控制性详细规划考试重点整理(新)

导论：

控制性详细规划:是以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 (国家标准 GB/T50280—98:城市规划基本术语标准)

规划控制两种理解:(1)制定规划——控制主体通过制定城市规划对城市开发实施控制;行政立法(2)行政执法——规划主体根据法定城市规划对具体建设项目实施控制;行政执法

规划控制主体 (1)城市政府及其城市规划行政主管部门——规划局——职能部门。(2) 城市政府及其规划行政主管部门主要官吏。(3)城市规划专家。

规划控制对象(1) 规划控制的根本目标是塑造高品质的城市空间环境。(2) 规划控制的对象系统就是城市公共空间(利益)系统。(3)建设活动是影响城市公共空间品质的根本性影响因素,而建设活动的最主要和最直接的方式是城市开发。(4)控制对象:城市公共空间、城市开发、城市开发项目工程设计。

规划控制内容(1)规划控制内容是对规划控制目标的阐释和具体描述,在具体的规划控制中就是“规划设计条件”,一般表现为规划控制指标体系。(2)规划控制内容:政策法规(刚性控制)、法定规划(兼顾)、规划设计导则(弹性引导)。 控制性详细规划的作用(1)控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节。(2)控制性详细规划是宏观与微观、整体与局部有机衔接的关键层次。(3)控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。(4)控制性详细规划是协调各利益主体的公共政策平台。

《城乡规划法》对控规地位作用的再认识 城乡规划主管部门依据控制性详细规划核发建设用地规划许可证;依据控制性详细规划,提出规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分;在规划区内进行建设,城乡规划主管部门要依据控制性详细规划和规划条件,核发建设工程规划许可证;建设过程中对规划条件提出变更的,变更内容必须符合控制性详细规划。(1) 是贯彻落实《城乡规划法》的重要内容;(2) 是落实城市总体规划的战略部署的关键环节;(3) 是城市规划依法行政、进行规划许可的依据;(4) 城市规划公共政策属性的具体体现;(5) 是城市土地利用和开发建设的基本前提。

控制性详细规划的基本特征 (1)通过抽象的表达方式落实规划意图。(2)具有法律效应和立法空间。(3)具有相当的综合性(4)刚性与弹性相结合的控制方式

第一部分 发展演进与借鉴

控规的发展历程 (1)最初的尝试 (80 年代初)(2)有益的探索 (80 年代中后期)(3)步入成熟(80 年代末 90 年代初)(4)新时期的变革(1990 年代末)深圳法定图则——关注法制层面的革新;控规调整——控规动态维护的尝试;城市设计的兴起——弥补控规不足的努力(5)控规的规范化(2000年——2007 年)“控规” 在重视控规技术性、法制性和公共性的基础上,更加关注和强调控规的实用性。主要体现在①由全方位控制转向“四线”和公共服务设施等核心控制,如南京的“6211”;②由局部地块控制转向区域性和通则性控制,如广州的规日)《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知 》建规[2008]227号(住建部、监察部)《关于深入推进房地产开发划管理单元控制;③规划成果由技术文件向管理文件转化。(6) 控规制度完善(2008年始)《城乡规划法》(2008年1月1领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知》(住建部、监察部,2009)《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(2011年) 区划(Zoning),是美国土地使用控制的基本手段,是一种土地利用规划工具。是地方政府基于警察权管理土地(包括公有和私有)利用,即对土地用途和开发强度进行控制的最为常用的规划立法,表达的是美国地方政府以保护诸如健康、安全和公众福利等公众利益。

区划发展三阶段: 全美第一部区划条例—1916 年纽约区划规定;内容演进及区划立法—1926年尤克里德·阿姆布勒区划法案;区划的成熟期—1961 年纽约区划法规。

区划的控制要素: 用途。开发强度:容积率,旷地率。环境与设施:院落、高度与退缩、密度、停车场、标牌、执行标准 区划新形势技术:奖励式区划,开发权转让,规划单元整体开发(PUD),组团式区划(簇群式),包容式区划,达标式区划,开发协议区划的借鉴:地域空间的全覆盖性;开发控制指标的针对性;开发控制指标值的先决性。

第二部分 规划内容与表达

“五线”的概念 “红线”控制:城乡道路控制线。“绿线”控制:城乡绿地及生态、防护绿地范围控制。“蓝线”控制:河道水系范围控制。“黄线”控制:市政公用及教育设施用地控制。“紫线”控制:文物古迹、历史街区控制。

城市规划制办法控规内容:(1)确定规划范围内不同性质用地的界线,确定各类用地内适建,不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。(2)确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。(3)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则;(4)根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。(5)根据规划建设容量,确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线,进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。(6)制定相应的土地使用与建筑管理规定。

