建 设 项 目 工 作 内 容 表 解
一、项目发展周期
工程项目从投资设想，提出建设指导建成投产的全过程，在国际上称之为“项目发展周期”。其各时期的工作内容如下表：
机会研究，项目建议书
初步可行性研究 是投资时期与生产时期的基础，是决定投资 投资前时期 可行性研究 命运的环节 项目评价，初步设计
谈判与订立合同
项目发展周期 项目设计 制订和实施建设规划，对项目的投资规模、 投资时期 项目施工 质量、进度、安全实行三大控制 项目试运行 竣工验收
生产时期 生产准备 生产工程应贯穿基本建设全过程，单机试车 生产考核 要早，联动试车要全，投料试车要稳。
二、项目决策需积累的资料
可行性研究方法 经济评价参数 建设指标
资料种类 建设工期定额
投资估算指标 建设用地指标
项目决策资料积累
为建设项目科学决策提供依据 资料作用 控制建设规模
引导投资方向，提高投资效益
三、机会研究（项目设想，项目建议书）
机会研究的目的：为项目的投资方向提出建议。 机会研究的基础：以自然资源和市场预测为基础。
一般机会研究的任务：对项目的投资方向提出建议。
调查建设地区材料，燃料资源数量、 地区研究： 质量 验明某一特
一般机 定的地区的 调查建设地区水、电供应及运输条件 会研究 建设条件
一般机会的 调差建设地区的经济状况与劳力资源
研究方式
机会研究 分部门研究，在某一个指定的部门鉴别各种投资的 的分类 机会。
以资源为基础的研究，识别以利用自然资源或农业、 工业产品为基础的投资机会
具体项目的 任务：将项目设想转变为概略的投资建议。
机会研究
机会研究 内容：基本资料，基本政策。
自然资源情况 分析未来需求 分析工农业格局
进口情况及可取代进口的商品
机会研究 与国内外其他工业之间的可能联系
的内容 现有企业扩建的可能性 多种经营的可能性
将现有企业扩建到合理经济规模的可能性 发展工业的政策
生产要素的成本和可能性 出口的可能性 附注：
机会研究对投资于生产成本估算的精确度为±30%
大中型项目所需时间：一般为2—3月
机会研究所需费用：占总投资的0.1~1%
四、项目的可行性研究
目的：确定项目名称，并根据国民经济的长远规划和地区行业规划要求，结合自然资源条件，
对建设项目在技术和经济的合理性进行全面分析。
任务：通过对方案的比较，提出评价意见，对项目的最终选择做出决定。
作用：通过分析、论证拟建项目在经济上是否合理，技术上是否先进，条件上是否可能，为编制及审批计
划任务书提供依据。
明确国内市场近期需求情况。 市场需求与 对国内现有工厂生产力进行评估。 拟建规模 对销售、价格、竞争能力及前景进行估计。
选择产品方案，论述发展方向，分析技术经济，确定建设规模。 资源、原材 确定资源储量、品味、成分、精度与资源审批情况及开采条件。
料、主要协 校定原材料、燃料的种类、来源、供应地点、条件数量及签订合同情况。 作条件 核实所需劳力等公用设施的外部协作条件及签订合同与协议情况
项目的可 落实项目建设地区的地理位置与原料产地、市场的距离、地区环节情况与选 行性研究 择理由。
建厂条件与 确定厂址位置、收集气象、水文、地形、地质条件、交通运输、水、电、气 厂址选择 等供应现状，与现有企业关系与居住条件 确定厂址面积、占地范围、厂区布置方案。 落实建设条件，拆迁户和搬迁情况，安置方案。
明确拟建项目的三废种类、成分、数量以及对环境的影响强度与范围。 环境保护 选择治理方案，明确回收利用情况。 确定对环境影响的评价。
生产组织、 确定生产管理体制与机构设置。
劳动定员、 选定劳动定员的配备方案。
可行性研 人员培训 制订人员培训计划及其费用的估算。 究的内容 确定勘察设计的周期与进度要求。 项目实施 确定设备制造所需时间。 计划与进 确定工程施工所需时间。 度要求 确定试生产所需时间。
确定工程项目的实施计划和进度的选择方案 确定总投资费用及流动资金估算。
