房地产经营与管理

摘要：物极必反，对于房地产来说同样适用，如今的房价早已达到一个顶点，由于各种原因，如：社会、政策、资金等，不得不以降低房价的方式来提高销量，所以房地产市场呈现出下滑趋势，房价出现拐点。

关键字：房价，拐点，房地产，物极必反

生活中有很多这样的现象:当我们往一个杯子里参茶的时候，若水量大于杯子的容量，水就溢出来了；大麻以前是止痛药，过量吸食就会上瘾；气球吹过了，就会破。家长给孩子充电学习，过了就成为了压力。事物的发展往往都会有一个限度，超过了这个限度，就会向另一个方向发展，所以，我一直相信，“物极必反”这个道理。此中庸之道，经过亘古历史的沉淀，千千万万的事实的考验，至今仍是老祖宗留给我们后人解决棘手问题的杀手锏！这是一种自然属性，因为有无数的客观事物与现象已经证明，世界上任何性质的事物在运动发展中本身都包含着对立的因素，并且存在着一个‘度’的限制，发展到了极点就会产生质的变化而反向转化。在我看来，对于房地产也是一样的。如今楼价早已达到最高点，物极必反，房地产市场必然会出现了拐点！

房地产拐点强势来袭，开发商的梦应该醒了。“再等等看，房价准能再降一点。”为买房问题在焦虑中煎熬了大半年的市民们现在淡定了许多，这是因为一直以来翘首以盼的房价下跌这件事终于成为了事实，如今他们心里颇有了些底气。

在半年来调控政策的步步紧逼之下，楼市温度随之波动，楼市交易量率先出现逆转，过去热得发烫的土地市场明显变冷清了，市场上频现“谷底价”乃至“白菜价”楼盘，连一直态度强硬的二手房房主也扛不住了，一、二手房房价同时出现下行迹象，“拐点”成为近期被屡屡提及的热点话题。

但众多业内人士表明，在调控紧逼、资金告急以及庞大的供大于求压力下，开发商为了加速销售回款，采取更大范围的降价措施，将是必然的选择。

而我之所以坚信房地产出项拐点主要是因为以下的原因：

一、半年成交量成交创2007年以来新低。从今年年初新国八条横空出世以来，楼市调控的“螺丝”始终没有放松，限购、限贷以及加息、上调存款准备金率等重磅调控举措对房地产行业产生了重大的冲击，其中市场交易量首当其冲，“招保万金”除了招商地产，其余3家公司每个月都公布销售数据，由于这几家公司规模很大，销售数据的变化可以看出市场的变化。我们先看规模最大的万科，今年1至8月销售基本上都是同比增长，但是，9月份出现很大变化，首次出现销售面积与销售金额同比双降。万科9月份销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，同比减少4.9%和12%。10月份销售面积100.4万平方米，销售金额103.4亿元，分别比去年同期下降23.18%和33.33%。尽管今年1至10月万科累计销售面积和销售金额，比去年增长28.65%和23.58%，但是，这种增长主要来自于前8个月销售额增长的基础，而9月份、10月份销售情况同比都出现下降，且降幅在扩大。9月和10月是房地产市场的黄金季节，被称为“金九银十”，但今年销售情况非常差，万科的数据已经，证明了这一点。很显然，从万科的数据看，今年9月份已经出现了销售拐点。

二、新房价格0.06%的涨幅逼近涨跌分界线。在史上最严厉调控剑指高房价的大背景下，高歌猛进的房价被套上了笼头。以南京房地产市场为例，调查显示，上半年某些二线城市房价涨幅持续走低，1—5月南京新建住宅价格指数为101.9，在全国70个大中城市中排第62位。刚刚过去的6月份，南京房价环比下跌0.1%，同比上涨0.7%，涨幅再创新低。对于即将结束的7月的房价，南京网尚数据监控中心近期抽取了全市8大片区、90个楼盘样本[最新消息 价格 户型 点评]进行房价涨跌统计，结果显示平均涨幅约为0.06%，

