法定代表人宋杨，总经理。
委托人陈朱承，天平律师事务所律师。
委托人陈晓晖，天平律师事务所律师。
被告北京市西城区房屋土地管理局，住所地北京市西城区西安门大街115号。
法定代表人魏荣，局长。
委托人王学群，北京市中合律师事务所律师。
委托人杨红星，北京市中合律师事务所律师。
被告北京雅永诚商贸有限责任公司，住所地北京市怀柔县兴怀大街甲6号。
法定代表人马襄瑜，经理。
委托人刘庆发，北京市中合律师事务所律师。
。原告宏宇公司之委托人陈朱承、陈晓晖，被告西城房管局之委托人王学群、杨红星，被告雅永诚公司之委托人刘庆发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏宇公司诉称，我公司于1997年7月15日与西城房管局签订了《合作危改建房协议书》、协议书规定，双方合作改建项目位于北京市西城区官园危改小区，为高层住宅楼，共计16800平方米。危改建房方式为，西城房管局负责提供建设场地及建筑任务指标，我公司提供改造项目的建设资金，负责总体项目的运作管理。双方在签订协议书后组成危改扩建办公室，办理一切有关具体事宜。力争在1997年底正式开工。。1997年5月19日，西城房管局授权雅永诚公司全权负责官园1号楼翻、扩建项目的全部管理及运作，1997年8月5日，雅永诚公司又与我公司签订《合作危改建设合同书》，由我公司提供建设资金，雅永诚公司负责将建设用地上的房屋拆迁完毕，做到场平等事项。上述两份协议签订后，我公司按照协议约定履行了全部付款义务。而两被告却未按照合约规定将建设用地上房屋拆迁完毕，至今仍有部分房屋未进行拆迁，无法达成场平，造成我公司在前期已经投入大量资金的情况下，始终无法对该项目继续进行任何开发建设。现请求法院判令终止两被告与我公司签订的合同和协议；判令两被告连带偿付我公司已付前期补偿费及相关费用人民币8263856.40元，以及自1997年8月至2000年6月利息，总额人民币1968902.82元，本息合计人民币10232789.22元；判令两被告连带赔偿其严重违约行做到场平等。1997年10月13日，宏宇公司支付雅永诚公司补偿款人民币400万元，后又分别支付设计费，市政设施费、管理费及其他费用共计人民币2623566元，支付拆迁补偿费人民币1032500元，宏宇公司自己花办公费605820元。因合建项目建设用地上的房屋未实际拆迁完毕，致使双方合建项目无法继续下去。2000年5月22日，宏宇公司委托北京伟业商业投资顾问有限公司，对官园危改小区市场价格进行调研，该调研报告称宏宇公司商业经济损失为人民币12468000元。现宏宇公司要求西城房管局、雅永诚公司连带偿付其已付前期补偿费及相关费用人民币8263886.40元。利息总额人民币1968902.82元，共计10232789.22元，连带赔偿其公司商业经济损失人民币12468000元。诉讼中，西城房管局表示不同意承担任何责任。雅永诚公司只同意返还往来款4的万元，不同意承担其他责任。
上述事实，有双方当事人陈述、西城房管局与宏宇公司签订的协议书、西城房管局授权书、宏宇公司与雅永诚公司签订的合同书、西城房管局与福绥境房管所承办拆迁工作协议书，宏宇公司付款凭证等相关证据材料在案作证。
本院认为，公民、法人在进行民事活动中应遵循诚实信用原则。宏宇公司与西城房管局签订的《合作危改建房协议书》系双方真实意思表示，应认定有效，此后宏宇公司与雅永诚公司签订《合作危改建设合同书》亦是双方真实意思表示，也应认定为有效，故双方均应依约定积极履行义务。宏宇公司依约定支付建设资金，但雅永诚公司未按约定提供建设用地及将房屋拆迁完毕，对此，雅永诚公司应承担相应责任。因雅永诚公司系依西城房管局授权行为，故西城房管局亦应承担连带责任。双方的合作行为现已无法继续履行故应终止双方的协议及合同。现雅永诚公司表示可返还宏宇公司往来款400万元，本院不持异议。宏宇公司要求西城房管局、雅永诚公司偿付其已支付项目前期款，理由正当，本院予以支持。但考虑到拆迁过程中实际情况，对宏宇公司已支付的拆迁补偿款等费用应由西城房管局、雅永诚公司予以赔偿，宏宇公司对其自己所花费的办公费应自行承担，宏宇公司要求赔偿利息损失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求赔偿其商业经济损失之诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、解除被告北京市西城区房屋土地管理局与原告北京宏宇房地产开发有限责任公司《合作危改建房协议书
二、解除原告北京宏宇房地产开发有限责任公司与被告北京雅永诚商贸有限责任公司《合作危改建设合同书》；
