论物业管理成本控制的有效途径

论物业管理成本控制的有效途径吴国梁

（广州金穗物业管理有限公司广东广州

510000）

提高投资效益。本文就四川现行社会环摘要：中国经济进入了全面深化改革阶段，而物业管理改革的重点是有效的降低管理成本，

从宏观（更新观念增强服务意识、组建规模化、集团化、境下物业管理成本构成、成本控制的特点及成本控制存在的问题等方面进行探讨，

全面的节约各种费用、吸收国内外先进的管理经验）两方面着手，寻物业管理公司、开展多元化经营）和微观（对人工成本进行有效控制、

求科学、长效的成本控制途径。以求物业管理企业与小区业主达到共赢的局面。

有效途径；服务意识关键词：物业管理；成本控制；

引言

人们越来越希望物业随着人们生活水平的提高、住房条件的改善，

管理企业能提供高效、优质、令人满意的服务。但是一个严峻的问题却摆

经营的在了所有物业管理企业的面前。那就是物业管理成本逐年增加，

压力已经严重的威胁到了企业的生存。如何在保证物业管理服务质量的

追求利润最大化，提高物业管理前提下，最大限度的降低物业管理成本、

企业的竞争力，成为每个物业管理者需要迫切解决的问题。这些在物业管理公司提供物业管理服务的过程中会发生各项支出，

主支出就是物业的管理成本。主要有以下三个方面的内容：淤人工成本。

要包括管理、服务人员的工资和相关的福利及各种社会保险费用。于设

共用设施设备养护、维修和运行成备管理成本。一般包括物业共用部位、

秩序维护、本。盂日常维护运行成本。这主要包括管理区内的卫生清洁、

办公费用等成本。垃圾清理及绿化养护、

这些管理的小区往物业管理企业管理的是一个个独立的物业小区，

往分布较分散、距离较远。并且物业管理企业的管理的内容又复杂多样，

所以导致物业管理成本也具进行24小时服务。由于物业管理这些特点，

监控线长和监管困难的特点。有：成本形成点多、成本发生面广、

能够充分激发他们的工作潜力，为企业发展打下良好的基础。

集团化物业管理公司4.2物业管理企业要组建规模化、

1物业管理成本的构成

其所获的经济效益实践证明，规模越大，管辖越多的物业管理公司，

提高资质等越丰厚。管理成本越低。所以物业管理企业要通过提高品牌，

级，来扩大市场竞争，不断的吞并接收一些面积大综合质量高的物业。来

和专业化运作，形成一定的产业规扩大企业的规模。并要依靠自身技术，

模，从而降低管理成本。

4.3物业管理成本控制要开展多元化经营

物业管理成本控制不仅要省钱、更得要赚钱。开展多元化经营是物业管理进行成本控制的有效手段之一。物业管理企业除了提供必要的社

从顾客需求出发，开展物流、商务、信区服务外，可以利用自身有利条件，

息、资金、家政、餐饮、保健等多元化服务。这样既不会增加管理成本，又不会增加业主的负担，同时还会为企业创造更多的利益。从而降低物业管理的成本。

2物业管理成本特点

4.4物业管理成本控制要对人工成本进行有效控制

由于很多的物业管理企业都是由以前的企事业单位后勤部门演变

的成本管理体制，财务实行统一。下而来，多采用“集中管理，分级结算”

