目 录
前 言
二、竞争楼盘个案分析
个案分析一：华达·西湖城市花园 个案分析二：桂月园 个案分析三：问天阁 个案分析四：显达花园 个案分析五：御龙居
个案分析六：尚城华府（一期） 个案分析七：金宇·数码大厦 个案分析八：中南·阳光城（一期） 个案分析九：万博城市花园 个案分析十：翡翠城
个案分析十一：建业•森林半岛（三期）
一、竞争楼盘综合分析
前 言
前 言
本次市场调查，主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方
查。面提供相应的参考依据。
一、竞争楼盘总体
分析
一、调查说明 １、调查区域
２、调查对象及数量
３、调查时间
4月12日－4月18日
本次调查，共调查竞争楼盘11个，其中多层住宅项目6个，高层住宅项目5个。 本次竞争楼盘的调查，主要选取“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行调查。在调查过程中，样本项目的采样主要以住宅为主，涵盖多层住宅、高层住宅和别墅等。 一 竞争楼盘总体分析
二、综合分析 （一）综合分析：
本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万㎡，总套数在7000套左右，现已销售近65%。
【住宅】：
本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/㎡—4200元/㎡。产品囊括：多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/㎡—2200元/㎡；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/㎡—4200元/㎡。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南•阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。
【住宅底商】：
本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100㎡以上，销售价格为4000元/㎡——10000元/㎡。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。
楼盘 翡翠城 桂月园 华达·西湖城市花园 建业•森林半岛三期 金宇·数码大厦 尚城华府（一期） 万博城市花园 问天阁 显达花园 御龙居 中南·阳光城（一期） 表单价 1900/元/㎡ 2160元/㎡ 住2100元/㎡ 别4200元/㎡ 2200元/㎡ 1900元/㎡ 2160元/㎡ 2200元/㎡ 1500元/㎡ 1980元/㎡ 2130元/㎡ 1700元/㎡ 销售率 90% 70% 30% 开始认购 65% 50% 30% 90%
认购（100组）
60% 80％
（二）借鉴及失误分析：
本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。
1、值得借鉴之处 ⑴ 建筑设计方面 ① 建业•森林半岛
“一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相
对独立，有机结合。同时在景观规划及环境建设方面，建业•森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。
② 华达·西湖城市花园
目前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目，华达·西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。
⑵ 营销推广方面 ① 翡翠城
率先在驻马店市运用“体验营销”， 让客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。
② 华达·西湖城市花园
注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可！
2、失误分析
⑴ 普遍无样板房、看房通道
在本次所调查的11个楼盘中，仅翡翠城建有样板房。样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。
⑵ 销售人员着装及销讲技巧差
在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业•森林