三、被告北京雅永诚商贸有限责任公司返还原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币四百万元（本判决生效后十日内执行）；
四、被告北京市西城区房屋土地管理局、被告北京雅永诚商贸有限责任公司连带偿付原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币三百六十五万六千零六十六元（本判决生效后日日内执行）；
五、驳回原告北京宏宇房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。西城房管局授权行为，故西城房管局亦应承担连带责任。双方的合作行为现已无法继续履行故应终止双方的协议及合同。现雅永诚公司表示可返还宏宇公司往来款400万元，本院不持异议。宏宇公司要求西城房管局、雅水诚公司偿付其已支付项目前期款，理由正当，本院予以支持。但考虑到拆迁过程中实际情况，对宏宇公司已支付的拆迁补偿款等费用应由西城房管局、雅永诚公司子以赔偿，宏宇公司对其自己所花费的办公费应自行承担，宏宇公司要求赔偿利息损失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求赔偿其商业经济损失之诉讼请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条之规定，判决如下：
一、解除被告北京市西城区房屋土地管理局与原告北京宏宇房地产开发有限责任公司《合作危改建房协议书》；
二、解除原告北京宏宇房地产开发有限责任公司与被告北京雅永诚商贸有限责任公司《合作危改建设合同书》；
三、被告北京雅永诚商贸有限责任公司返还原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币四百万元（本判决生效后十日内执行）；
四、被告北京市西城区房屋土地管理局、被告北京雅永诚商贸有限责任公司连带偿付原告北京宏宇房地产开发有限责任公司人民币三百六十五万六千零六十六元（本判决生效后日日内执行）；
五、驳回原告北京宏宇房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。
一、实施原则
（一）试点按项目管理，通过下达工矿废弃地复垦利用指标进行规模控制和考核。
（二）复垦区选址在经确认的工矿废弃地范围内。废弃建设用地必须先复垦、后调整利用。
（三）废弃地复垦项目严格执行土地复垦管理规定。
（四）废弃地项目区内的复垦与建新实行整体审批，一经批准,原则上不得调整。复垦面积必须大于建新面积，复垦耕地数量和质量必须高于建新占用耕地数量和质量。
（五）从项目批准到完成验收的期限原则上不超过一年。
（六）先易后难。谁使用，谁出资。
二、实施方案
（一）计划分配。市政府确定建新区位置和规模计划指标,下达县区政府年度工矿废弃地复垦计划任务，对调整利用工矿废弃地指标（即建新指标）实行统一管理。
年国土资源部同意我市使用废弃地调整利用指标1万亩。省国土资源厅要求我市先行复垦高标准耕地2千亩。市政府决定先行下达复垦计划6千亩，其中杜集区3千亩，烈山区3千亩开展废弃地试点工作，确保先行复垦耕地2千亩通过省国土资源厅验收。
（二）明确主体。县区政府为工矿废弃地复垦责任主体，乡镇政府为工矿废弃地复垦实施主体，市国土资源和财政部门为工矿废弃地利用项目监管和资金管理主体。
（三）实施程序。
1.县区政府根据市政府下达的工矿废弃地复垦计划，分配到各乡镇组织实施。复垦区选址确定后，报经市国土资源和财政部门审核同意，乡镇政府负责委托有资质的中介机构编制项目区土地复垦规划方案，组织专家评审，通过论证后，会同建新区方案一同上报省国土资源厅备案。
2.工矿废弃地利用复垦规划通过评审后，市国土资源部门按照市级投资土地复垦项目管理办法负责监督管理。县区、乡镇政府依照招、投标法律法规的规定，通过公开招标方式确定土地复垦项目施工单位。
（四）资金使用。
1.预算管理。工矿废弃地复垦整理资金严格实行项目预决算管理。市财政部门主要负责项目预算的审查、下达、资金的拨付、使用和监督管理等工作；市国土资源部门主要负责项目的立项、组织实施和验收等工作。县区、乡镇政府具体实施项目资金、核算和管理施工单位。
2.预算编制。乡镇政府依据批准的项目规划，编制设计施工方案和项目预算。项目施工方案和预算由市国土资源部门牵头组织专家论证、评审。专家论证、评审通过后按照淮北市土地开发复垦整理项目实施监督管理。
3.资金标准。复垦区和建新区在同一县级行政区内，由县区政府在本区自行调剂使用的，县区政府自筹资金复垦。市政府投资调剂使用指标的，市财政部门按批准的施工预算，分期拨付项目复垦资金。经复垦验收耕地总面积的15%-20%指标由县区政府自行安排建新项目使用。
