第五部分 技术方案部分
第一章 整体方案 ............................................................................................................................................... 第一节 整体管理思路 第二节 服务承诺的预期效果
第二章 管理服务模式 ....................................................................................................................................... 第一节 服务特点 第二节 规范管理 第三节 创新机制 第四节 节能降耗模式
第三章 管理目标 ............................................................................................................................................... 第一节 管理目标承诺
第四章 机构设置与运作 ................................................................................................................................... 第一节 组织机构设置 第二节 岗位安排及职责 第三节 机构的运行
第五章 工作计划及绩效考核管理 ................................................................................................................... 第一节 工作计划 第二节 绩效考核管理
第六章 组织机构及人员培训和管理 ............................................................................................................... 第一节 人员配置 第二节 岗位素质要求 第三节 人员管理及培训管理 第四节 留人措施
第七章 安全防范管理方案 ............................................................................................................................... 第一节 保安内部管理 第二节 交通秩序管理 第三节 消防管理
第八章 水电管理方案 ....................................................................................................................................... 第一节 房屋建筑本体管理 第二节 设备设施运行 第三节 维修养护管理方案 第四节 电梯维护及运行管理 第五节 消防系统管理
第九章 保洁管理服务方案 ............................................................................................................................... 第一节 保洁服务方案
第二节 消杀服务方案 第三节 卫生间保洁方案 第四节 保洁应急预案
第十章 绿化管理服务方案 ............................................................................................................................... 第十一章 档案建立与管理 ............................................................................................................................... 第一节 档案的收集管理
第十二章 师生公寓楼管理方案 ....................................................................................................................... 第一节 管理范围及主要设施 第二节 管理服务的内容及要求
第十三章 垃圾处理方案 ................................................................................................................................... 第一节 垃圾分类及管理
第二节 校园垃圾的回收及处理
第十四章 应急预案 ........................................................................................................................................... 第一节 台风或特大暴雨应急预案 第二节 火灾应急方案
第三节 聚众围堵等治安突发应急处理方案 第四节 消防应急预案 第五节停电和电力故障处理方案
第十五章 物业项目经理岗位配置情况 ........................................................................................................... 第一节 项目经理学历及证书 第二节 社保证明
第十六章 物业项目主要负责人岗位配置情况 ................................................................................................ 第一节 各岗位主要负责人学历 第二节 保安队长资格证书 第三节 环境保洁及绿化主管资格证书 第四节 主要负责人社保证明
第十七章 各项管理规章制度 ........................................................................................................................... 第一节 安防管理制度 第二节 保洁绿化管理制度 第三节 建筑管理制度 第四节 停车场管理制度
第十八章 管理创新 ........................................................................................................................................... 第一节 物业管理创新的内容
第十九章 突击保障任务方案 ........................................................................................................................... 第一节 会议的布置及服务要求 第二节 新生报道的布置及服务要求
第三节 学生入学典礼及毕业典礼的布置及要求 第四节 运动会的布置及要求
第五节 省市领导或主管部门来校检查的布置及要求
第六节 考试期间突发事件的反应预案 第五部分 技术方案部分 第一章 整体方案
第一节 整体管理思路
根据与校方签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。力争做到业主方满意，公司满意，自己满意。在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。
在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据“大同市南郊区西韩岭学校”的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。
根据“xx学校”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“xx学校”的管理品位。
第二节 服务承诺的预期效果
1.保持道路、广场全天整洁干净，达到\"九无\"(无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、路牙无泥沙)，\"四净\"(路面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净)，一通\"(下水道口通)。雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。 2.保持路灯、投射灯等无污迹、无乱张贴；保持校园内所有标识牌、宣传牌、信报箱、雕塑等清洁；除宣传栏外，其他地方无乱张贴。
3.保持校园内所有垃圾桶整洁，生活垃圾日产日清，清运率达到100%，保证无污迹、无粘附物、无异味、周围无散落垃圾、无污水；垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；车容车貌保持整洁，设备完好无损；清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门。
4.自行车库设施，加强管理。停车场、公共车库、车棚要保持干净整洁，地面无垃圾、无积水、无杂物。车辆摆放有序。
5.做好消杀工作，按行业标准除\"四害\"。4月至11月，每季统一投放灭蟑、灭鼠、灭虫害药物至少3次，每两天对垃圾房消毒1次。
6.安排清洁工每日在校园内巡视，拾捡烟头等废弃物，保持道路干净，绿化区无杂物。
第二章 管理服务模式 第一节 服务特点 学校物业管理模式特点
通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，我们经过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理服务模式，极大的发挥物业管理在学校的后勤保障作用。 1、顾客的需求为导向，提供个性化的服务。
这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管理要求，量身定制服务。 2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。
学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。
3、重视学校主管部门的领导风格、管理思路。
特别是处理好与学校主管部门的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进，确保管理的一致性，体现学校特点的共管模式。
4、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。
学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。 5、学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。 在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和项目、设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。 6、注重服务的专业化。
可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。 7、提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备。
学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。 8、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。
重要沟通资料、满意度调查资料整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。
第二节 规范管理
1.严格ISO9001、ISO14001质量体系管理，提高服务质量，减少投诉，有效利用投诉
2.激烈的市场竞争使师生对物业管理的质量提出愈来愈高的要求，物业管理管理的是物，而服务的是人，即用“师生第一，服务第一”的思想去指导日常的行为准则，把服务工作深入到广大师生中去，切切实实为师生做实事，想师生所想，急师生所急，解师生之难是很重要的。
3.而ISO9001、ISO14001新版标准使用了过程导向的模式，以一个大的过程描述所有的产品，将过程方法用于质量管理，将师生和其它相关方的需要作为组织的输入，再对师生和其它相关方的满意程度进行监控，以评价师生或其它相关方的要求是否得到满足。
4.因此，在服务中融入先进的ISO9001、ISO14001质量管理体系，既节省了财力和物力，又提高了服务质量和工作效率，使物业公司内部管理规范，促进物业的保值、升值，提升物业公司的品牌，让师生充分享受到我物业公司的优质服务。
5.我们全体员工深信：物业管理是一次“全方位、全过程、全员参与的基础性管理工作”，只有过硬的服务质量才能最终赢得师生的信任。我们不能杜绝投诉，但要不断减少投诉，有效处理投诉，并要求广大师生监督。
第三节 创新机制
思路决定出路，唯有转变服务观念，改变管理方式，才能在变中求生、变中求赢、变中出品牌。 创新机制的建设离不开科学的管理方法和先进的管理手段。随着改革开放的深入发展，市场的竞争不断加剧。市场的竞争，归根到底是商品和服务的竞争，而商品和服务的竞争，归根到底是技术的竞争、人才的竞争。特别是当今世界已进入高科技时代，物业管理要创一流水平，体现一流质量，实现现代化管理势在必行。推行现代化管理手段，尤其是将一些高科技用于物业管理上，将大大提高其效率，但是决不能简单地理解为传统的管理加计算机就是现代化，物业管理现代化应该包括以下五项内容，即管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化及管理手段自动化。
创新机制将会是xx学校管理处的一个管理模式。总结近几年物业管理经验，物业管理企业改变目前的管理模式势在必行，在xx学校的管理上我们将创新意识，根据项目具体情况制定出适合的管理方案。
第四节 节能降耗模式
我司重视提升服务同时，也一直坚持科学管理的思想，本着“节能、降耗、增效”的原则，不断完善运行机制，高度重视“创建节约型管理”工作。响应国家节能号绍，满足业主要求，以降低办公楼设备运行节能工作为重点，采取一系列措施，做大量细致的工作，加强能源控制和管理。 针对xx学校特点节能降耗主要采取了以下措施：
（1）加大节能降耗工作的宣传力度，提高员工节能意识；
（2）建立能源监督机构，及时总结、分析消耗情况，制定节能措施； （3）加大技术改造力度，改进设备运行质量，加强设备节能自动控制。 （4）从小处入手，抓细微末节，节约每一滴水、每一度电，积少成多。
（5）室内温度的控制，尽量使夏季室内外温差控制在7℃－9℃内。从人体健康舒适和节能等综合情况考虑，夏季室内外温差控制在7℃－9℃内。提倡当室外气温高于35℃时，室内环境温度一般应控制在26℃以上。据测算，室内环境温度每升高1℃，冷负荷可下降10%左右，运行费用可降低约8%。要经常检查xx学校空调系统是否正常工作，对损坏的温度调节器应及时修复。经常巡视室内环境温、湿度，发现问题及时进行调整。
（6）过渡季节靠新风制冷，使用“免费空调”。大多数商务写字楼由于内部的热源(如：人、计算机、照明等)，在过渡季节亦需要进行冷却，可利用较冷的室外空气来满足全部或部分制冷需要，从而减少系统制冷所需的能源。这种冷却方法亦称作“免费空调”。操作要点：1.验证新风系统的通风能力，清洗挡风板及过滤器(网)，必要时调整挡风板角度。2.如新风能力不够，可考虑增设新风送风机及排风机。
第三章 管理目标 第一节 管理目标承诺
我司在多年的物业管理实践中，形成了一体化管理、专业化服务的物业管理经验，从经营到服务，从技术到管理，将一如既往地秉承了“诚信、务实、”的企业精神，信守“有形物业，无限温暖”的服务理念，坚持“以用户为中心，优质服务”的经营方针，建立以管理处为项目的综合管理班子，组成安全管理部、清洁卫生部。工程维护部等专业服务部门，以管理处经理为核心和专业部门主管负责的扁平式、快节奏的管理架构达到高效率、高质量的管理效果。
1.客户服务目标
1.1.树立“客户至上，服务第一”的服务宗旨，创造一个干净、宁静、整洁、优雅的办公环境。 1.2.为师生、领导提供礼貌、热情、周到的清洁、保安、绿化服务，最大限度地满足业主的服务要求。 1.3.主动、积极加强与业主的联系，多途径征询和听取意见，改进工作，尽量满足业主要求。 1.4.为业主、使用人提供优质服务，大力推行优质服务，业主对管理服务满意率达98％以上。
2.安全服务目标
2.1.树立“安全第一”的思想，维护物业范围内医疗、办公秩序，实行24小时保安值班、消防监控制度，确保一方平安。
2.2.杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故，确保本项目范围内人身、财产、设施的安全。
2.3.贯彻“预防为主”的方针，做到无火警、无火灾、无刑事案件、无恶性打伤人事件，属于管理责任的刑事案件和火灾事故发生率为零。
2.4.杜绝在物业范围内和四周墙面乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为。 2.5.制定各类突发事件及应急救援方案，危及业主安全处设明显标志和防范措施。
3.管理目标
3.1.不断完善各项规章制度，认真执行已经制定的各项管理制度的岗位责任制。
3.2.做到服务规范化、工作目标明确化、任务落实及时化、讲求工作效率化、实现有效管理。 3.3.高起点、严要求，坚持对员工进行物业管理知识和技术业务培训，提高员工的整体素质，使服务质量和工作质量有明显提高。
3.4.建立、健全各类档案。包括物业的各类原始资料，合同，验收证明、各类业务档案、计划、管理资料等。
3.5.妥善保管业主为物业管理公司提供的办公用品和工具。 3.6.团结一致，协调内、外各方面关系，创造良好的工作环境 3.7.管辖区内无因管理责任而发生的重大安全责任事故。
4.目标实施计划
为了实现管理目标，将制订物业管理计划，以使xx学校物业管理的组织实施过程更有目标性和步骤性。
4.1.在xx学校领导及职工的大力支持协助下，完善环境和各项设施设备；建立和推进以安全、认真、高效为基础的管理方式，建立并规范各项管理和服务工作。