半岛少数几个楼盘。销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。
⑶ 销售中心包装及现场气氛营造不到位
在售11个项目中除翡翠城、建业•森林半岛、华达·西湖城市花园等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼盘销售中心的包装均缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、激情，直接影响成交。
二、竞争楼盘个
个案分析一：华达·西湖城市花园
一、楼盘概况
案 名 开发商 物业位置 建筑类型 楼栋数 占地面积 建筑面积 层 数 总套数 容积率
二、户型、面积种类及分析 面积（单位：平方米） 户型 1 二房二厅 91.7㎡ 2 3 4 5 二 竞争楼盘个案分析 华达·西湖城市花园 建筑风格 驻马店市华达房地产开发有限公司 驻马店市白桥东侧 多层、别墅 42栋 10万㎡ 135000余㎡ 6层、3层 约800余套 1.35 表单价 交房日期 物业公司 物业费 销售率 主力户型 海派 住宅2100元/㎡ 别墅4200元/㎡ 2008年6月 华达物业公司 未定 30％ 三房 主力面积 116.95－136.93㎡ 交房标准 工程进度 毛坯 部分结顶 销售状况 80％ 三房二厅 136.9㎡ 132.4㎡ 127.4㎡ 126㎡ 116.9㎡ （30％） 四房二厅 150.9㎡ 70％ 10％ 别墅 229.8㎡ 323.3㎡
特点分析： 两房户型；面积实用，全明设计，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，三房户型，方正布局，两个甚至是三个朝阳卧室，动静分区，南北双阳台设计。 四、价格分析
最高价： 4200 元/平米，层数： 叠加别墅 最低价： 1800 元/平米，层数： 6层
分析： 别墅临近中央水系景观，故价格最贵，多层顶层价格最便宜。 五、销售状况分析：
华达西湖花园目前销售状况一般，购房客户多数被其景观，小区品质所吸引，驻马店周边县城有部分客户在此购房。 六、小区配套分析：
(1)双气入户供热水；（2）防盗监控系统，可视对讲系统；（3）有线电视、电信宽带等智能化系统；（4）有约1200㎡的大型豪华会所；（5）底层有充足的停车位。 七、优劣势分析：
优势分析：（1）交通优势：位于白桥路与炼江路汇处，交通便利；（2）景观优势：小区中央为4000㎡大面积水景；（3）建筑优势：全框架结构，外墙
外保温技术，多重智能化安防设施。 劣势分析：周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。 八、学习借鉴方面
（1）销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强；（2）建筑品质方面：
多重智能安防；（3）销售人员技巧及讲解水平。 九、失误及问题方面
（1）无样板房，无看房通道；（2）销售人员着装不统一；（3）销售部无人气，现场气氛不活跃。
个案分析二：桂月园
一、楼盘概况
案 名 开发商 物业位置 建筑类型 楼栋数 占地面积 建筑面积 层 数 总套数 工程进度
二、户型、面积种类及分析
面积（单位：平方米） 户型 1 单间 36㎡ 2 54㎡ 98㎡ 126㎡ 3 127㎡ 4 未正式销售 未正式销售 已售70％ 已售80％ 销售状况 桂月园 驻马店市金桂置业 雪松路与文明路交叉口西50米路南 高层 3栋 30余亩 5万㎡ 16层 360套 主体封顶 建筑风格 表单价 公开日期 交房日期 物业公司 物业费 销售率 主力户型 主力面积 交房标准 现代 2160元/㎡ 2006年10月 2008年8月 金桂物业公司 0.6－0.7元/㎡•月 70％ 三房/两房 36㎡、98.85㎡、126㎡ 毛坯、双气 一房一厅 48㎡ 二房二厅 85㎡ 三房二厅 118㎡ 四房二厅 149㎡ 152㎡ 售出30％左右
特点分析：两房设计较好，面积配比合理，实用率高，全明设计，三房和四房采用错层和双阳台，大飘窗设计，采光，通风效果好。 四、价格分析
最高价： 2360 元/平米，层数： 16层 最低价： 2060元/平米，层数：2层
分析： 目前推出的为3栋高层，价格在周边高层市场属于中高价位，市场接受度一般。 五、销售状况分析：
该项目已推出近一年，目前一期销售达到了30％，主要是借助置地公司售房部的名气和位置关系。 六、小区配套分析：
（1）双气入户、地下车库；（2）江南水景园林景观，近百株成年桂花树；（3）水系、水景应用等。 七、优劣势分析：