为加快先期复垦2千亩耕地实施进度，落实配套资金，市政府审批投资的项目，市财政部门先期按新增建设用地报批规费标准每亩6.5万元拨付给具体承担复垦任务的县区包干使用，先实施复垦、后完善报批手续。在选定复垦地块后，经市财政、国土资源部门确认，市财政部门按市政府批准的项目拨付每亩2万元启动资金，余款待复垦实施后分期拨付。此项资金仅限先期复垦认证的2千亩耕地，复垦资金计算标准以实际认证复垦耕地面积为准。
在县级行政区域之间调剂使用建新项目指标的，使用建新指标的县区、单位与复垦耕地指标的县区政府签订指标使用协议，按照新增建设用地报批规费标准每亩10万元有偿使用。
4.资金支出。市财政部门依据有关规定和前期工作实际情况拨付项目可行性研究、规划设计、勘测等项目前期工作经费。按项目实施进度，市国土资源主管部门会同财政主管部门共同审核后，向县区拨付工程资金，县区政府根据项目工程进度拨付资金。
5.资金决算。工矿废弃地复垦项目竣工后，施工单位编制工程决算，乡镇政府编制财务决算，经县区政府审核后，县、区审计部门决算审计，验收合格后结算。
关键词：房地产；全过程；成本控制
Abstract: The whole process of real estate project development, cost control plays an important role in lower construction costs, and improve economic efficiency. The whole process of cost control, project decision-making stage cost control, cost control of the project design phase, the project implementation phase of cost control and project completion of settlement stage cost control.
Keywords: real estate; the whole process; cost control
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
引言
随着国民经济的飞速发展，我国房地产项目的投资建设规模越来越大，房地产项目开发的全过程成本控制也日益迫切。房地产工程项目成本管理人员只有从全过程的角度合理控制各个环节的工程成本，才能够有效地实现工程成本管理目标。
1投资决策阶段成本控制
1.1房地产项目决策
房地产项目决策是对拟建项目的可行性与必要性进行科学论证的过程。项目决策是否具有合理性，对工程成本控制、投资效益和项目建设的成败等有着直接的影响。房地产项目决策的科学性是项目成本有效控制的基础，只有根据工程实际情况进行科学决策，确定最优的投资方案，优化资源配置，才能够有效地控制项目成本。通常，决定项目成本的基础是项目决策的内容。另一方面，工程项目的投资数量、造价高低影响着房地产项目决策。在投资前期，对房地产拟建项目进行系统地、全面地论证与技术经济分析可行性研究可以用作项目设计文件编制的依据，与相关单位签订协议或合同的依据，向规划部门、地方政府、环保部门申请项目审批的依据，安排工程进度、施工组织的依据，项目建成后进行评估、验收的依据。
1.2成本控制措施
房地产项目开发投资决策阶段成本控制的主要措施有房地产项目投资估算，组建优秀的项目团队和详细的成本分析。
1.2.1房地产项目投资估算
根据特定的方法与现有的资料，估计房地产项目的投资数额。项目投资估算是房地产项目决策的经济依据。具体来讲，投资估算是主管部门审批建议书，研究分析房地产项目经济效益，控制工程设计概算，制定项目资金筹措计划等的重要依据。房地产项目投资估算包括投资建设前期估算、建设实施期估算、竣工验收期估算，是对项目全过程的各项成本费用的评估。在整体性民用工程或全厂性工业项目中，投资估算既包括主要生产项目、绿化、构筑物、室外综合管网、围墙大门、道路等，又包括供电、供水等项目相关工程费用。
1.2.2组建富有成本概念的优秀团队
在房地产项目投资决策阶段，企业组建由专业的经验丰富的人才构成的项目组。项目组成员主要包括经营管理人员、投资分析人员、工程技术人员、营销人员、造价工程师、建筑师等。成本控制人员负责了解、分析和判断、贷款利率、政府费税情况、建筑安装工程造价状况、经济形势、市场状况等情况。
1.2.3精致的成本分析
投资决策阶段需要对土地开发成本、土地出让金、城市配套费、土地征用费、前期工程费用估算、建筑安装工程造价成本、配套设施成本、社区管网成本、小区智能化成本、园林环境工程费、费税以及不可预见费及风险等进行充分的分析。