审批。随着物业管理企业的做属管理机构的各种费用支出都统一报账，

大、做强、管理规模增加，这种管理体制已明显不适用于现代物业管理成本的控制。对物业管理总部和下属管理中心的日常管理带来了严重的影响。

减少费用支出等方式来降我国很多的物业管理企业都是通过裁员、

低物业管理的成本。殊不知这样的管理思路已经不适应现代市场经济的

无论是裁员还是降薪，都会导致发展，更不利于企业的长远发展。因为，

企业的一些优秀物业管理者流失，往往是减人而不能增效。而在需要这

从而增加些人员时又找不到这样的人才，还必须对招聘人员进行培训，

了成本。

3.1物业管理成本控制体制不健全

3物业管理成本控制存在的问题

方法单一3.2物业管理成本控制思路片面，

有数据表明，人工成本在整个物业管理成本所在比例中超过了

要想有效的控制是整个物业管理成本中最重要的组成部分。因此，60%，

物业管理企业的成本，必须大力减少人工成本的支出。

完善组织形式，降低人工成本。物业管理企业职能淤精简公司部门，

部门的设置，应该以精干、高效为原则。中小型物业管理企业的公司机关

以主管职责代部门数量不应超过4个、人数不应超过10人。不设部门，

门卫、监控中心进行合并，成为理。比如在规模较大的小区，可以把消防、

一个值班点，就减少六个人的人力成本。于合理定编定岗，整合人力资源。物业管理企业应根据管理小区的实际情况来合理的确定编制和岗

选配胜任工作要位。要合理的确定岗位的工作范围、工作量和能力标准，

降低运营成求的员工上岗。并加强劳动的考核与管理。提高劳动效率，

例如，在没有本。盂是通过加强技防和配备先进设备来减少人员的投入，

封闭的小区修建围栏，在人流较大的出入口安装摄像头等降低秩序维护人员的岗位设定。通过配备电动垃圾车等来提高工作效率减少人员编制。榆合理的筹划物业服务的提供方式，对一般住宅小区的绿化维护、清

锅洁保洁、消毒杀毒等服务由物业管理企业自己完成。而像空调的维护、

物业管理企业要尽可能的通过外包炉维修、电梯年检、外墙清洗等项目，

服务来完成。没有必要自己养一批专业技术人员而增加成本。

在物业管理成本支出的第二大项目是公共水电能耗。必须做好公共水电的成本控制工作。淤要建立水电统计月报表制度。要对各级水电分表和水电总表进行统计对比，若总分表出现差异，要找出问题所在。特别