优势：（1）交通优势。文明路、雪松路出行便利；（2）景观优势。江南园
林和大面积水景。 劣势：（1）地块临主路部分较窄，进出社区不便；（2）两侧紧临都市村庄，环境差。 八、学习借鉴方面
（1）环境：销售部内环境营造和社区景观的规划；（2）形象：销售代表形
象良好，普通话讲解，物料宣传，包装有品位。
九、失误及问题方面
小户型采用核心筒设计，每层2梯10户，户数多，异型户型多。
个案分析三：问天阁
一、楼盘概况
案 名 开发商 物业位置 建筑类型 楼栋数 占地面积 建筑面积 层 数 总套数 容积率
二、户型、面积种类及分析
面积（单位：平方米） 户型 1 二房二厅 92㎡ 2 3 4 5 100％ 销售状况 问天阁 三辰置业有限公司 乐山路与雪松路交汇西南角 多层、小高层 6栋 25亩 24000㎡ 5层 180套 1.44 建筑风格 表单价 交房日期 物业公司 物业费 销售率 主力户型 现代 住1500元/㎡ 商6300元/㎡ 4月底 鑫诺物业 0.38元/㎡•月 90％ 三房 主力面积 139.83－143.25㎡ 交房标准 工程进度 毛坯/双气 现房 三房二厅 139.8㎡ 143.2㎡ 100％ 四房二厅 181㎡ 176㎡ 155㎡
80％ 特点分析： （1）全明设计，南北通透，采光好；（2）干湿分离；（3）宽大尺度景观阳台。 四、价格分析
最高价：1600元/平米，层数：3层
最低价：1300元/平米，层数：5层
分析： 多层住宅，三四层最贵，顶层最便宜。 五、销售状况分析：
目前已是现房，有一部分是单位集资建房，且价格较低，故销售状况较好。 六、小区配套分析：
天然气、车库以及储藏室。 七、优劣势分析：
优势：（1）价格优势：均价1500元/㎡，低于周边楼盘；（2）交通优势：
位于雪松路与乐山路交汇处交通便利。
劣势：（1）楼间距较窄；（2）无法按揭，只能一次性付款。 八、学习借鉴方面
（1）三房户型设计，南北通透，实用性强，面积紧凑；（2）低价入市的市
场策略。 九、失误及问题方面
大户型设计较多，目前未销售的户型均为170㎡以上大户型。
个案分析四：显达花园
一、楼盘概况
案 名 开发商 显达花园 驻马店市显达置业有限公司 建筑风格 表单价 公开日期 交房日期 物业公司 物业费 销售率 主力户型 主力面积 交房标准 现代 1980元/㎡ 2007年4月 2008年5月 未定 未定 认购（100组） 两房/三房 96－148㎡ 毛坯/双气 文明大道与金雀路南物业位置 100米 建筑类型 楼栋数 占地面积 建筑面积 层 数 总套数 工程进度
二、户型、面积种类及分析 多层 9栋 30亩 3万㎡ 7层 144套 一层 面积（单位：平方米） 户型 1 二房二厅 96㎡ 2 3 4 5 较少认购 客户认购重点户型 较少认购 销售状况 三房二厅 122㎡ 132㎡ 四房二厅 148㎡
特点分析：户型设计一般，为市场上传统设计、面积配比偏大。 四、价格分析
分析：认购阶段，均价1980元/㎡。
五、销售状况分析：
现正处于认购阶段，目前已积累客户100组左右，2007年4月21日举行认
筹活动，当天交1万元抵15000元，过后1万抵13000元。 六、小区配套分析：
双气配置，地面停车与车库相结合；绿化无特色，主要以成树和草地植被
为主。 七、优劣势分析：
优势：物业位于文明路旁，国土局南侧，交通便利，区位优势明显。
劣势：小区规模小，绿化景观无特色，整体档次不高。 八、学习借鉴方面
区位优势显著，能够降低建筑密度，30亩地容积率1.5，借此来提升项目
档次，拉升开发商和项目知名度。 九、失误及问题方面
销售现场环境简陋，销售代表形象和资料档次不高。
个案分析五：御龙居
一、楼盘概况
案 名 开发商 物业位置 建筑类型 楼栋数 占地面积 建筑面积 层 数 总套数 工程进度
二、户型、面积种类及分析
面积（单位：平方米） 户型 1 二房二厅 91㎡ 2 3 4 共50套已销售80%,余10套左右 共60套,已售60% 销售状况 御龙居 驻马店市新兴房屋市政建筑工程有限公司 文化路与骏马路 高层 1栋 16.5亩 4万㎡ 16层 112套 正做基础 建筑风格 表单价 公开日期 交房日期 物业公司 物业费 销售率 主力户型 主力面积 交房标准 现代 2130元/㎡ 2006年12月 2008年9月 新兴物业公司 0.64元/㎡·月 60％ 两房/三房 91－135㎡ 毛坯 三房二厅 128㎡ 135㎡ 四房二厅
特点分析：2梯4户设计,南向为2套两房户型,采光,对流设计良好,但进深较大,北侧为2套两房户型,面积偏大,受南向两房影响,采光不足.