2设计阶段成本控制
房地产项目设计阶段成本控制是项目开发全过程成本控制的关键。虽然房地产设计成本只占项目总成本的1.5%左右，但是房地产项目设计对工程项目的总成本有着重大的影响。做好设计阶段的成本控制，就抓住了房地产项目成本控制的重点。房地产设计概算具体包括房地产项目单位工程概算、房地产项目向工程综合概算以及房地产项目建设总概算。设计概算在房地产项目开发单的过程成本控制中发挥着重要的作用。设计概算是房地产项目投资计划编制、建设项目投资控制的重要依。；执行国家的经济政策与建设方针；充分考虑拟建工程项目的实际情况，反映出实际的价格水平。
在该阶段成本控制的主要措施包括：
①根据房地产项目的具体情况合理确定容积率，尽可能地提高土地利用率；②加强设计方案评审工作，不断优化设计方案；③明确奖惩办法，严格实行限额施工图设计；④加强房地产项目设计质量监督。
3实施阶段成本控制
3.1招标投标控制
招标投标是房地产项目实施阶段成本控制的重要方法，是促进建筑市场规范化的重要措施。通过招标投标，能够选择最佳的承包单位，有效地降低工程项目成本，合理控制房地产项目开发的成本，具有非常重要的意义。通常，招标投标工程项目成本管理的内容包括：确定科学的招标方式，邀请招标与公开招标是两种主要的招标方式，建设单位应当根据工程紧迫程度、合同类型、承包形式等确定招标方式；招标文件编制，确定科学的投标报价方法、招标工程标底以及工程计量方法；投标文件编制，投标人确定合理的投标报价；发包人采用科学的方式进行评标；评标定标，发包人和中标人签订承包合同。
房地产项目开发商在项目招标过程中应当有效地控制工程项目成本，通过招标投标使各个竞标单位有序竞争，使投标价格下降或趋于合理，有利于开发商减少投资数额，提高房地产项目投资效益，从而更加有效地控制工程项目成本。；确定合理的标底价格，在保证工期、质量的基础上压低标价，促使合理低价中标，防止低于成本价中标；重视材料设备招标工作，单独组织招标采购钢筋、水泥、混凝土等材料设备，确保材料设备质量，以降低投资数额。
3.2施工监督控制
房地产项目施工阶段是合同的具体化阶段，是招标投标阶段的延伸。虽然项目施工阶段对工程成本的影响相对较小，但是因为该阶段是工程实体形成的关键阶段，所以必须加强施工监督控制。既要合理控制工程项目成本，又要确保工程项目整体质量。该阶段必须加强设计变更和现场签证的管理、监督；加强材料设备的价格和成本的管理；严格监控资金计划的执行情况。
；优化工程项目组织施工方案，从经济、技术等角度分析对比各种施工方案，选择最佳的施工方案，降低工程成本；加强现场签证管理，加强涉及成本增减的工程项目管理；科学确定设备和材料价格，加强设备和材料价格控制是降低工程成本的重要手段，在确保工程质量的前提下，争取将材料和设备价格控制在较低的水平上；加强房地产项目工程质量监督管理；确保工程按时完工，降低工期延误成本。
4竣工结算阶段成本控制
“复杂性、集中性、大量性”是结算工作的特点。为了防止在该阶段发生主观错误，导致成本上升，就必须建立下列机制：奖惩制度；二次复核、审计制；合同原则及会议确认制。通常，项目竣工阶段的成本工作主要包括：审查竣工结算、编制竣工决算、处理保修费用、评估建设项目等。其中，工程竣工结算审查是房地产开发企业控制工程成本的重要途径之一，也是工程项目成本控制的有效措施。竣工结算的成本管理工作包括甲供材料的结算、甲供设备的结算和工程结算。成本控制的过程为初审竣工资料、结算资料；审查结算资料，会签结算资料，初审结算；复核结算，化解结算分歧，进行结算定案。；隐蔽验收记录检查；实际变更签证落实；核实工程数量，根据现场签证、设计变更单、竣工图等核算竣工工程量；核实单价；合理计取房地产项目开发的各项费用。竣工结算工作完成后，要认真做好成本的分析、考核工作，总结经验教训，把具体的经济指标经验数据沉淀下来，为企业的未来发展项目的策划及成本管理与控制工作提供宝贵的经验。
5结语
综上所述，全过程成本控制在房地产项目开发中发挥着重要的作用。为了有效地降低工程造价、减少投资数额、提高工程经济效益，就必须坚持主动、全面、动态成本管理原则，成本控制工作前移，积极、主动围绕目标成本的实现进行控制；全过程、全方位、全员参与的动态成本管理；目标成本管理贯穿于建设项目的每一个阶段，凡事做到事先控制为主，事中、事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本，提高房地产项目开发成本控制的水平。
参考文献：
[1]周熙,凌军.建设项目设计阶段投资控制的方法与措施[J].军事经济研究,2006(8):47.
