商业地产轻资产化的机遇与条件

商业地产轻资产化的机遇与条件

作者：陈煜

来源：《安家》2016年第04期

轻资产的概念，就是说一个企业不用投入很大量的资金在长期固定的资产上面，又能很好的把业务撬动起来让其良好的运转，产生利润的模式。而对商业管理来说，就是轻资产撬动重资产，对物业而言，长期持有对企业的现金流和融资成本是有较大的压力。

红星美凯龙家居板块，其实一直在默默的做轻资产，我们全国有几十家店是管理输出的形式，红星商业对红星美凯龙旗下的商业综合体物业进行统一的运营管理，唐山项目是我们真正意义上第一个轻资产输出管理的项目，大概十万平米，会在今年开业，目前我们运营的状态，还有筹建的项目，加起来管理面积接近300万平米。

从2015年年初，我们正式的开始做一些对外的委托管理和输出项目，是我们主动去接触发展的。我对我们轻资产的模式能够持续往前走有两点体会，第一，就是我们进行管理输出的特点。因为我们跟代理公司也好，还是跟行业的其他企业相比也好，我们比较注重从前到后的介入，尽量不去接已经运营的项目，或者是说存在烂尾楼的阶段。我更注重从前期去介入，为了加强这方面的能力，我们成立了一个团队，专门负责前期的商业筹建，我们还做了很多前期介入性的设计评审的工作，也产生了比较明显的效果。我们在轻资产管理筹建当中，从招商筹备一直到运营管理，一直到最后的资产保值增值，我们比较强调前期的介入，而且是系统性的介入，我们做了大量的标准化的工作，对前期的规范和细节，都超过了一般的商业管理公司和地产开发公司，我们前期的团队完全可以和专业的设计公司对接，结合后期商业招商的服务能力一起做一个体现。

第二，就是在开发运营之后的资产的证券化。我把开发的几个物业，和信托机构联合成立了一家基金公司，我们和他们一起做管理，经过五年以后，或者六年以后有一个固定的回报。爱琴海购物公园是我们的一个品牌，我们今年还会分成三条线，包括城市广场和生活广场，因为爱琴海的平台和背景带来很多资源，红星美凯龙本身就有300人左右的发展队伍遍布全国，这些发展团队会源源不断的给我们输送项目供我们选择。

关于对三四线城市的轻资产发展的看法，首先从公司战略上来讲，至少在目前这个阶段，受制于本身业务能力的限制，核心还是会把重要的力量和资源集中在一线城市为主，通过城市群能够带动三四线城市中去，比如说我们会在在京津冀，在昆明，在上海这些城市周边的三四线城市重点发展。但是三四线城市又有很多我们关注的其他点，我们很害怕类似产业结构非常单一的城市。人口的流入流出是我们筛选城市和项目的一个重要分水岭，我们有四个指标，分别城市的人口流入流出，社会消费品零售总额，GDP增长等，但是三四线城市要做轻资产，也面临一些挑战，一个是人力资源，人才招募非常难，还有相应的商铺资源。

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