关键词:新农村建设;居民点整理;问题;模式;措施
1 农村居民点用地的特点
1.1 用地分布具有明显的地域性
从地域分布来看,农村居民点的分布与自然条件、社会经济发展状况密切相关。平川地区,由于地势平坦,自然条件较好,交通便利,经济发达,农村居民点分布的密度高,单个村庄占地规模大;丘陵区和山区,一般地形起伏较大,地貌类型复杂,自然条件较差,交通不便,经济较为落后,农村居民点分布的密度较低,单个村庄占地规模小。
1.2 人均用地规模普遍偏大
全国人均农村居民点面积一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,人均占地规模普遍相对偏大。
1.3 宅基地是农村居民点用地的主体
根据调查结果,宅基地是农村居民点用地的主体,一般占农村居民点用地的70%以上。宅基地的主导用地特征在村庄内部用地结构中极为明显,其次是道路、畜圈用地,工、商业用地面积极小。
2 农村居民点整理中所存在的问题
(1)缺少系统规划,利用结构不尽合理。
从总体土看,村庄整体布局较为分散,尤其是山区,道路不连网,房屋不成排,缺少系统的规划,没有基础设施,功能不完善。
(2)居民点内部闲置土地比重高,村庄占地面积大。
据调查,现有农村居民点内部一般约有10%的土地处于闲置状态,在村庄内部土地尚未得到充分利用的情况下,各地仍在农村居民点外围划出一定数量的农田作为建设预留地,致使村庄不断蔓延,占用耕地,蚕食良田。
(3)土地的人口容积率和利用率较低。
全国人均农村居民点用地一般均超过国家规定的人均用地150平方米的高限标准,尤其在农村居民点内多是平房的“小而全”居住方式的区域,使得农村居民点内土地的人口容积率比较低,从而使得其土地的利用率也比较低。
(4)村庄的复杂性。
很多农村民居以四合院为主,并且随着分家析产和自由买卖,产生了几家共院、楼上楼下非一家、共有山墙、共有院墙的复杂现象。 此外,除了主房、院落以外,还有各种附属建筑物。 因此,建筑的复杂性对于宅基地牵涉到复杂的权属关系、邻里关系,调解任务繁重,有时候根本办不成功。
(5)农民住房安置的问题。
在农村居民点整理的过程中主要采取了两种住房安置措施。一是把农民统一安置到建好的居民区,根据城镇用地标准以及原先宅基地房屋情况,给予每户面积不等的住房一套。二是对原先农民宅基地房屋进行评估,发放补偿费用,由农民自己在政府划定的区域建房。给予农民补偿款的方法可能导致农民建不到房。原因有二,一是农民获得的补偿款不足以到市场上买房或者自己建房;二是由于农民储蓄较少,而用钱的地方较多,所以容易导致农民把补偿款挪做它用,最终则无钱建房。
(6)责任田再分配的问题。
农村居民点整理后,农民迁移到村或城镇,这就涉及责任田的再分配的问题。对于居所到田地距离较远的农民则面临交通成本的问题,这些费用由谁承担则是问题之一。有些地方把整理出的田地由政府统一经营,成立农业生态园区。园区管委会每年向农民交纳租金或一次性付给农民集体补偿费用,在这种情况下,如何保证农民的利益则是问题之二。
(7)耕地复垦数量、质量的问题。
在农村建设用地整理的过程中,除了要注重整理的数量以外,还需特别注重整理为耕地后,耕地质量的高低。过去,在实施耕地总量动态平衡的过程中,就因为只注重耕地的数量而没有过多强调复垦后耕地的质量,而造成了“占好地、补劣地”现象时有发生,给我国耕地的总体质量带来了一些影响。所以,现阶段农村建设用地整理的过程中,应进一步加强对整理出的耕地质量进行评价,做好与建设用地指标挂钩的工作。
3 农村居民点用地整理的模式
。
3.1 规划调整型
对于城镇建设发展或有关项目的建设以及城镇规划区范围所涉及的村庄,应与城镇的发展布局和建设项目的安排密切衔接,相互协调,结合规划布局的要求对村庄建设用地进行统筹规划、统一安置或改造。
3.2 集中合并型
对于具有一定规模、发展条件好、限制条件少的村庄,规划长期保留同时接纳其他搬迁村庄;或多个行政村已经自然地聚集成更大规模的聚落;或人口规模不大,但交通条件、自然条件、资源条件优越,具有一定的发展潜力的村庄,鼓励并引导其他村庄的迁入,增强人口在此类村庄的集聚。
3.3 保留改善型