[2]李新春.浅议政府投资项目成本增加的成因与防控对策[J].四川建筑,2006(9):230.
房地产开发是一个事先预测未来住房需求而进行的建筑产品开发的过程，这其中由于预测结果的不确定性就导致风险因素贯彻整个房地产开发过程。房地产开发主要分为确立投资项目、获得土地资源、建设开发项目和销售管理房源这四个阶段，在这四个阶段中，由于工作任务目标不同，所存在的风险也不尽相同。房地产开发风险评估小组只有把握住每个阶段存在的风险因素才能够在开发过程中采取相对应的预防措施，从而减少风险给企业造成的损失。
确立投资项目阶段存在的风险因素
房地产开发过程中的首要环节--确立投资项目阶段，也是最为重要的一个阶段。。
1. 经济政策风险。经济政策风险主要指开发商因政策的变更而可能受到影响的风险，我国对房地产市场作出的政策规定较多，例如土地管理政策、住房政策、税收政策、城市规划政策等等，国家通过这些政策来调控房地产市场的运行，房地产开发也因此存在风险。
2. 确定项目风险。开发商对投资项目的准确定位是保证房地产开发顺利的重要因素。近年来，很多开发商由于对市场需求的认识存在纰漏，对供求信息分析得不到位，这就直接导致投资项目定位失误，造成许多房源空置，不仅没有获利而且投入的资金得不到顺利回收，许多房地产开发到一半便因缺少资金而中断，造成严重的土地资源浪费，也影响到企业的发展。
获得土地资源阶段存在的风险因素
。
1. 土地资源风险。土地资源风险不仅受到土地自然属性、社会属性的影响，而且还受到城市规划的影响。自然属性所带来的风险是由土地资源的地质土壤条件、地下状况等方面的不确定性引起的；社会属性带来的风险是由土地的地理位置、周围环境等方面的不确定性引起的；规划所带来的风险是由城市土地规划部门对土地资源的规划设计的不确定性所引起的。
2. 拆迁安置风险。土地开发就牵涉到一个拆迁安置的问题，拆迁安置往往会引起法律与社会问题。我国对于拆迁安置的法律条例还不够细致详细，没有地区针对性；而且很多原住民并不愿意拆迁，在拆迁时往往会提出高价补贴。这些问题使开发商面临两难的境地：高价购买土地或者错过开发时机再或者放弃开发项目，这些决定都给开发项目带来风险。
建设开发项目阶段存在的风险因素
。
1. 具体设计风险。房地产开发项目的具体设计包括整体规划、建筑面积、户型结构以及各种专业设计。如果这些设计不当、选择的方案不当、结构位置安排不合理，就会直接造成建筑物的外观、安全出现问题。这些具体设计会直接影响到建筑物的实用性，给开发商带来项目风险。
2. 工期延误风险。在房地产开发过程中，由于施工单位的施工进度安排不合理，就会导致施工时期的延长。工期延长的时候，市场需求可能发生变化，建筑工程也会消耗更多的资金投入与管理费用，从而带来间接损失。
3. 建筑质量风险。房地产开发的结果好坏直接由房地产建筑物的质量所决定，质量才是最吸引顾客的地方。建筑物质量所带来的风险由很多因素决定，例如施工方案、施工单位的技术水平、建材的质量、工程进度安排等等，这些因素都会给房地产开发项目带来不确定的风险。
销售管理房源阶段存在的风险因素
1. 销售时机风险。在预售阶段，开发商可以提前回收一部分资金，减少开发成本，但如果此时市场经济发展好，则会减少后期开发商的收益；房地产正常销售是指房屋建成之后再进行的销售，这种时期销售价格受到影响的程度较大，往往由建成的时期的市场经济状况所决定；滞后销售是指在市场需求较大时，开发商等到需求达到巅峰时在进行销售。但是这种销售方式不能让开发商及时回收资金，存在的不确定风险也较多。
2. 交易合同风险。由于房地产商品具有特殊性，一旦被不法分子所骗取或侵占，就会给开发商带来巨大的经济损失。所以房地产的出租、销售交易合同必须要将条例列举清楚，对交易双方的行为都要做出详细的条约规定，切忌模糊不清。
【关键词】土地综合整治；实施管理；后期管护；问题；对策
1.项目实施管理和后期管护的意义
土地综合整治是坚守耕地红线、保障粮食安全的重要举措，是保障经济社会发展用地需求的有效途径，是促进城乡统筹发展的有力杠杆，是推动新型城镇化带动农村工业化和农村一二三产业协调发展的重要手段。
