房地产经营与管理

考试科目名称：房地产经营与管理 代码：F06020036

层次： 专升本

一．名词解释

1. 房地产：对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

2. 房地产产权：以房地产为标的产权，称为房地产产权。在房地产产权中，有房屋所有权；有从国有土地所有权分离出来的土地使用权；有以产权为担保和债权并存的房地产抵押权等。

3. 房地产产籍：是指记载房地产权属关系的各种簿册资料的总成。房地产产籍资料包括在房地产权属中申请登记、调查、测绘、确权及发证等过程中获得的各种图、档、卡、册及相关资料。这些档案资料反映了房地产的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积、结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利是否受到限定等基本情况。

4. 物业管理：“物业”一词是由英语“Estate”或“Property”引译过来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

5. 房地产中介服务：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开

发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

二．综合题

1. 答：

由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，所以，可行性研究的内容亦不尽相同，各有侧重。一般的，房地产开发项目可行性研究，应包括以下主要内容：

1) 项目概况；

2) 开发项目用地的现状点差及拆迁安置方案的制定；

3) 市场分析和建设规模的确定；

4) 规划设计方案的选择；

5) 资源供给条件分析；

6) 环境影响评价；

7) 项目开发组织机构和管理费用的研究；

8) 开发建设计划的编制；

9) 项目将经济及社会效益分析；

10) 结论及建议。

2. 答：

物业管理的内容包括：

1) 房屋的维护与修缮管理。房屋的维护与修缮管理是物业管理主要部分。住宅小区内房屋及设备的维护管理，是为了保证防污剂设备能在正常状况下使用；不因不合理、不正确的使用造成损坏；保持房屋及设备的完好，延长使用年限。其修缮管理是物业管理中最重要的一个环节，通过修缮可以延长房屋设备的使用年限，减少自然淘汰，充分发挥房屋及设备的效用，为国家节省建房资金。

2) 住宅小区环境的维护管理。主要包括：小区内违章建筑、公用市政设施、环境卫生、绿化、治安、车辆交通等管理。

3) 开展多种便民的有偿服务。随着深化改革和居民生活水平的日益提高，以及家庭劳动的社会化，各种物业管理部门开展的许多便民的服务项目，向居民提供多层次、多项目的综合性服务。包括常规性服务：清洁楼道、道路卫生，保管自行车等；委托行服务：代收代送牛奶、杂志报刊等；经营性服务：利用小区空地开辟收费农贸市场、开辟夜间收费停车场等。

如何完善发展物业管理：

1) 科学认识物业管理，“建设”与“管理”并重；

2) 建立完整健全的管理运行机制，包括监督机制、竞争激励机制和社会监督等制度；

3) 健全物业管理的法制法规，使物业管理有法可依，有章可循；

4) 加强物业管理从业人员的职业道德培训和企业的自身建设。

3、解：增值额=转让房地产收入-扣除项目金额

即：增值额为 1600-200-500=800（万元）

增值额超过扣除项目金额（200万元+500万元）的100%，未超过200%，税率为50%。

土地增值税税额=800×50%-（200+500）×15%=295万元

所以，应缴纳的土地增值税为295万元。

4、答：改革开放30年来，我国房地产业的发展经历了从“概念”阶段、“成长”阶段到“膨胀”阶段再到“理性”阶段的过程。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中仅是初级水平，在未来还有较大的发展空间，概括来说房地产企业将呈现以下特点：1、努力实现法制化正规化；2、将实现集团化规模化经营；3、房地产企业趋向网络化信息化；4、行业发展追求专业化和品牌化5）房地产企业将日趋与金融业实现融合等特点。

从总体上讲，我国的房地产形势看好，房地产企业有较好的生存环境。要多种途径解决房地产企业规模过小，后劲不足的问题，摸索并逐渐形成较成熟的运行模式，抗风险能力也将会得到不强加强。我国的房地产企业要在市场中站稳脚跟，牢牢把握好市场开发方向，提高自身素质，与时俱进，把握机遇，才能出其不意，战胜对手，立于不败之地。同时，还必须有国家政策的正确指导、政府部门的大力配合,以及政府与企业对消费者需求的准确把握及合理引导。随着国家调控的实施，我国的房地产开发与经营业必将逐步走向健康、稳定的发展道路。

当前，随着国家对房地产市场调控力度的加大，房地产业面临着严峻的考验，部分城市，尤其是京津沪等发达地区的城市房地产价格开始回落，我们认为，各级政府已经采取措施稳定房地产市场，以免过热或过度下滑，对中国整体经济造成影响。正是由于房地产业带动面大，影响面广，是拉动内需的重要力量，因此，对当前房地产市场我们要持积极和乐观的态度，理性分析和对待，进一步促进房地产健康稳定和谐发展。