分别为51.9万方和26.3万方。

2013年萧山土地成交总可建面积分布情况表

4.开发商情况

（1）杭州市区外来开发商拿宅地总金额778亿元 占比高达77%

据透明售房市场研究院统计，2013年外来开发商在杭州市区宅地拿地总量共计72宗，总面积379.7公顷，总可建面积1013.1万方，总成交额777.5亿元，在杭州市区2013年宅地总成交额中占比77%。

（2）15家外来大鳄首次在杭州市区拿地

2013年首次在杭州拿地的外来大鳄共有15家。分别是：港中旅、首开、万达、融科、景瑞、宜家、旭辉、淮矿、雅居乐、新城、招商、恒大、农工商、合景泰富、阳光城。

（3）滨江绿地世茂居杭州市区拿地金额前三 前十榜单外来开发商占九席

2013年在杭州市区拿地金额最多的房企是滨江房产，共拿地3宗，总成交额67.6亿元；绿地排名第二，拿地3宗，总成交额66.4亿元；世茂排名第三，拿地3宗，总成交额62.7亿元。排名前十的房企中，外来开发商占了九席。