第四章 机构设置与运作 第一节 组织机构设置 一、管理方式
清晰的驻场服务机构，完善的运作流程是优质服务的保证。我司将组建xx学校物业管理处，具体对xx学校物业管理采购项目进行服务管理，在实施物业服务管理过程中，及时和贵单位沟通，以便及时掌握贵单位人员服务要求，更好地为贵单位服务。达到下述的管理目标即：管理意识超前、管理组织高效、管理人员专业化、管理方式民主化、管理方法规范化、管理手段现代化。我司拟采用以下的管理方式：
1.综合一体的管理方式
即对xx学校，统一由管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。
在管理处实施物业管理运作过程中，我们将发挥公司和业主双向共管方式、超前引导、适时管理、适时服务的运作方式，以及软、硬件结合方式的经验，落实管理，提高效果。
2.驻场服务机构设立方案
2.1.在贵单位此类管理模式中，所管的物业集中，建议xx学校全权代表贵单位参与项目的管理，具体监督和负责物业管理工作，这样有利于物业管理项目的顺利开展。 2.2.物业管理处接受xx学校的业务指导。
2.3.物业驻xx学校物业管理处为物业管理公司专业机构，具体负责本次招标项目的财务工作，财务相对独立，在物业的授权下，履行“物业管理委托合同”中规定的权利、义务和责任。 2.4.物业管理处实行公司领导下的项目经理目标责任制。物业管理处内部实行垂直领导。 2.5.组织机构设置的原则是精于高效、一专多能。
二、管理架构 物业驻莆田市第三中学 莆田市城厢区新世纪物业管理有莆田市第三中学 物业服务中心 客户服务部 清洁绿化部 安全管理部 〖物业服务中心机构设置图〗 日常事务管理 日常清洁服务 安全巡查 第二节 岗位安排及职责 部门协调管理 日常绿化养护 公共秩序维护1.服务中心职责 日常会务管理 其它服务 交通管理消防1.1. 实施对委托管理范围接管和验收； 1.2. 组织提供各项物业管理服务； 管理停车场管机电工程部 日常维修服务日常水电维修 设备设施维保 床凳器具维修 电房值班维护其它服务 1.3.组织实施管理项目的各项工作规范，保证各项工作的有序开展； 理突发事件处1.4.组织员工完成岗位培训，合理调配人力资源； 理其它服务 1.5.组织实施员工劳动保护和安全生产的各项工作规范和措施； 1.6.对管理服务人员的工作进行监控、检查和评价； 1.7.组织管理相关费用的清理工作； 1.8.处理和记录客户的投诉； 1.9.组织开展顾客意见征询和调查活动； 1.10.实施管理服务时的联络和协调工作； 1.11.实施相关文件和资料及质量记录的管理； 1.12.组织相关标识的实施及管理； 1.13.完成采购人交办的其他工作。
2.安全管理部职责
2.1. 范围为学校内日常门岗值勤、安全防范、监控管理等工作，包括广场、通道、建筑物等。 2.2. 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格岗位纪律和岗位责任制,以确保整个大楼的安全、有序。
2.3. 上班期间协助值班室对来访人员进行询问、登记。
2.4. 办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出学校人员的询问、登记。
2.5. 重要出入口24小时值班、视频监控室24小时值班。整个学校做到24小时有安全护卫人员巡查，要对进入学校的车辆进行严格监控和管理。
2.5.1外围大门岗要对进入学校办事的车辆进行登记，并引导车辆停放到制定的位置，非本单位车辆或办事车辆一律不准进入。
2.5.2校内停车场只对本单位内的工作人员和本单位公务车辆开放进入。对非本单位工作人员的车辆一律不准进入。
2.6. 加强对领导办公区域、保密室、机房等重点部位的安全防范。未经批准，不得在以上区域内照相、录音和录像，不得泄漏有关人员的办公地点、电话、车牌号码等资料。
2.7. 加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序计划和措施，必要时及时报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。 2.8. 其它与安全保卫有关事项。
三.保洁绿化部职责 保洁工作
1. 范围包括整个项目内所有办公室、会议室、广场、公共通道（电梯间、走火梯）、公共区域（洗手间、露台、天面）、大堂、建筑物外墙、门窗、学校内广场、道路等。
2. 由采购人和中标供应商双方共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核，中标供应商须保证安排足够人员以保障工作需求。
3. 房屋立面、公共楼梯、学校内广场、道路、通道整洁，无堆放杂物现象。
4. 中标供应商按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁。楼内办公室需要早晚各进行一次清扫保洁； 5.办公室清扫保洁工作由专人负责 6. 领导办公室卫生保洁服务要求：
6.1.每天定时为领导办公室进行卫生保洁，确保领导办公室窗明亮干净、无尘、无害、无异味； 6.2.注意保洁用品用具的清洁卫生，做到办公室与洗手间不共用抹布、拖把，且抹布、拖把等需勤换水、勤清洗、勤消毒，保持洁白干净、无污渍、无异味；
6.3.严格遵守保密制度，做到不该动的不动、不该看的不看、不该听的不听、不该说的不说、不该拍的不拍。
7. 中标供应商对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。 8. 污水排放通畅，定期清理化粪池、垃圾箱。 9. 定期对鱼池进行清洗及换水，每天清理鱼池垃圾。
10. 中标供应商做好垃圾分类工作，并负责垃圾的收集，做到日产日清，每天在指定时间将垃圾运至指定地点。
11. 定期杀灭蚊、蝇、鼠、蟑（灭“四害”药品要符合国家安全标准，对人体无害，药品由采购人提供），并做到无滋生源。
12. 协助采购人采购卫生间各项客用品（含洗手液、擦手纸、卷纸）。各项用品必须达到卫生防疫标准，必须有明确的产品标志、生产厂家、许可证号、生产日期、产品说明书等，保证质量。以上用品需征求采购人同意。 13. 定期清洗外墙
14. 遇到大型活动，须按采购人要求进行清洁卫生。 15. 负责在清洁卫生中损耗的物料用品和工具。 16. 其它与清洁卫生有关的事项。
绿化工作 1.管理目标
1.1.草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达 99%以上，虫害的树木不超过树木总数的2%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的 2%。
1.2.所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持和补苗。 1.3.修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木都悬挂树牌。 1.4.绿化围栏设施无缺损，绿化建筑小品无损坏。 1.5.绿化档案齐全，有工作动态记录。 1.6.争创省级“花园式学校”等相关称号。
2.养护内容及要求
2.1.承包养护期限内，中标供应商应按照园林绿化养护的操作规程及质量标准，合理组织，精心养护，保质保量完成项目绿化养护管理任务。 2.2.绿化养护内容：
2.2.1 浇水、灌溉：旱季及新种植物要及时浇水、灌溉，防止脱水枯死。特别是盆花、地栽草本花晴天要每天浇水，雨天排涝，防止植物受损。
2.2.2 修剪：根据各类植物生长特点、立地环境、景观要求按照操作规程适时进行。
2.2.3 施肥：根据各类植物生长特点及其对肥料的需要适时适量施肥，要求年施肥不得少于 4 次，以保持其生长旺盛达到一定景观效果。
2.2.4 除草：各类绿地、绿带要结合松土及时清理各类杂草。 2.2.5 病虫害防治：根据各类植物的寄生对象及时做好防治。
2.2.6 抹芽：及时清除乔木灌木的不定芽，以保持树木骨架清晰，营养集中。 2.2.7 扦插：每年扦插一定量的小苗，对绿化带进行扦插补种。 2.3.绿化养护质量要求
2.3.1 树木生长良好，适量浇溉，适时修剪，疏密得当，有较好的观赏效果；及时病虫害 防治，确保花草树木健康生长；及时松土施肥，调节植物生长；如遇小型的栽树、移树， 中标供应商应无条件地为采购人服务，报酬酌情而定。
2.3.2 绿化养护不到位的，中标供应商应按采购人的要求无条件地立即整改。 3.其他要求:
3.1. 中标供应商负责提供绿化养护工作过程中所需的设备、用具、药剂及有关养护的一切工具用品。 3.2. 寒暑假安排上可酌情减少上班人数，每天安排适当的服务人员进行项目绿化养护。
3.3. 服务人员要统一着装，服从采购人日常临时工作安排；如遇上级领导检查，中 标供应商应积极配合，采购人不另支付费用。 4.工程维修部
工程部负责的公共设备运行、维护保养、维修、二次装修管理等工作。工程部设立运行班和维修班。 运行班：负责电房值班和公共设备系统运行值班管理工作；负责管理处工程物资的管理。
4.1.维修班：负责各公共系统设备及水电的维护、保养和修理；负责建立和管理设备及工程档案资料。 4.2.根据公司质量管理体系要求，结合实际，制定xx学校设备管理工作目标和制度。
4.3.负责xx学校供电、消防、电梯、空调、给排水、公共照明等公共设备设施的运行、维护、保养和修理。
4.4.做好教室及其设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。 4.5.负责xx学校物业房屋结构、公共区域装饰的维护和修缮。
4.6.编制公共设备设施系统的年度维保计划、大中修计划、技术改造的可行性分析，经批准后组织实施。
4.7.参与外包工程项目的选聘工作，负责监管日常服务质量。 4.8.负责室内二次装修工程的管理工作。
4.9.建立和管理办公楼公共设备设施和运行、维保、修理和改造资料，及客户装修资料档案。 4.10.负责管理物业管理处物资仓库管理和节能降耗管理工作。
4.11.制订本部门年度工作计划和费用预算，经批准后组织实施。 4.12.为客户提供各种特约服务。
4.13.负责接洽政府有关机电管理部门的工作指导及检查管理。 4.14.其它关于设备设施维护、维修的业务工作。
第三节 机构的运行 1.xx学校 新世纪物业 物业管理运作由xx学校委托新世纪物业作为物业管理人，全面负责各项物业管理事宜，新世纪物业直接向xx学校负责。
2.公司 管理处
若新世纪物业成为xx学校管理者，将及时组建xx学校管理处，并根据工作计划及时安排管理、服务人员聘用、培训、考核等项工作，保证管理工作正常运行。
3.管理处 各岗位员工
管理处对下属各职能部门实行目标管理责任制，确保各项工作计划落实到位。各项物业管理服务统一按公司质量保证体系运作，各项工作量化到各岗位员工，做到职责明确，工作落实。
第五章 工作计划及绩效考核管理 第一节 工作计划 一、安保消防工作：
1.做好小区的消防安全管理，每年至少完成2次消防安全演习，维护良好秩序。
2.加每月要对各规章制度和岗位职责进行学习，至少每月一次，特别是要加强对新入职队员的培训。
二、工程维护保养
1.对整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的运行管理、维修和保养，确保小区的各项设备设施正常工作 2.加强对装修户进行监督管理。 3.向业主提供有偿服务。
三、 环境卫生工作
1.环境卫生方面，要根据小区实际情况，主要针对绿化地带的清洁加强对树叶、垃圾箱周边的清理。 2.要求保洁制定严格的工作计划，结合保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行监督检查。继续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。 3.要求保洁部按照公租房管理服务中心的要求进行。
四、客户服务管理
1 继续加强客户服务水平和服务质量，租户满意率必须达到95%左右。2 进一步提高物业维修率，降低工程维修的返修率，确保达到96%左右。
3 密切配合各部门工作，及时、妥善处理租户的意见、建议。 4完善客服制度和流程，部门基本实现制度化管理。 5加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显着提高。
第二节 绩效考核管理 一、 目的
1、对被考核对象进行比较全面的、客观、公正的评价。
2、更好地将工作结果与过程管理、持续改善相结合，推动和提升工作执行力和工作绩效，形成 “能上能下”、“能进能出”、“按绩（效）取酬”的理性管理文化。 3、为管理职级和薪资标准的调整提供更科学、更全面的决策依据。
二、 基本原则
1、坚持公平、公正、公开的原则，严格依据管理的结果（业绩）和管理过程中的表现，实现员工的薪资、效益分红、职位升降与考核结果紧密结合。
2、绩效考核充分体现新世纪物业公司 “组织文化和用人理念”强调在德行好的基础上，充分体现出“执行力、协作力、学习成长性、创新性”。
3、所有考核标准能量化的要量化，不能量化的要细化，不能细化的须说明状态。
4、考核者有责任记录被考核者的工作表现，并及时纠错，为考核和辅导提供依据，促进辅导与反馈的例行化，避免绩效考核的随意性。
三、 适用范围
本办法适用于新世纪物业公司总所各职能部门、管理中心和下属部门。
四、 考核对象
物业公司层面的考核主要分为对总所各职能模块、管理中心和下属部门的考核。
五、考核基本模式
1、综合管理部作为物业公司绩效考核的归口管理部门，负责考核体系、考核制度建设和日常工作计划推进与跟进。
2、综合管理部各职能督导为考核负责人，负责对各管理中心和下属部门及员工进行考核。 3、物业公司总经理授权综合管理部负责对各管理中心和下属部门及员工的考核。
六、个体考核的指标体系
1、对管理中心和下属部门的考核标准，见各部门的工作标准及考核细则。 2、对总所职能部门的考核分为对部门负责人和对员工的考核。
3、对总所部门负责人考核强调工作推动与执行、对部门工作的贡献，主要内容如下：
绩效角度 衡量要素 月度考核指标 部门重点工作 工作绩效 日常工作（岗位职责的履行） 信息传递 过程管理 管理改善 工作指导 工作计划性、工作达成率、工作质量 管理体系建设与运作、信息反馈、员工培养、部门工作贡献（对部门工作的思路贡献） 对上对下的信息传递准确，及时对相关负责人传递相关信息 对于管理问题，有计划、由措施、有跟进、不重犯 及时分解职能线工作，对下属在工作实施中有指导有督促，每月至少一次和下属面谈 部门辅助决策能力 工作积极主动、态度端正，学习意识和能力强 满意度 学习与成长 思路贡献 工作态度与学习能力 工作创新性（±3分） 额外加减分 工作量（±2分） 4、对总所员工考核标准如下：
区别例行性工作和创新性工作，鼓励创新 考核工作饱和度 绩效角度 衡量要素 月度考核指标 部门重点工作 工作绩效 日常工作（岗位职责的履行） 工作创新性（±3分） 额外加减分 工作量（±2分） 第三章
七、考核的执行与激励约束
工作计划性、工作达成率、工作质量 管理体系建设与运作、信息反馈、对部门工作贡献（对部门工作的思路贡献） 区别例行性工作和创新性工作，鼓励创新 考核工作饱和度 考核结果处理
1、绩效考核结果分为A、B、C、D四级。（A：90分以上，B：85-89，C：84-80，C：79分以下)，具体评定标准根据考核内容及考核对象进行确定。各单位、各部门员工考核结果与部门业绩考核等级挂钩。部门员工在部门的考核工资内分配。 2、考核结果与员工工资奖金直接挂钩。
（1）员工月度工资发放与管理中心及部门月度管理业绩和考核结果挂钩，在适当范围内浮动；管理中心的管理业绩直接影响管理中心经理工资绩效、部门管理业绩直接影响该部门员工的工资绩效，即： 管理中心经理工资=工资标准×管理中心月度平衡系数（管理中心分数对应等级） 部门主管及员工工资=工资标准×部门考核对应的平衡系数（部门分数对应等级） （2）员工月度考核结果与职能工资级别的升降直接对应，具体标准如下：
个体考核等级 月度薪资标准 A 105% 100% B 90% C 80% D （3）除与月度工资挂钩外，员工年度（半年度）综合考核结果将严格与绩效奖金、岗位轮换、晋升与调薪（每半年调整一次）、淘汰挂钩。
具体为：每半年C、D级评价次数不超过一次者，工资提升一级；表现优秀者，不受此限。每半年D评价次数累计达2次者，工资下降一级，全年D评价次数累计达5次者，予以换岗或辞退。
八、考核反馈与绩效面谈
1、综合管理部各职能督导在收齐制作所有考核汇总表后，由综合管理部经理评审确定，交总经理审批，并将考核结果在审批后两个工作日内予以公布；
2、考核结果公布后，管理中心经理或部门负责人（或直接上级）人必须依据考核结果在一周内与员工进行绩效面谈，提出工作要求和绩效改进行动计划，以达到管理者通过考核进行有效人员管理的目的。工作要求和改进行动计划应列入下月的工作重点计划中。
3、考核面谈为被考核者就绩效改进与能力提升所进行的沟通应做到：让被考核者了解自身工作的优、缺点；对下一阶段工作的期望达成一致的意见；讨论制定双方都能接受的绩效改进和培训计划。
九、考核结果归档
考核结束后考核结果作为原始资料，由综合管理部归入考核档案并负责保存。
十、考核结果申诉
被考核者如对考核结果有异议，可向对应的职能督导提出，如不能妥善解决，可向综合管理部提出申诉，综合管理部在接到申诉之日起三日内，对申诉者的申诉请求予以答复。
第六章 组织机构及人员培训和管理 第一节 人员配置
1 2 3 4 5 6 第二节 岗位素质要求
根据公司制定的关于员工招聘、录用的有关规定，对达到公司标准的人员按照公司编制进行录用。公开招聘：根据工作需要，由管理处在人才网上公布招聘信息，凡符合条件均可到指定管理处填表报名应聘。公司面向社会，尤其是各大专院校广招人才，择优录取，竞争上岗；对于在职员工，公司一贯坚持“能者上，庸者下”的用人制度，合理调配，资源共享。
1.配备人员必须具有良好的道德情操，热爱本职工作，敬业爱岗，忠于企业、忠于业主；
2.所有人员都必须有较高的文化素质和较强的实际操作能力，能够处理工作过程中遇到的实际问题，有克服困难的能力。
3.xx学校管理处人员配备为了保证所用人员的道德安全，公司决定，以宏德公司内部调剂为主，以社会招聘为辅，凡是关键的，与xx学校领导与职工联系紧密的内部工作人员、室内物品接触较多的岗位，我司将最大限度地从本公司派遣内部员工任职，因为对内部员工，我们了解其人品，可以放心使用，最大限度地保证安全。
4.本着精简、节约的原则，实行定人定岗定位，实行人员配备最优化，达到最佳的服务效果。 5.对所配备人员不仅重视学历，而更重视能力，对高分低能人员坚决不予使用。
第三节 人员管理及培训管理 1.人员管理机制
1.1.素质机制制订用人标准，注重品德修养，热爱本职工作，讲奉献，能吃苦，注重工作能力，要求员工一专多能。
1.2.配置机制量才适用，合理配置，最大限度地发挥员工的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜力，合理地设计各岗位的工作内容和职责范围，使职务适合于人，充分体现“会用人，用好人”的思路。 1.3.组织机制组织落实，制度规范，明确各级人员的岗位职责和权利，建立一套合理公正的奖惩制度，将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范管理范畴，制定《员工守则》、《服务手册》，让员工自我约束、自我控制、参照对比、严格执行，确保管理服务目标的实现。
