开发商违规行为如何界定？

公摊超过12%或16%可告开发商，公摊面积包括整栋楼的公用部分建筑面积、共有建筑面积和公用分摊建筑面积。公摊面积计算方法为公摊系数乘以套内建筑面积。过大的公摊面积对购房者不划算。根据相关法律规定，公用建筑面积由公共用房和管理用房建筑面积以及分隔墙和外墙的一半组成。

法律分析

公摊超过12%或者是16%可告开发商。

国家相关法律明确规定，对于多楼层的住房，七层以下的住宅公摊面积是7%~12%，七层以上11层以下的住宅公摊面积是10%~16%。高于20层的楼房，公摊面积都是在20%至25%。

公摊面积包括哪些方面

1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积

包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积

包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

3、公用分摊建筑面积

指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

房子公摊面积的计算方法：

公摊面积=公摊系数×套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积×总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

虽然公摊面积不是越小越好，但过大的公摊面积对于购房者来说是极其不划算的。

【本文所涉及的法律依据】：：

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》

第八条

公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

结语

购房者应当根据国家相关法律规定，对于公摊面积超过12%或者16%的情况，有权向开发商提起诉讼。公摊面积包括整栋楼的公用部分建筑面积，如电梯井、管道井、楼梯间等，以及公共用房和管理用房的建筑面积。计算公摊面积的方法是公摊系数乘以套内建筑面积。购房者需注意，虽然公摊面积不是越小越好，但过大的公摊面积对购房者来说并不划算。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，公用建筑面积由公共用房和管理用房建筑面积以及套与公用建筑空间之间分隔墙的一半构成。

法律依据

商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。