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所谓的光辉岁月，并不是以后，闪耀的日子，而是无人问津时，你对梦想的偏执。

《城市规划编制办法》关于“控规”内容变化:(1)强调了公共设施的配套要求。(2)强调在编制控制性详细规划时提出城市设计的指导原则。(3)强调了交通需求分析的内容。(4)对于市政设施规划明确提出需要进行管网综合。(5)关于地下空间利用的具体要求。

控规的强制性内容:控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

成果表达(1)法定文件,管理文件,技术文件(2)分层控制技术——成果形式 单元图则／街区管理单元图则; 详细图则／细则／地块详细图则

控规阶段城市设计 控规反映的是结果,城市设计反映的是思维,是导致控规结果的思维。(1)城市设计与控规编制现行做法: “双轨制”运作机制;城市设计要素控制做法;意向设计做法。(2)控规层面的城市设计研究的客体要素主要包括:城市空间结构形态、城市景观元素与组织、城市开放空间、交通组织、建筑形态及其组合、环境设施与小品、城市光环境、人文活动、保护与更新、实施措施等十个方面。

第三部分 控制体系与指标

兼容性:是指用地对建筑类型的兼容,指在用地属性确定的情况下可以或允许兼容其他类型的设施,由于比例很低,不会影响用地的主导性质。

容积率:一定用地范围内总建筑面积与用地面积的比值。

建筑密度:一定用地范围内所有建筑物的基底总面积与用地面积的比例(%) 建筑系数:工业建设项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例(%)。

绿地率:一定用地范围内各类绿化用地总面积与用地总面积的比例(%)。 区管理单元:一般以城市主、次干道围合的街区为主体,结合社区行政管理界限,进行规划管理控制的基本单位。规划内容与表达

城市建设活动与规划管理主要包括(1)土地使用(2)建筑建造(3)设施配套(4)行为活动

街区——规划管理单元控制体系(1)街区——由若干街道形成的一片区域(2)划分——一般以城市主、次道路划分城市建设用地。(3)面积——15—100hm(新区)(4)控制体系——用地主导属性、开发强度、“五线”控制、配套设施、城市设计

用地边界(1)地块划分规模可按新区和旧城改建区两类区别对待,新区的地块规模可划分得大些,面积控制在 3～5ha 左右,旧城改建区地块可在 0.5～3ha 左右。(2)地块划分应符合以下原则:执行城市总体规划或分区规划及专项规划对土地的控制规定;根据规划用地情况,一般采用“规划编制单元——管理单元(街区)——地块”或“街区——地块”逐级划分的方法;根据用地功能布局来划分地块,宜保证地块土地使用性质单一,要与周围地块土地使用性质相协调;在地块划分过程中,应保持规划范围内生态系统的整体性和连续性。要对历史地段、文物古迹、古树名木予以保护;应尊重现有用地权属和基层行政管辖界线,减少用地界定与现状的矛盾。宜以自然界线(江、河、林带等)、人工界线(铁路、主要道路、用地界线及其他设施)和行政管理组织状况(行政区划和单位用地界线)划分地块;地块至少有一边与城市道路或小区道路相邻;地块形状应利于修建性详细规划阶段的建筑群体布局,满足建筑组合和体量的规划控制要求,经济合理地利用土地;根据开发方式和开发政策来确定用地地块的规模,在规划实施中可对地块进行合并或细分。

用地兼容性(1)兼容类型的控制和兼容比例的控制。(2)兼容类型的控制现在一般采取《各类建设用地适建范围表》,一般分为适建、不适建和有条件适建三种情况。关于兼容比例一般都没有明确,目前国内一些特大城市在制订控规编制统一技术措施时,一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的20%。(3)土地使用性质兼容的原则:与周边用地不产生相互环境影响;提高土地经济效益;促使相关功能建筑集中布置;符合规划地区整体性控制与街区控制中的用地兼容量的控制要求;促进公益性设施的实施和城市环境的改善。

混合用地(1)主要是描述一个地块的用地性质容纳多种用地属性,并具有一定的可选择性。另外,混合用地一般要求不得由单一的使用类型占据全部用地,而必须有不同的使用类型混合,并且混合应达到一定的比例。(2)对于混合类型的控制,应当重点考虑如下原则:用地关联原则:优先考虑用地关联的类型的混合,这种混合能够降低交通出行,增加社区活力。互不干扰原则:容易产生相互干扰的设施类型不宜混合在同一用地上。合理比例混合原则:对于混合比例的控制,通常应当以用地上不同类型设施的规模来计量其混合比例。一般意义上,一种用途的建筑面积如果超过 50%比例,就可认为是主导用途。一般宜采取比例上下限的控制要求。