对于村庄自身发展条件较好,但由于城市发展整体利益的需求对其发展进行限制的村庄;或村庄自身发展条件一般,但由于村庄人口较多或具有一定的文化、历史价值等其他社会文化因素的影响,不能迁入到其他村庄中去的村庄,进行改善居住环境,完善配套为主的整治工作。
3.4 搬迁撤并型
对于现状生产生活条件、发展条件较差,现有人口规模过小的村庄,原则上予以适当,逐步引导人口向其他人口规模较大、基础设施相对较齐全、发展条件较好的中心村或其他村庄转移;对位于矿产品储藏区或者踩空区等禁止建设区内的村庄,逐步进行搬迁撤并;对受水利工程、地质灾害或其他自然灾害影响严重,位于限制建设区内的村庄,逐步缩减用地规模,逐步进行搬迁撤并。通过合理布局新农村居民点,进行村庄整治和退宅还耕,使农村居民点的整治迁并与农业生产发展和农民生活水平提高相结合、与城市建设用地扩展和耕地保护相结合,使农村居民点用地的减少与城市建设用地的增加紧密结合,农村居民点的退宅还耕与农田的整理复垦紧密结合,高效集约利用土地资源。
4 农村居民点整理的主要措施
关键词：土地开发整理；测绘；应用；创新
1 概述
土地开发整理是目前土地管理中落实耕地占补平衡、加强耕地保护的一项重要工作。大比例尺地形图具有位置精度高、地形地物要素详尽等特点，大比例尺地形图测绘技术及其测绘成果的应用是土地开发整理工作中不可或缺的部分。随着土地开发整理工作的日趋深入开展，对测绘成果资料的质量要求也越来越高。与此同时，现代测绘技术的快速发展，也进一步促进了土地开发整理工作模式的一些转变。为了使二者能够更好的结合，因此有必要对大比例尺地形图测绘在土地开发整理工作中的应用规律和特点进行研究和探讨。
2 测绘技术在土地开发整理中的应用
2.1 土地开发整理测绘的一般内容
土地开发整理中的测绘工作主要包括地形勘测及土地利用现状调查两部分，其中地形勘测包括控制测量、地形勘测与地形图编绘；。土地开发整理测绘属于测绘技术的综合应用。在测绘手段和方法上，既有采用和土地利用现状调查类似的综合处理的作业方式，也有采用常规的工程测量或地籍测绘所使用全站仪、GPS等全野外作业方式；一般为大比例尺（常使用1：2000、1：1000或1：500）；要求测绘出明确的权属界线；需要按照土地利用分类划分土地类型，并进行分类面积统计；要求有准确的高程和等高线。
2.2 现代测绘技术在土地开发整理各阶段性的应用及特点
通常一个完整的土地开发整理项目周期包括可行性研究、规划设计、施工管理、竣工验收等几个阶段，在不同的工作阶段，对测绘手段的选择和技术要求均有所不同。
2.2.1 可行性研究阶段
目前土地开发整理项目在可行性研究阶段所使用的测绘成果资料主要是土地利用现状图及其年度变更成果。该测绘数据成果主要是利用卫星遥感正射影像，经过外业调绘和相关内业工作处理后取得。调查比例尺通常为1：10000，局部地区采用1：5000。由于卫星正射影像本身的精度限制，以及人工调绘和内业转绘等各个环节的人为误差，导致土地查的测绘数据成果精度有限。加之，土地变更调查通常为一年一度，因此在某些土地变化较快的地区，往往存在变更不及时的现象，导致土地利用现状的现势性在该数据成果中不能得到较好反映。
2.2.2 规划设计阶段
为了弥补土地利用现状图在精度和现势性方面的缺陷，土地管理部门规定在土地开发整理工作的规划设计阶段应采用实测的大比例尺地形图作为项目规划设计的基础资料。通常情况下，要求按照1：2000比例尺进行全要素地形图测绘，在项目涉及的重点施工区域要求按照1：1000比例尺测绘。一般采取先开展控制测量，再进行碎部测量的全野外现场数据采集。控制测量多采用GPS、光电测距导线为主导的方式进行。起算数据常采用双频GPS接收机静态观测，与国家GNSS连续跟踪站同步观测数据联合解算，或者由项目区外高等级测量控制点引测。高程控制采用四等水准进行联测定位首级高程控制点。控制网采用GPS技术布设时，各等级控制点可不分级，一次性布设为全面网而整体平差，但是高等级点之间应以直接基线连接。
碎部测量则一般采用全站仪或RTK进行野外采集数据，测定项目区的地物、地貌特征点在水平面上的投影和高程，并按一定比例缩小，用特定的符号和注记绘制成地形图。
在形成的大比例尺地形图基础上结合地籍权属资料以及土地利用分类划分和面积统计所形成的勘测定界成果资料，作为规划设计的直接基础资料使用。
2.2.3 施工管理阶段
