论房地产开发项目前期工作中的管理

发表时间：2020-12-09T05:36:26.258Z 来源：《建筑细部》2020年第24期 作者： 吕健

[导读] 房地产开发项目或工程建设前期准备工作的管理，实际上是决策阶段的管理工作。筹备工作阶段既是政府管理的重点，也是企业管理的重点，应该引起高度重视。做好前期准备工作，必须对这一阶段的工作有充分的了解、充分的熟悉和充分的掌握，熟悉筹备工作的内容、程序、操作步骤和管理方法，掌握前期准备工作的关键环节、控制点和管理方法作为企业与政府之间的平衡点。加强准备工作的计划性和及时性，及时排除容易被忽视的问题，积极准备，积极工作。吕健

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摘要：房地产开发项目或工程建设前期准备工作的管理，实际上是决策阶段的管理工作。筹备工作阶段既是政府管理的重点，也是企业管理的重点，应该引起高度重视。做好前期准备工作，必须对这一阶段的工作有充分的了解、充分的熟悉和充分的掌握，熟悉筹备工作的内容、程序、操作步骤和管理方法，掌握前期准备工作的关键环节、控制点和管理方法作为企业与政府之间的平衡点。加强准备工作的计划性和及时性，及时排除容易被忽视的问题，积极准备，积极工作。我们不仅要熟悉前期工作，还要熟悉后期工作。只有把握全局，才能更好地把握这一部分。为企业正确决策，实现高速、优质、安全、低耗、高效的管理目标提供了可能。 关键词：房地产；开发项目；管理目标；企业管理 导言：

现阶段，我国城镇化速度相对稳定。在此基础上，自然会使我国广大人民群众对住房的数量和质量提出更高的要求。在此基础上，房地产业逐渐成为国民经济领域非常重要的支柱产业。在此基础上，房地产业的发展得到了一定程度的改善。它在解决旧城改造、提高人民生活水平的过程中发挥着重要作用。即使在某些情况下，也能在城市化进程中起到促进作用，具有一定的现实意义。然而，在上述背景下，城市范围内涌现出大量的房地产项目，这自然使得房地产行业的市场竞争呈现出日益激烈的态势。在房地产开发项目建设过程中，可以将相关工作分为四个环节，即投资机会选择、Ju政策分析和前期工作。在上述四个环节中，建设租赁是指项目的建设和竣工后实施的销售租赁措施。然而，在投资机会选择和决策分析领域出现混淆的概率相对较高，但两者在本质上存在一定的差异。 1 房地产开发项目前期工作概述

包括项目调查、现场调查与审批、项目可行性分析、项目运营与审批等：（1）编制项目可行性研究报告和经济论证报告，进行环境影响分析、节能评价和交通影响评价；利用测绘工程地形图进行现场勘察和施工放线。（2）编制征地储备、承包协议书，取得土地使用权。（3）签订委托设计协议，跟踪项目设计，严格审查方案资料。项目前期管理分为：项目设计、可操作性报告任务、土地规划审批、设计质量管理。其中，项目设计包括市场调研、选址、产品设计、投融资设计、市场营销设计。可操作性报告的任务是进行项目可操作性报告和技术经济研究，根据项目的经济技术标准计算利润，制定调整方案。土地规划审计是跟踪项目、土地储备和流转。设计质量是指加强房地产项目的设计管理，结合法律法规对施工方案进行审查，确保设计内容的可行性和有效性。 2 房地产项目前期管理重要性 2.1 招投标、合同签署重要性

招标采购是房地产项目管理的主要内容，也是项目调查、参与、施工、设备材料等工作的重要方式，做好招标采购控制有助于减少经济投资，提高工程质量。管理人员应根据项目的总体情况和组织结构，选择科学的结构体系、合理的发包环节，确定招标内容和具体方法。另外，在签订协议前，阅读合同内容，坚持自愿、公正签约的理念。合同应使用规范的文本、简明的语言、明确的内容、详细规定各单位的责任范围、权利义务、法律关系，特别是项目的风险控制，尽可能防止违约。异议的内容由会议决定，并征求专家学者的意见。 2.2开发建设管理的重要性