财务与经 确定资金来源、筹措方式；各种资金所占比例；资金数量和利率。 济评价 确定生产成本，包括生产总成本与单位生产成本。 对经济作出评价
根据资料确定项目的构成和范围、车间组成、厂内外主体工程和公用、辅助
工程
确定技术与设备所采用的技术工艺方案，工艺路线与生产方法，设备选型、 项目设计 主要设备型号、规格、数量、来源。 确定土建工程布置方案。
核定主要建筑物、构筑物及厂外工程。
比较全厂总图布置方案，厂外运输方案，并选定之。
根据各项数据，从技术、财务、经济方面论述建设项目的可行性。 可行性研 找出存在的问题。 究结论 提出解决问题的建议。
五、房地产市场分类
房地产市场按其职能可以分为以下几类：
所有者用户
证券投资 购买房地产投资卷 投资者和 所有者投资人 投资地产方式 购买房地产股票 放贷人 放款投资 预约房地产 租凭投资 现购房地产 全部开发（从征地到完成房屋建筑） 房地产开 土地分割转让 发商 投资性建设 合约建设 房地产市场 住宅经纪人
按只能分类 商业用房投资经纪人 经纪人 工业用房地产经纪人 土地经纪人 房地产价值评估员 建筑师 咨询顾问
专业化非 房地产有关专业教师
经纪人服 公证人 为投资开发、经营交易、提供经济、技术、法律等服务。 务者 保险人 管理者 规划人员 契约分拆员
六、房屋产权及房产分类
房屋所有权 房屋产权
该房屋所占有土地的使用权 国有房产 集体所有房产 按产权性质分类 私有房产 涉外房产 住宅 房屋分类 办公楼 商业用房 按房屋功能分类 仓库 旅馆 工业用房 文化建筑
七、各类用房价值因素
发展方向：向综合化、一体化发展。
产业价值：依赖于当地社会、经济、文化发展水平 有利的地理位置 方便的交通 办公楼 增值条件 良好的通讯条件 和谐共处的用户组合 寓意深远的联想
取决于高质量的管理程度 投资风险
服务设施是否具有竞争能力
所处的地理位置 增值条件 商业流通发达程度 人们的购买能力 商业用房 流动人口数量
商业服务设施自身的竞争能力 收益因素 临近类似设施的竞争情况
人口数量的增加 家庭数目的增加
决定需求的因素 经济发展水平与地理位置，周围环境 住宅管理体制变更 有关政策决定
住宅的品味 住 宅 增 值 条 件 环境的特色 文化性素质
如何与经济发展、城市发展、社会需求平衡一致，和谐共融 建设阶段是否有高质量管理 投 资 风 险 施工工期延长 工程成本的猛增
商业的需求水平 决定需求的因素 工业的发展水平 仓 库 交通运输业的需求水平
增 值 条 件 建造于设计是否适应，货物存取和管理方法的变化 地理位置与交通条件是否适宜
决定需求的因素：旅游者、生意人、出差者、会议对旅店、饭店的需求 增 值 条 件 地理位置、交通、通讯、服务设施的装备水平 旅馆饭店 区域内的供求和竞争状况 投 资 风 险 能否保持较高的住宿率 是否有竞争性的管理
八、房地产市场的供求力量及预售转让条件
人口的数量、年龄、性别、家庭构成 就业水平、工资水平和收入的稳定性 个人储蓄、取得抵押金的可能性和利率水平 房地产市场供求力量 出售价格、租金水平和空房的百分比 税率和土地使用的控制，包括租金的控制 取得土地、劳动力和建筑材料的可能性及成本 现存建筑物的相对质量和建筑技术的变化
领有房地产证或土地使用证 土地可供转让条件 付清全部地价
除地价外，投入开发的资金已达合同规定总投资的25%以上
付清全部地价
预售楼房的条件 持有经营房地产的证明 持有土地使用证和建筑许可证
九、房地产业投资经营程序与必备文件
投资经营程序
计划部门
规划局
规划局
土地局
规划局
城建局 项目立项 → 申请选
各程序必备文件：
提交可行性研究报告 项目立项 立项申请书 待开发的物业类型
申请用地报告 市建行出具的资信证明
市关于单位设立及人员编制的批文 市计划部门关于建设项目的立项批文