且误差注意使用8年以上的机械式电表，这样的电表一般会出现误差，

大多数走的慢。要注意及时更换。严控可能出现的偷电现象。同时注意

地下给水管道网由于铺设在底下的给水管道的查漏工作。老旧的小区，

锈蚀导致泄漏的事件常有发生，要及时的发现，排除。于重视节能设备和

然后节能灯具的改造和应用。传统的供水由市政自来水先进地下水池，

变频输送到各家各户，耗能较高。对这些供水系统要进行无负压加压泵技术的改造。能降低能耗40~70%。对地下车库等一天24小时开启的灯

则大量采用LED照明具，要安装日光灯并安装节电器。对于其他照明，

维修用品、灯，节能效果非常明显。盂对物业管理公司每年的办公用品、

降低采购成本。榆等费用，实行公司统一招标采购，增加采购的透明度，

勤检查，多小修，避免大修。对损坏的设备要及时尽快修复，

4物业管理成本控制的有效途径

4.5物业管理成本控制要全面的节约各种费用

而没有信誉，不注一个物业管理企业如果只一味的追求经济效益，

重社会形象，那么它就不能在市场经济中立住脚跟。淤物业管理公司必

把目光紧紧盯住全省乃至全须要有战略目光，有抢占市场的竞争意识，

强化服务意识、提升服务质量，树立国的物业管理市场。坚持以人为本，

公司的品牌形象。在竞争中发展自己、壮大自己。于要以人为本，重视人

物业公司才。注意对员工的积极性、工作热情及凝聚力进行有效的调动。

能力强、素质好的人才队能生存与发展的根本条件是有一支品行端正、

伍。因为，物业公司的实力不是资本而是人力资源，投入的是人才和经

物业管理验。激发全体员工的凝聚力和热情。盂要创造良好的企业文化，

为员工提供各种生活空间，工作企业要制定良好规章制度和福利待遇、

使员工有一种“家”的归属感。从而舞台。确立企业在员工心目中的位置，

增强服务意识4.1物业管理成本控制要更新观念，

·169·

·探讨研究中华民居2014年4月（BMS）论设备管理集成系统在建筑中的应用王煌森

（福建中烟置业有限责任公司）

摘要：随着我国经济的迅猛发展，国内高层、超高层甲级写字楼、酒店、会所、俱乐部等高档的建筑越来越多。大型楼宇的建筑智能

施工、交付使用后的日化系统在楼宇中得到广泛应用，本文结合实例就建筑智能系统中的子系统BMS（楼宇设备管理集成系统）的设计、

常管理和维护保养工作等问题作探讨。

施工；日常管理和维护关键词：写字楼；楼宇设备管理集成系统设计、

超高层甲级写字楼、酒店、会随着我国经济的迅猛发展，国内高层、

所、俱乐部等高档的建筑越来越多。这样一个全新的概念正在深入人心，

节能高效性的建筑才能符合人们那就是建造一个更富创造性、安全性、

的需求，这样的建筑被称之为智能建筑。

（BAS）智能建筑也称3A智能建筑，即楼宇设备自动化、通信自动化

（CAS）、办公自动化（OAS）。也有的把消防报警自动化（FAS）、公共安全自动化（SAS），单独与前三个大系统并列在一起，称之为5A智能建筑。不论建筑采用3A或5A系统，均可称之为智能建筑。其中，楼宇自控系统（BAS）处于核心地位。下面就结合福建中烟技术中心项目甲级写字楼设

（BMS）备管理集成系统设计，阐述一些我个人在设计方案时的体会：

项目简介：福建中烟技术中心项目座落于厦门市集美区美丽的杏林湾边，临湾而立风景秀丽，是厦门地区最高档的办公研中心楼。项目总建

2

（101号建筑）后勤楼（102号建筑）、综筑面积约48174.1m，包括实验楼、

（103号建筑）办公楼（104号建筑）（105号建筑）、合业务楼、、产品研发楼（106号建筑）门卫室（107号建筑）（201地下车库、、技术中心科研工作站

（202、（204号建筑）。项号建筑）、博士后科研楼、综合服务楼203号建筑）

目按3A系统设计的智能化系统。

涉及的智能化项目：（1）楼宇自控系统；（2）综合布线系统；

防盗报警系统、电子巡更系统）；（3）安全防范系统（闭路电视监控系统、

消费系统）；（4）一卡通管理系统（门禁系统、停车场管理系统、

（5）多媒体会议系统；（6）背景音乐及公共广播系统；（7）有线电视系统；

（BMS）（8）设备管理集成系统；

（9）信息导引与发布系统；（10）机房配套系统。

（BMS）其中设备管理集成系统涉及的对象有：淤变配电系统；于电

梯系统；雨水回收再利用系统；盂环境监测系统；榆）虞空气源热泵系统；愚安全防范系统的集成。

（BMS）楼宇管理集成系统设计重点是对项目建筑的机电设备进行

高效、办公环境舒适、运行设备安全集成、集中监控及管理，以达到节能、

施工是否到等作用。在能源日益紧缺的今天，该系统的设计合理与否，

位，业主的管理要求、调试是否最佳运行状态均是节能与高效运营的关键所在。

1楼宇自控系统及设备管理集成系统设计思路的探讨

下面针对福建中烟技术中心项目实际情况简要介绍设计思路。

（BMS）设备管理集成系统在该项目的设计思路。

我们规划的集设计目标：针对福建中烟技术中心项目的实际情况，

环境监控系统、雨水回收成控制范围：变配电监控系统、电梯监控系统、

再利用系统、空气源热泵系统、安全防范系统的集成。集成的目标是让项

并提前做出预警，延长设备目内所有机电设备高效运行，确保设备安全，

的使用寿命，同时减少不必要的人员配置，合理使用资源，提高效率。

（BMS）智能化系统集成是建立在楼宇设备自动化控制系统的基础

使它们相互间可以进行通信和上，将各智能化子系统有机地连接起来，

协作，即实现子系统间资源的高度共享和任务全局一体化的综合管理，从而提高对建筑物的综合管理能力。智能化集成管理系统应是一个分布

通信系统、消防系统、安式综合集成的计算机网络系统：设备自控系统、

全防范系统……等满足所有实现应用功能的子系统。这些功能子系统分层次通过某种形式的局域网用结构化布线的物理子系统形式集成起来，并且这些互相联系的子系统各自的分布式数据库可以与BMS中的集成