四、价格分析
最高价： 2280 元/平米，层数： 10层 最低价： 2090 元/平米，层数： 4层
分析： 在区域市场内,价格较为合理,市场接受度一般. 五、销售状况分析：
御龙居一期多层已交房入住,较好的销售局面为二期高层积累了较好的市
场基础。目前,二期高层正在做地基,客户交5万元定死房源,已大定60套。 六、小区配套分析：
(1)双气入户,一二层商业裙房,并建有书吧,棋牌室、台球室、乒乓球室、会所等。
（2）小区内有前湖公园游泳池被有效利用，成为项目重要卖点。 七、优劣势分析：
优势：项目位于原前湖公园内，环境优美；老城区内、生活配套丰富。 劣势：周边文化路和骏马路均为辅干道、人、车流量大，小区停车，出入
不便；产品设计不合理；市民对该项目风水有意见，认为树多、水多阴气重。 八、学习借鉴方面
注重环境营造，提升项目自身优势。 九、失误及问题方面
（1）销售部太小，与项目宣传的物业档次不符； （2）销售代表水平和服务态度亟待提高
个案分析六：尚城华府
一、楼盘概况 案 名 开发商 物业位置 尚城华府1期 驻马店金石房地产有限公司 雪松路与文明路交叉口东100米北 建筑风格 现代 表单价 2160元/㎡ 公开日期 2006年10月 建筑类型 多层、高层、小高层 交房日期 2008年底（1期） 楼栋数 3栋（一期） 物业公司 金石物业公司 物业费 销售率 0.6－0.7元/㎡·月 50％（一期） 占地面积 65余亩 建筑面积 16万㎡（总） 层 数 总套数 工程进度
二、户型、面积种类及分析 6层、19层 187户（一期） 一期两栋已建（多+小高） 主力户型 三房两厅两卫 主力面积 134㎡ 交房标准 毛坯、双气 面积（单位：平方米） 户型 1 二房二厅 90㎡ 2 3 4 5 销售一般40％ 销售较快50％ 未开始正式销售 销售状况 三房二厅 143㎡ 149㎡ 126㎡ 163㎡ 四房二厅 171㎡ 181㎡ 特点分析： （1）户型整体配套较好，大中小户型均有设计，客户选择层面大；（2）三房户型，阳台采用空中花园和弧形设计，较为新颖。
四、价格分析
高层：最高价： 2400元/平米，层数： 17层 最低价：1900元/平米，层数：1层 多层：最高价：2120元/平米，层数：3层 最低价： 1580元/平米，层数：6层
分析： 价格在区域市场内整体偏高，尤其是多层，顶层已接近1600元/㎡，客户有抗性。 五、销售状况分析：
整体销售状况较好，这源于项目大力度的市场宣传推广，小区品质较高，
目前一期销售已达70％左右。 六、小区配套分析：
双气入户，中央水系和成述绿化，辅以雕塑小品，步道等设施，能够有效
提升项目品质。 七、优劣势分析：
优势：位于雪松路与文明路，交通便利，小区档次、品质高。
劣势：剩余四房和三房房源面积大，总价高，市场抗性大，销售难度大。 八、学习借鉴方面
售房部装饰，销代形象，接待水平等值得借鉴。 九、失误及问题方面
在注重品质宣传的同时，未能对工地现场进行较好的包装。
个案分析七：金宇•数码大厦
一、楼盘概况
案 名 开发商 物业位置 建筑类型 楼栋数 占地面积 建筑面积 层 数 总套数 容积率
二、户型、面积种类及分析 面积（单位：平方米） 户型 1 二房二厅 98.19㎡ 2 3 4 5 90％ 销售状况 金宇•数码大厦 驻马店市金宇房地开发有限公司 解放路与富强路交汇处 高层 1栋 10余亩 17000㎡ 19层 90套 2.5 建筑风格 表单价 交房日期 物业公司 物业费 销售率 主力户型 主力面积 交房标准 工程进度 现代 住宅1900元/㎡、商业7000元/㎡ 2007年10月份 金宇物业公司 0.7－1.1元/㎡•月 65％ 三房 147㎡ 毛坯 结顶 三房二厅 147㎡ 80％ 四房二厅 182.73㎡ 六室四厅288.54㎡ 两卫 七室两厅257.75㎡ 四卫
30％ 10％ 10％ 特点分析： （1）大采光面，明亮通透；（2）动静分离；（3）蝶形布局，实用率高。
四、价格分析
最高价： 2240平米，层数： 16 最低价： 1880米，层数：4层
分析： 楼层越高价格越贵。 五、销售状况分析：