（1）加强对工程开发建设的控制。（2）各参建单位要随时沟通，确定权责范围，共同做好项目管理和监督，降低风险。（3）制定项目管理基准目标、职责，并落实到个人，避免延误施工进度。（4）保持思想高度统一，努力达到理想的管理效果。 2.3科学的管理规划

管理部在前期策划中对项目进行了详细的策划，使项目招标有了详细的计划。同时，各种资源的综合信息为招投标的顺利开展提供了保障。

3 房地产开发项目前期管理存在的风险分析

3.1项目可行性研究风险

在房地产开发项目可行性研究阶段，工作人员必须综合考虑企业自身、地方政策、经济分析结果、项目方案等方面，确保内容的真实性和可靠性。然而，由于项目本身的不确定性和及时性限制，使得可行性研究报告的预期标准不可避免地会偏离实际情况，这就是风险产生的原因。例如，一些不确定的内容，包括未考虑的投资内容、低估的项目成本、政策引起的投资变化等，都会导致一定的项目风险。 3.2项目用地审批风险

房地产开发项目的土地审批风险主要包括两个方面，即土地收购储备风险和土地出让风险。首先，土地征收储备制度是土地征收储备制度的简称，它是针对地方政府和土地部门的土地管理行为而制定的。现阶段，风险主要来源于土地征用和收储协议。土地征收收储对象和主体不明确，实质性收储方式不合理，收储方案不完善，都会带来一定的风险。第二，土地出让是土地使用权人取得土地使用权的一种方式，包括协议、招标、拍卖等。在这一环节，一定要做好土地的前期跟踪分析，并到相关部门做好咨询和申请，确保地价的合理性。 3.3项目规划风险

房地产开发项目必须与宏观经济和城市整体发展相适应，因为房地产是城市和产业发展的重要载体。如果与城市的发展趋势有矛盾，就达不到预期的效果。因此，在房地产开发项目策划阶段，风险大多来自对城市发展规划认识不足。同时，项目周边缺乏商业和配套研究也会带来一定的风险。如果配套企业不能满足项目住宅的商业需求，其发展潜力将受到极大的限制。 3.4项目设计风险

在房地产项目设计阶段，建设单位的需求、规划审批要求与建设相关法律法规之间往往存在一些矛盾，导致设计成果无法达到预期的建设目的[3]。工程设计风险主要涉及两个方面：建筑设计原则的质量管理和总图设计的质量管理。在设计工作中，如果设计过程中各阶段的检查和评价不能得到有效实施，将威胁到设计节点的风险控制。造成这种现象的主要原因是设计部门和项目管理部门之间缺乏协调。在总平面设计中，风险因素主要包括规划条件、商住关系等因素。 4强化房地产开发项目前期工作的管理措施

4.1成立专业的前期管理团队，加强前期工作的落实。项目前期管理的效果往往直接影响到开发项目的后续工作。鉴于早期管理的复杂性和多样性，房地产企业应更加重视早期管理团队的建立。在前期管理人员的选拔上，可以采取多元化的选拔方式，引入具有一定专业能力和较强综合能力的人员，组成“小而精”的前期管理团队。同时，在管理过程中，前期管理小组应根据项目发展目标和各项可行性方案进行深入分析，全面落实前期管理工作涉及的关键内容。对于项目中存在的不确定性和风险因素，要及时确认和解决，防止对后续工作产生不利影响。

4.2统筹规划、合理部署，严格规范设计质量管理。在项目设计阶段，要保持开发企业各部门之间的良好沟通，对设计管理中涉及的关键内容进行合理规划和统筹考虑。其中，从概念设计阶段到初步设计阶段，前期管理人员应结合设计、工程、造价等相关部门的意见，严格审查设计方案的综合定位、可行性方案、后期运行效果等关键内容，市场营销、财务、法务等也可组织其他部门负责人成立项目方案评审小组，根据项目进度节奏，对设计方案出现的问题进行阶段性会审，提前掌握项目设计方向和设计质量。在施工图设计阶段，应高度重视施工图的质量。可指派具有较高资质和能力的施工、土建专业人员对图纸的规格和可行性进行详细的预审查，或邀请第三方设计单位进行监督审查，减少后续图纸变更的次数，从而为工程的施工效果提供良好的保证。