用地性质规划控制(1)规划建议用地性质(2)替代用地性质(3)待批用地性质(4)禁止用地性质

容积率(1)层次性:城市平均容积率、分区平均容积率、街区平均容积率、地块容积率(2)影响因素:分区规划和街区容积率;地块的土地使用性质;街区和地块的区位特点;地块现状和周边环境条件;街区和地块的基础设施条件;街区和地块的空间环境条件;街区和地块的土地出让价格等国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。

建筑密度 影响因素(1)现状条件;(2)地方气候、日照条件;(3)自然景观的协调要求;(4)不同的建筑组群空间组合模式及规划地块划分状况;(5)街区建筑密度控制要求;(6)国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。

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建筑高度(1)《民用建筑设计通则 GB 50352—2005 》住宅建筑按层数分类:一层至三层为低层住宅,四层至六层为多层住宅,七层至九层为中高层住宅,十层及十层以上为高层住宅;除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于 24m 者为单层和多层建筑,大于 24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于 24m 的单层公共建筑);建筑高度大于 100m 的民用建筑为超高层建筑。 (2)《高层民用建筑设计防火规范 GB 50045-95》(2005 年版)高层建筑防火分类:居住建筑分类为一类(19 层和 19 层以上住宅),二类(10层至18层住宅)。一类高层建筑的耐火等级应为一级,二类高层建筑的耐火等级不应低于二级。(3)影响因素:符合地质条件、建筑日照、卫生、消防和防震抗灾要求;符合城市街区景观要求以及与自然景观的协调要求;符合保护建筑 、文物保护单位和历史文化保护区周围建筑高度控制要求;符合机场净空、高压线及无线通讯通道(含微波通道)等建筑高度控制要求。坡度较大地区要考虑不同坡向对建筑高度的影响。

绿地率 影响因素(1)城市的区位特征和性质特点;(2)地块的土地使用性质(工业用地);(3)规划地区和地块的区位特征;(4)规划地区单元规划控制要求;(5)国家与省市相关的规划与建设标准、规范、和要求。 三大配套设施 配套设施主要包含公共服务设施、市政公用设施和公共安全设施等三大类,其配置应依据城市总体规划、分区规划及其他相关专项规划,落实相关专项规划确定的本规划地区内应配套的公共服务设施和市政公用设施。(1)公共配套设施:教育、医疗卫生、文化体育、商业金融、行政管理、社区服务和其他设施。公共配套设施布局主要按照“分级、对口、配套和集中分散相结合”的原则进行。(2)公用配套设施: 与小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯、电视系统、道路、绿化等设施(3)公共安全设施: 城市防灾系统,避难场所、应急通道、应急物资供应和城市生命线工程,生命线工程包括突发性水环境污染防治、供气安全、供电安全和通信安全。 标赋值的方法(1)形体模拟(2)经验归纳(3)调查比较(4)容量推算(5)规定介入

标赋值的原则(1)节约集约用地(2)符合上位规划(3)具有可操作性(4)符合技术规定(5)体现区位特色

第四部分 编制技术与方法

单元规划:是组织控制性详细规划编制前的工作层次。根据城市空间布局、规划管理要求,结合社区行政界限,将城市规划区划分为若干个规划控制单元,对规划单元的功能结构、用地布局、人口与建筑容量、道路交通和配套设施等进行规划,用于指导控制性详细规划编制。

编制原则(1)依法规划的原则(2)公平、公正的原则(3)公开原则(4)整体性原则(5)可操作性原则 北京市控规编制技术(1)提出片区、街区、地块 分层控制要求;划分规划控制单元——街区,成果汇集到街区层面,规划审批街区层面;(2)优先保证三大公共设施用地安排;(3)高效节约科学合理地利用土地,制定了建设用地容积率的高限和低限(如工业用地不得小于0.8,轨道交通站点周边1公里范围居住用地最高2.8) (4)将政府主导和市场土地分别定为A类和B类;(5)在动态维护机制的支撑下,明确采用了“规划+规定,图则+规则”的方法。

广州市控规编制技术(1) 规划管理图则是基于城市规划管理单元的管理图则新模式,分为分区规划整合和规划管理控制导则。(2) 规划管理控制导则阶段是在分区规划整合的基础上,建立以规划管理单元为核心的直接面向规划管理实际需要的控制导则,形成规划管理的内部图则。(3) 规划管理单元控制内容:主导属性,净用地面积,总建筑面积,配套设施,开敞空间,文物保护,人口规模等。