主体结构封顶，且与万博城市花园相比价格低300元/㎡，故销售状况较佳。 六、小区配套分析：
（1）天然气，挂壁炉供暖；（2）电子监控系统；（3）24小时巡更。 七、优劣势分析：
优势：（1）区位优势：位于解放路与富强路交汇处；（2）配套优势：周边各校林立（教育资源丰富，市幼儿园、第三小学；商业配套优势，乐山商场、风光市场）。
劣势：销售人员技巧差，售房部包装不到位。 八、学习借鉴方面
商业部分对外统一招商，而非单纯分割销售，先租后售，利于价格提升。 九、失误及问题方面
（1）销售人员素质差；（2）售房部包装不到位；（3）宣传推广手段少。
个案分析八：中南·阳光城
一、楼盘概况
案 名 中南·阳光城1期 建筑风格 中式 开发商 物业位置 驻马店中南房地产开发有限公司 交通路与天山中路交叉口 表单价 1700元/㎡ 公开日期 ―――― 交房日期 5月 物业公司 乐群物业公司 物业费 销售率 0.36元/㎡·月 一期80％ 建筑类型 多层 楼栋数 14栋（1期7栋） 占地面积 60余亩 建筑面积 10万㎡ 层 数 总套数 6层 约500套 主力户型 三房 主力面积 131—134.44㎡ 工程进度 现房
二、户型、面积种类及分析
交房标准 毛坯 面积（单位：平方米） 户型 1 一房一厅 51㎡（2期） 二房二厅 104.33㎡ 2 3 4 尚未销售 售完 销售90％ 40％ 销售状况 三房二厅 131.29㎡ 131.54㎡ 134.64㎡ 四房二厅 141.08㎡ 特点分析：户型方正，南北通透，实用率高，两个卧室朝阳。不足：卧室门对开，私密性不强。
四、价格分析
最高价： 1900 元/平米，层数： 6层 最低价： 1580元/平米，层数：3层
分析： 3层最贵，六层是顶层，故价格较低。 五、销售状况分析：
目前已是现房，五月份交房，故销售状况较好，小区刚开始销售时因原土
地为坟地，当地人忌讳较多。 六、小区配套分析：
（1）双气入户；（2）24小时巡更管理；（3）智能化管理。 七、优劣势分析：
优势：（1）价格优势：价格与市区比较低；（2）交通优势：文明路与天中
路交汇处；（3）规划好；（4）建筑优势：现浇楼板。 劣势：（1）周边环境劣势，周边为医药厂，药味浓厚，对生活有一定影响；（2）整体包装（现场销售部）较差，人员素质差。 八、学习借鉴方面
中式外立面，蓝灰色格调，清新素雅。 九、失误及问题方面
（1）无样板房及看房通道；（2）销售人员着装不统一；（3）销售人员销售
技巧差；（4）销售道具：如沙盘、户型模型档次低。
个案分析九：万博城市花园
一、楼盘概况
案 名 万博城市花园 建筑风格 现代 开发商 物业位置 建筑类型 楼栋数 占地面积 建筑面积 层 数 总套数 驻马店市万博房地产开发有限公司 解放路与文明大道交汇处 小高层 3栋 20亩 36000㎡ 15层 156套 表单价 公开日期 交房日期 2200元/㎡ ―――― 一期7月份，2期12月份 物业公司 人和物业公司 物业费 销售率 主力户型 未定 30％ 三房、四房 主力面积 141－164.53㎡ 毛坯 工程进度 一期封顶，2期13层 交房标准
二、户型、面积种类及分析 面积（单位：平方米） 户型 1 三房二厅 141㎡ 2 3 4 5 销售状况 40％ 四房二厅 164.53㎡ 30％ 复式 233.65㎡
10％ 特点分析：（1）户户向阳，南北通透；（2）有阳光落地窗，双层玻璃隔音；（3）动静干湿分离。
四、价格分析
最高价： 2430 元/平米，层数： 15层 最低价： 1800 元/平米，层数： 三层
分析： 高层住宅，层数越高，价格越高。 五、销售状况分析：
位于市中心，且工程即将结顶，销售状况逐渐好转。 六、小区配套分析：
(1)双气入户供热水，天然气壁挂炉；（2）有线电视接口；（3）电子可视对讲系统，电子巡更系统、红外线防翻越系统；（4）智能化门禁管理系统；（5）
燃气泄漏报警系统；（6）电气智能化Ic卡收费。 七、优劣势分析：
优势：（1）1梯2户纯板式架构；（2）车在小区门口直接进入地下车库，地
面无车；（3）多重智能化安防；（4）区位优势，配套齐全。