项目实施管理是保证工程建设质量的有效措施。通过加强实施管理，一方面能有效增加耕地面积，提高粮食产能，同时也能够确保道路、水利及林网等工程质量，为规模经营和发展现代农业创造良好条件。
后期管护是确保项目效益持续发挥的重要保障。项目的实施是阶段性的，而工程管理却是长期性的，扎实有效地做好土地整治项目工程后期管护，是确保土地综合整治项目效益持续发挥的重要保障。
2.土地综合整治项目实施管理及后期管护的现状
（1）较好的完成了规划设计。规划设计是项目实施的蓝图和根本。为了适应新农村建设和现代农业建设工程的要求，项目规划设计方案科学合理、因地制宜，基本满足了农民群众的愿望和要求。
（2）积极的进行了宣传发动。土地综合整治项目涉及到项目区家家户户，涉及到农民的切身利益，工作难度相当大。通过积极宣传，加强了对农民群众的宣传引导，统一了群众的思想认识，充分调动了农民群众、社会各界投入土地整治工作的积极性和热情，为项目顺利实施打下坚实的基础。
（3）公开进行了项目招投标。严格按照招标投标的规定和办法运作，增加了项目实施过程的公开性、公平性、公正性和项目实施的透明度，从而保证了项目的顺利实施。
（4）切实加强了工程监督。为确保项目的顺利进行，严格落实“七制”等各项规章制度，成立督导小组及时进行检查调度，加强了对项目的跟踪指导，会同监理单位及时纠正工程建设中存在的问题，督促工程施工的进度，确保项目按时、保质、保量完成。
（5）严格进行了资金监管。严格执行资金运作程序和制约监管机制，确保专项资金安全、合理、有序使用。按照项目管理的程序和方法，加强对资金事前、事中、事后的监督和审计，确保项目资金安全高效运行。
（6）后期管护还有待加强。项目建成后，由于管理体制、管护责任和资金等方面的因素，对项目后期管护重视不够，致使后期管护工作弱化，一些工程不能长期有效发挥作用。
3.项目实施及后期管护工作中存在的问题
随着土地综合整治工作的逐步推进，也逐渐暴露出“随意施工”、“重建轻管”等许多问题，这些问题严重影响了项目建设成果有效持久地发挥作用[1]，如何做好土地综合整治实施管理及后期管护已经成为一个亟待解决的问题。
（1）个别施工单位不按设计工艺进行施工。规划设计的施工工艺是经过反复论证的较为合理的工艺，如果不按施工设计工艺进行施工，很有可能造成建成后的工程质量得到不保障，很难发挥其长期效益。
（2）个别监理单位监理不到位。少数监理人员工作责任心不够，质量意识薄弱、工作马虎，质量控制不严。
（3）没有完善的后期管护体系。部分工程项目实施完成后，管理目标、办法、责任人不明确，项目区受益人群管护意识不强，重视程度不够，后期管护缺少切实可行的方法。如边沟建成后，因后期管护不利造成沟渠堵塞等现象屡见不鲜。
（4）后期管护缺乏资金保障。项目后期管护是一个长期投入的过程，没有专项资金的投入，很难开展后期管护工作。
4.对策建议
土地综合整治项目的实施管理与后期管护工作是实现土地综合整治工程综合效益长期发挥的保证[2]，做好土地综合整治工作，就要从构建保障和促进科学发展新机制出发，按照宣传引导、政策激励、多元投入、规范管理的思路，进一步强化项目区的实施管理及后期管护。
4.1进行广泛宣传
发挥舆论向导作用，借助电视、报刊、简报和网络等各种媒体，强化对综合整治工程实施管理和后期管护的目的与意义的宣传，扩大社会影响，提高社会认识度，引导群众主动参与工程质量监督和后期管护工作。
4.2严格实施管理
（1）加强对施工单位的监督管理。一是督促项目实施单位科学合理地制定施工方案，严格按项目规划设计施工；二是及时进行检查调度，并聘请或委派专业技术人员在现场蹲点指导，及时纠正存在的问题；三是对质量不合格的责令实施单位限期整改，切实保证工程质量。
（2）加强对监理单位的监督管理。一是建议尽快出台《土地整治项目工程监理办法》、《土地整治监理单位及其监理人员考核考评办法》，各地结合实际制定适合自己管理办法，如拿出一定比例的监理费，作为考核奖励资金等，做到奖罚严明，对造成一定损失的，要追究监理单位和监理人员的经济责任，以此来促进监理工作健康开展。二是让项目村参与到监理工作中去，建议明确给村的监理费或叫误工费合规。三是建议由财政直接委托造价咨询机构参与到工程施工的全过程，并对工程数量和质量负责，切实提高项目工程建设管理水平，确保工程建设质量。
