XX地产年度经营计划
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目 录
第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分
前言 投资发展目标 项目开发营运目标 综合物业发展目标
财务营运及资本社会化目标客户关系目标 人才团队目标 产品开发提升目标
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第一部分 前言
一、 年度计划：
1. 销售目标：完成新开盘面积 万平方米，销售入库额 亿元；完成销售面积 万平方米，签约额 亿元，回款额 亿
元；
2. 工程目标：实现年度开工面积 万平方米，竣工面积 万平方米，年末在建面积 万平方米。
3. 交付目标：全年内部交付面积 万平方米，总销售结库面积 万平方米，外部交付面积 万平方米，实现交付率98%。 4. 提升目标：以 高层住宅为 试点，进行产品开发提升，为今后开发高档商品房积累经验。
5. 拓展目标：完成一个新拓展项目，储备销售收入约 亿元，原则上 年上半年获取土地，年内完成总体策划和分期策划。在
此基础上完成新投资项目规划方案及初步设计（ 万平方米），完成示范及卖场施工图设计（ 万平方米）。
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6. 处置目标：完成 中心及 会所后续清理工作，实现处置款回笼合计约 亿元（ 中心 万元、 会所 亿元， 中
心土地出让金补缴及配套费交纳按实际发生支付），原则上 季度完成。
7. 财务目标：实现全年房产结算收入 亿元，缴纳税费 亿元，实现净利润 亿元，各类融资年末余额 亿元。 8. 管理目标：按总节点计划及公司 年度计划工作会议要求，完成 策划阶段成果的补报，合并清理补充项目总体、分期运营
实施计划及资金预算，原则上 季度完成。
9. 人才团队目标：全体员工的满意度达到80％及以上，开展 计划实施，引进相关人员4-7名。
10. 客户满意度目标：交付9个月内投诉控制 %及以下、销售投诉控制 %及以下，客户满意率达到 %及以上。
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二、 年度政策、市场判断结论：
1. 住房供求： 年新开盘未售出住宅 万平方米，加上 年新开盘住宅预计 万平方米，则 年可销住宅面积 万平方
米， 年住宅需求量约 万平方米，市场呈现供略大于求的局面，高档高价住宅和注重性价比的经济型住宅将仍然受到市场追捧，而 年经济适用房和中小户型推盘量增加将对中小户型住宅销售产生一定压力。
2. 房价走势： 年住房价格总体上涨约 %， 年 整体房价受土地价格和材料价格上涨，以及高档住宅 年销售业绩良
好等因素的影响，整体房价将保持上涨态势，涨幅预计会略高于 年水平，同时部分热点区域（如 板块）以及受到市场追捧楼盘的价格上涨空间将进一步增大。
3. 土地市场： 年岁末 地块以 亿元（楼面地价 元/平方米）成交，意味着开发商获取土地竞争进一步加剧， 年
土地供应量将继续受到严格控制，土地管理更加严格，前三年 已出让的住宅用地（约 万平方米）在 年至少开发约 。
4. 政策方面： 年宏观调控的主旋律为 等房产新政将在 年进一步加以贯彻和落实，同时也不排除出台因地
制宜的地方性政策的可能，另一方面，政府继续执行 的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力 。
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第二部分 投资发展目标
一、城市地图
完成 《城市地图》（住宅版），每季度更新一次。按照《城市地图》确定的年度投资板块及地块，完成 个项目投资立项建议书，完成 个项目可行性研究报告。
二、项目投资方向及土地款支付
拓展方向：1、城市中心区（重点关注 项目）；2、具有独特景观优势项目（重点关注 区域）；3、配套较为成熟的其
它居住区域。
客户类别：重点发展 项目，有条件发展 项目。
产品类型：以开发 、 住宅为主，视项目实际情况确定其它产品类型。
项目规模：土地面积约 万平方米、总建筑面积约 万平方米、地上面积约 万平方米。 销售价格：单价约 元/平方米、总销售收入约 亿元。
土地款预估：总土地款约 亿元，其中首付款约 %（ 季度），余款 %半年内付清（ 季度）。
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第三部分 项目开发运营目标
一、总体策划（完成项目总体运营计划及资金预算）
面积单位：万平方米 金额单位：万元 （下同）
地上面积/总建筑项目 股权 储备类型 土地证 土地 面积 拟投资项目 已结算 储备 总收入 总体策划 季度 费用 完成 本阶段
二、完成扩初设计
第一季 项目 面积 销售收入 建面/费用 拟投资项目 建面/费用 建面/费用 建面/费用 建面/费用 第二季 第三季 第四季 200 年度
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三、完成施工图
第一季 项目 面积 销售收入 建面/费用 拟投资项目 建面/费用 建面/费用 建面/费用 建面/费用 第二季 第三季 第四季 200 年度 说明：
1. 至 年底 项目（除幼儿园）已实现全面开工，完成项目（对外）总体方案批复、初步设计批复及施工图入库，但按总路
线图需清理补充总体、分期运营实施计划及资金预算；完成全部建安类施工图设计，面积 万平方米；完成第一期园艺景观施工图设计；完成整个项目市政管线方案设计及精装修样板房设计。