劣势：（1）价格较高，面积大总价高；（2）销售人员形象，技巧差。 八、学习借鉴方面
（1）外立面，现代风格，铝塑扣板；（2）人车完全分流。 九、失误及问题方面
（1）无样板房，无看房通道；（2）销售部形象差，物品凌乱，道具胡乱摆
放；（3）销售人员接待水平有待提高。
个案分析十：翡翠城
一、楼盘概况
案 名 翡翠城 建筑风格 现代 开发商 物业位置 建筑类型 楼栋数 占地面积 建筑面积 层 数 总套数 工程进度
驻马店市新家园房地产有限公司 文明路、置地大道交叉口东北角 多层 31栋 120余亩 18万㎡ 6.5层 805套 现房 表单价 公开日期 交房日期 物业公司 物业费 销售率 主力户型 主力面积 交房标准 1900元/㎡ 2005年3月27日，2006年2.15 5月 鼎新物业公司 0.46元/㎡·月 90％ 三房两厅两卫 37.7㎡、140㎡、168㎡ 毛坯、双气 二、户型、面积种类及分析 面积（单位：平方米） 户型 1 单间 37.7㎡ 2 3 4 152㎡ 218㎡ 5 100％ 100％ 100％ 100％ 100％ 40％ 销售状况 一房一厅 55.42㎡ 二房二厅 65.92㎡ 77.73㎡ 121.56㎡ 三房二厅 140.89㎡ 144㎡ 四房二厅 163.21㎡ 168.34㎡ 147㎡ 复式 234.21㎡ 243.48㎡ 209㎡
特点分析： 1房、2房销售情况最好，酒店式公寓，面积小，总价低，3房、4房面积稍微偏大，但户型结构较合理，复式面积偏大。 四、价格分析
最高价： 2500 元/平米，层数： 1层
最低价： 1400元/平米，层数：顶层复式层
分析： （单价）价格适中，但由于面积偏大，总价偏立。 五、销售状况分析：
小户型公寓，三房、四方已售罄，但市场反映面积稍大。，复式楼（亚别墅），
顶楼复式销售情况不理想，原因是层数多，面积大，总价高。 六、小区配套分析：
泛会所（因商业房）提供健身、医方、卫生，便利店等社区服务，丹尼斯
大卖场、家居广场、大型社区配套使生活更加便利。 七、优劣势分析：
优势：地理位置优势，交通便利，空气清新，临新市政府配套完善，规模
较大，建筑风格，立面新颖。 劣势：商业房偏多，影响居住品质，开发公司信誉不太好。 八、学习借鉴方面
产品定位，建筑风格，立面。 九、失误及问题方面
亚别墅（复式）产品定位偏差，顶楼复式面积过大，推广连续性不强。
个案分析十：建业•森林半岛三期
一、楼盘概况
案 名 开发商 建业·森林半岛3期 建筑风格 驻马店建业住宅建设表单价 地中海 2200元/㎡ 有限公司 物业位置 建筑类型 楼栋数 占地面积 建筑面积 层 数 总套数 工程进度
二、户型、面积种类及分析 面积（单位：平方米） 户型 1 一房一厅 53.75㎡ 2 3 4 5 乐山大道与淮河大道交叉口东400米 多层 9栋 约30亩（三期） 3.9万㎡ 6层 318套 二层 公开日期 交房日期 物业公司 物业费 销售率 主力户型 主力面积 交房标准 4月21日排号 （交2万） 2008年4月 建业物业公司 0.48元/㎡·月 ―――― 三房两厅两卫 132㎡ 毛坯 二房二厅 92㎡ 112㎡ 三房二厅 132㎡ 126㎡ 四房二厅 165㎡
特点分析：（1）户型方正；（2）客厅、餐厅连通室内空间开阔（3）明室、明
厅明卫（4）南北双阳台（5）四房、三房没有增加储存功能。 四、销售状况分析：
一二期基本售罄。二期余170㎡大面积。
五、小区配套分析：
建业小哈佛双语幼儿园，省级示范园；商务会所。 六、优劣势分析：
优势：（1）建业品牌优势；（2）400亩整体规模一环二弧二轴；（3）规划好；
（4）景观好，生态水景。
劣势：（1）离市区较远；（2）周边环境较差；（3）价格过高。 七、学习借鉴方面
（1）产品：规划景观，配套好；（2）推广：户外广告较多，口碑传播佳；
（3）现场包装：示范区环境优雅，凸显高档楼盘形象。 八、失误及问题方面
（1）商业街不易出租，经营。（2）户型面积偏大，造成总价高，客户层面
窄。
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