服务中心管理员 校卫 保洁 绿化 宿舍老师 机电维修 1 10 6 1 4 1 1.4.绩效机制量化考核，客观评价。我们考核的原则是，对员工的“德、能、勤、绩”等四方面进行全面的客观的评价。考核不走过场，不讲形式，各级人员均有详细的绩效指标，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时使员工有压力感、责任感和紧迫感。
1.5.员工激励是人性化管理的主要方式，我们赋予管理处经济奖惩权，在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明。以物质奖励或精神奖励的方式激励员工在日常管理服务工作中充分发挥自己的特长，提高物业管理的服务质量。
1.6.监督机制管理处在开展物业管理的过程中，将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律法规要求开展工作，定期向公司报告工作及物业管理运作事务，并制订出日常工作计划，分解量化到每个岗位，实行目标管理责任制，每年对管理目标进行考核。严格按公司ISO质量管理体系运作，对每个项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司审核，确保管理工作的监督机制有效运作。具体做法是：
（1）公开监督制：公布管理处监督投诉电话，设立管理处项目主任信箱，24小时受理投诉。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督；
（2）学校评议制：管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对学校或其他来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈。实行闭环管理，使学校的合法权益得到保障；
（3）定期报告制：管理处定期向学校、公司报告工作，检讨物业管理事宜，确保实现承诺。 1..7.自我约束机制
（1）管理处在物业管理过程中，严格执行国家、政府发布的有关法规、条例和实施细则； （2）管理处将严格贯彻公司ISO质量管理体系；
（3）巡视检查制：由管理处对各部门员工进行定期或不定期检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施；
（4）实行考核淘汰制：管理处每年对员工进行全方位考核，不合格者调离岗位或淘汰。公司对管理处项目主任进行考核，不合格的将调回公司重新培训。
2.培训管理
一、针对xx学校培训内容 1、培训宗旨
(1)根据学校发展战略，将培训的目标与学校发展的目标紧密结合，围绕学校后勤建设开展全员培训，不断探索创新培训形式；
(2)将培训与先进的管理和技术紧密结合，拓展培训的深度和内涵；
(3)实行全员培训，建立培训效果与激励挂钩机制，搭建起学习型、知识型后勤管理的平台。 2、培训目的
（1）达成对后勤内涵文化、价值观、发展战略的认知和认同。
（2）掌握部门规章制度、岗位职责、操作规程，使职工尽快适应和胜任本职工作。
（3）改进职工工作表现，强化责任意识、安全意识和质量意识，树立效率原则、效益原则。 (4)提升员工履行职责的能力和主人翁的责任感，端正工作态度，提高工作热情，培养固队合作精神，形成良好的工作习惯。
(5)提高职工学习能力和知识水平，提升员工职业生涯规划发展能力，为个人进步和企业发展创造良好环境和条件；
(6)提高学校后勤综合素质，增强学校的竞争能力和持续发展能力。
3、培训原则
依照管理手册，追踪行业新动态，掌握新知识，找出差距，需什么学什么，缺什么补什么，急用先学，立竿见影。 4、培训的组织
(1)职工培训工作在上级统一布署下由管理处归口管理、统一规划，各司其联组织实施，职工个人主动配合。
(2)管理处每年年底根据学校下一年度发展计划、业务目标、考核指标，拟订年度培训计划上报学校批准执行。
(3)根据管理处培训计划，结合“年度考试方案”制定年度培训课程大纲，明确培训的目的、内容、时间、授课人、课程要求和验收标准，报上级领导批准后组织实施。
(4)培训授课要落实到人，由管理处组织备课，必要时还要组织授课人试讲需外请专家、教授的报上级批准。
(5) 管理处组织培训，建立后勤培训资源体系做好教案编排，完善培训教材库、培训案例库和试题库，为持续的做好培训工作奠定基础。
(6)培训实施部门要做好课堂管理，制备教材，保证良好的环境，准备必要的培训设备及辅助材料。 (7)职工享有参加培训的权利，也有接受培训和培训他人的义务。除了积极参加管理处组织的各项培训外，提倡和鼓励职工在提高专业知识、工作技能和综合素质方面进行自主学习。
(8) 管理处、各部门要及时掌握培训需求动向，在统一培训的基础上，适时合理的调整培训内容．各部门和个人也可以向管理处提出培训要求和建议。 5、培训种类和内蓉 (1)新职工岗前培训 ①基础理论知识学习
A、后勤文化和制度培训，目的是使职工了解学校发展史，熟知后勤工作宗旨、服务理念和职责范围；学习和掌握学校行政管理制度、业务工作制度和道德行政规范：了解学校、部门、和所属科室的地点、内外环境、单位的性质、各种视觉最别物及其含义。
B、岗位培训，培训部门要对新职工拟任岗位进行专业培训，使其熟悉岗位职责、业务知识、日常工作流程、工作要求及操作要领。
C、案例研究及模拟实习，以案例形式讲解后勤在学校医疗工作中的经验和教训，使新职工掌握一些基本原则和工作要求，而后可迸行有针对性的模拟实习。
②实际操作训练主要由优秀老职工按照后勤职工“传、帮、带”责任制度，跟塞定向操作训练，通过运用和实践，巩固提高专业技能。
③培训后进行考核，分为理论考核和实践考核，结合平时的学习态度、学习纪律和学习成绩综合进行。考核台格者方可上岗，对于补考不合格者，科室暂不予以任用。 (2)在职员工的培训
①岗位培训是对在职人员进行岗位知识、专业技能、规章制度、操作流程的培训，丰富和更新专业知识，提高操作水平，每次培训集中解决一至二个问题，边学习边操作边提高。采用部门内训与组织集中培训相结合的形式，让职工了解每个岗位必须掌握的新理论、新知识、新技能等。
②转岗培训。对后勤一般干部、职工进行内部调动时进行的培训，为其适应新岗位的要求补充必要的理论、知识、技能。
③待岗培训、下岗培训：对考核不合格人员，或不胜任本职工作人员，或经常违规违纪屡教不改人员的培训，以期达到胜任本职工作为目的。培训期间不享受工资和各项补助，费用自理。
④升职培训：职工职务晋升后的培训，针对新岗位的要求补充必要的理论、知识、技能，以尽快胜任新工作。
⑤专业培训是对从业人员就某一专题进行的培训，目的是提高从业人员的综合素质及能力，内容为行业新动态、新知识、新技能等．采用灵活多样的培训形式：派技术骨干去参观学习先进的技术；邀请外单位专业技术人员来学校等对专业人员进行培训指导；聘请权威性的专家、教授来学校对专业人员进行培训指导等。 (3)安全教育的培训
①员工在岗工作必须接受安全教育；教育主要内容包括：安全基础知识、安全操作规程、安全消防知识、事故处理预案等内容，
②安全教育分为处、科、班组三级．
A、处级安全教育侧重培训安全组织、安全生产知识、消防知识、劳动纪律等。 B、科级安全教育侧重岗位安全培训、安全事故处理预案。 C、班组级安全教育侧重岗位安垒操作规程的培训
③特殊工种培训：针对特殊工种的要求，主要培训该工种的具体岗位操作规程、事故应急处理、安全要求等内容。 (4)管理人员的培训
①中高层管理人员的培训，目的是学习和掌握现代管理理论和技术，充分了解政府的有关方针、政策和法规，提高市场预测、决策、组织、执行和控制能力。培训内容主要是市场经济所要求的系统管理理论、知识和应用能力。培训形式以聘请专家、教授举办专业知识讲座为主，自学和内训为辅。 ②基层管理人员，培训时间根据培训内容确定，学习管理手册，熟练掌握岗位知识，管理制度及操作流程。
（5)专业技术人员的培训
专业技术人员培训针对工程师、工程技术人员等，目的是了解政府有关政策，掌握本专业的基础理论和业务操作方法，提高专业技能。 (6)培训方法
①以自办为主，外请为辅，采取讲师授课与各部门的专项培训相结合，相对集中的办法进行。 ②授课人以本部门技术骨干为主。
③聘请外单位的专业技术人员到学校为职工讲课或组织训练。 (7)培训要求
①培训工作要准备充分，注重过程，讲求效果，防止形式主义。 ②授课方法要理论联系实际，通俗易懂，深入浅出。
③参加培训的员工要严格遵守培训纪律，准时参加培训，认真听课，细作笔记。宴习时要尊重老职工，严格按规程操作。
④培训考试成绩记八个人档案，作为转正、升（降）级、晋（降）职、转岗的重要依据之一。参加培训的职工未经批准无故不参加考试者，视为自动放弃考试，争除培训期间的工资、奖金和补助，并作降级、降薪或辞退处理。
⑤参加培训的职工培训过程中所获得和积累的技术、资料等要做好保密工作，不得私自拷贝．传授或转交给其它单位或个人。
二、公司培训目标
我公司针对xx学校管理服务的特殊性，将具体制定详细的人才选聘和培训计划，并报贵单位审批，有针对性地开展培训工作，将管理处的各项培训紧紧结合贵单位的特点进行，以便更好地为工作人员带来更好的服务。培训是针对员工工作态度、技能、知识等三方面提高或改进管理，从而提高管理人员的素质、技能及管理水平，以达到预定的管理目标。
（1）项目经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进取、博爱等现代观念和人文品质。
（2）管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业、有勇于创新，开拓进取的精神，以及处理各类突发事件的能力。
（3）操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9001质量标准和管理要求，了解管理处的经营思想，工作中保持团结协作、精益求精的团队精神和良好的服务形象。
三、培训方式
培训的组织
分综合和专业两条线，岗前和岗上两个阶段，离岗和在职两种形式，有组织的普通培训和结合个人及岗位要求自行进行培训相结合等。
培训的形式及内容
A、入职培训。由公司客户服务部负责，对新招员工进行的培训。主要进行公司发展概况、经营理念、质量方针；规章制度、员工守则、礼节礼貌、职业道德教育、物业管理基础知识等培训。
B、岗前培训。由管理处负责，对新到岗员工进行岗前的培训。主要进行岗位职责、专业技能、操作规程、言行举止训练等方面的培训。
C、在职培训。主要针对不同工作岗位进行的专题培训或进行有计划的知识业务培训。管理处经理的培训由公司负责组织安排，一般管理人员及普通员工由管理处经理负责落实或按公司要求执行。
管理处经理的培训侧重项目管理、领导艺术、公共关系等；一般管理人员培训侧重管理思想、管理艺术的培养、沟通技巧及物业管理相关知识；普通员工侧重在专业技能及敬业乐业教育等。
D、提高员工素质培训:主要是在常规培训基础上,结合公司业务发展或管理工作需要安排的专题培训,由公司客户服务部负责组织落实.
E、外送培训:主要是选派骨干人员参加行业主管部门组织的专业技能的强化培训,为全脱产形式。
四、培训计划
xx学校员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管理前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进行，旨在使员工掌握xx学校的管理要求，服务标准和工流程，为工作人员提供一个安全、舒适、方便、快捷的医护环境；第二部分为管理期间员工培训计划，可根据管理处工作具体情况分阶段安排进行，其目的是不断提升我们的服务水平，提高管理人员、服务人员的个人素质，为更好地提供服务奠定基础。
a物业管理处新员工培训计划 序号 培训目标 培训时间 授课方 参加人员 培训方式 考核方式 培训目标 让新员工了解公司的组织，三天 公司 管理处全公司内部考核 企业文化，政策及公司各部门职能和运作方式。 管理处全公司内部了解管理内考核 容、接管程序及运作方式。 熟悉本职工作考核 程序、管理运作程序。 对该项目物业考核 管理有较深层次的认识。 熟悉掌握本专管理处全公司内部考核 业的工作技巧，适应工作之要求。 基础培训，包括《员工手册》、《劳动法》、1 公司质量手册、程序文件、作业指导书和公司规章制度等。 结合接管前期人员培2 训计划有关内容进行强化培训。 岗位职责及公司物业管理制度。 一周 公司 体新员工 培训 体新员工 培训 3 一天 公司 管理处全公司内部体新员工 培训 4 物业管理方案和要求。 一天 公司 管理处全公司内部体新员工 培训 各有关5 进行各工种专业培训。 三天 主管部门和管理处 体新员工 培训 加强职业道德6 职业道德培训 一天 公司 管理处全公司内部考核 建设、提高服务水平和管理水平。 学习、领会基7 融入各岗位进行上岗位见习培训 二天 公司 管理处全公司内部考核 本操作方法为正式上岗提供经验。 b接管前期员工培训计划 培训目标 《国家、福建省物业1 管理条例》及实施细则和配套文件 管理目标及模式和2 《管理方案》及应答书的有关内容 3 公司管理条例及各专业质量管理规范 清洁卫生绿化维护标准及作业程序 安防站岗、巡逻、门岗工作规程 二天 公司 二天 公司 三天 公司 培训 时间 授课方 参加人员 培训方式 考核方式 培训目标 体新员工 培训 体新员工 培训 管理处全体员工 公司内部培训 考核 熟悉掌握条例、实施细则的内容 管理处全体员工 管理处全体人员 保洁绿化人员 公司内部培训 公司内部培训 公司内部培训 公司内部培训 公司内部培训 考核 明确各项工作要求、目标、模式。 掌握岗位要求和考核标准 熟悉该项目清洁卫生岗位考核 4 一天 公司 考核 和绿化维护范围和目标。 5 一天 公司 安防人员 考核 熟悉项目环境，了解工作规程 了解项目设备情况，6 设备维修工作规程 一天 公司 设备维修人员 考核 分配工作内容，熟悉工作规程 行为、语言规范及技巧。 各工种工作技巧和7 服务语言范围及人际沟通技巧 消防职责及灭火作8 战实施程序和急救常识 主方、客户有关保密9 事项和管理人员熟记事项 c正常管理期员工培训计划 序号 培训目标 培训时间 授课方 一天 公司 一天 公司 一天 公司 管理处全体人员 公司内部培训 考核 管理处全体人员 公司内部培训 考核 掌握应急方案及常识。 管理处全体人员 公司内部培训 考核 确保主方、客户资料保密和熟记率达100% 参加人员 培训方式 考核方式 培训目标 1 参加各类业余大学、中专班学习 三年 各类业余大学 管理处每年10-15人 管理处管理人员及相关工种 管理处全体人员分批进行 公司内部培训 业余学习 考试 提高本专业的管理水平和知识水平。 了解、掌握电脑网络管理应用。 提高员工与业公司内部培训 岗位考核 主、客户的沟通技巧和管理水平。 增强组织协调能公司内部培训 考核 力和公共关系处理，建立良好的公众形象。 公司内部轮流培训 结合“119”进行培训 保证消防技能知识和实战能力。 2 电脑网络及管理培训 十天 聘请电脑专家授课 考核 3 管理技能知识培训 聘请物业二天 管理专家授课 组织协调、公共关4 系及公众形象培训 二天 公司 管理处全体人员分批进行 管理处全三天 消防局 体义务消防员 5 消防技能训练及演习 除了上述在职培训外，我们还将针对xx学校的实际情况，对管理处员工进行下述紧急处理培训。包括：
1、火警应变，火灾应变； 2、雷暴和台风； 3、盗窃和抢劫；
4、群体突发事件应急预案； 5、大面积停水应急预案； 6、处理业主、客户投诉；
五、言行规范与仪容仪表培训 要求：热情、端庄、整洁 （一）仪表、仪容
（1）仪表仪容整洁、端正、规范，精神状态饱满。
（2）统一着装（工作服、皮鞋），配戴工作卡，制服整洁、挺括，工作卡涂污或破损及时更换。 （3）不打架吵架，处理违章时，以理服人，对待无礼行为，要忍耐、容忍、避让。
（4）工作时间禁止吸烟、大声喧哗、哼唱歌曲、吃东西、聊天、窜岗、打私人电话。 （5）注重个人卫生，禁止蓄须、留长指甲、注重个人清洁，控制个人异味。
（二）文明用语
（1）要养成使用礼貌、文明词语的习惯，主动向业主和来访者问好，彬彬有礼，态度亲切。 （2）接听电话要注意：要在第一时间接听电话；首先向对方问候“您好，物业管理处”；禁止用“喂、讲话、要哪里、找谁”等生硬失礼的词语。
（3）与业主或来访者交谈要使用普通话，说话声音清楚，用词准确。不讲与工作无关的话，不讲有损管理处形象的话。
（三）管理处文明用语二十句 （1）你好（您好）！ （2）你好，早晨！ （3）你好，管理处！ （4）你好，xx部！ （5）是的，先生（小姐）！ （6）请稍等！
（7）请问您有什么事！需要我的帮忙吗? （8）请您不要着急！ （9）请问您找谁！
（10）请留下您的电话号码和姓名！ （11）请到xx部联系！ （12）请找xx联系！ （13）我们会提供帮忙！ （14）请您填写维修单！ （15）欢迎您批评指正！ （16）谢谢！
（17）对不起！ （18）不客气！
（19）这是我们应该做的！ （20）再见！
（四）公众形象
公众形象是现代企业赢得市场的客观要求，是企业文化的必然反映，公司通过以下措施保证企业的卓越信誉：
1、以企业为精神、经营理念和发展目标构成宏德公司特有的企业文化，使全体员工形成共同的价值观和团队精神。
2、以《员工手册》规范员工的行为，展示公司良好形象。
六、培训效果
通过业务考核和业绩评估检验培训效果。培训前安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培训效果，培训后通过结业考核确保胜任岗位，并对员工工作业绩进行跟踪评估
第四节 留人措施
1.新员工关爱行动：关注新员工入职期工作及生活适应程度，通过现场回访（到车间，宿舍）员工本人和班组长，了解员工在工作和生活上遇到的问题，帮助员工解决问题。人资处建立员工回访档案，记录员工问题呈生产副总批准，责任人限期整改。人资本部不定期抽查。
2.员工座谈会/茶话会：人资处每月至少召开一次一线员工座谈会，了解员工动态，汇总员工问题，与员工沟通感情。可以邀请生产副总或相关人员参加，各工厂从工会经费中批拨一定的费用，用于购买一些小食品。座谈会记录汇总员工问题，由生产副总指定专人制定改善计划，责任人限期整改，总经理追踪改善结果。人资本部不定期抽查。
3.工作环境改善：进入冬季后，后段的保暖问题要想办法解决。有条件的公司建议安装暖气。部分公司可借鉴山东和四川的做法，利用废气在包装岗安装暖气管道，可以达到一定的保暖效果。 4.生活环境改善：各工厂后勤科对员工食宿条件进行改善，强化服务。目前已有部分公司为员工购买洗衣机，方便自强人及正常员工大件衣物的洗涤，没有洗衣机的公司建议购买。
5.改善基层班组长管理方式：通过培训改变班组长的管理方式。各工厂人资处不定期对班组长的管理方式进行现场调查，提出改善方向，定期追踪改善效果。
6.重点员工管控：人资处组织，生产部门配合，以班级来单位提报本班组重点员工，针对该部分员工组织定期活动，在薪酬调整时重点予以关注，推动一岗多能计划，同时具备几种技能的员工给予技术津贴。
7.员工生日：设计员工生日福利,该部分费用计入工会经费.