4.3构建管护机制
（1）完善相关制度。制定与项目后期管护相关的规章制度、管理办法和奖惩措施，从政策上更好的推动后期管护工作，对项目后期管护工作开展较好的单位进行表彰奖励，对后期管护不利，造成工程遭到破坏的，给予一定的处罚。杜绝只用不管，破坏工程设施等现象发生，确保土地综合整治工程长期发挥效益[3]。
（2）明确管护责任。进一步完善管护责任体系，建立起由市、区、镇、村四级组成的监察网络，镇长、村长为第一责任人。土地开发整理中心进行技术指导，项目区所在地国土资源所进行监督，项目区村委、农户具体执行，取长补短、分工合作，切实把后期管护工作落到实处，确保土地综合整治发挥更大的经济效益和社会效益。
（3）保障项目后期管护资金。。。建议：一是将项目的后期管护费用按工程施工费的一定比例提取，在项目预算中单独列支；二是《新增建设用地土地有偿使用费资金使用管理办法》中明确规定，市、区两级政府从新增建设用地有偿使用费和出让金中预留部分专项资金，专门用于综合整治项目区的后期管护。另外，土地综合整治项目基础设施承包费按一定比例提取用于后期管护。建立起专门的资金账户，按照资金性质和用途单独核算，专款专用。采取村民委员会申请、国土资源局审查、后期管护工程实施、相关单位联合验收、财政局拨付资金的运作程序，能由村民委员会自主实施的工程鼓励村民委员会组织项目区群众自主实施，这样既调动了群众参与项目后期管护的积极性，又保障了后期管护资金合理有效的使用，形成专业管护与群防群护相结合共同推进的良好局面。
参考文献：
[1]李玉娥 佟香宁. 土地开发整理后期管护模式初探[J]. 城市建设理论研究.2011。
[2]吴新颜.浅谈土地整理中的后期管护工作[J].中国农业信息.2008。
【关键词】建筑结构；优化设计；必要性；实例分析；注意事项
一、为什么要进行建筑结构的优化设计
最近一些年来，由于人口压力增大，土地资源变得越来越紧张了，土地市场的波动也发了一些变化。土地价格不断上涨，不仅使土地开发商倍感压力，也大大增加了住房消费者的经济负担。此外，随着生活条件的不断提高，人们对于居住条件和环境各方面的要求也不断提高，顺应这些潮流，建筑设计师们就应该利用房屋建筑设计中建筑结构优化设计的方法，开发有限的空间资源，发挥这些资源的最优效果，最终实现建筑房屋经济实用性的最大化。
工程设计人员为了使建筑结构设计得到最优，必须以确保结构稳定为前提条件，然后通过对建筑结构进行合理分析，运用精准的设计理念和方法来使设计达到最优，从而更有效地掌握工程的造价，符合投资方的资金要求。借鉴先前优秀设计的经验，我们可以看到，与传统的设计方法比较，优化设计往往能够使工程造价减少5%～30%。因此，要实现降低工程造价的成本的目的，在工程建设过程中，使工作人员对优化设计的设计的牢固掌握是很必要。此外把提高技术和经济效益二者有效结合，通过不断完善设计方案，实现工程造价最低，从而实现更大的社会效益。
二、如何进行建筑结构的优化设计
结构的设计过程结构设计的阶段大体可以分为三个阶段，结构方案阶段，结构计算阶段和施工图设计阶段。方案阶段的内容为：根据建筑的重要性，建筑所在地的抗震设防烈度，工程地质勘查报告，建筑场地的类别及建筑的高度和层数来确定建筑的结构形式（例如，砖混结构，框架结构，框剪结构，剪力墙结构，筒体结构，混合结构等等以及由这些结构来组合而成的结构形式）。确定了结构的形式之后就要根据不同结构形式的特点和要求来布置结构的承重体系和受力构件。
结构计算阶段的内容为：首先，荷载的计算。荷载包括外部荷载（例如，风荷载，雪荷载，施工荷载，地下水的荷载，地震荷载，人防荷载等等）和内部荷载（例如，结构的自重荷载，使用荷载，装修荷载等等）上述荷载的计算要根据荷载规范的要求和规定采用不同的组合值系数和准永久值系数等来进行不同工况下的组合计算。其次，构件的试算。根据计算出的荷载值，构造措施要求，使用要求及各种计算手册上推荐的试算方法来初步确定构件的截面。再次，内力的计算，根据确定的构件截面和荷载值来进行内力的计算，包括弯矩，剪力，扭矩，轴心压力及拉力等等。最后，构件的计算。根据计算出的结构内力及规范对构件的要求和限制（比如，轴压比，剪跨比，跨高比，裂缝和挠度等等）来复核结构试算的构件是否符合规范规定和要求。如不满足要求则要调整构件的截面或布置直到满足要求为止。
