物业合同专属管辖

确定物业管理合同纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用《民事诉讼法》第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理合同产生的合同纠纷，应适用《民事诉讼法》第24条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理合同是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。当事人一方违反物业管理合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。专属管辖的定义及其排他性特征专属管辖是指法律规定的特殊类型案件必须由特定的法院管辖，其他法院无管辖权，也不允许当事人协议变更的管辖制度。专属管辖的本质属于地域管辖，一般以一定的联结地点来确定。世界各国一般将不动产所在地、港口所在地、登记地和遗产继承地作为确定专属管辖法院的联结点。专属管辖是一种排它性的管辖。依照民事诉讼法的规定，其排他性主要表现在：一是排除其他法院的管辖。既包括在专属管辖法院之间的排除，也包括对外国法院管辖的排除——牵连管辖除外。牵连管辖又称合并管辖，是指对某个案件有管辖权的法院，可以管辖与该案件有牵连但本院无管辖权的其他案件。牵连管辖的原因是追加和反诉。民事诉讼法第一百二十六条规定原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理；最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第156条对该问题是否排除在专属管辖之外尚无明确规定。二是排除一般地域管辖和其他特殊地域管辖。三是排除当事人协议管辖——除非当事人之间协议选择仲裁裁决，或者专属管辖的法院有两个以上允许当事人协议选择。依照最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第305条的规定，依照专属管辖的案件，当事人不得用书面协议选择其他国家法院管辖，但协议选择仲裁裁决的除外。