8.扩大奖励面：在年度先进评选中，总部要适当放开奖励指标和奖励金额，增加工厂奖励，设置如：技术能手，最佳新人奖，最佳师傅奖，最佳点料工等奖项，使基层最普通的员工获得成就感。所设项目由相关部门主管提报，评审小组评审后确定，提报人资本部备案。（各公司就此拟定方案）。
9.各分公司2009年目标研讨会：各工厂由生产副总负责，制造经理，生产班长和员工代表组成生产目标讨论小组，经过讨论分析后形成分公司完成目标的行动方案，年前公布09年第一季度行动方案，让员工充分了解公司基层的经营管理，使其工作有方向，有目标，有成就感。从而降低员工离职率。 10.各公司规划春节前后员工流失率降低措施：如节前家访，回程路费报销，为方便员工回家提供的各种便利（如租车）等，该部分费用计入工会经费。
第七章 安全防范管理方案 第一节 保安内部管理 1.保安值班
为进一步加强学校安全工作，切实保障师生的人身安全，维护学校正常的教育秩序，根据有关法律法规，特制订下列《门卫值班制度》。
1.1.值班人员全天候24小时轮值，确保校门口随时有人值日。
1.2.积极维护校门口秩序，禁止校门口设摊叫买。放学时，做好接送家长的工作，防止接送车辆堵塞门口，确保师生及车辆进出。
1.3.做好教职员工出勤统计工作，以及上班时间内进出校园的登记工作。
1.4.学生在校时间内不得走出校园，有特殊情况的学生须凭班主任书面通知，方可放行（原则应有家长来接）
1.5.禁止学生擅自使用手机电话，确有必要与家长联系的，由班主任联系，特殊或紧急情况，由班主任或教师拔打联系。
1.6.严格按照《外来人员出入校园登记制度》接待来宾，严禁擅自让外来人员（包括家长）进入校园。 1.7.放学后检查全校教室、办公室内门窗、电灯、水笼头（含厕所）的情况，实施安全处理，并做好相关记录。
1.8.放学后，值班领导做好静校工作。
1.9.做好报刊、杂志、信件的收发工作以及校门口周边的卫生工作。
2.保安巡查
2.1门卫保卫人员，必须经常进行校园巡逻，明确护卫目标，保障学校财产安全，发现安全隐患应及时向学校领导汇报。发现意外事故，要立即向学校领导报告，或打110报警，并保护好现场。及时抢险救护。
十一、严格按《教职工请假制度》履行请假手续。 十二、上课时间必须关闭校门。 十三、门卫每天汇总并报告情况。
第二节 交通秩序管理
车库为内部停车场。全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。 1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。
2、每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。 3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。
4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。
第三节 消防管理
负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。
1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。
2、按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。 3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。
4、建立义务消防队伍，出现消防事故15分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。 5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。
6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次 7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。
第八章 水电管理方案 第一节 房屋建筑本体管理
由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。
房屋物业巡查与维护制度
1.为使公司所管理的学院房屋和设备设施始终处于良好的使用状态，不使学校的生活和工作运作等受到影响，提高维修、保养工作效率，特制订物业巡查操作规范。
2.每天由工程人员、工程主管、或者派出专业工程人员对辖区的学习场所的共用部位、公共设施、设备机房等进行巡查，每班巡查不少于一次，须巡查到所有部位及做好记录。
3.所有物业设备均属巡查范围，包括空调末端设备，应急系统，供配电及照明系统，门窗、地面、天花、墙面等房屋结构、供排水系统、用具等各种设施。 4.巡查必须在规定时间内到位，特殊情况必须知会学校部门。巡查时注意在物业巡检表上做好相关记录，发现异常情况或需特别说明的事项应如实填写。巡检完毕后，向学校部门汇报巡检情况及提交《物业巡检记录表》，并做好相关确认工作，以便使各信息汇总后派单进行维修维护，以及报相关部门备案。
第二节 设备设施运行 1.给排水设备的维护及运行管理 2.物业照明系统，通风等日常维护保养 3.电梯设备巡查
4.消防、监控系统维护保养 5.配电系统的巡查、维护保养 6.应急备用供电电源维护保养
7.空调系统的日常运行值班与维护保养 8.机电设施设备管理与标准
一、供配电设施、设备的维护、保养工作工作规范
1.目的：及时处理供配电设备故障，确保设备性能，确保安全运行。 2.适用范围：适用于低压配电设备、变压器及附属设备的维护保养工作。 3.职责：
3.1.负责供配电设备的维护保养。
3.2.工程部主管负责对维护保养工作进行指导、监督及外委修理的联系工作。 4.工作规程
4.1.值班电工必须掌握配电开关的控制范围及线路走向和分布情况，熟悉各控制柜与配电柜中的开关性能以及各仪器仪表的工作性能和指示范围，能独立正确地进行电压设备倒闸与合闸的操作。严禁线路超负荷供电及乱拉乱接线路，变动或改动供配电室内的设备和线路须经管理处同意，重大变更须上报公司同意后再进行。 4.2.供配电设施、设备的维护、保养工作由值班电工带领维修电工进行，维修电工必须听从调派。
4.3.停电工作时，值班电工所悬挂的“有人工作，禁止合闸”指示牌，工程人员不得随意摘下或移动。
4.4.严禁带电作业，紧急情况须带电作业时，应有监护人、足够的安全措施和足够的照明空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，使遮拦和足够的安全距离，确认安全才可进行。
4.5.工作中，严格实施安全有效的技术措施：停电、验电、悬挂标示牌和装设遮栏，以及实施保证安全的组织措施：工作票制度，工作监护制度，工作许可制度和工作间断，转移和终结制度。
4.6.不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。电流互感器不得断路，电压互感器不得短路。维护中注意正确拆装接地线，安装接地线时，先接接地端，后接导体端，拆时与这相反。
4.7.认真清洁设备上积尘、油渍，检查接触情况，整理室内设施，不得乱堆乱放杂物。
4.8.工作完成后，清理现场，清点工具，防止遗漏工具或物品在设备内，确认各项工作无误后才能恢复正常供电。
4.9.将维护、保养情况做好记录，零部件的更换记录入设备档案内。
第三节 维修养护管理方案 一.设备设施维护保养
设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。
二.给水设备运行维护
1.目的及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。 2.适用范围适用于给排水设备（设施）的维护保养。 3.职责
3.1.给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养。
3.2.工程部主管负责维护保养工作指导、检查、监督及外委修理的联络工作。 4.工作程序
4.1.给排水设备维护保养工作程序：
4.2.给排水管理工程人员负责给排水设备（设施）的维护保养，大、中维修外委修理。
4.3.工程部主管每年12月制订下年度的《给排水设备（设施）检查保养计划表》，并按运行情况制订中修、大修计划并报学校。
4.4.工程人员按《给排水设备（设施）检查保养计划表》、《生活水泵每月检查表》、《生活、消防水泵巡检表》要求，并将维护保养情况记录于对应表格。零部件更换及大修同时记录于《机电设备台账》。
4.5.工程部主管提供工作指导及检查监督。
4.6.需要停水进行维护保养时，遵守停水管理工作程序执行。 5.给排水设备（设施）故障一般处理工作程序
5.1.供水泵出现故障时，值班工程员与给排水应马上启用备用泵，然后立即通知给排水管理工程人员及时维修。
5.2.排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，更换水泵。
5.3.供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班电工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，并做好受影响用户的解释工作。
5.4.排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，安排人员疏通。
三.供电设备管理维护
1.目的：保证供配电设备操作正确性和安全性。
2.适用范围：适用于一般性低压配电设备、电力变压器的操作。 3.职责：高低压配电值班工程员负责配电设备（设施）操作。 4.配电房送电操作程序。
★注意：根据实际供电线路进行，此仅为参考。 计量及避协器柜一般情况不许分开。 5.停电程序与送电相反。
6.市电停电，启用备用电源的操作：
A、确定市电停电启用备用电源，启动发电机，在启动发电机前为了避免发电机反送电网，故要先断开低压配电房低压总线柜，退出断路器，使之有一个明显的断开点。
B、发电机启动前，必须检查发电机相应检查项目。
C、发电机带负荷时，逐渐增大负荷，并观察发电机的相应运行参数，油压、油温、水温、电压、频率转速是否正常。
第四节 电梯维护及运行管理
1.目的：及时处理电梯故障，确保电梯技术性能，保证安全运行。 2.范围：电梯的维修保养工作。 3.职责：
3.1.电梯管理工程人员负责电梯周检及电梯公司联络，督促并协助其它维修保养。 3.2.电梯公司负责电梯的维修保养。 3.3.工程部主管对维修保养进行检查监督。 4.工作规程：
4.1.24小时运行的直升梯，维修、保养工作均在晚间客流低峰期进行，维修人员到达现场后，应控制好该梯，确认梯内无人时才能将该梯停驶，按相应的维保项目，并按如下操作程序进行工作： 4.2.在停驶梯的首层厅门前和轿内树立维修指示牌，并在基站门外装设遮栏，以防乘客误入电梯轿厢。 4.3.进入机房将停驶梯之电源总闸切断，在该掣手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。 4.4.清洁机房地面、墙面、天花、消防器材、照明、通风设施等处。对停驶梯的机身擦试油污，积尘，运转部分加注润滑脂。
4.5.对其控制柜进行吸尘或吹尘，沙纸打磨锈蚀及开关触点，更换磨损严重的触头碳精。
4.6.完成工作后取下警戒牌，送上该梯电源，使其在井道内运行两周，然后清点工具离开机房，进入井道工作。
4.7.在进入井道轿厢顶前，须确定轿厢是否在该层附近。几台电梯共用井道，站在井道内维护故障电梯时，注意与其他运行电梯的安全距离。
4.8.进入轿顶时，要先断开轿顶急停，其次接通检修回路，再开启轿顶照明，退出时反之。 4.9.对井道各层站厅门及地坎清洁，沙纸打锈蚀，更换磨损的厅门部件擦净轿顶油污，加注导轨润滑油等。
4.10.在轿顶维修、保养时，除运行调试和判断故障外严禁快车运行。
4.11.在底坑作业时禁关厅门，应按下底坑急停开关再清扫、保养，上、下底坑时不得攀附随行电缆。 4.12.检修保养工作完成后，清理现场，清点工具和材料，如果是动火作业后，还应清理火种。 4.13.工程人员离开底坑后，把所有开关恢复到原来工作状态位置。
4.14.送电试运行，观察运行状况，无异常情况后可摘除指示牌，投入使用。 4.15.认真填写维修保养记录，将设备更换的部件记录入设备档案内。
第五节 消防系统管理
搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的校方管理人员参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。 按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；
三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；
三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。 1.各责任人及各级人员消防责任 1.1.防火安全责任人——管理处项目主任
1.2.消防防火工作人员——各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等；
1.3.防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报，并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。
1.4.防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报，并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，在5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。
2.从技术上以及管理上进行防范
2.1.加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。
2.2.消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。
2.3.定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，防止雷电击坏建筑物或引致火灾。 2.4.对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。
2.5.限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。
2.6.加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。
第九章 保洁管理服务方案 第一节 保洁服务方案 1.清洁卫生管理 项目位置： 东至： 南至： 西北至： 北至：。 2.项目简介
xx学校，现位于城厢区梅山山麓，地处城区中心，毗临xx学院，校园环境宜人，交通便利，是莘莘学子求知的理想殿堂。
学校占地约45600m2,校园布局合理,环境宜人,教学区、运动区和生活区错落有致。教学楼、科学楼、图书馆、办公楼、食堂、学生公寓、三层架空运动场等教育设施齐全。 3.清洁洁工作内容
每天保洁工作内容
(1) 普通岗位每天提供15小时保洁服务工作（06：00-21：00），急诊科保洁岗位要求 24小时均有人值班。
(2) 三扫二拖公共地面、楼梯及电梯。 (3) 清理花园、花基绿化带垃圾。
(4) 按规定分类、收集、运送、贮存生活垃圾至暂存处、加锁保管，按规定做好垃圾暂存处及收运工具的消毒、清洁工作，做好记录，资料每月交总务科存档。
(5) 抹净公告栏、宣传栏、办公台椅、楼梯扶手、 设备、器具、办公设备、等。
(6) 不定时冲洗所有厕所、清理厕所垃圾、使无异味无污渍（门诊部各厕所不少于半小时清洗一次，无异味）。
(7) 不定时地用干拖等进行地面巡回保洁，保持地面清洁干燥无杂物烟头。 (8) 突然出现污渍、水渍、要立即清理，保持环境干净整洁。 (9) 根据各部门要求，做好各类物料的搬运、更换及外勤工作。 (10) 在科室负责人指导和要求下,消毒、清洁卫生。
每周保洁工作内容
(1) 清洁内墙壁、门、窗、光管、等。
(2) 用高压水枪清洗天井、厨房外地面、车道。
(3) 对各洗手间、电梯、公共走道、设施、天台、露台、撒杀虫水及清新剂。 (4) 清疏沟渠、及排污管道。
高处除尘 重点清洁 4.清洁工作质量标准
A.?环境卫生管理制度和标准完善，有完整工作质量考核记录； B.?清洁工态度热情，语言文明，服装整齐；
C.?环卫设施齐全，保洁设备及工具完整，按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁； D.?定期进行灭蚊、蝇、鼠等工作，并做到无滋生源；
E.?有完备的“清洁应急工作预案”；如遇突发事件或突发检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到；
F.?公共场所整体保洁质量符合建设部《城市环境卫生质量标准》一级质量要求，场内公共走道果皮、纸屑、塑袋。地面无垃圾、泥沙及明显污渍； 5.质量标准细则
a)?楼宇入口及大堂清洁要求
① 门窗（玻璃、窗框、窗台、门把手）无手印、元污渍，保持光洁明亮。 ② 地面、地脚线、指示牌无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮。 ③ 灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛丝、无污尘。
b)?楼层公共区域部分清洁要求
① 指示牌、悬挂牌光洁明亮。保持走火通道无杂物。
② 地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾桶无污渍、无痰渍、无尘迹。 ③ 天花吊顶、送或排风口无蜘蛛网和灰尘污渍。 ④ 门把、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。
c)?领导办公室、会议室等清洁要求 ① 地面定时清理，无杂物。 ② 桌椅无灰尘及污渍。 ③ 玻璃、灯饰光洁明亮。
d)?卫生间清洁要求
① 地面、墙面、门、窗、玻璃境面、隔板无灰尘污渍和其它杂物。 ② 小便器、蹲坑、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。 ③ 保持下水管道水流畅通。
e)?露天部分清洁要求
① 地面无垃圾杂物、无积水、无明显污渍油迹。 ② 门岗、道闸设施无明显尘迹、污渍、无垃圾杂物。 ③ 室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。 ④ 绿化带无杂物及枯枝叶。
⑤ 灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘。 ⑥ 水道、水面及明显漂浮物。