武汉市控规编制技术(1) 武汉市制定出“分区规划—控规导则—控规”三段式的总体编制框架,同时提出“分区区片—控规编制单元—控规管理单元”三级编制体系与之对应;(2) 三合一的成果编制形式:“法定文件、指导文件、基础图件”法定文件以管理单元为载体,旨在落实上位规划对土地使用性质的要求,确保城市公共利益的强制性规定,主要包括管理单元主导性质、开发强度、“五线”控制、公益性公共设施控制和特殊要求五个方面的内容。指导文件是规划编制和管理的指导依据,主要包括地块控制指标和特色意图控制要求。指导文件是城乡规划管理的参考依据,必须报城乡规划主管部门审批同意。地块指标控制体系包括经营性用地地块性质、容积率、建筑密度、建筑限高控制、建筑形态,以及色彩控制、城市设计、建筑后退道路红线控制、机动车出入口控制、地下空间开发控制指引和规划实施意见等11项内容。特色意图控制是根据管理单元所处的区位、现状风貌和城市整体功能需要,结合具体景观及空间特色、轨道交通建设要求等,对建(构)筑物、街巷格局、整体风貌、历史文化要素和自然风景要素等,提出特色保护和塑造的原则、要求,编制城市设计方案,确定特色控制要素,包括高度、风貌、色彩和体量等。

地块控制方法 为满足规划管理对控规弹性的需求,武汉控规在用地控制手段上运用实线控制、虚线控制、虚位控制、点位控制和指标控制五种方式,组合控制,刚柔结合,提高控规的实际可操作性。

江苏省控规编制技术 编制控制性详细规划,应划定规划编制单元,在用地策划的基础上,对编制单元进行地块划分。(1)用地策划:通过对地块的开发建设策略和利用方式进行深入研究,使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行,综合效益或指定效益达到最优。规划内容与表达用地策划的基本要素: 开发潜力,用地布局,开发强度,实施时序,设施配套。(2)控制核心内容(强制性):土地利用控制:使用性质、开发强度。“六线”控制:红线、绿线、紫线、蓝线、黄线、廊道橙线。公益性公共设施:公益性的文化娱乐、体育、教育设施,医疗卫生、社会福利与保障设施,以及行政管理与小区公共服务等设。特定意图区:因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规划控制和规划编制要求的区域。

南京市控规编制技术(1)南京市控制性详细规划编制技术规定(2)成果分强制性执行规定、执行细则及附件三部分。强制性执行规定是重要的、需要特别予以强制性控制的内容;执行细则是具体技术图则;附件包括现状基础资料汇编、规

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划说明及交通影响评价等技术资料。(3)核心内容(6211):“六线”控制、公共设施用地和基础设施用地控制、高度控制、特色意图区控制引导。

现行控规编制技术特点(1)规划缺乏整体性——单元规划提出。提高规划编制的系统性和计划性(年度编制计划、专门的编制研究中心);控规编制单元划定与标准分区的划定与衔接,统一的用地编码系统;覆盖程度与编制深度的对应,重视与近期规划衔接;增加单元规划。《城市、镇控制性详细规划编制审批办法 》(2011)第十一条 编制大城市和特大城市的控制性详细规划,可以根据本地实际情况,结合城市空间布局、规划管理要求,以及社区边界、城乡建设要求等,将建设地区划分为若干规划控制单元,组织编制单元规划。单元规划的地位:单元规划是控规编制的上位规划,单元规划是控规编制的直接依据,控规编制必须充分尊重单元规划,单元规划确定的强制性要求未经市规划局同意不得调整。单元规划是对总体规划的内容进一步分解(明确建筑总量、用地性质、公共服务设施等指标),有效指导控规下层次规划编制。单元规划的内容:以单元规划为基本单位,对人口、建筑容量进行分解和控制;落实社区级公共服务配套设施;确定市政、道路等基础设施的分布和规模;提出历史文化风貌区、历史建筑的保护要求等。 总体定位;规划规模:人口规模和建设规模;开发控制:划分为适建型、协调型、控制型三类街坊;公共绿地(绿线)规划内容与表达风貌保护(紫线);空间景观;公共服务设施;道路交通设施;市政基础设施。单元规划由十个强制性规划要素构成:土地使用性质、建筑总量、建筑密度和高度、公共绿地、主要市政基础设施、公用设施、城乡安全、环境保护、历史文化资源保护、水资源保护等内容。(2)规划落实控制层次——分层控制 采取分层控制、层层落实的方式,按照编制单元－街区管理单元－地块三个层次;采取一般控制和特殊控制相结合的方式;划定特定意图区有针对性地提出编制深度要求;将不同的控制要求上升到分区规划层次或划定标准分区时给予明确——安徽省,广州市;刚性与弹性的控制要求、相互之间的转化。在原有控规的基础上增加新的规划层次:单元规划、街区管理单元(3)控制特色——分区编制。针对规划区域特色和控制重点,选取控制指标;构建具有地域特色的控制指标体系;划定特定意图区;规定性与指导性指标根据地区控制重点进行转换。分区编制,就是在不同的城市地区选用不同的控制编制技术,在规划形式、控制深度、指标选取等方面有所差异。分区的影响因素:城市建设的成熟程度:老城区、近期开发地区、远期开发地区;不同地段的主导功能:居住区、工业区、中心区;具有特殊意义的地段:滨水区、历史保护区、生态敏感区。 最为普遍的做法是设立“特定区”、“特定意图区”。特定区主要包括历史文化风貌地段、中心区、滨水地区等,提出城市景观、空间特色等特殊控制和管理要求。通过“特定区”制度区别了一般控制区与重点控制区,有利于将一些特别的控制要求整合到控规这一规划管理平台中。

