学术论坛 ・８７・ 土地抵押评估及其风险防范之我见 覃 常 （广西平南县华诚地产评估事务所） 【摘要】由于土地抵押评估是对土地 的土地，要在收益价格方面给予较多的关注。 都有自己的地价指数来观察土地价格的变化 进行估价的重要内容之一，并且要保护当事 ２．４评估方法 趋势，确定任何时段的土地价格的变化的正 人的财产和信贷的安全，因此又不同于普通 的土地评估。在土地的抵押评估工作中，最 主要的工作就是要有效的控制评估的价格， 这与借贷双方的利益密切相关，同时也体现 出了估价机构和估价师的工作水平。本文将 从对土地抵押评估的要素以及对风险的认识 和防范措施进行论述，希望以此来保证土地 抵押评估工作的正常进行。 对于各种各样的评估对象以及外界环 境，再加上多种类的评估目的，正确的选用 评估方法成为评估的关键，为了使评估的科 学水平得到提高，而且要与客观实际尽量相 吻合，通常选用两种以上的方法来评估同一 个对象，因此综合利用多种的评估方法才能 完成对同一对象的评估。使用较多的评估方 法主要有成本法、收益法、比较法、基准地 价修正法以及假设开发法，相关的估价员要 对这些评估方法熟练的掌握和运用，其他的 评估方法例如残余法、低价指数法、路线价 法等也在某些情况下得到应用，评估人员也 要对此进行必要的掌握。 ３、风险分析 ３．１风险的含义 我们将损失的不确定性定之为风险，主 要分为客观和主观两方面的不确定性。客观 方面的不确定性主要指的是实际得到的结果 偏离了预计的结果，误差的大小可以利用相 关统计工具进行估量。主观方面的不确定性 就是说个人评估的风险，风险的大小与个人 的心理素质、经验以及知识储备有很大的关 系，不同的人将会得到不一样的风险值。 由上土地抵押评估风险的定义可叙述 为：由于评估人员以及相关评估机构违反了 常性以及对金融市场安全的影响。 ３．２．２规范行为 对于为土地的价格进行评估的工作人 员，要从理论知识的掌握和对价格评估的经 验来对土地的抵押评估行为进行规范。理论 知识方面主要指的是对相关概念、方法、原 则的研究和掌握。另外评估规范常分为对金 融方面的有关技术方法以及抵押规则等方面 的规范和研究。对实际土地抵押的评估，应 该在评估方法以及流程等方面给予合理的规 范和安排。 ３．２．３评估人员与机构之间关系的建立 当前的评估市场上，评估人员和相应的 金融机构的业务关系主要是准委托，即金融 机构在土地抵押评估的过程中只起到了中间 人的作用，并没有真正实现委托方的作用， 而且需要进行土地抵押贷款的借贷方可以根 据自己的需要选择自己满意的评估人员。之 前的业务关系使得评估人员与借贷方成为寻 租的关系，使得评估对象的评估价值与实现 的误差较大。对于将来的评估市场，评估人 员可以直接通过金融机构的委托来评估抵押 物的价值，这样就避免了借贷方与评估人员 之间的金钱关系，使评估人员只是单纯的服 务于金融机构，由此可以消除高估抵押物价 值的现象 ３．２．４评估人员与机构的信用情况要定 期公布 通过行业协会建立的评估机构和评估人 员之间的信用档案主要包括评估人员以及机 构的获奖状况、业绩成果以及被投诉的次数 等，并将这些数据作为相关级别评定的主要依 据，使评估人员以及机构的行为得到较好的规 范，避免出现人为的抬高或压低估价价格。 ４、结束语 当前的土地抵押评估过程中较多人为因 素的存在导致某些人员和机构的评估行为很 不规范，而土地估价是否客观合理直接影响 到了借贷方和债券方双方的经济利益，因此， 对评估过程进行研究和探索是我们必要的工 作任务。当前我国在土地价格评估方面的实 际操作和评估目的之间有较大的分歧，而且 还有一些机构不清楚要评估的对象以及相关 部门的链接工作不到位等现象大大增加了土 地抵押评估中的风险，适当方法的研究以及 采取将会对我国的土地抵押评估行业起到巨 大的推动作用。 参考文献： 【１】石青海．