住宅小区物业管理的特点和难点

住宅小区物业管理的特点和难点

住宅小区物业管理的特点和难点

摘要住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们在一定空间内吃、

穿、住、用等起居功能和设施条件。而住宅小区物业管理是住宅小区业主通过

选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定对房屋及

配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生

和秩序的活动。目前我国城市住宅小区物业管理市场已逐步走向标准化行

业的管理也日趋成熟。物业管理行业的快速开展、经济地位的持续上涨使其

成为了与我国经济协调开展与广阔人民群众生活、工作息息相关的一个相对

独立的新兴行业它以经营为手段以为业主提供优质效劳为宗旨以经济效

益、社会效益和环境效益的综合统一为目的成为我国城市管理的重要组成部

分也有其自身的特点。但是作为新生事物的物业管理行业在开展进程中

必将遇到诸多的困难和压力管理中许多不尽人意的现象也会随处可见暴露

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.实用文档.

出了一系列的问题和矛盾如房屋及附属设备、设施的维修养护物业管理区

域的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆管理、环境绿化以及业主或使用人生活、工作、生产方面的效劳还有并代表业主或使用人就有关事宜与政府各部门或

公共事业单位交涉以及房屋的使用及出租的管理等。为此物业管理企业要

想在剧烈的市场竞争中脱颖而出就必须率先解放思想转变观念用科学、

系统的管理理念创造企业个性品牌创新品牌的知名度、美誉度、忠诚度这

是当前物业管理企业迎接市场挑战的战略思维与现实抉择。

一、住宅小区的特点

相对封闭独立。

人口结构复杂形成相对独立的社区文化。

公用设施社会化。

配套设施齐全居住方便。

加强住宅小区的管理改革现行的管理体制针对住宅小区产权多元化的

客观实际变各自为政的多家管理为统一管理变单一的行政管理为多层次的

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.实用文档.

综

合管理大力开展社会化、专业化的物业管理模式不断提高住宅小区的

管理水平更好地为业主生活和小区建设效劳。

二、住宅小区物业管理的特点

住宅小区内居住着不同阶层、职业的家庭,不同的生活习惯、爱好、文化程

度、道德水准、经济收入水平等等决定了他们对居住环境要求和居住行为的差

异。业主在物业小区内买了房子用于居住这个房子对于业主来说便是一个家

家对于每一个人来说应该是温馨美满、宁静舒适的。业主一天内最起码有三分

之一的时间是在小区内度过的因此业主对居住小区的要求便是舒适且能在

紧张的工作之后放松下来。正因为居住小区内的业主有了这样的要求居住小

区的物业公司就有了工作上的着重点。要想做好住宅小区物业管理效劳工作

应该明确这样的指导思想而且住宅小区物业管理还带有相当的复杂性与其自

身所具有的特点(一)、管理具有社会性

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.实用文档.

住宅小区是人们生活、居住的地方是整个社会的一个组成局部它的管

理必然具有很强的社会性。小区内居住着各行各业的人员居住的人口结构十

分复杂产生社会化现象。物业管理公司应争取住宅小区居民及社会各方面力

量的支持与帮助。例如生活小区的治安状况与整个社会的治安状况紧密相关

社会治安状况的大环境必然对小区的小环境产生巨大的影响所以在小区的

治安管理工作中应加强与所在地公安部门的沟通。

为了做好住宅小区的物业管理工作保证住宅小区内的公共秩序和全体居

民的利益住宅小区物业管理公司应制定一些物业管理规章制度禁止居民有

违背公共利益的住用行为。为了让小区居民遵守这些制度物业管理公司要采

取寓管理于效劳中将物业管理的专业化管理效劳与居民的自治管理相结合

要向住宅小区居民及社会各界做好宣传、沟通等工作让小区居民自己制定业主公约

形成自我管理的约束机制这样容易到达小区居民满意、政府满意、

物业管理公司也满意的理想工作目的。

(二)管理具有统一性

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.实用文档.

住宅小区内部的各个组成局部形成一个整体如果仍然采用传统的房屋管

理模式进行管理各自为政其弊端显而易见。因此对小区内的保洁、绿化、

平安保卫、进出小区的车辆、公共设施维修养护及业主的房屋整修等进行统一

的管理是现代小区物业管理的主要特点之一既可保证有效本钱的控制又能

提高综合效劳质量使业主直接享受到物业效劳的成果。

(三)、管理强调效劳性

住宅小区物业管理的目的是为了满足小区内居民居住生活的需要为居住

在小区内的人们提供一个优美、平安、舒适、满意的居住环境。物业管理企业

应该强化效劳意识本着效劳至上的宗旨为居住在小区内的人们提供到位的

效劳。从事住宅小区管理的物业管理公司通过向居住在小区内的人们提供优质

的效劳到达管理的目的。同时不仅要提供物业管理效劳委托合同范畴内的根本效

劳还要结合小区内的特点、业主的需求提供有针对性的个性化效劳。

(四)、管理具有复杂性

主要表达在居民的构成复杂对物业管理效劳内容和标准要求不一房屋

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.实用文档.