2. 按总节点及公司 年度计划工作会议要求，合并清理补充项目总体、分期运营实施计划及资金预算并于 年 季度上报公司，
取得公司批复。
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3. 项目设计费总额 万元（按设计调整后预算），目前累计已支付 万元，未支付 万元，其中 万元根据合同
和实施进度计划在 年支付（主要为优化调整、园艺、市政、精装修等设计费），另外 万在 年支付。
4. 拟投资项目计划年内完成方案及初步设计（ 万平方米），完成示范及卖场施工图设计（ 元。（具体根据我司获地的实际情况确定）
四、土地开发及周边环境提升 项目：
主要工作包括： 。
资金安排：景观绿化提升工程预估费用 万元，其它预估费用 万元，合计 万元。
五、销售计划预算目标（年度） 1、目标重点
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万平方米），预算设计费 万
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< 项目>
开盘目标：完成 新开盘面积 万平方米，销售入库额 亿元；
销售目标：完成 销售面积 万平方米，签约额 亿元，回款额 亿元； 资金预算： 年度销售费用 万元。
2、销售计划汇总表
上年度库存 上年度度应项目 分类 数量 面积 金额 收款 收款 住宅 商铺 应收未数量 面积 金额 数量 面积 金额 数量 面积 金额 收未回款 费用 开盘 签约 库存 本年精选资料
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车位 储藏室 小计 说明：
1、住宅、商铺、车位面积指可销面积（房产测绘）、储藏室面积指使用面积。 2、回款额已包含按揭贷款的非常规放款额。
3、商铺拟出售给公司资产经营公司，形成 万元签约额并回款 万元。
五、销售计划预算目标（一季度）
上年度库存 按交付 分类 期分期 数量 面积 金额 收款 第一期 住宅 应收未数量 面积 金额 数量 面积 金额 数量 面积 金额 回款 费用 上年度开盘 签约 本季库存 精选资料
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商铺 车位 储藏室 小计 多层住宅 小高层 第二期 商铺 车位 储藏室 小计 多层住宅 小高层 商铺 合计 车位 储藏室
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……
六、工程建造计划预算目标（年度） 1、目标重点：
< 项目>
实现年度开工面积 万平方米（幼儿园），竣工面积 万平方米，年末在建面积 万平方米。
2、工程计划汇总表
公司名称 1期 2期 精装修 应付未合同建筑面积 产值 建筑面积 完成产值 付款 产值 形象进度 项目 分期 上年末库存在建 本年开工 本年签约完成 本年末库存在建 竣工建筑实付资金 建筑面积 产值 权证费用 面积 精选资料
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3期 小计 说明：
1、新投资项目年内完成卖场及示范开工。
2、上表中未列入 全面家居提升工程（1幢高层精装修），具体提升费用、实施时间另行确定。 3、上表中“费用”指办理施工许可证的规费、竣工验收规费、前期物管费和交物业办的各类维保费。
七、交付量目标
全年内部交付面积 万平方米，总销售结库面积 万平方米，外部交付面积 万平方米，实现交付率 %。
公司 项目 内部交付 交付量 套数 交付率 时间 销售量 销售结库 套数 金额 交付量 套数 外部交付 交付率 交付费用 时间 精选资料
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样板房 公司合计 — — — — — — — —
说明：其它竣工面积 万平方米包括地下车库及地下储藏室通道面积 万平方米，物管用房、集中自行车库及无法利用面积约 万平方米。
第四部分 综合物业发展目标
一、租赁经营项目 租赁收入目标
公司 项目 上年度应收未收款 第一季 第二季 第三季 第四季 本年度应收未收款 年度租赁收入 说明：
二、物业管理项目
项目分期 管理面积指收支指标 1季度 2季度 3季度 4季度 精选资料
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名称 年结转管理面积 标 收入 支出 新增管收入 经营物管费收入 性及其他收入 支出 新增管收入 经营物管费收入 性及其他收入 支出 新增管收入 经营物管费收入 性及其他收入 支出 收入 支出 新增管理面积目标 物管费 收入 经营性及其他收入 新增物业管理支出 管理面积目标 物管费收入 物业管理支出 毛利润 理面积目标 物业管理支出 理面积目标 物业管理支出 理面积目标 经营性及其他收入 物业管理支出 说明：
第五部分 财务营运目标
一、 主要财务指标
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项目 指标名称 预收收入 结算面积 年实际发生额 年预算 第一季 第二季 第三季 第四季 本年合计 增长率 说明 房产企业 结算收入 结算毛利 代建收入 租赁收入 其他业务收入 总收入（现金收入） 营业收入 总指标 净利润 净利润率(%)
二、 现金流量表
项 目 行次 年实际年初累计 年预算 精选资料