在土地开发整理项目的施工管理阶段，由项目施工建设单位根据规划设计阶段的测绘成果以及规划设计资料进行施工。通常由于施工时间和规划设计时间有一定间隔，因此有必要对施工内容进行前期测绘数据的核实，针对发生变化的区域进行补测，进一步反馈到规划设计中。一般仍旧采用全站仪或RTK进行野外数据采集。此外，还要设立专门控制点，进行工程施工放样。这个阶段的测绘工作，主要是保证规划设计内容的落实，对施工整体情况实现跟踪管理。
2.2.4 竣工验收阶段
土地开发整理项目工程施工结束后，需要开展竣工测量和竣工图编制工作。和规划设计阶段的技术应用类似，采用全站仪或RTK进行野外数据采集，只是该阶段的测绘内容，重点针对建设单位实际施工的区域。主要包括：（1）土地平整工程中的坡改梯和格田整理区域，需测绘施工的区域边界范围、整治后的地形坡度情况、田土坎以及修建的配套沟、路的位置及走向；（2）线状工程，需测定施工的沟渠、道路的位置、走向、规格、材质以及相关配套设施（涵管、挡土墙、错车道、人行桥等）的点位、规格及数量信息等等。将形成的竣工测绘成果和施工前测绘的地形图以及规划设计的内容进行对比分析，即可对项目实施的经济、社会以及生态效益进行全面的评价，也可以对建设单位落实项目规划设计的具体情况进行合理的评价。
3
目前应用于土地开发整理中的地形图的测绘方法，大多采用全站仪、GPS等设备。不管是全站仪还是GPS，都需要人员进行实地测量，受到实际地理环境的限制。而且这种作业方式一般耗时耗力，作业成本较高。
。现在的无人机航测系统具有影像分辨率高、升空准备时间短、操作控制容易、起降场地要求低、作业效率高等特点，很好地解决了传统地形图测绘面临的困难，航测也成为地形图测绘的新趋势。
。和农村土地确权工作的要求类似，土地开发整理项目的测绘工作对效率和质量也提出了越来越高的要求。。。
4 结束语
本文总结了土地开发整理工作中大比例尺地形图测绘成果的相关要求和特点，并分析了目前所使用的全站仪测量、GPS测量在土地开发整理工作中的应用场景和优劣性。；从成本和效率方面看，其相对于全站仪或GPS测量等传统方式也将是土地开发整理测绘工作中的良好的选择。
参考文献
[1]吕立蕾.无人机航摄技术在大比例尺测图中的应用研究[J].测绘与空间地理信息，2016，39（2）：116-122.
第二条本市行政区域内的土地整理储备工作，适用本办法。
第三条本办法所称土地整理储备，是指市人民政府确定的土地整理储备机构，根据经济社会发展和城市建设的需要，按照本办法的规定，对纳入储备范围的集体土地依法实施征收，对国有土地实施收购、收回、置换后，进行土地前期开发整理，并予以储存，以备供应土地的行为。
第四条本市土地整理储备实行集中统一管理制度。
市人民政府统一领导本市土地整理储备工作。市土地资产管理委员会负责本市土地整理储备计划的审议和实施的监督工作，协调解决土地整理储备工作中的重大问题。
市土地行政主管部门负责本市土地整理储备的统一管理和土地整理储备计划的编制工作。
市土地整理中心作为本市土地整理储备机构，负责全市范围内土地整理储备计划的组织实施和土地收购、整理储备、委托交易工作。城市发展控制区以外的土地整理储备工作，由区、县人民政府组织实施。
市人民政府对土地整理储备机构有其他规定的，从其规定。
第五条市土地整理中心可以委托区、县土地行政主管部门所属的土地整理单位承担区、县人民政府负责组织实施的土地整理项目。根据需要，市土地整理中心还可以委托其他单位对特定的区域、特定的建设项目实施土地整理。
第六条下列土地纳入土地整理储备范围：
（一）因公共利益需要或者实施城市规划，需要使用的土地；
（二）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因，停止使用的国有土地；
（三）土地使用权人未按照土地使用权出让合同约定或国有土地划拨决定书规定的期限动工开发，需要收回土地使用权的土地；
（四）土地使用权使用期限届满，需要收回的土地；
（五）农用地转用和土地征收后未确定用地单位的土地；
（六）依法确认的闲置土地；
（七）依法确认为无土地使用权人的土地；
（八）政府委托管理的其他国有土地；
（九）其他纳入整理储备范围的土地。
第七条本市实行土地整理储备计划管理制度。