控规划编制方法(1)分层落实、分区调控、分类引导、分阶段审批(2)“控规”的编制范围:“控规”的管理对象应该包括城镇规划区内所有的建设用地与非建设用地,在规划思想上要破除二元结构的旧观念,树立起城乡并重、城乡一体的新理念,对自然资源的开发利用、生态环境的整治保护等作统一部署。特别应突出的是对于城镇结构性非建设用地的管制,应设定相应的管制条款,明确其允许的开发活动。(3)对“控规”编制分类指导,即针对不同功能地域(如工业区、商务区、居住区)、不同的特性地域(如新城区、老城区、历史街区)及发展的不同阶段(如确定性开发、不确定性开发),采用差别化的策略——控制要素的选择及“严格”与“宽松”不一概而论。(4)一般将城镇规划区划分为现状完善区、局部改造区、新建地区、非建设用途区、特别地区等五个大类,其中特别地区可以细分为中心区、历史风貌保护区、工业区、教育科研区、风景控制区、保障性住房地区等多种类别。对于规模较大、功能独立的特别地区,可以作为单独划定的编制单元,而规模较小的特别地区也可以叠加在一般单元之上。每个城市应根据自身的实际情况,进行相应调整。 城市新区控规划编制技术与方法(1)新区建设模式a)以城市空间拓展为主导的建设模式;b)以产业重构为主导的建设模式;c) 以管理机制创新为主导的建设模式。(2)新区建设投融资模式a) 新区建设初期的总体融资模式应以政府主导型的间接融资模式为主,待投资环境明显改善后,转为以市场主导的直接融资为主。b)城市新区投融资渠道的选择:土地融资;政府财政融资;金融机构融资;债券融资;利用外资;发展项目融资(BOT,TOT,PPP等)(3)新区产业 a)重点培育第三产业集群:以第三产业作为支柱产业的发展思路,改造和提升传统服务业,培育新兴服务业和第三产业的主导产业,形成第三产业集群 b)主要产业:①房地产业;②电子、通讯和电子商务业;③金融、保险业;④现代咨询业;⑤设计业。(4)新区建设理念a)生态理念:天津滨海新区,曹妃甸新区,合肥滨湖新区 生态建设成为现代城市建设的必要项目之一,建设优美生态环境成为各新区的一个重要定位标准。b)人文理念:合肥滨湖新区 新区文化建设:作为一个重新起步建设之区都将原文化与国际前沿文化结合,提倡城市文明的更高境界。娱乐、休闲、旅游是新区文化建设必不可少的项目,我国的新区大都建设在滨水、滨湖、滨海附近,为新区提供了很好的自然环境,将传统的地域文化与现代的城市文化相结合。c) 管理理念:合肥政务文化新区 城市行政中心 搬迁成为城市发展经济,推动城市向正确方向发展的途径,其中新区的建设与城市行政中心搬迁也有着千丝万缕的联系。新区的建设往往成为大城市新的行政中心,城市行政中心搬迁到新区后能够更好的带动新区的发展。(5)新区规划与控制a)城市规划应该实现两个转型: 一是城市规划的经济转型,二是规划设计手段的生态转型b) 对于现代城市新区来说,在完善城市功能的基础上,保持和发扬本城市特色风貌是规划的出发点和归宿。c)新区规划采取紧凑型城市形态、“片区－街区”城市结构、城市空间混合使用(高密度、小尺度、开放空间混合)、高密度建造d) 注重地域历史文化传承与保护。具体规划设计时,必须重视塑造展现其固有的或将有的风貌、特色。尤其是对那些以古城、古镇为基础改造建设起来的大小城市,历经沧桑所留下的宝贵历史文化遗产,更要精心保护和发掘。e)塑造尺度宜人的的公共空间。在新城区规划时,从宏观层次到中微观层次,从整体城市形象到微观的公园、广场设计,都要强化公共空间的规划内容。在老城规划修编中,考虑到用地紧凑的现实,应以小型公共空间为主导,扩大公共空间的比重。f)新区控规重点:分层控制:片区(编制单元)—街区(管理单元)—地块 体现生态建设理