产权具有多元化的特点使得管理难度增大在住宅小区的物业管理实施过程

中经常涉及市政管理、水电气暖供应、公安、街道办事处等多个部门和单位

需要协调关系明确职责由于居民的收入水平和物业管理消费意识差异较大

目前住宅小区物业管理效劳费用收缴工作难度较大具有相当的复杂性。

(五)、管理追求艺术性

为了使住宅小区的环境幽雅、整洁美观给居住在小区内的人们提供一个

良好的生活、休息和学习的环境物业管理公司应注意从艺术的角度对环环境的

管理加以美化。例如强化小区的绿化管理使人们感受到大自然的魅力加

强小区内的整修管理禁止私搭乱建维护小区整体风貌的艺术性加强小区内园林

艺术小品的维护美化人们的视觉使居住在小区的人们始终感到心情

舒畅等等。

三、住宅小区物业管理的指导思想

寓管理于效劳之中。

人民城市人民管。

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产权与经营管理权相别离。

有偿效劳合理负担。

四、住宅小区物业管理的难点和问题

物业管理是随着国家房地产业尤其是住宅产业的开展而逐步开展起来的。

当人们的生活水平逐步提高后人们就更关注生活的质量关注居住环境的日

常保养和维护尽可能使住宅小区整洁环境优雅生活便利平安不受侵侵害。

根据政府关于物业管理的有关规定新建小区必须实行物业管理制度而旧小

区却在推行物业管理的过程中遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。

(一)、居民观念需转变

多年来方案经济体制下形成的居民住房福利制度使很多居民还存在无偿

享受效劳的传统观念习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式认

为实行物业管理就是想多收钱如果实施物业管理需要收费也应该由单位交

住房消费意识淡薄。

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(二)、硬件条件相对落后

旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题小区的规划方案

比较简单。随着城市人民生活水平的提高硬件设施主要有以下一些缺乏包

括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。

(三)、产权形式多样

旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房

房改售房回迁房农转居的承租房居民承租房。住房的产权人多样有居

民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设

施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管

房、二手房产权人等。

(四)、存在多头物业管理的现象

产权形式的多样化使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进

行管理的局面。主要有\"单位自管房\"物业管理公司\"房管局直管公房\"物业

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.实用文档.

管理公司社区管理单位居委会市政设施单位商业网点单位等。

(五)、对旧小区根底设施进行改造的资金缺口较大

旧小区实施物业管理改善居民的生活环境必须对小区的根底设施进行

不同程度的改造如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造工程的

多少和改造等级的不同资金量少那么几十万多那么上百万甚至上千万。资金

从哪里来是困扰实施物业管理的一个重要问题。

(六)、物业管理收费困难

已经实施了物业管理的小区甚至物业管理水平比较好的小区也存在物

业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准目前最低收费

普通小区全年收费总额为200多元。尽管是如此低廉

的费用很多物业管理公司只能收到30%左右。

(七)、管委会作用有待进一步发挥

实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会但受

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方方面面因素的影响很难发挥其应有的作用。如根据有关规定业主委员

会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人但产权单位怕要求出资整治小

区环境或承担其他经济责任就不愿意参加业主委员会已经参加到业主委员

会的个人甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权

行为或不能充分履行相关职责。

(八)、社区管理与物业管理存在矛盾

社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区

委员会以赢利为目的与物业管理企业争夺物业管理工程把政府补贴给物业

管理单位的专项资金承担过来进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出

租小区经营用房开早市、菜摊、饭馆、理发店等对小区内绿化、卫生、保

安造成一些影响。

五、针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题提出以下建议

1.加快、加强物业管理的立法工作

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.实用文档.

改善居民生活环境

3.政府部门应加强对旧小区实施物业管理工作的规划

在工资中增加物业消费局部

5.建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系

7.处理好社区管理与物业管理的关系

改变多头管理

的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业一个小区应尽量安

排一个物业管理公司。

六、住宅小区物业管理的目标

住宅小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管

理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。结合先进的现代计算机

技术、现代控制技术建立一个整个小区的综合效劳中心为住户提供一个平安、

舒适、便捷、节能、高效的生活环境。实现以家庭智能化为主的、可持续开展的、具有二十一世纪的住宅小区物业管理。

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