⑦ 垃圾桶垃圾清运及时，物品摆放整齐。 ⑧ 垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满。 ⑨ 阴沟、沙井、天台无明显杂物。
⑩ 房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象。
f)?垃圾清运要求
①?垃圾箱、桶的垃圾存量不超过上缘，每日清理二次，垃圾不在桶箱内过夜。
②?垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超过三分之二且做到日产日清，定期清洗消毒，无明显积水，无蚊蝇飞舞。
③?垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。
g)?污水沟（井）无堵塞物、排放通畅。 第二节 消杀服务方案 1.灭“四害”工作 1.1.总体要求
1.1.1所有药品须符合安全、高效、环保、经济、无异味要求。
1.1.2关于灭蚊、蝇、蟑螂方面，我公司严格按照行业的规范要求进行施工，主要是喷洒药物。现计划在大厦内的学习楼、房间、楼内通道、绿化带、停车场、下水道等处每月定期滞留喷洒和投放药物二次，杀灭侵入大厦内的蚊、蝇、蟑螂。并定期在排水沟、下水道、积水等处放置灭蚊、蝇幼虫药物，进行经常性预防，才能达到良好的防制效果。每月3次定期布药、布板灭鼠及防治工作。（根据防治情况随时需要随时处理） 1.2.防治区域及害虫种类 1.2.1防治区域：学校
1.2.2防治害虫种类：鼠、蟑螂、蚊、蝇、白蚁。 1.3.用药品及特点 1.3.1灭蟑
采用立体防治，点多量少的原则。直接把药品投放在蟑螂经常出没、孳生的场所，如不宜挪动物体的背后、柜子内部，天花板上面、地毯下面、散热物体的周围等部位。一个月投放2次，间隔20天。这样可以达到虫、卵兼治的效果。
1.3.2灭鼠危害鼠类为褐家鼠、黄胸鼠、小家鼠等三大种类，主要分布在各楼内天花、厅房屋顶、仓库、墙壁空隙等处，另外一部分小家鼠主要分布在厅房、物品仓、杂物房等处。鼠喜欢咬衣物、电话线、电脑线等（鼠类的习惯）。并通过管道井、电梯井上下流窜，侵扰学习楼。
对于灭鼠安全环保要求较高的单位,我公司在灭鼠施工上主要采用科技含量较高的生化诱杀技术，将害鼠从屋顶巢穴、墙壁夹层以及周边鼠洞全部引诱到地面等开阔地带进行剿杀，基本做到鼠死明处，无鼠尸臭污染，概括一点就是将老鼠杀死在容易看见的地方，容易拾取并集中处理。利用老鼠的活动习惯和规律进行物理粘贴。
严格按照行业的规范要求进行施工，每次施工从开始布药、布板到集中处理死鼠及剩余鼠药，时间约需一周左右，完全不会影响任何部门正常运作。使用国家爱卫会批准使用慢性毒饵，如此反复工作，各部位老鼠可全部被杀光。然后定期地进行经常性预防，真正做到卫生、安全、环保，防制效果高于国家标准。 1.3.3灭蚊、蝇。
1.3.4白蚁防治将全面进行了一次检查，（包括学习楼外绿化，楼中花园绿化）对受白蚁为害的木构件和存在的白蚁危害隐患的部位记录备案，并进行种类测定，了解造成为害的种类、分布和为害程度，以便抓住重点对症下药，作出有效的防治措施。检查并杀灭原有蚁患，避免白蚁蔓延，将安排专业技术人员全面检查学院内建筑物及木构件，对已发生蚁患的地方记录备案，并用传递性强、药效良好的白蚁粉进行灭治，并对伸缩缝、裂缝、门框天花龙骨、室内外墙基、墙壁批荡等部位重点处理，10-15天后安排检查灭治效果，并补充用药。
1.4操作方法：
1.4.1严格按照技术规程要求进行白蚁消杀处理，对所有的墙基、墙角、木质构件（木门框、窗框）特别是阴暗潮湿的地方，认真检查处理，着重检查处理墙四角、壁的裂隙、天花板、门楣、窗框、排水管附近空位。
1.4.2用粉剂喷到白蚁巢，分群孔，取食点，让白蚁沾染药剂，靠白蚁的互相吮舔，互相清洁使全巢白蚁中毒死亡。
1.4.3杀灭鼠、虫见效后，将定期地对各环境进行随机售后跟踪服务，隔一段时间再放置粘鼠板、长效巩固性药饵（防霉、防潮、特效、环保），构成警戒隔离带，隔离学校环境以外侵入的鼠、虫。
第三节 卫生间保洁方案
卫生间的清洁工作主要包括地面、墙面、门窗、隔板、卫生洁具及其他设施的清洁等，每日常规清洁的次数一般每日清洁至少两次。 1.卫生间的清洁、保洁标准
1.1.天花板、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网。
1.2.目视墙壁干净，坐便器、小便器等卫生洁具洁净无黄渍。 1.3.室内无异味、臭味。
1.4.地面无烟头、纸屑、污渍、积水，瓷砖无黄渍。 2.卫生间的日常清洁内容
卫生间每日常规清洁的主要内容是按清洁质量标准进行地面的清扫、卫生洁具的清洁、用具的擦洗等。
2.1.清洁程序：
卫生间的清洁一般应“从里到外”依次进行，对于单个器具的清洁，应按先内后外再对各附件进行清洁的顺序进行。 2.2.清洁方法： 操作程序和方法如下：
准备好所需的工具和用具。如：扫把、带柄尼龙刷、抹布、橡胶手套和夹钳等。准备和配制好清洁剂和用品。如：草酸、万洗衣粉等。打开门窗，通风换气。
先用湿抹布擦洗台面、洗手盆、水龙头，再用清水抹布，擦净擦干。
先清扫地面，然后用湿地拖擦净地面，必要时可使用洗衣粉或草酸，最后从里到外，拧干拖把将地面拖干。
2.3.清洁卫生间的注意事项
粪垢、尿渍、水锈和污垢，故必须定期进行去污除垢工作，以保证卫生间保持良好的卫生状况。 2.4.奖罚细则
第四节 保洁应急预案 一、 火灾后
1、保洁过程中若有发生火灾时，应成立保洁工作应急预案小组，由主管任组长，直接指挥和协调清理现场；
2、清理火灾现场要等到现场调查结束，经有关部门批准方能进行； 3、清理现场时应注意安全，防止烫伤； 4、打扫地面积水，用拖把清拖地面； 5、用垃圾车清运火灾遗留残物；
6、检查火灾现场户外周围，如有残留杂物一并清运； 7、火灾后遗留的干净物，应及时进行清理；
8、保洁人员应加大对本物业管理区域的清洁力度，消除卫生死角，全力配合防疫工作，做好疫情防控工作；
9、灾后对工作人员进行安全方面的教育，加强对易燃清洁用品的保管；
二、 管道、井盖及化粪池外溢
1、保洁员看到管道、井盖及化粪池外益后，应及时通知维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢造成不良影响；
2、迅速关闭水管阀门，同时迅速通知维修人员，并关掉有关电源；
3、通知该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理；
4、将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染； 5、将水盛到桶里倒掉，再将余水扫净，保持楼内无积水，防止人员滑倒； 6、打开门窗通风，吹干地面；
三、 暴风雨后
1、暴风雨后，管理员应勤巡查，及时发现问题，解决问题；
2、暴风雨后，保洁人员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物。
3、发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，保洁人员协助管理处检修，及时清运、打扫； 4、保洁人员查看各责任区内污、雨排水是否畅通，如发生外溢，及时汇报管理处； 5、若有楼（室）内、地面、墙面被水淋湿，应打开门窗，通风凉干； 6、加快工作速度，合理调动工作时间，及时清理地面和墙面的水迹； 7、在人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒业主“小心滑倒”； 8、保洁员发现设施、设备有被损坏时，应及时报修。
四、 户外施工后
1、户外施工完毕后，应及时安排人员进行清扫；
2、若在雨季天施工，施工垃圾及泥土应放在纸上，并盖住，以免下雨时对地面造成大片污染； 3、地面垃圾清理完毕后，应用高压水枪对地面进行高压冲洗；
4、对于施工后一些残留下来的白色垃圾及轻飘物，应及时将垃圾清理到垃圾桶内，以免刮风时到处被污染；
5、禁止各种废弃物在小区内燃烧；
6、小区设施维修以及供水、供电、煤气管道、通讯设施等项目施工中，保洁人员配合好场地周围的清洁工作。
五、 新入住装修期
1、各区域保洁员加强保洁，对装修垃圾清运后的场地，必要时协助业主将装修垃圾及时上车清运； 2、发现油漆，涂料污染环境地面时，应及时采取有效的清洁措施清除污染； 3、注意对装修楼层的保洁频次，适时给予巡查；
4、严禁将装修废料、垃圾等投入厕所和下水道，以免造成堵塞； 5、及时清理业主搬家时遗弃的杂物，并清扫地面；
6、各责任区保洁人员加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必要时协助业主或管理处将装修垃圾及时上车清运。
六、 梅雨天气
1、保洁员注意在梅雨季节时，大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水，墙皮剥落，电器感应开关自动导通等现象；发现此现象后应及时汇报上级主管； 2、在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒人员“小心滑倒”；
3、加快工作速度，班长要加强现场检查指导，合理调配人员，及时清干地面、墙面水迹； 4、若反潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、 电梯门上的水分；
5、仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌、推水刮；
6、安全注意事项：梅雨天气作业宜穿胶鞋，不宜穿着塑料硬底鞋，以防滑倒。
七、 暴雨天气
1、保洁员领班勤巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其它部门的协调联系工作；
2、天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏由领班派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有 堵塞及时疏通；
3、检查雨、污水井，增加清理次数，确保畅通无阻；
4、各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打 碎玻璃；
5、仓库内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒，做到有备无患； 6、暴风暴雨天气注意高空坠物。
第十章 绿化管理服务方案
根据学校的实际情况，结合我司在绿化管理方面的经验，我们提出了有关绿化管理方面的实施意见。根据不同的季节，对学院内绿化进行及时的保养和修剪。此外，应校方要求，在重大节日提供鲜花摆设服务，为各种规格的会议提供鲜花切花等有偿服务。以增添学校的绿意，保持环境清新，增加气氛，树立学校的崭新形象。 1、绿化带日常管理： ●中耕除草
（1）目的：提高土壤透气性，集中营养和水分，防止杂草丛生。 （2）适用范围：各类植物的中耕除草。 （3）作业程序：
a、每一季度定期用锄头或耙子对树木（包括乔木和灌木）进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。
b、连续多日下雨，雨后过两天，水分被土壤吸收后（土不沾耙子），对板结的土壤用铁耙子松土，提高土壤透气性。
c、草地以人工拔杂草为主，除下雨天外，每天都可进行，在杂草结籽前拔除，拔草时要连根拔除，拔除对杂草应及时清运处理，控制杂草地繁殖。
d、大面积达杂草，用化学除草剂消除，在喷药后20天将土深翻15厘米，过一星期后耙平备用。 （4）、标准：
a、中耕深度为5CM左右，以不损伤树木根为准。 b、没有明显的杂草，草地纯度为90％。 ●浇水抗旱
（1）目的：防止土壤干燥，影响植物的生命活动。 （2）适用范围：各种植物。 （3）作业程序：
a、大面积浇水采用胶管引水，单株淋水可用担水的方法。 b、浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。
c、新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应优先保证一次浇透。 d、草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。 （4）注意事项：
a、培植草坪第一步是平整土地。场地应有一定的排水坡度，中心地区既不能低凹，也不能成水平式，因为水平的地面既单调又缺乏艺术性，对雨水的排除也很不利。中心地区稍高形成2％左右的排水坡度，或以某一基线向某一方向倾斜也可。
b、对土壤进行一次全面的深翻，其深度要在20厘米以上。同时改良土壤，施基肥和使用化学除草剂，消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤为重要，新种上的草在10天全面清除杂草一次，防止草皮带来的杂草扎根繁殖。
c、杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑制草坪的生长，所以除杂草是一项重要工作，人工拔除杂草每半个月全面进行一次，对大面积杂草进行重新改造，或选用化学除草剂灭草，翻土重栽草皮。
d、要使草坪生长良好，浇水工作也不可少。浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面；浇水时间夏天以早晚为宜，冬天以9：00～16：00为宜，无雨季节每周浇水1～3次。 ●施肥应注意事项及要求
（1）目的合理施肥，促进植物的生长，增加绿化、花卉的观赏价值。 （2）适用范围绿化、花卉的施肥管理。 （3）作业程序
a、根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷、钾、复合肥）。
b、施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、环施、沟施；无机肥（化肥）多用撒施、喷施和根施作追肥。
c、施肥时间：一般在阴天或傍晚为宜。 （4）要求及标准：四多、四少、四不和三忌
a、四多：黄瘦多施，发芽前多施，孕蕾期多施，花后多施。 b、四少：肥壮少施，发芽后少施，开花期少施，雨季少施。 c、四不：徒长不施，新栽不施，盛暑不施，休眠不施。
d、三忌：忌浓施、忌热施（指高温夏季），忌坐施（指栽花时根部贴在盆底基肥上）。 （5）注意事项
a、施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次，俗称“回水”。
b、施基肥时，肥料应充分发酵、腐热，化肥须完全粉碎成粒状或粉状。 ●常见病虫害的防治
（1）黑斑病的防治：加强管理，施肥时注意氮、磷、钾适当搭配，使植株健壮发育，防止植株徒长，定期喷药保护。
（2）青枯病的防治：发病期可喷杀菌药，并适当增施钾肥，用10PPM的硼酸液进行外追肥，可提高病株的抗病力。
（3）蚜虫的防治：清洁绿化地及花圃园地，除杂草，减少蚜虫栖身场所以消灭越冬虫源。当蚜虫发生时，每隔7～10天喷药一次，连续进行二三次。
（4）蚧壳虫的防治：在一龄若虫期喷射药物，对生长过密，虫害严重的枝叶适当修剪，以利于通风透光，减少病虫来源，增强植株的抗害能力。
（5）螨虫的防治：越冬期间清除易被危害花卉周围的杂草，并及时堆放沤腐，或者喷药，以压低越冬虫源。 2\\乔木养护管理
●要求生长良好，叶色正常，无枯枝败叶，无明显无病虫害，及时喷杀虫药，防止蚜虫等病虫。 ●修剪：每年修剪1－2次，三月至四月进行，乔木整形要与周围环境协调，保持树冠完整，保持无枯枝，以增强园林美化效果。不定期不定时对主干剥芽，减少树冠生长。 ●施肥增加养份、改良土壤、增强树势。
●补植：维修项目造成死亡的树木，应及时清走，补回与原树种种类相同、规格基本一致的植株，并加强管理。
●每次台风前加强巡察，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶。●管理标准：生长旺盛、枝叶健壮、树形美观、下缘线整齐、修剪适度、干直冠美、无死树缺树、景观效果好。
第十一章 档案建立与管理 第一节 档案的收集管理 1、档案的建立
（1）档案的建立执行以下流程：收集—整理—分类—编号—登记—输入电脑—入柜—利用—检查 （2）明确建档内容，实行系统收集、集中管理。
a．设施、设备档案：建筑工程资料、图纸，公用设施资料、图纸，室外管网资料、图纸，安装、维修、运行、改造、扩建等项目资料、图纸。
b．管理档案：文秘档案、人事档案、财务档案和荣誉档案。 c．其它档案
（3）建档要求：电脑化、集中化、有序化、信息化。 2、档案的管理
（1）档案室、管理处双档管理制：为避免档案的损坏、遗失，使重要档案能永久性保存，而又方便经常使用，对使用频率较高的档案实行档案室对重要原始档案进行严密管理，管理处则保存复印件的存档管理制。
（2）档案室档案管理要求：
a．按照档案对湿度，温度和照明的要求，建立标准化的档案资料室，配备档案专业管理人员，实行电脑化系统管理。
b．采用多种形式的信息贮存方式，如电脑磁盘、录像带、胶卷、照片图片并采用适当的保存方法。 c．贯彻国家保密法，确保档案在使用过程中的安全、不丢失、不泄密。
d．加强档案室的管理，配置消防器材和防盗门、网、档案柜、锁等，符合防火、防虫、防鼠、防潮的要求。
e．实行档案管理手段的现代化，运用计算机检索手段，开发多媒体信息系统。 f．坚持档案资料收集的系统化。
g．做到档案组卷分类科学化。档案组卷按内容分类、逐一编号、登记造册、目录，按工作部门分柜保存。
h．实行档案管理工作检查经常化。每季对档案文件的形成、积累、整理和进行一次全面的检查。
第十二章 师生公寓楼管理方案
师生公寓管理中学生公寓物业管理是管理中的重点及难点，学校学生公寓物业管理不同于社会的专业性物业管理，其根本的区别就是要在学生公寓的物业管理中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，因此在学生公寓的物业管理过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。通过 “管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，管理好师生公寓，并在课余时间照顾好学生的生活起居。为实现对学生公寓物业管理服务的整体策划及设想，依据国家建设部物业管理示范大厦的评比标准，我们将采取切实可行的措施落实承诺的各项指标。
第一节 管理范围及主要设施 范围：xx学校师生公寓楼
主要设施：一栋男生公寓、一栋女士公寓
第二节 管理服务的内容及要求
1、安全消防：根据学生公寓的特点，为了确保同学的人身安全和财产安全，我公司特制定了以下学生公寓安全管理办法。
（1）在学生公寓的出入口实行24小时值班制度，值班人员对出入口及重要部位实施不定期的监控。 （2）对通道、楼梯等部位设置明显的标识，以利于人员的进出。
（3）值班人员要禁止陌生人和闲杂人员进入学生公寓，来访客须在公寓大厅等候，学生家长进入公寓内必须登记。每天晚上对学生公寓寝室进行抽查，杜绝外来人员留宿。 （4）对迟归和不归的同学进行登记、及时教育，并将情况报告学生处。 （5）严禁学生在寝室内使用明火和大功率电器。