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所谓的光辉岁月，并不是以后，闪耀的日子，而是无人问津时，你对梦想的偏执。

念。土地利用——地块开发,价值提升。道路交通——公交导向(TOD)。公共设施——设施导向(SOD)。城市特色——城市设计(空间形态(开敞空间)、建筑特色和景观风貌 、总体建筑形态和环境设计)。新区“城中村”。g) 新区中心区 “控规”应建立在城市设计基础上,将城市设计思路贯彻到中心区“控规”中,甚至直接将城市设计与“控规”相结合,实行一体化编制。h) 新区土地利用: 布局模式:公共设施用地依托快速公交节点呈圈层布置(TOD 理念);公共设施圈层以外布置居住用地或在位于各中心之间城区内布置综合性居住社区;绿地将形成环形圈层外、指状楔入式和环形圈层内点状、廊式随机布局的模式,工业用地依托交通集中成片布置或与居住区结合布置。 高密度土地利用模式:新区的低用地指标、高人口密度、高建筑密度、高建筑容积率和高建筑层数为标志的紧凑城市理论的新区土地利用模式; 土地混合利用模式:有利于增强新区各相关产业和服务机构之间的联系,促进多样性的成长,有利于住宅和就业岗位的均衡分布,减少钟摆式的交通引发的能耗和污染,使交通设施的占地面积大大减少,有利于改善生态环境,也有利于推广环境绩效规划,提高整体人居环境质量。i) 空间形态 从区域整体出发,确立紧凑、合理的城市空间形态对于新区能否实现有机生长十分重要;新区发展需要制定清晰的发展边界,保护农田和开敞空间等环境资源,并且通过内填式开发等手段促进新区经济发展和社会网络的整体性; 新区空间控制主要集中在分区、邻里和走廊上。分区是围绕一个主导的活动而组织的城市功能组团;邻里是具有一个平衡活动系列的微观城市地区;廊道是用以分割和连接分区和邻里的线性交通运输或者绿地系统,即分为交通廊道和绿地廊道。j) 道路交通 公交优先原则;结构形态大多为“分散集中”型;强调公共交通,限制私人机动车交通;提倡环保出行方式:步行和骑自行车是健康、环保的出行方式。道路布局的多样化、网络化:路网的分级比较均衡,密度也高。k) 三大设施规划控制 着重解决市政基础设施、公共服务设施和公共安全设施的配套问题,提供地块开发的基本条件;关注社会福利等社区公共设施用地;新区社会公共设施建设不仅要满足体现新区形象、体现带动辐射功能的要求,还要满足众多市民的日常需求。建立适应现行公共财政体制的公共设施分级体系;规划应根据城市总体规划,严格控制地区人口容量、开发强度,提出社区公共服务设施配建标准,确定主要交通网络,l) 新区公共开敞空间控制 明确公共空间与非公共空间关系;地块划分注重居住区景观绿地形态,并赋予其公共空间属性;防止部分景观品质高的公共空间不被“非公共化”;街道景观和道路红线控制;绿地地块形态与开发建设地块形态整合;绿地形态以线型带状绿地形式:(1)可提供更多与城市形态结合的边界空间;(2)线型带状空间具有联系性和开放性特征,便于形成绿地网络系统;(3)具有多种延伸形态变化特点(弧形、楔型);(4)具有一定宽度,保证生态廊道作用和游览容量;m) 新区农民拆迁安置区规划控制安置标准参照城市标准;建设用地范围内的农村居民安置:以行政村为单位规划相对集中的安置组团。