土地抵押评估常见问题及建 议【Ｊ］．技术与市场，２０１ １（４）． 【２］马小军．土地抵押评估常见问题及建 议【Ｊ】．中国资产评估，２０１０（２）． 【３】曾晖，邢国威，付梅臣．集体土地产权结 构与抵押评估风险防范［Ｊ］．商业时代，２０１１ 【关键词】土地；抵押评估；评估要素； 风险分析 １、前言 由于土地具有较高的价值并且长期内不 易贬值而且还不具有可移动性，这些特点常 常让人们把土地当做抵押物进行贷款，伴随 着我国社会的不断进步以及不断完善的社会 主义市场经济体制，很多种类的银行都努力 向商业银行转型，信用贷款逐渐被抵押贷款 取代。我国的公民在向商业性组织或者银行 进行贷款时，一些债权人为了使投资风险降 到最低，通常需要借贷方向债权方抵押土地， 为了对土地价值进行公证客观的评估，借贷 方需要向债权方提供评估机构给予的相关估 价凭证，但是在担保时还会存在一定程度的 风险，而且与土地拥有者的合法利益相关， 所以人们对土地的正确的评估给予了高度的 土地抵押评估方面的相关法律、法规，或者 关注。下面将具体论述评估工作应注意的方 存在的某些客观因素严重影响了评估的结 面以及对评估风险的分析。 果，使得采纳评估结果的人们的权益受到较 ２、土地抵押评估要素 大的影响，由此给评估人员以及机构的声誉、 ２．１评估目的 经济带来了不同程度的损失，严重时还会承 评估的目的是进行土地抵押评估工作中 担法律责任的可能性。 的重要内容，其制约着其他的评估事项。对 ３．２降低风险具体措施 土地的抵押评估是为了对土地的可担保价值 ３．２．１合理方法的选取 进行确定，从而将贷款金额确定下来，当前 信贷风险的抑制以及借贷人和债权人双 对土地抵押进行评估的目的可以具体的描述 方的利益主要是通过抵押评估实现的。在进 为：提供有价值的参考依据来确定土地的贷 行土地抵押时，以当前市场上的价值作为抵 款金额，进而确定土地的抵押价值。 押价值，并不是以将来某时刻的价值作为变 ２＿２评估对象 现价值，虽然这种方法方便了信贷员的工作， 根据土地抵押评估的目的，评估的对象 但是在一定程度上存在较大的风险。评估价 就是要抵押的土地。根据相关法律规定，凡 值决定了贷款的金额，贷款金额和将来的土 是不能设为抵押物的土地当然不可成为评估 地市场价的偏差的大小决定了放贷风险的大 的对象。因此，在进行土地的评估工作中， 小，所以要采取一定方法来降低风险：（１） 估价人员必须先要对抵押的土地是否能成为 评估方法的改善。土地的抵押评估要同时兼 评估对象进行确认，否则将一律不给予评估， 顾到土地抵押之前以及抵押期间的土地价格 若委托方一定要求给出一定的抵押价值，则 的变化趋势，商业银行的相关工作人员要实 将其价值定为零。估价人员还要明确估价对 时监测土地价格的变化情况，对抵押的土地 象的物质以及权利状态，从多方面审视抵押 价格的变化趋势进行充分的了解掌握，还可 土地的安全性，降低抵押风险。 以把土地的评估工作通过相关专业部门进行 ２．３评估原则 估价处理，对土地的抵押价值能够准确的把 除了要遵循一般的土地估价原则之外， 握。（２）评估方法的合理选用。根据实际的 还要对估价谨慎处之。谨慎原则需要我们注 情况对土地价值的评估方法进行合理的选用 意以下几方面：对较多不确定因素存在的前 可以大大降低风险。常用的几种评估方法上 提下，要谨慎进行评估活动。要充分了解实 文已提到过，当出现经济萧条，不太景气的 现抵押权的过程中存在的各种制约因素，以 市场前景，而且经济的复苏时间较长时，采 及各种危险发生的几率。此外，要较多的选 用比较法进行评估比较合理，若使用其他的 （１１）． 用成本法进行价值的评估，对于那些较长时 方法，将会使土地的评估价值误差较大。（３） 【４】廖年生．土地金融价值评估分析【Ｊ】＿统 间的低租金以及租约的土地或者是没有市场 地价指数的充分利用。在大多数的大城市中 计与决策，２０１２ｆ４）．