关于企业整体搬迁项目的税收筹划

关于企业整体搬迁项目的税收筹划

作者：张莉 黄保联

来源：《现代经济信息》2014年第10期

摘要：本文以举例的形式阐述了企业政策性搬迁或非政策性搬迁情况下税收的差别，以其对有搬迁项目的企业有所启示。

关键词：政策性搬迁；非政策性搬迁；相关税负 中图分类号：F275 文献标识码：A

目前企业搬迁分为政策性搬迁和非政策性搬迁。根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118）文对企业政策性搬迁和处置收入的定义，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。非政策性搬迁，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让土地使用权或处置相关资产的行为。

本文以举例来说明两种不同形式下，企业搬迁所涉及的相关税费。例如某企业处置原资产取得收入2.5亿元，其中土地房产出让收入2亿元，设备收入5000万元。 一、公司整体搬迁如果作为非政策性搬迁行为，公司承担的税负包括 1.营业税：公司出让土地房产需要按收入的5%缴纳营业税，该企业应交纳 20000×5%=1000万元

2.增值税，按处置设备收入5000万元的4%减半缴纳增值税 5000×2%=100万元。

3.税金及附加：按企业交纳营业税、增值税的10%计算 （1000+100）×10%=110万元。

4.土地增值税：土地增值税实行四级超率累进税率，如果公司出让的土地、房产账面原值为8000万元，出让增值12000万元，增值幅度150%，根据《土地增值税暂行条例》规定，应交纳土地增值税

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4000×30%+4000×40%+4000×50%=4800万元。 5.契税：按照土地房产成交价格的4%计算 20000×4%=800万元。

6.企业所得税：如果把资产出让行为认定为买卖行为的话，出让收入2.5亿元扣减资产成本及上述税费的净收益，按企业适用税率交纳所得税。

二、公司整体搬迁项目如果能够列入政策性搬迁，则税收负担大幅降低，具体情况如下： （一）营业税

公司整体搬迁项目如果作为政策性搬迁，则土地使用权移交政府取得的收入作为补偿款，不缴纳营业税。政策依据

（1）《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。 （2）《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复》（ 国税函[2007]969号）规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。

（3）《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函（2008）277号）规定，“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”

（二）增值税仍需缴纳5000X2%=100万元。

税金及附加因营业税下降而同步减少，预计缴纳100X10%=10万元。 （三）土地增值税：

公司整体搬迁项目如果作为政策性搬迁，则土地使用权、房产移交取得的补偿款不需要缴纳土地增值税。政策依据：

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（1）《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；

（2）《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 （四）契税

《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 （五）企业所得税 1.政策依据

根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118） 明确了企业所得税的处理方式。

（1）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

（2）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（3）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（4）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。 参考文献：

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[1]国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118）.

[2]土地增值税暂行条例实施细则.（国税函[2009]520号）.