城市旧城区控规编制技术(1)旧城区改造规划重点突出三个特性:a) 一是文化特性。发掘城市的文化资源特色,建立完善城市文化系统,形成城市自身的城市文化特色;b) 二是城市活力。应该塑造一个具有鲜明特色、充满活力的城市中心,为多元化公共活动的融入创造条件;c) 三是宜人环境。通过降低密度,加强配套设施和环境建设,构筑使用方便、整洁美观的外部空间环境。(2)旧城区改造规划策略:a) 旧城区功能定位,优化功能结构商业办公中心,绿化居住功能b) 用地结构调整,完善城市空间产业结构调整,用地结构调整c) 构建可持续发展的道路交通网络,旧城的改造应以畅通工程为重点,构筑功能明确、通达性与安全性强的道路系统与网络。力求客、货车分流、人车分行、动静态交通设施齐备,道路密度适当,交叉口设计合理,道路现行舒畅周全,满足城市可持续发展需要。增加社会公共停车场d) 设施配套齐全,保留原有公共设施用地的用途并适当扩展其范围,对原有公共设施进行了充分利用和改造,对原有公共设施用地进行置换;改造质量较差地块,新增部分推行复合开发,旧城区土地资源紧张和已出让用地规划条件的限制,不专门设置体育用地,主要通过结合公共绿地、广场等复合设置来解决。e) 丰富环境景观空间,将绿色空间通过河渠、道路等引向城区,并与城区绿化有效结合,形成“点、线、面、环、楔”相结合的城市绿地整体空间形态,以形成绿化景观。同时利用原有老城区楔形地以及道路交叉口处的块状绿地进行建设,完善老城区的绿地环境,同时在新建小区内部大量加大绿化建设,美化居住环境的同时,提供更多居民日常休闲娱乐空间。(3)旧城区控规编制技术——分区编制,编制老城区控规,必须在整个老城范围内先进行分区,建立控制性详细规划的标准分区和编制单元,对老城的总体格局、用地调整、容量控制有整体把握,再进行深入细致的调查研究。a) 现状完善区 是指功能相对单纯、发展相对成熟、现状风貌良好的地区。该类地区一般具有已建成区多、空地极少、人口集中、近期改造可能性小等特点,可能存在公共服务设施配套不足或质量不高、绿地率低等问题。老城区内的大部分居住片区都可纳入现状完善区。对该类地区中的现状用地基本予以保留,以优化调整为主,以内涵式发展为主,完善地区公共服务设施和市政基础设施配套,提升地区环境品质。 规划编制工作深度相对较深,在充分了解现状的基础上,重点梳理规划区内的交通体系、完善地区各项配套设施,规划措施以社区环境局部整治为主。b) 局部改造区 是指发展较为成熟、现状风貌较好、局部地段存在再开发可能性的地区。该类地区往往存在居住用地与工业用地混杂、部分陈旧居住区亟需更新改造的情况,地区近期改造可能性较大。对该类地区中的大部分现状用地予以保留,重点解决居住与工业用地混杂的问题,通过局部改造,充分挖掘存量土地资源,优化地区土地使用结构。 规划应特别强调对再开发地块的控制引导,必须充分考虑到新建项目对周边现存项建设项目的影响,严格控制再开发项目的开发强度、建筑高度等指标。(4)加强公众参与 针对老城区的公众参与应根据其不同的改造方式,增加其公众参与的方式与深度(5)加强控规的修编和调整管理

城镇工业园区控规划编制技术(1)工业用地开发控制特点a) 工业用地以园区规模开发模式发展b) 工业用地开发建设呈投资多元化和类型多样化特点c) 工业用地规划控制有针对性d) 工业用地闲置情况e) 工业用地开发强度偏低f) 工业用地布局混乱g) 缺乏对规划的动态性考虑(2)工业用地开发控制的对策a) 运用经济杠杆:约束工业用地投资强

同是寒窗苦读，怎愿甘拜下风！

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所谓的光辉岁月，并不是以后，闪耀的日子，而是无人问津时，你对梦想的偏执。