申请选址 重点工程需提交可行性报告、环保、消防意见书 省建设厅核发的资质证书、省市工商部核发的营业执照 法人委托书和委托者身份证 填写《建工程规划选址审批表》
接到选址定点通知书后，提供1/500或1/1000地形图
址 → 领取用地
许可证 → 土地出让
与转让手续 → 规划报
建 → 申请建筑施
工许可证
规划局核发《建设用地规划许可证》
规划局提供定点桩号及坐标，用地红线图（征用地红线，使用地红线） 土地局核发《土地使用证》
规划报建 属于转让，抵押或出租的土地，应在交易所办理有关手续，方可报建 提供平面设计图，通过后，方可进行建筑设计 提供项目批准文件
建设单位法人代表委托报建证明
十、房地产业主要业务关联图
征用土地 拆迁安置 委托规划设计组织开发建设 旧城区的房地产开发 土地使用权出 让土地使用权转让土地抵押 产业的买卖 产业的租凭 产业的抵押 经 营 开发，再开发 房地产业主要业务关联图 管理和综合服务 房屋及公共设施的保养，房地产投入使用后，其产权、产籍的管理 组织维修、改造。提供保安，环境卫生，环境美化服务及其他便民措施
市场调控和管理 发展完善市场，建立科学合理 的房地产价格体系和规则及法规 建立房产市场 地产市场 资金市场 技术市场 劳动市场 信息市场
十一、房地产的税费规定
一、营业税：
二、城市维护建设税：
三、基金：（1）国家能源交通重点建设基金 （2）国家预算调节基金 四、企业所得税：所得额×10%
注：所得额=经营收入－成本＋营业外收入净额－（营业税＋城市维护建设税＋房产税） 五、印花税：
建设工程勘察设计合同：费用×5‰ 建筑工程承包合同：承包金额×3‰ 租凭合同：租凭金额×1‰ 借款合同：借款金额×0.5‰ 财产转移书据：书据金额×5‰ 房地产证：每年15元
六、土地使用税，按土地类别征收，海口标准为： 一类土地：2.2元/㎡*年 二类土地：1.8元/㎡*占地年 三类土地：1.4元/㎡*占地年 四类土地：1.0元/㎡*占地年 五类土地：0.7元/㎡*占地年 六类土地：0.4元/㎡*占地年 七、土地使用权转让费：为累进率
土地增值一倍以下：增值额×10%
土地增值一倍以上，1.5倍以下：增值额×15% 土地增值1.5倍以上，2倍以下：增值额×20% 土地增值2倍以上，2.5倍以下：增值额×25% 土地增值2.5倍以上，3倍以下：增值额×30% 土地增值3倍以上：增值额×35%
八、房地产契税：房地产出售价×6% ，征收范围只适用于国内个人和私营企业，典当价×3% 九、房产税：
营业性：房产原值×70%×1.2% 租凭性：租金×12%
十、个人所得税：对外商、港澳台、个人所得税征收 （1）工资薪金按7级超额累进征收 （2）劳务所得：
4000元以下：（所得－800）×20% 4000元以上：所得×（1－20%）×20% 十一、交易登记费：
（1）交易费：成交价×1.5%
（2）产权登记费：每征最低收2元，最高收50元
十二、商品房开发价格组成
有偿使用土地的地价
征地及拆迁补偿费（全构筑物：苗木、鱼塘、养殖坊） 设计费
一、施工前期费 临时设施费（道路、供水、供电、抽水等）
特殊市政工程费（供水厂、污水厂、电厂、变电站、桥涵等）
七通一平费（土石方费、道路、供水、供电、排水、排污、通讯、路灯） 供热、供气管线架空费
基础施工费（若是天然基础，并入主体工程费中）
二、建筑安装工 土建工程费（二次装备是由业主自行装修，可不计入）
程费 安装工程费（建筑物 以内的水、电、煤气、空调、电梯、通讯、消防、闭路电
视等）
价格组成 区内道路工程费 区内供水供电工程费 区内排污费 三、区内配工程 区内变电所费 费 区内绿化费 区内场地清理费
区内公共设施费（环廊、中心公园、凉亭、泳池、球场、） 区内路灯设施费
四、各种税费：见十二
五、不可预见费
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