具有强大的综合能力。系统的数据库相互交换数据，同时又可相互共享，

通常，BMS系统以Intranet/Internet网络为信息集成平台，采用交互式的

近端或远程的装有浏览建立以B/S结构为模式的计算模型，WEB技术，

器软件的计算机（或其它专用设备），都可以在BMS信息系统安全保护模式下通过Intranet/Internet网络浏览、查询、控制其它子系统的综合信

以及系统的优化运行参数的设定。息、设备运行状态、报警与故障信息、

可分为三个层次的集成层次。智能建筑的系统集成从集成层次上讲，

第一层次为子系统纵向集成，目的在于各子系统具体功能的实现。对于BA子系统，如变配电监测、电梯等智能设备需进行部分网关开发工作，其它子系统的纵向集成多为子系统正常工作，没有过多的技术难度，但从工程管理、技术协调上仍应满足系统集成的需要。

实现第二层次为横向集成，主要体现各子系统的联动和优化组合，

综合管理。例如：

门禁、巡更等子系统需（1）综合安防系统对其闭路监控、防盗报警、

进行一个横向集成，从而实现安防系统的综合监控管理。

（2）在控制域，将楼宇自控、火灾报警、综合安保等系统进行横向集

优化运成（即实现BMS集成）。从而实现各自动化子系统的综合监视、

行、跨系统联动等再生功能，同时将控制域的各子系统融合为一个整体向相关的信息系统提供统一的集成数据接口。这在智能化横向系统集成中是最为复杂同时也是至关重要的一步集成。

即在实现BMS横向集成的基础上，按照按第三层次为一体化集成，

需集成的总体原则，实现与相关信息系统集成。即以信息共享为目标，以

在新的形势下，物业管理企业要注意吸收收国内外先进的管理经

加强对各种先进成本控制验，加强对标准、责任、目标、质量成本的计算，

并应用方法的研究和学习，形成一套有利于自身发展的成本控制方法，

“一卡通”智能收费管理到物业的日常管理中来。例如，吸收消化国外的

办法。把生活中的的各项公共服务设施和各项消费资金结合起来，进行电费、网费、物业管理费，信息费等各项资金的结算。这样既减少了业主

效益。的麻烦，也提高了企业的效率、对四川的物业中国经济的持续健康增长，房地产市场的良好发展，

管理企业来说是一个挑战也是一个机遇。物业管理企业要抓住这难得的

借鉴国内外先进的管理机遇，努力更新观念、开拓视野、增强服务意识、

经验、组建规模化、集团化物业管理公司；开展多元化、专业化经营；在日

4.6物业管理成本控制要吸收国内外先进的管理经验

从而对物业管理成本常的管理中，有效的控制人工成本、节约各种费用；

进行控制。有效的降低物业管理的成本。达到物业管理的经济效益社会效益双丰收。保持自己在行业中的核心竞争力。更好的服务于人民。参考文献

，（学术版）2009，[1]丁清.物业管理成本控制的有效途径研究[J].财经界

（11）：243~256.

[2]庞江红.浅谈物业管理公司管理过程中的变动成本控制[J].现代商业，

（18）：2010，271~273.（1957-）主要从事资产管作者简介：吴国梁，男，工商管理硕士，经济师，理、物业管理、资本运营管理工作。

5结束语

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论物业管理成本控制的有效途径

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：

吴国梁

广州金穗物业管理有限公司 广东广州 510000中华民居

zhonghua minju2014(12)

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