对小产权房屋的讨论

据不完全统计现在全国小产权房至少在5000万套以上，按照市场经济规则，规范小产权房，可以把土地出让金直接交给国家，减少腐败，减少开发商的暴利，稳定社会秩序。

目前房地产经营的地位是垄断的，不是完全市场化的，所以房价奇高，令百姓怨声载道，所以要控制房价，让房价下降到老百姓可以接受的水平，打破其垄断经营是关键。但房地产业和相关部门为了自身的暴利，宁愿保住这种垄断地位，国六条效果不明显。他们死守垄断地位的借口就是所谓的统一管理，所以当“小产权房”出现后，他们很不舒服。

“小产权房”是近年来在北京城市近郊出现的一种没有大产权证——即国家承认的房产证的房屋。小产权房是乡村利用市郊集体土地盖的楼房，他们向市民出售,是由村乡级政府提供产权证明，故名“小产权”。因为这种楼盘是在国家没有批准情况下开发的，所以，建设部说是“非法”的，其产权是有风险的，是没有法律保障的，建议老百姓不要购买。最近，北京勒令停止了全市小产权楼房的开发和出售。

笔者认为，因为小产权房出售上有产权缺陷，开发和出售存在一定混乱，在法律上不保险，进行一下整顿也是必须的。可要想根除“小产权”房的出售与开发，是不可能的。因为我们实行的是市场经济，自由买卖是这种经济制度的特点。房地产商售房是买卖，农民盖房出售也是买卖，不规范国家可以让它规范，可人家的买卖你不能封，垄断经营是市场经济之大忌。六七十代，乡镇企业也曾被视为不合法，受到压制，但越压生命力越强，最后成了气候。“小产权房”有三个优势,它们打破房地产的垄断经营地位的趋势不可阻挡。

一是价格合理，符合一般百姓的购买力。一般小产权房屋比正式产权房屋低70%左右，这为广大市民阶层自己拥有一套住房开辟了一条新路。是对价格奇高的房地产市场的一种反叛。关于小产权房屋不保险之说，更像是一种恐吓，因为小产权房虽然开不出大房产证，可是也是有白纸黑字交易依据的，一张借贷白条收据都有法律效力，难道盖有乡村一级政府的公章的交易证明就无效了嘛?退一步说，房产买卖是非法的，可黑纸白字的交易收据至少可以证明相互之间的借贷关系，顶多我退房，你退钱，两不吃亏。买卖房产又不是买卖毒品，有什么风险?我们国家的土地是不能买卖，不管国有土地还是集体土地。我们购买的大房产房，房下土地是国家的，你购买的只是房屋和基下国有土地一定时间的使用权。小产权房也是同理，我们购买了房屋和基下集体土地一定时期的使用权。建设部说小产权房非法，是因为他们不想让它合法。就像改革开放前，我们说私有经济非法一样，是人为制造的。现在郊区乡村开发出售的小产权房屋，比之大产权房屋，有点像改革初期，农民拐着一篮子鸡蛋在国有商店门前低价出售，因为又便宜，又新鲜，人们纷纷购买，这时国有商店的店长出来散布说：农民卖的鸡蛋不干净，没经过国家检疫，可能有瘟鸡下的蛋，有风险……云云，其实是想继续垄断市场。可吓唬不是常法，人们总是希望得到物美价廉的商品，鸡蛋是这样，房屋也是这样。

二是小产权房屋在北京郊区，那环境好，空气好，更符合人们现在的绿色居住意识。北京市的居民现在都明白，北京城区空气质量比郊区差，噪音污染也厉害，不如去郊区居住。这也是小产权房买的好的一个原因。在发达国家，中产阶级和富人全在郊区安家，城区是没钱人住的地方。现在一些富人，城区虽然有房，其实大部分时间是在郊区别墅生活。这种居住趋向谁也拦不住，这也注定了小产权房屋的走强趋势。

三是北京国有土地占18%，其余全是集体土地，这也注定了集体土地开发出的小产权房屋的潜力十分巨大。用禁止和压制是解决不了问题的，有想买的，就有卖的，你明里禁，私下买，形成黑市照常生存，政府更被动。

有人说，允许小产权房出售，会造成耕地流失。这是蒙人的一句话。小产权房一般是在大城市的近郊区，不是所有农村都能够开发的。在大城市近郊，对比城市的经济效益，土地种粮食是无法满足农民生活需要的，所以在城市郊区土地，有的在搞旅游采摘，有的种花种菜，有的圈成工业开发区，而盖房出售，在满足城市住房需求的同时，让农民也获得新的土地效益，也是郊区土地的一种出路。据悉，市郊一些楼盘的开发都多是在多年荒芜的土地上进行的，其实是对土地资源的一种盘活，没什么不好。

据悉，北京的小产权房屋楼盘占总量的三分之一，这是一个不小的比例，也是对垄断经营的大房产市场的致命冲击。另有消息说，北京房地产价格奇高，与政府地价评估有关，所谓的拆迁补偿费不是真实的补偿，而是评估出来的拆迁费用，也就是说地价中的拆迁费用与真实的拆迁费有很大差距。据悉，他们在房地产交易中，占到总收益四成以上的利润。所以，打封小产权房屋，打的旗号是对公众负责，加强房地产市场管理，其实是想继续进行垄断经营。再有就是小产权房屋低于大产权房屋70%左右的价格，使大房产市场的价格戏法穿了帮，这也是一些官员和房地产商痛恨“小房产房”出售的一个潜在的原因。

可是小房产房正在崛起，就像七八十年代乡镇企业的崛起一样，不可阻挡。所以堵不如疏，堵穷人的道永远是不得人心的。

一、小产权房的法律风险

（一）法律效力

小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

（二）房产转让

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

（三）政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

（四）监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。