市土地行政主管部门根据城市建设的需要，按照本市经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划及土地市场的供求情况，拟定土地整理储备计划，经市土地资产管理委员会审议通过，报市人民政府批准后，由市土地整理中心组织实施。
土地整理储备计划应当包括下列内容：
（一）年度整理储备土地规模；
（二）年度整理储备土地供应规模；
（三）年度末储备土地的存量规模。
第八条土地整理储备计划按照项目实施管理。城市发展控制区以内的项目实施计划由市土地行政主管部门审批和下达，城市发展控制区以外的项目实施计划由区、县人民政府审批和下达。经批准的土地整理储备项目实施计划作为办理相关审批手续的依据。
第九条对纳入土地整理储备项目实施计划范围内的土地，土地行政主管部门应当限制土地使用权的转让，规划行政主管部门应当限制新建、改建、扩建地上建筑物，优先组织编制控制性详细规划，相关管理部门应当积极做好配合工作。
第十条市土地整理中心及其委托的单位实施土地整理，应当在现状调查的基础上，结合被整理土地的实际情况，制定土地整理实施方案。土地整理实施方案应当包括土地整理的范围、补偿标准及进度安排等内容。
土地整理实施方案须报经土地行政主管部门批准后方可实施。
第十一条根据土地整理储备工作的需要，市土地整理中心及其委托的单位提出修改控制性详细规划的意见，报规划行政主管部门审定。
第十二条实施整理国有土地的，市土地整理中心及其委托的单位根据批准的土地整理实施方案与被整理土地使用权人签订土地整理补偿协议书。委托拆迁的，与被委托的拆迁单位签订房屋拆迁委托合同，并按照规定办理城市规划、建设用地和房屋拆迁等各项审批手续。涉及国有农用地的，按照有关规定一并办理农用地转用手续。
第十三条征收集体土地的，市土地整理中心及其委托的单位持土地整理储备项目实施计划、土地整理实施方案批准文件及其他要件，向土地行政主管部门申请办理土地征收手续。涉及农用地的，按照有关规定一并办理农用地转用手续。
依法办理土地征收、农用地转用后的土地纳入储备。纳入储备满2年未供应的，由市土地行政主管部门在安排下一年度农用地转用计划时，扣减相应指标。
第十四条被整理土地使用权的注销与变更登记，由市土地整理中心及其委托的单位按照土地登记的有关规定办理相关手续。
地上房屋需要拆迁的，按照本市房屋权属登记的有关规定办理注销登记；地上房屋需要保留并转移所有权的，由市土地整理中心及其委托的单位持原权利人的委托书及其他要件，办理权属转移登记手续。
第十五条整理非住宅房屋国有土地的，由市土地整理中心及其委托的单位委托有资质的房地产评估机构，按照国有土地使用证书规定的土地用途、地上建筑物状况、土地现状利用条件等进行土地和房产价格评估；根据评估结果，市土地整理中心及其委托的单位结合经济测算分析，与被整理土地使用权人协商确定补偿标准。
第十六条征收集体土地的，按照《中华人民共和国土地管理法》、《天津市土地管理条例》及本市其他有关规定，确定补偿标准。
第十七条整理城镇住宅国有土地的，按照国家和本市有关房屋征收拆迁的规定确定补偿标准。
第十八条使用划拨土地的企业，实施企业产权交易涉及土地使用权转让的，在同等条件下，人民政府对土地资产有优先购买权。
以有偿方式取得的土地，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，人民政府有优先购买权。
人民政府行使优先购买权的具体办法，另行制定。
第十九条依法收回的国有土地，土地行政主管部门履行完毕相关程序，注销原土地使用证后，交由市土地整理中心统一管理，纳入政府储备土地。
第二十条根据公共利益的需要，市土地整理中心及其委托的单位整理国有土地，与被整理土地使用权人达不成土地整理协议的，可以按照法律法规规定的权限和程序申请对被整理土地使用权人的房屋及其他不动产实施征收。
第二十一条整理完毕的土地纳入政府土地储备库，由市土地整理中心统一管理，土地使用权属登记为市土地整理中心及其委托的单位。
任何单位或者个人不得擅自占用政府储备土地或者在其地上取土。
第二十二条政府储备土地未供应前，市土地整理中心及其委托的单位可以将政府储备土地连同地上物，采取出租、临时使用等方式加以利用，所得收益专项用于土地整理储备。
政府储备土地的临时利用时限，一般不得超过2年，且不能影响土地供应。