（6）消防管理是学生公寓管理的一项极其重要的内容，尤其是学生公寓中易燃物品比较多，一旦发生火灾，后果不堪设想，因此必须十分重视消防，我公司的公寓管理站实行全员义务消防员制，在员工中牢固树立“隐患显于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识，加强巡逻，加强监控，同时做好消防设施的维护保养工作，使设备随时能用。消防工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针。 在平时的公寓管理过程中，积极向全校师生开展放火宣传，普及消防知识；对员工每半年进行消防知识的培训，落实有关消防措施；制定详尽的《学生公寓突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事件反应预案》，在预案中要求管理站全体员工增强对火警、火灾、刑事突发事件的反应能力，遇突发事
件时应迅速向校保卫处报告并立即通知全体当班人员，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，确保学生公寓内的学生的人身安全。
第十三章 垃圾处理方案 第一节 垃圾分类及管理 1、垃圾分类和管理的原则：
人人有责，加强管理，重在实效，持之以恒 2、垃圾分类的具体做法：
（1）可回收垃圾（指：纸类、塑料类、金属类、玻璃类等能变卖的垃圾）。 （2）食堂垃圾（指：剩饭剩菜，菜根菜叶、废弃油指等）。
（3）有毒有害垃圾（指：废旧电池、废日光灯管、实验室过期药品、废旧电器等电子垃圾）。 （4）不可回收垃圾（指：塑料类、瓜皮果壳、建筑垃圾和其他清扫垃圾等）。 （5）绿化带的落叶、杂草、草皮等垃圾。 3、垃圾分类处理的办法：
（1）学校在公共场所和主干道边同一位置设置两种垃圾箱，一种为可回收垃圾箱，另一种为不可回收的垃圾箱，全校师生员工必须按有关要求将垃圾放入相对应的垃圾箱内，各班各室设置不同种类的垃圾袋（纸盒），按要求分类投放处理。
（2）废纸及废纸品、塑料饮料瓶以及能变卖的其它塑料；易拉罐、玻璃瓶及能变卖的其它可利用的废弃物均必须投入到可回收垃圾箱。
（3）各班各室清扫的不可回收的垃圾必须统一集中倒入学校指定的垃圾箱内。
（4）食堂垃圾：剩饭剩菜等废物由食堂指定专人集中处理，废弃油脂由相关证照齐全的专业人员集中回收。菜根、菜叶等食品废弃物集中处理。
（5）有毒有害垃圾和废旧电子垃圾交总务处集中统一处理，并做好相关记录。 （6）落叶、杂草、草皮等清扫后集中处理。 （7）建筑垃圾等由施工单位妥善处理。
第二节 校园垃圾的回收及处理 垃圾筒的清理
A、安排固定人员专门回收运送垃圾筒内的垃圾。
B、固定垃圾运送人员应巡回收取垃圾筒内的垃圾，使垃圾筒内半空状态，方便客户或使用人使用。 C、回收垃圾筒内垃圾时，先将垃圾筒内的胶袋提出放进垃圾车内，再重新铺好新的垃圾袋。 D、铺好垃圾袋时应将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5㎝折贴在垃圾箱外沿，再盖紧垃圾筒盖。 F、将垃圾运送到垃圾中转站存放。
⑤垃圾运送人员对有回收价值的垃圾及时拣出分类存放。 ⑥垃圾中转站的垃圾处理
A、垃圾中转站设置在不影响学院环境的地方。
B、垃圾中转站的垃圾每天清运一次（委外进行），期间如垃圾较多影响垃圾存放时，清洁卫生部主管及时通知承包方清运。
C、垃圾运送人员负责垃圾中转站周围的卫生，使垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。 D、垃圾运送人员负责每天一次冲洗垃圾中转站地面。 E、每天对垃圾中转站进行一次消毒。
F、垃圾中转站的卫生标准： ●地面无散落垃圾、无污水、污渍； ●垃圾作到日产日清；
●所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散集垃圾； ●垃圾站应保持保洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害； ●墙面无粘物，无明显污迹；
●可作废品回收的垃圾应另行存放，按要求做好垃圾袋装化。
第十四章 应急预案
第一节 台风或特大暴雨应急预案 一、暴雨
1、暴雨信号由气象台发布，学校依据市电视台或电台播放的暴雨信息做出反应。 2、黄色暴雨信号的应急工作
（1）总务处布置检查所有建筑物、设施设备，做好防淋、防浸的各项工作。检查及排通校内的排水设施。
（2）学生停止在室外活动，教务处、学工处、班主任督促学生返回室内。教室内的学生严禁喧哗，以免造成恐慌，值日老师到班检查学生纪律、考勤。
（3）学生上学或放学应带备雨具，禁止骑自行车的同学骑车打伞。 3、红色暴雨信号的应急工作
（1）继续做好黄色暴雨信号的应急工作。 （2）校内所有人员暂停一切户外活动和作业。 （3）总务处组织好低洼易浸物资的转移或保护。 4、黑色暴雨信号的应急工作
（1）总务处做好校产的保护工作，根据雨情做好校园排涝工作；学工处做好师生的管理工作；教务处宣布停课并做出恢复上课的时间及课程调整安排的通知。
（2）师生留在课室内密切留意天气的情况。班主任到班管理并安抚学生情绪、照顾学生安全。 （3）黑色暴雨信号发布后，师生应留在家中或学校不要外出，校内的师生要到情况适宜才能回家。 （4）如果学生处于往返学校的途中，应立即就近找安全地方避雨，电话通知家长接回家中，并致电班主任履行请假手续。
（5）班主任加强学生考勤的管理，对不在学校的学生与家长联系，明确其去向。
（6）各班、各宿舍、各办公室、各功能室的责任人要做好本责任范围内人员与物资的安全保护工作。学校对造成损失的情况做出评估。
5、暴雨警报解除后，各班主任要立即分别向学工处和总务处报告人员与物资的情况，各处室要迅速向校长室报告人员与物资的情况。 二、台风（热带气旋）
1、台风信号由气象台发布，学校依据市电视台或电台播放的暴雨信息做出反应。 2、白色注意信号与绿色警告信号的应急工作 （1）学校各部门做好防风准备。 （2）学工处安排人员加强值班。
（3）总务处做好建筑物、设施设备的检查。
3、黄色警告信号的应急工作 （1）学校进入防风状态。 （2）学生停止室外活动。
（3）所有人员不在迎风窗户下停留、行走。
（4）学工处组织班主任加强学生的纪律和考勤管理。 （5）总务处组织好建筑物、设施设备的保护工作。 4、红色紧急警报信号的应急工作 （1）学校进入紧急防风状态。
（2）总务处做好校产的保护工作，学工处做好师生的管理工作，教务处宣布停课并作出恢复上课的时间及课程调整安排的通知。
（3）师生应留在家中或学校不要外出，校内的师生要情况适宜才能回家。
（4）如果学生处于往返学校的途中，应避免在树下、阳台下、灯箱广告下、窗户下停留，立即就近找安全地方避风，电话通知家长接回家中，并致电班主任履行请假手续。
（5）已返回校内的学生，班主任到班管理并安抚学生情绪，照顾好学生的安全。对不在学校的学生要与家长联系，明确其去向。
（6）各班、各办公室、各功能室的责任人要做好本责任范围内人员与物资的安全保护工作。学校对造成损失的情况做出评估。
（7）学工处安排人员加强安全值班和宿生管理值班。 （8）总务处组织好建筑物、设施设备的保护工作。 5、黑色特急警报信号的应急工作
（1）继续做好红色紧急警报信号的应急工作。 （2）总务处负责切断学校的电源。
（3）所有人留在安全处避风，直至警报解除。警报解除后还应留在室内密切留意天气变化，防止余风吹袭。
6、台风警报解除后，各班主任要立即分别向教导处报告人员与物资的情况，各处室要迅速向校长室报告人员与物资的情况。 三、雷暴
1、各部门要注意做好防雷安全工作。
2、一旦有雷雨预兆，所有人员应停止室外活动，学工处和班主任督促学生返回室内。课室内的学生严禁喧哗，以免造成恐慌，班主任到班检查学生纪律、考勤。 3、雷暴雨期间
（1）学生留在课室内学习，班主任或跟班老师到班管理纪律，值日教师加强检查。
（2）如果学生处于往返学校的途中，应立即就近找安全地方避雨，电话通知家长接回家中，并致电班主任履行请假手续。
（3）如果学生留在家中，并且当时情况不适宜上学，可致电班主任履行请假手续。 （4）班主任加强学生考勤的管理，对不在学校的学生要与家长联系，明确其去向。 4、总务处组织好建筑物、设施设备的保护工作。
5、雷暴雨结束后，各班主任要立即分别向学工处和总务处报告人员与物资的情况，各处室要迅速向校长室报告人员与物资的情况。
第二节 火灾应急方案 一、疏散原则
1、保护师生的生命安全及学校财产免受损失。 2、一切行动听指挥。
3、必要时可损坏门窗等物逃生。
4、着火时，切忌慌张乱跑，冷静看清着火方向，在狭窄通道不要拥挤，防止造成群死群伤。 二、具体行动
1、一旦发生严重火情时，首先报警（每位师生都有报警义务）。并在第一时间内通知教育局。 报警说明：（1）拨打119电话。 （2）报警时讲清单位地址。
（3）说明什么东西着火，火势怎样。
（4）讲清报警人姓名，电话号码和住址。学校具体报警人：值班行政人员或值日教师 。 2、一旦发生火情，值日教师负责把有关着火点的电源路切断，以防火势蔓延。
3、政教处、教务处、值日老师负责指挥各班主任集合学生有序撤到操场上，所有班主任立即清查本班所有学生人数。
4、总务处主任负责到校门口引导消防车。 5、校医负责救护受伤人员。
6、护校人员看护大门，不准闲杂人员乱串，避免阻塞消防通道。 三、处理程序
一旦发生火灾，按下列程序处理：
1、打“119”电话报警，同时上报局办公室和相关科室。 2、按照平时消防演练逃生的线路迅速疏散。
(1)人员疏散：救人是第一原则，学校消防责任人应在第一时间，有序地组织学生疏散转移。 ①火灾时，由于有烟气，能见度差，现场指挥人员应保持镇静，稳定好人员情绪，维护好现场秩序，组织有序疏散，防止惊慌造成挤伤、踩伤等事故。
②利用现场有利条件，快速疏散。下层着火时，楼梯未坍塌的采用低姿势迅速而下，有条件的可用湿毛巾，堵住嘴、鼻，用湿毯子披围在身上，从烟火中冲过去。
③楼层高着火时疏散时较为困难，因此更应沉着冷静，不可采取莽撞措施，应按照安全口的指示标志，尽快从安全通和室外消防楼梯安全撤出，切忌跳楼。火势确实较大无法逃生，可躲避到走廊、阳台、平台上，或关闭房门用湿毛巾堵塞门缝防止烟火进入，并用水浇湿房门，等待救护人员的到来。 (2)物资疏散：火场上的物资疏散，目的是为了最大限度地减少损失，防止火势蔓延和扩大。 ①首先疏散的物资是那些可能扩大火灾和有爆炸危险的物资。例如起火点附近的油桶、液化气罐、化学实验的易爆和有毒物品，以及堵塞通道使灭火行动受阻的物资。
②疏散性质重要、价值昂贵的物资。例如机密文件、档案资料、高级仪器、珍贵文物以及价值贵重的物资。
3、如有伤者要及时送医院救治，如学生受伤，要及时通知家长及教育局。 4、等待消防车来时，可组织校教工义务消防队在保证安全的前提下灭火。
灭火扑救：初起火最易扑灭，在消防人员未到前，如能集中合力抢救，常能化险为夷，转危为安。根据不同的火原因，可采取隔离法、冷却法、窒息法，火灾现场指挥人员要在第一时间内调集临近所
有灭火器，集中使用，对准火点，尽量抓住战机把火消灭，或控制住火势的发展，最后由消防人员彻底扑灭火焰。
5、配合消防部门调查事故原因，维持秩序。
以上情况是我校在假设情况下疏散人员具体办法，但实际上各种火场情况是非常复杂的，万一遇到火灾无论是教师还是学生，要牢记十六大字：临危不乱，清醒果断，争分夺秒，巧妙脱险。总之，争取时间快速离开才是上策。 六、责任与奖惩
1、对在消防火灾突发事件应急处理工作中，做出突出贡献的先进集体和个人给予表彰奖励。 2、对人为造成火灾事故、未能尽责而发生责任事故的有关人员，将根据有关法律法规由有关执法部门进行处理；对救灾工作不力人员，学校将根据有关制度给予相应的处罚。
第三节 聚众围堵等治安突发应急处理方案 一、应急与处理
1 、接报后，有关领导、值班人员、应急处理人员、后勤保障人员和其他人员迅速赶到现场。 2 、由现场职务最高者组织人员进行紧急救治，并按照程序逐级向上报告，及时告知学生家长。 3 不管是什么样的校园意外伤害，伤者要及时送医院治疗，并组织老师和学生进行护理，直至移交给家长为止。
4 、如是校内殴斗事件，立即向学校领导报告，除迅速控制局面、平息事态外，应将双方主要责任人和有关人员带离现场，并且做好其余人员的疏散工作。
5 、如是校外突发安全事故，有关领导、值班人员、应急处理人员、后勤保障人员和其他人员迅速赶到现场，及时制止伤害行为，同时报告白沙派出所及上级主管部门，切实维护学生的人身安全 。 6 、应急处理过后，学校应组织力量介入调查或协助公安机关调查事发原因。 二、注意事项
1 、处理群体性事件的原则是：迅速平息、减轻伤亡、保护学生、控制事态。
2 、年级或班级组织学生开展大型活动，须向学校有关领导提前提出申请，包括活动目的、活动内容、安全防范措施、带队老师等在内的书面申请，经同意后方可组织实施。
3 、学校要对学生宿舍、活动场所、体育设施等进行定期的安全检查，排除安全隐患；还要对学生进行安全教育，增强安全防范意识。
4 、学生在校期间，班主任不得关手机。学校值日领导当班期间必须 24小时开机。
5、学校发生重大安全事故期间，全体教师必须保持24小时开机，并且要坚决服从学校领导的调度。
三、责任追究
1、事故发生后没有及时上报的，由当事人全权负责。
2、事故发生后没有准时到岗或未经学校领导许可擅自离岗的教师，学校将按相关规定严肃处理。 3、事故处理期间不听从学校领导安排的，将根据学校相关规定顶格处理。
第四节 消防应急预案
为认真贯彻落实国务院关于“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山 ”等系列重要指示精神，以及上级有关部门切实加强安全工作的重要指示和工作部署，有效预防群死群伤、损失巨大恶性事件的发生；为了宣传消防法规，普及消防知识，掌握灭火技能，学会火场自救，提高师生的消防意识，确保学校师生人身安全和财产不受损害，根据学校实际情况，特定以下疏散预案。
一、组织机构 组 长： 副组长： 成 员： 二、预防工作
1、加强对师生的防火安全教育，增强师生对防火突发事件的应对意识。
2、采取多种形式通过不同渠道向师生传授防火救灾知识训练基本技能，提高自防、自救能力。 3、加强硬件建设，及时更换灭火器具和设备，加强灭火设施的规范化建设，为预防突发事件做好充分的物质准备。
4、做好应急过程中所需的物品的准备工作，常抓不懈，一旦有火灾来临做到快速反应，将损失降到最低程度。
5、建立岗位责任制，重点要害部位责任到人，加强监督检查力度。
6、总务处加强对消防员的训练，使他们能够熟练掌握灭火器、消防拴的正确使用方法。
第五节停电和电力故障处理方案 一、预防措施
1、总务处加强和完善设施的建设，平时定期做好线路的检查和维护，准备一定数量的照明工具，食堂配备应急储水设备。
2、各部门要广泛开展安全教育，在师生中普及相关知识，开展以应对停电停水事件为主要内容的教育活动，增强危机意识，提高师生的自护和避险能力。 二、处置程序
1、因供电、供水部门线路改造或维修，事先通知我校停电停水的应急处理措施： （1）办公室提前两天在校公布栏上写停电停水通知，并电话通知各部门。
（2）食堂提前做好各项应对措施（如做好饮用水的储备），确保师生能够就餐，不发生任何问题。如购买足够的矿泉水和干粮（如面包）解决学生的温饱。班主任做好疏导教育工作。
（3）停电或停水当天教师的饮用水由学校总务处安排食堂茶水房负责解决或购买矿泉水供应。 （4）停电或停水当天学生的饮用水班主任事先通知学生从家里带回或由学生自行购买矿泉水解决。总务处事先通知住宿生储备一定的洗漱用水。
（5）停电当天课间操、眼保健操暂停，上课铃声改为打钟或吹哨。
（6）晚间继续停电，门卫必须加强对围墙、电脑室、教师电脑室等重要场室的巡查，学校组织教师加强值班，防止偷盗抢劫等各种违法违纪行为的发生。 （7）学工处组织做好师生的思想情绪稳定工作。
2、因为突发事故，不事先通知我校或校内故障而突然停电停水应急处理措施：
（1）如果是供电供水部门突发事故，而出现停电停水情况，学校应对大面积停电停水工作领导小组必须迅速进入工作状态，立即按照因供电、供水部门线路改造或维修，事先通知我校停电停水的应急处理措施迅速开展工作。
（2）如果是校内故障，应对大面积停电停水工作领导小组必须立即进入工作状态，立即按照因供电、供水部门线路改造或维修，事先通知我校停电停水的应急处理措施迅速开展工作。工作小组迅速查找事故原因，组织抢修，争取在最短的时间内修好。 三、责任与奖惩
1、对在应对大面积停电停水事件应急处理工作中，做出突出贡献的先进集体和个人要给予表彰奖励。
2、对未能尽责而发生责任事故的有关人员，学校将给予批评教育和相应的处罚。
第十五章 物业项目经理岗位配置情况 第一节 项目经理学历及证书 第二节 社保证明
第十六章 物业项目主要负责人岗位配置情况 第一节 各岗位主要负责人学历 第二节 保安队长资格证书
第三节 环境保洁及绿化主管资格证书 第四节 主要负责人社保证明 第十七章 各项管理规章制度 第一节 安防管理制度 （一）、总则
1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；
3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作；
6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；
7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责
保安队长在项目经理的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。
1、了解和掌握保安队的情况，根据物业领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理； 2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。； 3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；
4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；
5、教育培养所属班长，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；
6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。
7、完成公司交办的收费等其它工作任务。 （三）、保安班长岗位职责
保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。
1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象； 2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品； 3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；