贴近涨跌分界线。据市民反映：“一天能收到好几条促销短信”，近期不少购房者都有这样的经历。据365地产家居网统计，某些二线城市8月将有大约150个楼盘推出不同程度的优惠，特价房、团购、垫首付、买房送面积、零底价拍卖等花样百出的营销方式让人眼花缭乱，欧洲城等楼盘则纷纷给出了片区的“谷底价”乃至“白菜价”，吸引了众多买房人的眼球。

三、对于二手房，有业内人士说过：“从业六年，没碰到这么差的时候”。二手房市场同样表现低迷。来自网上房地产的统计数据显示，今年1—6月份，西安市二手房成交22510套，比去年同期下跌约22%。近期，一直态度强硬的二手房主终于挺不住了。江宁地铁婚房狂降57万，单价7字打头；城南精装好房让价20万；业主急售，城中湖景房单价直让6000元……在各大房产网站的二手房挂牌信息中，类似上述这样的降价字眼比比皆是。当前南京二手房市场已经在逐渐打破房价难降的僵局。

四、供应量方面，由于成交量下跌，库存量增加，去化压力增大。据世联地产华东区首席分析师吴志辉介绍，目前二线城市的市场潜在供应量达到655万平方米，加上上半年未消化的量，下半年可售房源高达800万平方米左右，市场压力非常大。“不能再等了，下半年的销售形势只会更差。”江宁一家楼盘的营销总监表示，随着供应井喷，买方市场到来，加紧入市、以价换量将成为开发商的必然选择。

五、在政策方面，房地产市场调控力度不放松坚持不懈搞好房地产调控。中共中央政治局7月22日的会议指出，要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨。会议同时指出，要着力促进内需平稳较快增长，完善促进消费政策，改善消费环境，促进民间投资持续较快发展，优化投资结构，有效发挥财政金融政策作用，优化信贷结构，加强金融监管。

六、二三线城市也要限购。7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。与此同时，由于一些二三线城市甚至中小城市房价过快上涨，住建部已经开始调查分析成因，并将据此初步拟定下一步限购的城市名单。这意味着，此前坊间盛传的“限购令放松”已成空谈。相对于大企业的岿然不动，中小企业开始变得更加恐惧，二三线城市“限购”意味着资金链更加紧张。

七，在资金方面，贷款收紧销售低迷楼市闹“钱荒”。开发商的资金链主要由三驾马车构成：销售回款、银行贷款以及自筹资金。然而，2011年的主旋律是央行不断加息、开发贷款从严、房屋贷款收紧、销售持续低迷，开发商的资金链承受着越来越大的压力，楼市缺钱已成定局。房贷放款慢，资金回笼难。自去年10月步入加息周期以来，随着不断提高准备金率，各银行的贷款额度日渐萎缩，这使已经签约的房贷客户的放贷期限进一步延长。信贷收紧表现在两个方面，一是审查条件更加苛刻，审批流程拉长；二是信贷额度大减，放款期限拉长。中国银行一位信贷经理介绍，”调控前20天左右就可放贷，现在基本在2个月左右，如果碰上额度紧张，时间就不好预测了。这使得开发商难以及时获得房款，销售回款严重滞后。同时在信贷规模再度缩减的情况下，银行出于经营利润或经营风险考虑，首套房利率不断上浮，使得购房的前期压力因此而提高，不少购房者迫于资金的压力延迟了购房计划。

八、开发贷款从严，中小房企融资难。目前各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。过去开发商用一份土地出让合同，就能从银行获得抵押贷款，现在开发项目即便各方面条件都很好，只要工程不到正负零（建筑完成桩基工程以及部分基础工程），银行就不可能放款。银行发放开发贷一贯青睐品牌房企的优质项目。尤其是今年，信贷门槛一再紧缩，对申请开发贷的企业和项目更加苛刻。一些小型房地产企业现在要从银行取得开发贷款比较困难。银行开发贷款的收紧，对部分开发企业来说几乎产生了致命的影响，这些开发企业面临被整合收购的可能。”对于开发商来说，大型房企融

资渠道丰富，不局限于依赖银行贷款这一条路，而对于只有一两个开发项目的小型开发商，日子肯定不好过了。

因为上述原因的存在，房地产商们不得不降低房价，来提高销售量，尽早使自己的资金回笼，以免资金回笼太晚，会产生更大的亏损。所以我认为目前楼市拐点已经来到!

参考资料：《房地产经营与管理》

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