第二十三条政府储备土地临时利用的，市土地整理中心及其委托的单位应当制定政府储备土地临时利用方案，报市土地行政主管部门批准。
第二十四条城市发展控制区以内的政府储备土地，由市土地整理中心委托公开出让。
政府储备土地公开出让前，土地行政主管部门应当对土地出让成本进行核定。
第二十五条经市人民政府批准，市财政部门从缴入国库的土地出让金政府净收益中划出一定比例的资金，建立国有土地收益基金，专项用于土地整理储备。
第二十六条市土地整理中心及其委托的单位应当加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。
关键词：土地整理；推进；城乡一体化进程
土地整理是人类利用自然和改造自然的措施，是社会经济发展到一定阶段，解决土地利用问题的必然选择。加快推进城乡一体化，是工业化、城市化发展到一定阶段对经济社会发展提出的必然要求。目前，我县正处在工业化初期向中期转变的关键时期。实施城乡一体化建设过程中对建设用地的需求不断增加，在实行土地用途管制制度下，用地矛盾日益突出。每年建设光靠建设用地计划指标已满足不了城乡一体化发展的需要。如何在保护耕地和加快建设用地供给的两难中求平衡求发展，我们通过土地整理来推动城乡一体化建设，进行了积极的偿试。
一、土地用途管制与经济建设用地的矛盾转换
1.“吃饭”与“建设”矛盾是一对长期的矛盾，保护耕地与保证建设用地供应是我国社会经济可持续发展的重要保障。
新《土地管理法》实施后，我国土地管理进入用途管制制度时代。保护耕地，确保耕地总量动态平衡成为我国土地管理工作的重大战略和艰巨任务。保持耕地总量动态平衡，是促进农业可持续发展一个新的战略目标，事关子孙后代和长远利益。我国人多地少的基本国情，必须要求我们按照可持续发展的要求，统筹考虑“吃饭”与“建设”的需要，在切实保护耕地的前提下，进行各项建设，发展各项事业。
2.开展土地整理是解决确保耕地总量动态平衡和保障经济建设用地这对矛盾的双刃剑。
新修订的《土地管理法》第四十一条明确规定：“国家鼓励土地整理，县、乡镇人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林村综合治理，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。”通过开展土地整理新增有效耕地面积的72%可以用来换取建设用地折抵指标，保障城乡一体化建设对用地的需求。这就在理论和政策上保证了土地整理一方面保证耕地总量的动态平衡，另一方面又解决了建设用地不足的矛盾。所以，经济要发展，耕地要保护，土地整理是条出路。
二、土地整理对推进城乡一体化建设的现实作用
1.积极开展土地整理，为建设用地需求提供资源储备。
近年来，我们为保证建设用地供应，积极开展土地整理工作，取得了显著的成效。在开展土地整理工作中：一是实行土地置换政策，拓展城市发展空间。允许工矿等建设用地复垦以后等面积置换到城郊周围，作为城市发展用地。二是实行基本农田异地代保。，一方面促进了土地整理工作，另一方面又为城乡一体化发展提供了资金补充。三是继续加大土地整理力度，获取建设用地指标；并加大迁村并址和村庄整理的力度，引导自然村和区域规模小、群众有要求的行政村向中心镇、中心村集聚，对旧村用地进行复垦，争取建设用地置换指标，支援城乡一体化建设。
2.土地整理工作推进了城乡一体化进程。
土地整理推进了县城的城市化水平，城市品位。土地整理推进了小城镇建设。小城镇是区域经济发展到一定阶段的产物，小城镇的发展是区域经济在空间上的综合体现，是城乡一体化的重要组成部分。我们坚持小城镇土地利用可持续发展战略，因此制宜地、科学地选择区域小城镇发展模式和用地横式，使全县小城镇建设迈开了脚步。土地整理推进了工业化进程。城市要拓展，拓展的基础是工业园区和旅游度假区。由于保障了建设用地需求，使工业园区得到了蓬勃发展。土地整理推进了农业产业化进程。对现有土地进行田、水、路、林综合整治，把土地建设成“田成方、渠成网、树成行、路相连”的标准化农田。创造良好的农业生产条件，为效益农业的发展和实现规模经营成为现实。通过土地整理后，农业产业结构进一步调整，粮经比例进一步提高，产业化经营规模进一步扩大。土地整理推动了基础设施现代化进程。
三、推进城乡一体化建设对欠发达地区加快发展的现实意义