4、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。
5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；
6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；
7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。 8、完成公司下达的其他任务。 （四）保安员岗位职责 1、门岗
①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况； ②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；
③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；
④负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作。
⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法； ⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。
⑦负责回答解决业主及来访人员提出属于本岗职责内的问题； ⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。 2、巡逻岗
①严格遵守公司规章制度，实行24小时巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；
②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、以及业主求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；
③熟知本人责任区域内情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；
④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；
⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；
⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序； ⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。
第二节 保洁绿化管理制度 保洁
1、遵守公司制定的各类规章制度；
2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务； 3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁； 4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；
5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；
6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等； 7、对保洁范围内物业的异常情况及时向保安员或管理员汇报； 8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；
9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。
绿化
1、遵守公司的规章制度；
2、服从公司领导和管理人员的检查监督，工作时佩戴好上岗证； 3、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象； 4、对业主说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；
5、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、农药、化肥及其他用品，严格使用化肥和农药；
6、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；
7、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90％以上；
8、熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；
9、对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。
第三节 建筑管理制度 第四节 停车场管理制度 （一）保安部经理职责
1、负责制定停车场的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安部年度预算报告。
2、负责维持车场内部秩序，预防治安事件发生，协助、配合公安部门对有关治安和违法犯罪案件的侦破工作。
3、负责编写保安部年度工作计划、月、季度及半年总结。
4、妥善处理客户有关安全方面的各种投诉。努力改造良好的治安环境，让客户具有安全感。 5、“四防”（防火、防盗、防破坏、预防治安事件）为小区定期检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。
6、负责制定夜间值勤、巡逻程序和要求，对车场安全进行不定期抽查。
7、适时完善、健全车场的安全应急措施，并负责督促部门员工严格执行和演练落实。 8、定期检查安防消防设备设施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考。 9、负责对保安部所有员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。 10、做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。 11、完成上级交办的其他工作任务。 （二）主管职责
1、对保安经理负责，服从上级安排，听从指挥做到令行禁止，依法循章对交通、车辆进行管理。 2、经常视察车场、并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入口周围道路畅通。
3、熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证业主使用车位，按物价部门规定收取车位停放费。
4、安排和调动属下人员的工作时间，合理分派所有工作给予属下员工，确使他们严格遵照指示工作，提高工作效率。
5、负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行岗位职责、工作规程、车管仪器操作等相关知识的培训和法制教育及职业道德教育，并安排定期对员工进行考核，填写《员工考核表》，提高员工的工作技能及服务质素。
6、负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。
7、负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。
8、熟悉停车场内的信道结构、安全系统、消防设备及通风系统、辖区道路，车位使用情况，负责对车场内公共设施、车管系统的运行情况清洁等监管工作，以确保车场管理工作顺利及有效开展。 9、负责执行现场监管制度，对任何员工涉及违反纪律事情应该迅速及彻底调查，并及时上报并提出处理建议。
10、定期召开班组会议，检讨工作表现，并籍此沟通现场管理人员。
11、根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的管理工作，定时向上级领导汇报工作。
（三）收银员职责
1、收银员必须忠于职守，认真仔细做好工作，不得出错，并保证现金的安全。
2、根据公司规定及计费时间按标准计算应收的车位使用费，开具收费发票，准确无误地收取车位使用费。
3、每次收款均要记帐(输入计算机)，现金数额应与账面数额相符。
4、根据公司规定对失效车票及遗失车票进行查核，经查核无误后，进行补发。并收取相关的费用。 5、对免费停车的车辆在验证及办理好免费结算手续后给予放行。 6、按公司的规定办理好收费情况及现金的交接，及时缴交营业款。 7、按照公司规定填报车位使用费收费汇总表格。 8、完成上级主管交给的其它工作。 （四）车辆引导员职责
1、负责对停车场内停泊车辆之管理工作，指挥好车道的交通秩序，使车道、车场出入口周围保持畅通。
2、实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。
3、按规定着装，佩带工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行。
4、负责指挥区内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序，保证车辆停放安全。
5、负责对停车场现场的巡视查看，如发生任何未经受权人士、可疑人物留连停车场，应立即规劝或命令其离开，如有需要，立即呈报上级主管或监控中心注意监察。
6、负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场内的信道结构，安全系统、消防设备及通风系统等，以便一旦发生事故时能够从容应付。
7、如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉及车辆损坏情况等，并须立即呈报领班或安全部。 8、当发现任何车辆未锁好或门窗未关好，应留驻现场值勤并录像及立即呈报上级主管设法通知车主，防止发生失窃事故。
9、禁止任何刻意违反交通标志及泊车规定之车辆进入停车场。
10、任何停车场的员工，不得以任何理由向司机或车主索取任何利益或报酬。 11、未经许可，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修或清洗车辆。 12、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离职守。 （五）控室值班人员职责
1、熟悉掌握监控室设备的性能，严格执行操作规程。密切注视车场内车辆行驶，人员进出情况，发现异常情况立即上报并录像，并采取相应的应对程序处理。 2、工作时间严格遵守监控室值班制度，不得脱岗或打瞌睡。 3、 认真、仔细地做好值班记录。
4、爱护监控室的设施、设备及所有物品，发现故障应立即向公司汇报。 （六）非机动车岗岗位职责
1、具体负责非机动车、摩托车的停放、管理、收费工作。
2、查验车辆“停车证”，若发现停车证失效，劝其立即至管理处办理续停手续；若发现无证车辆，劝导其停放至其他地方。
3、主动热情地给予车主以解释和引导，将各类非机动车、摩托车有序、整齐地停放在指定的区域内。 4、停车完毕，主动提醒车主锁好车辆，以免发生意外事件。
5、对在停车区域内清洗、维修保养车辆的车主进行劝阻，保证停车区域的清洁畅通及秩序良好。 6、为方便车主，免费为其提供打气筒。
7、配合车库进口，维护机动车运行秩序。制止、处理在此道上的违章停车车辆，保证车道畅通。 8、发挥工作主动性，服从领班及监控中心的指挥。积极参加公司各项培训，搞好员工间的团结，不折不扣完成上级交办的其他任务。
第十八章 管理创新 第一节 物业管理创新的内容
一般认为,创新是技术创新、制度创新、管理创新相互作用,相互促进的结果,是指不断应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术,将过时落后的东西取而代之,以达到更高目标的一系列创造活动。就物业管理创新而言,大体可分为观念创新、经营创新和管理创新,它们之间既相互对立,又水乳交融。 观念创新。物业管理作为一种新事物,就需要我们用新眼光、新立场去看待它,用新的思维方式去研究它。但在现实中人们常受到传统观念的束缚,对物业管理没有全新的认识,对物业管理企业没有准确的定位,使物业管理面临重重困难。而物业管理要想走出困境,首先要做的就是解放思想,只有从思想
上深刻认识到物业管理是一种企业行为,而不是政府行为,其活动必须符合和满足市场规律的要求,才有可能从新角度去审视它,用新观念去理解、研究它。
经营创新。不断创造出新的企业产品、新的服务项目、新的消费者,这既是物业管理企业创新的目的,又是企业的社会使命 —— 推动物业管理的发展。物业管理经营创新表现在:一是将物业管理视作一种企业的经营行为,在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会,主动开拓新的市场;二是在服务内容上,要根据业主的需求把握市场的规律,预见性地创造出新的服务项目引导业主消费;三是要善于发现和培养懂经营、懂管理的人才;四是要设置灵活的组织管理形式;五是创造良好的经营环境。
管理创新。物业管理切忌墨守成规,真正的物业管理者应该是一个创新者。物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务,而是将二者有机结合在一起所进行的一系列创造性活动,其实质应该是通过协调人与人、人与物、物与物之间的关系,来创造一个人物结合的环境,达到人流、物流的有序流转。物业管理者要根据许多变化的因素,不断创设新方式、新措施来促进环境的优化。
总之,创新的道路是成功的道路。在激烈的市场竞争中,企业唯有立足于创新,勇于突破“旧观念”、“老框框”,不断地创造、应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术改造企业,才能在不利条件和逆境中争得生存和发展空间。 21 世纪是创新的世纪,创新将在社会生活、生产、经营、管理活动中发挥越来越大的作用。
所谓创新，简单地讲就是创造与革新的合称，是指新构想、新观念的产生及对新构想、新观念的运用。具体来说，是指人们在优化自身素质和周围环境的基础上凭借多样化的创造性思维，对所从事的各项工作进行不断改革、更新和完善的过程。
许多人认为，作为服务业，物业管理工作是一项相对缺乏创造性的工作。因此，创新对于物业管理企业来说并不是十分紧迫的问题。确实，相对于高科技行业，物业管理业是一项看似缺乏创造性的工作。物业管理不像高科技行业那样瞬息万变，时时有新产品出现。但企业的创新并不单单是新产品的创造，企业的创新还包括服务，流程及管理模式等其它方面的创新，内容十分广泛。对物业管理创新而言，大体可分为观念创新、管理创新、人力资源创新、服务创新和经营创新。下面将对这五个方面提出新构想，新观念。 1 观念创新
在现实中受传统观念的束缚，思维定势的局限，人们对物业管理没有全面的认识，对物业管理企业没有准确的定位，物业管理行业普遍存在“重管理，轻服务”的传统做法，而墨守成规，四平八稳的经营管理理念长期充斥在一些企业中，这些企业更喜欢做自己熟悉的业务。认为只有这样做才能躲避风险，才能保证自己不犯错误，这在不同程度上影响了物业管理的创新能力，使物业管理面临重重困难。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想。从思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，而不是行政行为，更不是个人行为，其活动必须符合和满足市场规律的要求。从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。 2 管理创新
管理创新是指物业管理者根据物业管理的内部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以实现管理各要素更加合理的组合运行， 从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率。如： 2.1 建立业主投诉体系
2.1.1 推行首问追究制，抓好业主投诉接待这个环节。
所谓“首问追究制”即是凡业主（住户）及其他来访，来函，来电者（以下简称来访），首次询问到公司任何一位员工，该员工都有责任义务受理并告知其解决问题的方法或问题解决的责任人，没有履行这一义务的，经调查公司将处罚首位来访受理人。 “首问追究制”的主要内容包括：
（1）首位接待或受理来访，不热情，不主动听取来访者意见，敷衍了事地打发来访者。 （2）不是自己工作范围的事，又不告知可以或应该找谁解决，把来访者引到责任人处又怕麻烦，没有告知或指引。
（3）并不是自己职责范围的事，愚弄欺骗来访者，导致问题没有解决或无法解决，影响了公司的声誉。
追究采取的办法有：
（1）以管理处或部门为责任单位，一经发现即给予处理；管理处或部门责任人不给予处理的，凡投诉到公司或公司调查去证调查落实，处理“首问责任人”的同时，处罚责任人。
（2）处罚以罚金为主，情节特别严重，后果影响较大者公司给予降职，降级辞退的处罚。 在为业主服务的过程中，认真抓好这第一关，很多问题就可以处理在萌芽阶段，既防止问题的进一不扩大，又消化了因理解看法不同而产生的误解。
2.1.2 建立“24小时服务中心”，强化业主投诉受理处理力度。
以前物业管理，业主投诉处理以一个管理处为基本单位，各自为阵解决业主投诉。通过分析，至少存在三个不足。一是投诉不畅，业主怕麻烦，怕得罪管理处，放弃投诉，久而久之，导致问题越来越多；二是监督不力我们在对管理处工作考核中，有投诉率这项指标，由于定性不准，有些管理处怕受批评，不统计，少统计，甚至欺上瞒下，报喜不报忧；三是问题解决力度不够，因为是以管理处为基本解决单位，受资金，责任心等因素影响，有些管理处做得好，有些管理处做得不好，工作随意性大。
现在成立24小时服务中心，在全公司范围内受理所辖物业管理小区的所有来电来访及投诉。好处是：第一，方便了业主。随时来电随时受理，省时省事效率高，保证业主无顾虑。第二，问题处理及时，杜绝了工作推委，欠拖不决的现象。业主一有投诉，24小时投诉中心可以在全公司范围内调集人力，财务，及时为业主提供便捷服务。第三，提高了物业管理的服务质量，因为24小时服务中心跟踪各管理处对业主投诉解决的数量、质量。管理处为降低投诉，就必须改进其工作态度，工作方法，从而更有效的实现物业管理。 2.2 红、黄、蓝牌制度
随着物业管理行业的不断发展，物业公司与业主委员会之间的矛盾与纠纷也日益突出，政府主管部门与协会在处理此类问题时也感觉非常棘手。认为可以在物业管理中引入绿茵场上的“红、黄、蓝牌制度”。
在物业管理中引入该项制度，道理很简单，操作起来规则也不复杂。蓝牌象征和平，业主或住户满意就填写一张蓝牌，也可以把简单的意见写在上面，黄牌代表警告，积累了不少意见就可以直接填写黄牌，要求物业管理单位限期整改，不整改就填写红牌，也可以直接填写红牌，红牌就是拒绝合作，物业管理单位无法令业主满意，可以红牌罚下。