4.3掌握建设项目的基本流程，提高主体效率。根据以往经验，建设项目早期决策阶段主要包括项目建议书的制定、可行性研究报告的编制、项目评价和项目决策。在项目采办过程中，前期管理团队应进行相应的项目规划设计，并对未来可能产生的报批和报建工作进行全面准备。初审组获得项目后，应及时对施工图的图纸和审批进行控制，并将最终结果报项目开发部进行实际操作。项目竣工验收、竣工结算后，根据项目公司反馈的结果进行项目后评价，确保前期工作在整个项目周期内形成一个完整的闭环，为企业获得新的项目和后续的经验提供有价值的参考。

4.4控制项目投资重点，加强资金成本控制。盈亏是工程的生命线。为了控制财务成本，早期管理人员在项目获得过程中必须高度重视。这就要求前期管理团队不仅要控制项目和产品定位，还要根据项目特点，调整融资结构，合理安排资金流向，减轻项目整体资金压力。对于大型开发项目，应将融资策略与销售运营策略紧密结合起来。根据不同阶段的利润目标和经营目标，统筹安排项目进度，通过滚动开发提高资金周转速度，减轻资金成本带来的压力。在去杠杆、减债的趋势下，房地产企业应努力控制规模和库存，使资金链更加灵活。

4.5进行报建工作进度的安排，督促各个部门及时完成部门工作。项目前期的建设申请不是由一个部门来完成的，而是由部门之间的合作完成的。申请施工与招投标、设计密切相关，尤其是设计管理工作，需要同时进行。开工前，设计单位应积极配合项目申请人员，同时，设计单位还需向施工申请单位提供设计方案，并提供总体设计、施工图等相关资料。项目施工申请人员如需获得明确的招标时间，包括设计、施工、审查等，需与招标单位负责人联系。在明确工作时间的前提下，项目前期施工申请人员应根据实际情况安排工程进度计划，并编制计划。各部门要严格按照计划流程组织各部门的工作，并与其他部门协调，顺利完成工作，为项目前期保健工作的顺利开展提供保障。

4.6把握政策风向标，熟悉和了解房地产相关政策。为促进我国社会经济快速发展，优化房地产开发建设环境，提高行政审批效率，政府有关部门运用宏观调控措施，严格控制建设项目总体部署，规范和优化房地产业申请制度，加强开工管理，提高建设申请效率，使房地产业更快更好地发展。如2002年实施土地招拍挂制度，2014年实施新的《建设工程建筑面积计算规范》，2015年实施《不动产登记暂行条

例》。北京市规划国土开发[2018]69号文件《关于进一步优化营商环境深化建设项目行政审批流程改革的意见》，将进一步优化审批流程，缩短审批时间。这一系列政策调整规范了土地市场，提高了政府对房地产业的管理水平，促进了房地产业的有序发展。作为房地产从业者，必须认真研究相关政策，并善于将其运用到日常的建设申请工作中，以确保项目的顺利进行。 结束语

综上所述，房地产开发项目前期各项工作实施所涉及的专业知识比较复杂，在这种情况下出现不可预见问题的概率也比较大，所以自然要让各职能部门参与这项工作。在上述情况下，各职能部门在实际工作过程中应充分发挥自身的主观能动性，在上述背景下，各职能部门之间的协调与沟通显得尤为重要。除了需要协调实施各项管理措施外，还应在一定程度上提高施工现场的调查和调查力度，为前期的协调工作打下坚实的基础。 参考文献：

[1]张晨海.简述房地产开发项目前期工作中的管理方案.建材与装饰.2019.03 [2]黄伟杰.房地产开发项目前期工作中的管理措施.四川水泥.2018.12 [3]陈东英.房地产开发项目前期工作中的管理措施[J].居舍，2017（31）：95.

[4]丛苏莉.基于灰色理论和神经网络的房地产前期价格预测研究[J].现代电子技术，2017（11）：107-110.

[5]郭晓羽.房地产开发项目前期工作领域中应当施行的有效管理措施[J].城市建设理论研究（电子版），2017（14）：28. [6]刘娇.浅谈如何做好建筑工程前期报建工作[J].中国建筑金属结构，2019，（24）：227-227.

[7]王继强.论加强施工现场管理的有效途径和施工现场的重要性[J].城市建设理论研究，2018，（04）：156-159.