1.加快推进城乡一体化，是工业化、城市化发展到一定阶段对经济社会发展提出的必然要求。
积极推进城乡一体化，走“以城带乡、以乡促城、城乡结合、优势互补、共同发展”的城乡一体化发展道路，是保持武义县经济社会持续健康快速发展的重要举措。积极推进城乡一体化，就是加快实现农村的现代化。所以，越是欠发达地区，越要推进城乡一体化。
2.加快推进城乡一体化，可以促进经济和社会的协调发展。
按照城乡一体化的要求对中心镇、中心村进行规划建设，有利于合理配置人口、资本等生产要素，减少和避免资源的不必要浪费，使有限的资源发挥更大的效益；有利于打破城乡分割，缩小城乡差别，加快实现农村现代化；有利于加快农村人口向中心镇、中心村集聚，逐步树立现代市民意识。
3.加快推进城乡一体化，更有利于更好地实施“工业强县、开放兴县、生态立县”的三大战略。
关键词：农村宅基地 整理模式 分析
中图分类号：TU982.29 文献标识码：A
农村宅基地整理是一项复杂繁琐的系统工程，当地的自然、经济、社会等很多因素都对其有较大影响。积极稳妥地开展农村宅基地土地整理是我国建设社会主义新农村的必然要求，也是社会经济发展的客观需要，也是关切科学发展观土地利用由粗放向集约型转变的客观要求，是实现我国耕地总量动态平衡的重要措施。开展农村宅基地（居民点）土地整理，一是从农村社会经济发展来看，开展农村宅基地整理有利于实现农民居住条件的改善，促进小城镇发展，有利于在一定程度上解决公共资源配置的问题；二是从耕地保护来看，开展农村宅基地整理有利于保住18亿耕地不减少，节约集约利用有限的土地，实现可持续发展；三是从地方发展来看，加强农村宅基地整理有利于促进城乡土地统筹利用，缓解城市用地压力。
1 迁村并点型
在我国广大农村地区，村落的形成往往是为方便耕作而自然形成的聚居和散局。一般情况，聚居规模的大小都与当地自然地貌、耕作条件等多方面因素影响。在平原地区，聚居规模通常较大，而在西部山区，聚居规模则较小。但是如果在适合聚居地区的规模较小的话，一方面不利于行政管理和农民生活质量的改善，另一方面也不利于基础设施配套。因此对于这些规模过小的自然村，应实事求是、因地制宜，向中心村缩并，同时对小村旧址进行复垦还耕。所谓迁村并点型农村宅基地整理就是根据一定地区内现有村庄的发展现状，规划出相应的中心村；然后将规模小、用地大、基础设施落后的自然村居民迁入中心村或集镇，并将原来的自然村农村宅基地整理为耕地，从而促进农村居民的集中居住和耕地的连片集中，提高农村建设用地的集约利用程度和农用地的规模经营程度。此种类型主要是在山东省、安徽省土地较平坦的区域。
迁村并点型农村宅基地整理模式，多适用于自然地貌条件较为平坦的地区，而广大西部地区聚居规模过大则不利于耕作，其与经济发达与否关系不大。特别提出的是，此种模式演化过程，政府和职能部门要对农民加以引导，在新建过程中要节约集约利用土地，要有统一的规划和建设方案，不能再由其自身任意发展，即有利土地的节约集约也有利整个村容村貌。
2 缩村腾地型
由于受长期的小农经济因素，在广大农村居民点建设长期缺少必要规划，许多农村村落无序发展、农民住房呈满天星分布，加之农村存在大量“少批多占宅基地”、“一户多处宅基地”以及“建新不拆旧”等情况，加重了农村的空心化，造成大量土地浪费。而这些农村中有些村庄农户规模已达到数百户，用地范围较大，人口较多，既不适宜合并、也不适合搬迁，农村居民点的土地整理采取“缩村腾地”方式为宜。即应宅基地总量不增加的方法，节约集约利用土地。
“缩村腾地”型农村宅基地土地整理模式以节约用地、合理布局为基础，对宅基地进行统一规划，充分利用现有闲置、废弃土地，通过优化布局现有村庄的结构来提高土地利用的集约化水平。这种宅基地土地整理模式既防止了村庄无限外延，也符合农民不愿离开乡土的传统思想。
3 异地迁移型
我国丘陵地区的农民大多依水源、平地而居，庭院面积较大。因此往往建房地点都占用原本最优质、条件较优越的耕地，丧失了优越耕地的生产功能。此外，一些分布于偏远山区的村落，因交通不便、自然条件差，就地改造难度大。因此，应该将这些农村的村民宅基地迁往基础设施较为完善的中心村或集镇，将原有土地复垦为耕地，而对山区条件不好的还草、还林，将大规模增加耕地数量。
