抵押合同的生效是从双方 签订抵押合同 时起，合同生效。如果一方违约，违约方要 承担违约责任 。 抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。 正常情况下是， 抵押合同生效 在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。 如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。 如果 抵押合同无效 ，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。
《 民法典 》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
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