具体操作每户蓝牌两张，黄牌两张，红牌两张，其中各有一张是对业主委员会的评价，剩下三张各有一张是对物业管理公司的评价。一个月30天，每月一日发到业主手中，要求大家充分行使自己的投票权，表达自己的意见，发表各自的主张填完投放到小区指定信箱（要求除出国或公干在外可以
补填选票，否则视为弃权，下一轮投票只能填写下一轮当月的选票，不能跨月）。到月底最后一周的周六由物业管理协会和物业管理行政管理部门前来公开唱票和收集意见。一年下来业主可以轻松填写72张选票，而物业管理协会与政府主管部门可以轻松收集到业主的呼声与意见。
如此可以避免业主，物业公司，业主委员会之间的扯皮和无休止的纠缠，同时，每个业主有充分表达自己建议与意见的渠道，有意见就主动投诉，给业主委员会和物业管理企业充分反思的机会，允许他们在一定的时间内进行改正提高，而对业主委员会和物业公司来说，业主和住户的监督，本身就是一种督促和鞭策，使物业公司居安思危，时时改进和提高自身的服务和管理质量，政府主管部门和协会也可以从中及时发现问题，并提出解决方案，压力也没有那么大了。一年下来，政府主管部门和协会就可以根据投票结果，通过一定的比例和指数测算来决定业主委员会和物业企业的升级，降级，奖励或处罚，政府与协会的裁判也可以让业主和住户心服口服，而且不必投入更多的时间和精力在无谓的纠纷和摩擦上，可以进行动态管理和监督，重要的是作为业主委员会在物业公司去留问题上权利也没有那么大了。
当然，采用该制度也不可能达到绝对的公正，只能通过它来尽可能地减少不必要的麻烦和纠纷，减少不利行业发展和社会进步的无谓争端。 2.3 买单式物业管理
所谓买单式物业管理，就是业主享受物业管理公司的服务之后，根据自己的满意度缴费买单。物业公司依据约定的服务项目向业主提供服务，在约定的服务周期内对物业管理公司的服务项目进行评分。根据所评分值的高低缴纳相应的物业管理费。物业管理公司采取的收费办法是每个季度前5天，将评分表发放给业主，每季度后5天对业主进行调查。物业公司在综合业主各项评分后，得出服务满意率，并按照满意率，最后确定业主应缴物业管理费。 2.4 业主投诉消协赔偿
公司可以与消费者协会成立“先期赔偿委员会”，把一定的资金交付消协作为赔偿金，如果业主到消协投诉其物业管理质量问题，消协将按照有关质量标准，直接给业主进行赔偿。通过这种方式，能一定程度上避免开发商与和自己裙带关系的物业公司暗箱操作的可能，维护了消费者的合法权利。 物业管理切忌墨守成规，物业管理从业者就是要根据变化，不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化。
3 人力资源管理的创新
物业管理公司要努力打造一支与客户需求高度匹配的专业化物业管理队伍，包括建立富有弹性的激励机制与淘汰制，激发员工的敬业精神，培养企业文化归属感来留住人才，稳住人才。
3.1 激励机制（1）目标激励员工从事任何一项工作，都希望所在的公司能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕着这个目标去工作，最终达到和实现这个目标，因此，公司一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到什么目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确了，员工才能有奋斗方向和工作动力。
（2）精神激励俗话说榜样的力量是无穷的。一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理公司的领导层和主要管理人员一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。
（3）奖励激励人工作的目的主要是获得生存所需的物质基础。在人们生活还未达到富裕水平之前，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工工作积极性，要充分体现多劳多得，不劳不得的公
平分配原则，对工作表现突出，遵守公司管理规定用户称赞的员工要给予一定的物质奖励或重奖，用奖励激励来激发员工的工作积极性和创造性。
（4）福利激励与员工签订劳动用工合同，并为员工购买养老，住房公积金，医疗等保险。同时根据公司的经营状况，实行年终双薪，带薪休假，生日贺金，伙食补助，集中免费洗衣等福利措施来保障用功利益，为员工解除后顾之忧，使员工全身心投入到工作。
（5）荣誉激励人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。在此情况下，物业管理公司应尽量满足员工的这方面的需求。对工作成绩优异，素质高，业务能力强的员工，要晋升到高一级的工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出遵守公司管理规定，用户称赞的员工授予优秀服务标兵，先进个人等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高品质好，有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。
（6）参与激励一个单位的发展与员工的切身利益息息相关。员工对公司的发展十分关心，如果能多听取对公司管理及发展方面的意见和建议，或经常性地开展合理化建议活动，组织员工参与企业的各项管理工作，员工就会以公司为家，以主人翁精神投入工作，焕发出旺盛的工作热情。 （7）考核激励影响员工工作积极性的一个重要因素是激励标准不公平。因此，加强考核激励，完善考核制度，是避免影响员工积极性发挥的重要措施。在实践中应作到以下几点：一是机会要均等，让所有员工处于同一起跑线，具备同样的工作条件，使用同一考核标准；二是奖惩的程度要与员工的功过相一致；三是激励措施实施过程要公开。只有这样，才能真正调动员工的积极性。 3.2 末位淘汰制落实“末位淘汰制”提高员工敬业爱岗，服务业主的敬业意识。
所谓“末位淘汰制”即是将公司本年度工作效绩平平，表现较差、纪律松懈等不良员工处于末位得3～5位人解除劳动用工合同，淘汰出公司的一项办法。 末位淘汰确定的依据主要有： 1 本年度受业主投诉最多者； 2 本年度业绩或效益完成最差者；
3 本年度造成重大安全责任事故，渎职者导致重大刑事案件，过失发生火灾者； 4 因违纪需下岗仍无明显改正者；
5 不服从上级的工作安排且威胁管理人员，情节严重者； 6 斗殴或威胁，伤害他人者；
7 利用职务之便收受不正当财物，中饱私囊者； 8 利用职务之便损公肥私和侵害公司财务者；
9 故意损害公司声誉，信用或因重大过错给公司造成重大损失者； 10 盗窃公司，同事财务者；
11 管理人员因失职或管理不善造成重大损失者； 12 泄漏公司重要机密者；
13 上班旷工或经常迟到给公司造成损失者； 14 员工受到治安处罚或依法被追究刑事责任者； 15 其它被公司认定为严重违纪行为者。 末位淘汰的办法：
（1） 每季度末，各部门管理处必须将每一位员工按表现优劣排序，以《员工季度考核表》形式报公司办公室；
（2） 工会组织相关人员组成评定小组对员工进行全年综合评定，评出全公司最差的3～5人； （3） 报公司总经理办公会，由公司总经理办公会决定辞退处于末位的员工。
末位淘汰的依据中明文规定，全年业主投诉最多的员工，为不胜任工作，淘汰出公司。这样就强化了员工认真对待业主投诉的意识，也促进了员工不断改进服务态度及质量。
3.3 企业文化建设开展丰富多彩的文化，娱乐活动，不是可有可无的，它是一种潜移默化围绕企业核心价值观，凝聚企业团队战斗力，推动企业进步和发展的重要途径。 （1）组建企业文艺宣传队并进行演出活动 （2）组织节假日的旅游活动
（3）开展总经理或主管与员工的对话活动 （4）知识技能比武活动
（5）开展学习先进企业文化的活动 （6）成立兴趣小组与活动队
4 服务创新建立“业主服务满意体系”
1个目标——服务满意2个理念——全程跟踪，亲情服务3个干净——办公与生活环境干净，机房干净，设备干净4个不漏——不漏气，不漏水，不漏电，不漏油5个良好——设备运行与维护良好，卫生保洁与绿化养护良好，保安礼仪与安全管理良好，管理服务质量与态度良好，客户与业主反映良好。
5 经营创新
不断创造出新的企业产品、新的服务项目、新的消费者，这既是物业管理企业创新的目的，又是企业的社会使命—推动物业管理的发展。物业管理经营创新的表现：一是将物业管理视作一种企业的经营行为，在整个活动中要努力 发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开 拓新的市场；二是在服务内容上，要根据业主的需求把握市场的规律，预见性地创造出新的服务项目引导业主消费。 除上述五个方面外，物业管理企业的创新还有其特别的地方。物业管理工作是一项非常细致的工作。因此，物业管理的创新同样也存在于一些细节中，比如维修工作的某一处细小改动，就有可能为企业带来可观的效益。物业管理的创新需要“于细微处见精神”的细心和耐心，“不择细流无以成江海”，一点一滴创新的积累，最终会汇成企业发展壮大的动力之河。
总之，创新的道路是成功的道路。在激烈的市场竞争中企业唯有立足于创新，勇于突破“旧观念”、 “老框框”，不断地创造、应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术改造企业，才能在不利条件和逆境中争得生存和发展空间。一项事业唯有所有参与者锐意进取，不断创新，才能充满生机和活力，不断蓬勃发展。物业管理业虽己走过了风风雨雨近二十年， 物业管理市场也已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将困难重重。面对这些困难，唯有创新才能谋发展，唯有开拓才能求进取。21世纪是创新的世纪，创新将在社会生活、生产、 经营、管理活动中发挥越来越大的作用。物业管理必须顺应这股潮流，在政府、业主、开发商的引导、配合下，管理者不断创新，积极探索，推动我国物业管理的不断发展和完善。
第十九章 突击保障任务方案 第一节 会议的布置及服务要求 1.座席牌
1.1.宜选择三角形座席牌，一般长15～20厘米，宽7.5～10厘米，双面展示。 1.2.座席牌字体格式统一、大小合理。
1.3.根据座次要求安排摆放座席牌。不同场合的摆放要求参见表C.1。 座席牌摆放要求
场合 贵宾厅 圆桌会议室 摆放要求 距沙发扶手前缘5～6厘米处摆放 距麦克风右侧3～4厘米、距客人座位桌边50～60厘米处摆放 摆放靠近麦克风右侧3～4厘米、距离客人座位桌边50～60厘米处摆放，参见图C.1 报告厅/礼堂 报告厅/礼堂座席牌摆放示意图
2.麦克风 2.1.摆放要求
2.2.对于有线麦克风，麦头高度距桌面20厘米；鼠标有线麦距离桌边20厘米摆放。
2.3.对于无线麦克风（使用麦克风架）：高度距离桌面20厘米，麦架距离演讲人20厘米。具体摆放要求可参见图C.2 麦克风摆放示意图
2.4.多人使用麦克风时，主持人、主讲人或最高领导位置应固定摆放一个麦克风。 3.电池管理
3.1.对于无线麦克风，每次充电时间为10～12小时之间（具体可根据电池充电计算公式：电池容量除以充电电流计算），电池一般使用期限为一年。 3.2.电池应存放在干燥凉爽的地方。 4.其他
4.1.音响关闭后，方可卸除有线麦克风。 4.2.无线麦克风使用完毕及时卸除内部电池。 5.记录纸、笔
5.1.记录纸宜选用80g的A4纸3张；如桌子铺有桌布，则需要加厚到5张或加写字板。 5.2.记录笔宜选用HB铅笔、黑色签字笔。
5.3.会议资料与记录纸摆放在一起。宜配备两支记录笔，记录笔摆放在记录纸的右侧或者记录纸上，与记录纸成30度角，笔尖朝前。具体摆放要求可参见图C.3。 记录笔摆放示意图 5.饮用水
5.1.宜选择350毫升或550毫升瓶装饮用水（以下简称“饮用水”）。
5.2.饮用水摆放时，标识应统一面向客人、成直线、靠近茶杯的左侧摆放（无茶杯的，距离客人右侧12~15厘米处摆放）。
5.3.贵宾厅摆放饮用水时宜配放玻璃杯。 6. 演讲台
6.1.演讲台高度一般为1.2米左右，适合身高超过170厘米的嘉宾，如需要可增加垫脚。 6.2.麦克风头与演讲人下颌距离保持在30厘米，垂直距离地面1.5米为宜。 6.3.当设有主席台时，演讲台宜摆放在主席台右侧，与观众席成60度角。
6.4.当设有投影时，演讲台宜摆放在主席台右侧，与观众席成60度角摆放；无投影或投影安置在两侧时，演讲台可摆放在主席台中央，与观众席成直角。演讲台摆放位置可参见图 演讲台摆放示意图
第二节 新生报道的布置及服务要求
为了确保此次迎新工作的顺利进行，各种前期宣传活动和迎新时所要的材料必须提前准备好，这其中包括：
迎新工作宣传用品的确定和购买（宣传部负责）
2、迎新场地的布置，引导路牌的制作所需的各种物品（办公室负责）
3、饮水机、水、纸杯、防暑药以及其它所需工作、生活用品准备（办公室负责） 第三节 学生入学典礼及毕业典礼的布置及要求 一、现场布置
（一）典礼现场要有统一的背景，可以悬挂横幅背景、制作喷绘背景或设置投影背景。开学典礼背景应体现“xx学校春季学期（秋季学期）开学典礼”内容，毕业典礼背景应体现“xx学校春季（秋季）网络教育（成人教育）毕业典礼” 内容,可以在适当的地方加上xx学校校徽，可以
在“xx学校”；背景使用的“xx学校”字样及xx学校校徽等应符合xx学校统一标识要求；如果有落款，应体现xx学校名称，可体现网络教育学习中心或成人教育函授站名称。
（二）典礼现场应该设置主席台，可以是“桌椅”式、“桌椅+演讲台”式或“演讲台”式。典礼现场应该有音响设备，主席台上应该摆放话筒；主席台上、领导嘉宾席应该台签、会议议程及有关材料、物品；典礼现场应该设置服务台，可以设置签字板，可以摆放宣传展架、宣传展板、宣传材料等。
（三）典礼现场布置应该体现庄严的仪式感。 二、安全管理
（一）典礼及有关活动举办场所必须具备消防安全合格手续、符合国家及省市地消防安全有关法律法规规章等。
（二）典礼及有关活动举办必须遵守国务院《大型群众性活动安全管理条例》。
（三）典礼及有关活动举办必须根据参会人数进行合理选址，认真制定安全工作预案，专门设置安保疏导人员，严格落实安全防范措施，有效预防各种突发事件。
（四）典礼及有关活动场地必须根据参会人数进行合理布置，切实做好防火、防拥挤踩踏工作，确保参加典礼的人员有序、安全地进场、离场。
（五）函授站、学习中心有组织的在室外及非备案所在地、考区所在地、合作行业、企业、院校等场所集体组织开展校园文化活动必须为参与人员购买交通、意外伤害等商业保险。
第四节 运动会的布置及要求
1、各班在运动会前做好安全教育，要求全体师生牢固树立“安全第一”的思想意识；同时加强运动会场纪律教育，增强防范意识，做到群防群治；
2、为保障交通安全，运动会期间学校所租出租车必须是手续齐全，购买保险的正规营运车辆； 3、为保障食品安全，运动会期间一律统一食宿，禁止带餐到运动场区域或吃零食、垃圾食品； 4、为保障消防安全，运动场区域严禁烟火、禁止吸烟，同时在运动场配置灭火设备； 5、运动会期间，各班级实行严格考勤制度，严防非运动员去会场观看比赛，运动员按照学校安排在自己比赛日同意参加比赛
6、为保障比赛项目的顺利进行，根据运动会秩序册，安全保卫小组指派专人带领学生参加比赛,xx学校参加田赛的运动员必须有专人领；
7、为维护比赛秩序，运动员在没有参加比赛的时候必须与本校带队一起观看比赛（依校旗的地点）；
8、为及时协调各项运会安保工作，安全保卫小组要多于运动会组委会联系，为加强安保工作联系，安保工作人员必须保持通讯畅通；
9、、为加强各项安保工作，运动会期间要求安保工作人员每日按时带领学生到达到比赛场，同时必须在每日比赛项目结束后点名带领学生离开比赛场。
10、运动会期间若发生各类突发事件，立即启动运动会《安全应急预案》。
第五节 省市领导或主管部门来校检查的布置及要求 1.保洁
1.1.各区域保洁员加强保洁，对装修垃圾清运后的场地，必要时协助业主将装修垃圾及时上车清运；
1.2.发现油漆，涂料污染环境地面时，应及时采取有效的清洁措施清除污染； 1.3.注意对装修楼层的保洁频次，适时给予巡查；
1.4.严禁将装修废料、垃圾等投入厕所和下水道，以免造成堵塞； 1.5.及时清理业主搬家时遗弃的杂物，并清扫地面；
1.6.各责任区保洁人员加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必要时协助业主或管理处将装修垃圾及时上车清运。
2.保安
2.1.规范安全保卫工作，建立健全安全保卫相关制度
结合施工现场的实际，制定施工现场安全保卫工作的相关制度，对安全保卫工作进行策划、组织、实施、检查、评比、考核和改进，按照业主要求落实具体要求，遵守并严格按照业主单位的制度执行，无条件的接受业主的监督和管理。 2.2.以属地为原则，划分安全责任区域，责任到人
根据属地管理的原则，将施工现场安全保卫工作划分安全责任区，对责任区人、材、物的治安安全工作，各保卫人员承担第一责任，无条件执行业主的安全保卫要求和命令。
结合各栋楼的实际情况，制定施工区域安全保卫工作计划，明确责任、重点突出、强化措施、落实到人。做深、做细、做实各项安保工作，确保组织实施到位，协调配合到位，责任落实到位，问题解决到位。
2.3.强化对施工人员的入场教育，严防斗殴、内部盗窃及内外勾结的盗窃行为
在日常管理中，安全保卫负责人加强施工区域内的人员进行教育和培训，提高管理人员和工人的自身素质，防止各类治安事件的发生，杜绝发生施工人员入户偷盗行为，一经发现，从重处罚，绝不姑息迁就。
2.4.强化信息交流，加强各班组之间的信息交流和传递工作
通过会议、联合检查、考核评比、宣传教育等方式，加强各班组的信息交流，对发现的问题及时纠正，对存在隐患及时消灭。提前做好预防和策划。对安全保卫的信息要求各班组及时传递信息，防止信息不畅而造成的失误。
第六节 考试期间突发事件的反应预案
1．考试过程中，有考生突然生病或晕倒，无法坚持考试。
应急预案：考试工作人员立即派人将考生送往校医院，校医院视具体情况对考生进行处理。同时，应确保考生考试信息的安全。
2．考试过程中，突然断电。
应急预案：如果停电不影响考生考试，考试正常进行。如果停电影响考生考试，应立即起用备用电源，使考试正常进行。如果属于区域大面积停电，应立即与供电部门进行协调，确认恢复供电时间。根据领导小组及上级的指示，做出考试延时或停考等其他处理决定。
3．如遇地震、火灾等其他不可预见的自然灾害。
应急预案：应妥善疏散、安置考生，帮助考生解决食、宿、交通问题，将自然灾害的损失降到最低。同时，应确保考生考试信息的安全。
4．突发性恐怖事件或大面积爆发传染病。
应急预案：立即汇报，并根据上级指示，进行人员疏散或者考点隔离、人员隔离或者采取其他措施，防止人员伤亡及疫情扩散。
5．在国家级、省级考试中，由于自然灾害、交通事故或故障、考试组织和管理或其他原因，导致试卷不能按时运抵学校或者大量考生无法按时到达考场参加考试。
应急预案：办公室根据不同情况做出相应处理意见，报告领导小组，领导小组上报上级主管部门批准执行。学校应安抚考生情绪，将不利因素的负面影响降至最低。
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