“异地迁移”型农村宅基地土地整理是一种针对丘陵山区的土地整理模式，在平原地区采取这种模式，效果往往不明显，新增耕地将不会太多；而丘陵地区农村居民居住较为散，异地迁建、集中可以腾出更多的耕地。而我国此种类型土地占国土面积的一半以上，这种宅基地土地整理模式的推行对我国耕地增加和粮食安全，意义重大；但是，实施条件是有利生产生活，不能盲目赶农民上楼。
4 生态移民型
生态移民型，主要适用于广大中、西部农村地区的偏远山区，在这类型地区贫困总是与所处生态环境密不可分，由于农地的过度开垦破坏了当地脆弱的生态平衡，加剧了农民的贫困。当地农民为了谋生不得不举家外出打工，使本地农村宅基地的闲置具有了更多季节性的特征。要实现社会的可持续发展，减少对环境的破坏影响，应加强对“空心村”地区采取整体搬迁，退耕还草、还林。例如：重庆、四川、陕西等地区，将分布在偏远贫困村，逐步采取整体生态移民与扶贫模式，进行整体搬迁。
5 重建家园型
此种类型，主要针对灾后重建地区，不得已而采取的模式。对于灾前土地利用效果不理想的条件下，灾后要有科学规划和引导、约束，在重建过程中集中、集约利用现有宅基地，然后将节约出来的宅基地整理为耕地，也是一种不错的方法。
6 近郊农村城镇化型
随着我国区域经济的快速发展，各地城镇的城市化水平不断提高。在一些经济发展水平较高、区位优势明显的中心城镇和城市的城乡结合部，此地区农民收入一般较高，农民对土地的生产功能的需求较弱，具有较强的城镇化趋势。因此，应该较为高端的规划和涉及，逐步把农村宅基地建设纳入整个城市规划范畴，并与城市发展相结合，提倡建设楼房和小区化，农业生产要向规模化农业生产经营转变，从而降低人均用地标准、提高土地利用率，推动农村城镇化的进程。例如：浙江省海宁市马桥镇建中村按这一模式使人均农村居民点用地从125㎡降到97m2。
参考文献
[1]李佳，汪景宽.农村宅基地整理及模式探析[J].中国农村小康科技，2009（10）.
一、区域概况及研究方法
（一）区域概况
北海市位于广西南部、北部湾东海岸，位于东经108°50′45″～109°47′28″，北纬20°54′～21°55′34″之间，全市南北跨度114公里，东西跨度93公里。辖合浦县、海城区、银海区、铁山港区（一县三区），25个乡镇5个街道办事处，户籍人口159.83万人，土地总面积3988.67平方公里，其中市辖区1226.50平方公里，森林面积970平方公里，森林覆盖率达24%。此外，北海市有113.50万农业人口，而农村居民点规模达225.9754平方公里，农村居民点用地较为粗放、低效，人均面积高达199.10平方米。
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（三）研究方法
1. 农村居民点再开发潜力测算
本文提出潜力测算方法是基于随机抽样的样本行政村及其居民点分析后确定有关标准，再通过遥感影像图识别，采用GIS技术进行数据处理和空间分析，获得有关潜力数据，主要涉及六个步骤。
（1）标准制定
基本思路是以行政村为单位进行随机抽样，基于农村居民点现状（布局、规模），考虑农户搬迁所需距离、农业生产最大耕作距离两方面因素，根据抽样选择出的行政村土地现状，制定拟搬迁居民点和中心村选择标准。文中，农户搬迁距离是指零星居民点搬至中心村的距离，农业生产耕作距离是指中心村居民在本村内耕作的距离。
（2）影像识别
根据区域高分辨率影像图，按照步骤①制定的标准确定各村的拟搬迁居民点和中心村，结合相关数据和土地利用等情况，计算土地面积和人口，制订最优搬迁方案。
（3）人口增长预测
采用回归分析等相关人口预测方法，计算再开发潜力测算时所需要的规划末期（2020年）的各类人口数量和增量，将平均值作为预测结果。
（4）中心村安置潜力
用于安置搬迁居民点的面积，为中心村潜力扣除村内人口增量需新占用地之后的用地面积。中心村潜力为中心村内容空闲地面积。
SXZ=Bt×QZm①
PaZ=PZZ-SXZ②
式中：SXZ为中心村人口增量用地面积，Bt 为规划末期人均用地面积， QZm为中心村人口增长量，PaZ为中心村安置潜力，PZZ为中心村总潜力。
（5）搬迁居民点还建面积
搬迁居民点还建面积是拟腾挪搬迁的居民点安置所需要的用地面积，为该居民点规划末期用地面积与中心村安置潜力之差。本文设定搬迁居民点优先安置在中心村空闲地内，搬迁居民点还建（新占用地）比规划期末用地规模少，根据搬迁居民点规划期末用地需求，在考虑中心村安置潜力之后，得到还建面积。计算公式为