三、建筑结构设计优化在房屋结构设计中的运用实例分析
某房屋工程为五层写字楼， 总面积为6365 m2，长度为55.3m，宽为16.3 m，房间开间为4.7m， 走廊宽2.5m，层高为3.5m。以粉细砂层为基础持力层， 冻土深度1.05m，地下水位埋深约5m，抗震设防烈度为9°。对于这个工程所运用的建筑结构设计优化方法主要是从建筑整体和分部结构两方面实现结构设计优化。
3.1 房屋建筑整体的设计优化
要想使房屋建筑整体的设计达到最优，必须先塑造结构优化模型，再确定使用的最优计算方案和步骤， 随后通过计算结构的科学分析的三个步骤来实现。第一步：（1）挑选并确定设计变量。 而把其他对建筑设计影响较小的因素作为预定参数，从而减少设计的工作量；（2）制定优化设计目标函数；（3）确定模型约束条件。通常在楼房可靠度优化设计中， 其约束条件主要包括结构强度约束、应力约束、变形约束、裂缝约束、弹性约束等。第二步：在应用房屋结构设计优化方法时， 依附于可靠度的优化设计变量较多、非线性优化较多， 为使计算便捷， 可以将约束优化转化为无约束问题来算，常见的计算方法有拉式乘法、Powell法等。依照优化模型与计算方法来制定计算程序。第三步：通过优化模型的确定和求解， 不难发现建筑结构设计中存在的一些问题，并通过不断寻找解决问题的方法，深入优化建筑结构的设计，从而实现建筑结构的更安全、更适用、更经济。
3.2 房屋建筑分部结构设计优化
高约几十米的写字楼， 抵抗地震的能力暂时定为7.5度， 为了达到抗震的目的，建筑基础的设计应该采用短柱的形式。把临近的两条短柱中心间距的1/15当作建筑基础拉梁的剖面长度。一般情况下，如果在建筑工程施工过程中，建筑高度相对比较低的时候，可以把钢筋的使用数量降低到最低。然而，为了使房屋的抗震结构和建筑物梁柱的弯曲度与房屋上面的混凝土结构保持协调，就需要把基础拉梁的设计作为最大。
3.3 钢筋混凝土框架结构设计的优化
如果某一建筑使用的是钢筋混凝土框架的结构体系，就需要运用标准的方法去实现建筑结构设计的最优化。在应经得知的建筑结构的截面的前提下， 采用限制性的分元法，对建筑物的整体结构进行物理受力方面的测试分析， 之后再对建筑结构进行分解，优化具体建筑物构建的各个部分，运用公式进行推算， 从而计算出建筑施工过程中建筑物所需要的钢筋混凝土框架的最优化结构。
3.4 建筑结构计算周期设计优化
为了提高建筑物的质量，一般写字楼都设计成轻薄的墙体，这样就可以使建筑物的使用寿命和设计年限相等。此外，还要对建筑结构计算时间乘以折减系数0.6 ～0.7 进行折中计算。
四、建筑结构优化设计时应注意的事项
4.1 关于箱、筏基础底板的挑板问题
从结构角度来讲，如果能出挑板，能调匀边跨底板钢筋，特别是当底板钢筋通长布置时，不会因边跨钢筋而加大整个底板的通长筋，较节约；出挑板后，能降低基底附加应力，当基础形式处在天然地基和其他人工地基的坎上时，加挑板就可能采用天然地基；能降低整体沉降，当荷载偏心时，在特定部位设挑板，还可调整沉降差和整体倾斜；窗井部位可以认为是挑板上砌墙，不宜再出长挑板。虽然在计算时此处板并不应按挑板计算。
4.2 该注意前期参与
言，前期施工方案的确定会直接关系到建筑施工需要的总投额度，而现在往往是结构设计并不参与前期方案的制定。因为建筑设计师在进行建筑施工设计时，一般不会过多的考虑建筑结构的科学性和可操作性，但是建筑设计的结果却直接影响着结构设计。此外，一些方案还可能会使结构设计的难度增大，并使得建筑施工的总投资增加。
4.3 结构的设计优化
在地基基础的结构设计优化方面，首先要选择恰当的建筑设计方案。如果建筑物为桩基础，那么就要依据施工现场的地质条件对桩基的类型进行选择，尽量降低成本。桩端支持力的部分对灌注桩桩长的选取很有借鉴意义，所以应该尽可能多的进行比较从而确定最适合的施工方案。
参考文献：
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