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发生额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金(含税) 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项经营税费 支付的其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、无形资产、其他长期 销售、租赁、代建等收到的现金 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金 营业性成本现金支出 其中：前期费用 规划设计费用 工程费用 销售费用支出 客户服务费用 管理费用支出 人工费用支出 税费支出： 其他与经营活动有关的现金支出 收回投资款 投资收益 资产转让收入 发生额 第1季 第2季 第3季 第4季 本年合计 - 精选资料
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资产所收回的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 投资所支付的现金 购建固定资产、在建工程、无形资产及其他长期资产支付的现金 支付的其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资所收到的现金 借款所收到的现金 收到的其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务所支付的现金 分配股利或利润所支付的现金 偿付利息所支付的现金 支付的其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 现金净流量 四、现金期初余额 五、现金期末余额 六、需要公司调拨的资金需求 “(-”其他投资性收入 权益性投资支出 购置资产 其他投资性支出 大股东投入资本金 吸收其他投资资本金收入 借款所收到的现金 其他筹资性收入 偿还债务所支付的现金 股息（红利）支出 利息支出 其他筹资性支出 精选资料
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为调拨给公司的资金） 说明： 未列入上表。
三、 融资计划
第一季 贷款单位 银行融资 期初余额 融资 还款 第二季 融资 还款 第三季 融资 还款 第四季 融资 还款 本年度 融资 还款 期末余额 说明：第一季度融资 万元为 年未放贷款，不列入 年融资目标；第三季度还款 万元为 第一期交付时解除土地抵押并还贷。
四、 规划现金流
年预算 项 目 现金期末余额 需要公司调拨的资金需求 (“-”为行次 第1季 第2季 第3季 第4季 本年合计 精选资料
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调拨给公司的资金） 其他融资性现金流入 拟投资项目资金预算 投资调用后资金余额
五、 税费明细表
本年项 目 初累计计提 1、营业税等流转税 2、企业所得税 3、其他税费 4、社保及公积金 合 计 本年初累计缴纳 计提 缴纳 计提 缴纳 计提 缴纳 计提 缴纳 计提 缴纳 第一季 第二季 第三季 第四季 本年度 期末 累计 计提 期末 累计 缴纳 期末 未缴 精选资料
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第六部分 客户关系目标
客户关系目标
公司 项目 投诉率 客户满意率 客户关系维护费 说明：客服部年度资金预算 万元，其中客户关系维护费 万元包括品牌服务费 万元、 会费用 万元、售后服务费元，另外物业管理完善费为 万元，合计 万元。
第七部分 人才团队目标
一、人才团队目标 1、07年度产能规划表
年 指标名称 年内平人力成人均人均开人均人均人均销人均回人均净人均管人均人力均人数 本（万设计工面积交付销售售额（万款额利润理费成本（万人力成本投入产出率 精选资料
万----------------------------
元） 面积（m2/人） （m2/人） 面积（m2面积（m2元/人） （万元/人） （万元/人） （万元/人） 元/人） 销售额/净利润//人） /人） 人力成本 人力成本 指标 说明：
1) 年内平均人数：房产类年初 人，高峰值 人，均值 人；
2) 人力成本包括工资性收入+薪酬性福利+非薪酬性福利 (工资性收入测算 万元，福利测算 万元，合计 万元)； 3) 年度管理费用 万元 （含办公楼租金装修费、行政费用及业务费用，不含购置固定资产）； 4) 人均利润指标为项目指标，由于项目未全部交付，故不在年度计划中体现。
2、岗位规划指标
1) 年 公司高峰值房产类人员为 人，新引进人员不少于 人。
2) 基层员工向职能管理岗位（高级经理以上岗位）提升率为 %，实施加强房地产开发紧缺人才的引进，年度内确保引进高级经
理及以上员工不少于 人（含“海盗计划”引进人员）。
3) 实施对员工的主动淘汰制，淘汰率控制在 %，员工主动离职率控制在 %以内。
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3、员工满意度指标
加强员工沟通管理和员工满意度管理， 年员工满意率 %及以上。
二、计划
1、作为公司 年度 计划的一部分， 公司的新锐计划拟通过从 本地或异地知名大学中招聘优秀毕业生 名优秀毕业生。
2、 公司的 计划拟通过从 本地知名房地产公司（ 等）或异地标杆企业吸引、猎取 名高级经理以上骨干。
第八部分 产品开发提升目标
一、产品开发提升目标
以 高层住宅为 试点，进行产品开发提升，为今后开发高档商品住宅积累经验，拟在 后续组团中选择1幢高层住宅进行试点，具体提升费用、实施时间另行确定。
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