Sxq=Bt×Qbm③
Shj=Sxq-Paz④
式中：Sxq为搬迁居民点规划末期用地需求， Bt为规划末期人均用地标准，Qbm为规划末期搬迁居民人口数，Shj为搬迁居民点还建面积，Sxq为中心村安置潜力。
（6）农村居民点再开发潜力
农村居民点再开发潜力即为可增加的土地面积，即搬迁居民点的现状面积与搬迁居民点还建所需面积之差。即在搬迁居民点还建面积供给之后其所节约的土地面积。计算公式为
ΔP=Sbq-Shj⑤
式中：ΔP为农村居民点再开发潜力，Sbq为搬迁居民点现状面积，Shj为搬迁居民点还建面积。
2. 农村居民点再开发潜力分级
潜力测算结果分级是划分再开发区域潜力等级、进行再开发实践的前提，通过分级结果反映各镇潜力差异。潜力分级以乡镇为对象，以潜力系数值为基准。计算公式为
α=ΔP/S⑥
式中：α表示潜力系数（%）；ΔP为农村居民点再开发潜力；S为区域农村居民点总规模。运用SPSS软件分析功能，计算各乡镇农村居民点再开发潜力系数值情况，获得分级结果。
二、研究结果
（一）再开发潜力结果
根据土地利用现状及上述分析，北海市现状农村居民点用地低效、空闲与闲置面积大，且布局散乱，人均居民点用地面积远远高于标准。根据《土地开发整理规划编制规程》规定，将搬迁所需还建的人均面积、新增用地的人均面积标准拟定为二级标准中值（80平方米/人）。根据上文步骤④～⑥及相关计算公式，最终得出全市各乡镇的农村居民点再开发潜力，结果详见表1。
综上所述，北海市农村居民点再开发潜力为7691.36公顷，农村居民点用地再开发潜力较大，而在建设用地再开发过程中，很多因素影响潜力值释放，如农户协调情况、资金能力、搬迁补偿方案等，因而实际可以增加的土 地面积即潜力值可能变小，但根据不同地区自然地理和社会经济等情况差异，理论潜力的释放也差别较大，有必要结合建设用地再开发实践对潜力释放影响因素等内容进行专项研究。
（二）潜力分级
根据上文确定的公式⑥，以潜力系数为标准对区域农村居民点再开发潜力结果进行分级，得到潜力分级表（见表2）。
I级潜力区：潜力级别最高，涉及北海市过半乡镇，是规划期内农村居民点再开发实践工作的首选范围，潜力系数平均值高达39.98%，从而论证了区域农村居民点再开发潜力大。
Ⅱ级潜力区：主要涉及北海市合浦县，包括常乐镇、闸口镇、山口镇。潜力级别为2级，是规划期内农村居民点再开发实践工作的重要区域，潜力系数平均值为34.17%。
Ⅲ级潜力区：涉及三镇一乡，集中在北海市西部。潜力级别为3级，可作为规划末期潜力释放区域进行再开发，潜力系数平均值为28.66%。
Ⅳ级潜力区：位于北海市东北部，只涉及合浦县曲樟乡。该乡北部地形为低丘，因地形条件限制，再开发规模潜力相对较小。潜力级别为最低，系数为19.05%。
三、结论与讨论
本文主要分析农村居民点再开发潜力测算和分级，将北海市作为实例，计算研究区域2020年农村农居民点再开发的相关潜力值（包括再开发总潜力以及中心村潜力等），其中再开发总潜力达7691.36公顷。研究结果表明北海市农村居民点布局散乱、规模小，用地极为粗放低效，因此其再开发潜力较高。。
本文在选择居民点搬迁方案时，增加了农户搬迁距离及其进行农业生产活动的耕作距离两个方面的考虑，结合影像识别等基础数据，基于区域土地利用现状，分析各个行政村及其内部居民点现状（布局、规模），确定合理的中心村及最优搬迁方案。在此基础上，将农村居民点划分为搬迁居民点、不搬迁中心村，以乡镇为单位采用不同方法进行潜力测算。综合考虑空闲地潜力与新占土地减少后可增加的土地面积（即潜力），更加符合农村实际情况。
本文提出的潜力测算方法不仅能使结果真实、可靠，也为今后较大尺度的农村居民点再开发潜力测算方法以及再开发实践工作提供了研究基础和方向。此外，本文的研究存在一定局限。根据北海市地形及地理情况，通过抽样确定区域范围统一的标准，具有一定的局限性。另外，本文也没有考虑居民点内部结构、农村居住环境、基础设施等因素对农村居民点再开发实践的影响。这些问题都需在以后的研究中考虑并完善。
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