度,完善城市工业用地的税收制度b) 深化总体规划的规划编制c) 完善控制体系,国土资源部以国土资发〔2008〕24 号文件,发布和实施《工业项目建设用地控制指标》中,确定了工业项目供地的控制体系,并提出了按照工业分类和地区分类的控制标准。投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率。d) 加强政府管理(3)工业园区控规重点,规划控制重点:规划结构、土地利用的适应性、道路体系、基础设施a) 规划结构:按照组团式布局的要求,组团分布在产业园中心区的四周。b) 土地利用:优化布局,工业邻里中心;地块性质的兼容性:灵活适应招商引资项目;工业和仓储物流项目兼容;按照社会不同阶层的支付能力,进行居住用地布局,满足不同阶层人们的居住需求。c) 策应市场变化的建设地块:居住地块:5ha 以上工业地块:一般工业园区对未来入驻的工业企业具体类型和规模难以准确预测, 而规划工业用地布局时要求相关产业相对集中布置, 同时又要求能适应不同规模的工业企业, 所以, 一般规划工业地块通常划分比较大, 其一是适应规模比较大的企业入驻, 其二是减少公共基础设施的投入。d) 优化道路系统:工业园区的道路控制宜偏重对交通组织及大地块的控制,区内主要道路,尤其是交通性的主干道、主要交叉口, 宜严格控制线形、竖向高程和红线宽度等。 为高效利用土地,统一管线铺设,方便交通组织, 地形允许的情况下,尽量采用方格式布局。工业园区主、次要道路在规划中加以明确控制,而支路则按工业用地布局需要,仅作规划引导,由修建性详细规划阶段确定。支路中属公共性质的由政府统一建设,非公共性质的一般由业主建设,这种模式降低了高新区路网规划的密度, 大大降低了工业园区的前期开发成本。e) 绿化控制 一般依附于主干道路或者区内的水渠,其控制宽度可以结合道路宽度和景观的要求适当灵活一些。沿工业园区主要道路两侧一般会设置一定宽度的绿化带,绿化带虽然能达到美化环境、安排市政设施等目的;规划采取道路两侧设置与建筑后退道路红线要求相结合:1. 敷设园区工程管线所需绿带:划归工业用地,围墙(建筑)后退红线控制方法;2. 景观绿带&区域性高压走廊绿带:划归绿地,单独立控制。f) 充分重视农村的生活和生产用地,妥善处理“三农”问题(4)《工业项目建设用地控制指标》国土资发 2008(24 号)a) 控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重四项指标构成。b) 工业项目投资强度控制指标应符合文件规定;c) 容积率控制指标应符合文件的规定;d) 工业项目的建筑系数应不得低于 30%;e) 工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的 7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。(5)安徽省人民政府关于进一步推进节约集约用地的若干意见(皖政〔2011〕64号)a) 市管省级开发园区土地投资强度一般不低于200万元/亩,预期亩均税收不少于 20 万元/年。县管省级开发园区土地投资强度一般不低于150万元/亩,预期亩均税收不少于 10 万元/年。b) 工业项目建筑容积率一般不低于 1.0,建筑密度一般不低于 40％,绿地率一般不高于 15％,行政办公和生活服务设施用地面积不超过总用地面积的 7％。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅(公共租赁住房除外)、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。鼓励建设多层标准厂房。各地要在年度国有建设用地供地计划中,优先安排一定比例土地用于多层标准厂房建设。

乡镇控规划编制技术(1)乡镇建设特点a) 建设投资渠道单一,城镇建设资金匮乏;b) 镇规划土地供应:国有建设用地和集体建设用地兼有;c) 镇基础设施建设相对薄弱;d) 镇公共服务设施建设,既要满足镇区居民的需要,又要兼顾周边广大乡村地区的需求。e) 镇建筑多为商住混合用房,即底层商铺,上为住宅;层数以多层和低层为主,且以自建为主,统建为辅;基本无建筑设计,主要靠居民模仿,外观多贴白瓷砖,缺少地方特色;f) 镇建设项目和建设规模相对较小、较分散,其建设用地选择的随机性和制约因素则较大。g) 镇规划管理队伍人员和技术力量上不足(2)乡镇控规编制内容a) 根据镇总体规划详细确定镇区土地用途和土地属性。b) 确定各个地块的开发建设强度c) 对各类配套设施进行分类引导控制d) 详细确定道路交通的控制要求,着重增加过境公路的整治规划和控制导则e) 进一步明确各类工程管线的布设控制要求f) 对镇区建筑体型特色进行引导控制(3)乡镇控规编制技术特征a) “活”——编制小城镇控规要有更大的灵活性b) “度”——根据镇的特点选择适度的规划策略控制c) “小”——规模小、空间尺度小、建筑尺度小,镇区小街坊建设,重视现状镇区的特色和肌理,严禁大手笔的拆迁建设;

第五部分 管理技术与规定

动态维护(1)控规的编制是个动态的过程(2) 控规的实施是个动态的过程(3) 控规需要动态的维修维护(4)《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(2011.1.1):第十九条 控制性详细规划组织编制机关应当建立规划动态维护制度,有计划、有组织地对控制性详细规划进行评估和维护。

控规修改(1)控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的,应当先修改总体规划。(2)《城乡规划法》第四章 城乡规划的修改 第四十八条 修改控制性详细规划的,组织编制机关应当对修改的必要性进行论证,征求规划地段内利害关系人的意见,并向原审批机关提出专题报告,经原审批机关同意后,方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划,应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的,应当先修改总体规划。(3)《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(2011.1.1)第二十条 经批准后的控制性详细规划具有法定效力,任何单位和个人不得随意修改;确需修改的,应当按照下列程序进行:(一)控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证;(二)控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应当组织听证;(三)控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议,并向原审批机关提出专题报告,经原审批机关同意后,方可组织编制修改方案;(四)修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具体规划地段内利害关系人意见及处理结果。

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