延安市人民政府办公室关于印发《延安市城市更新暂行办法》的通知

延安市人民政府办公室关于印发《延安市城市更新暂行办法》的通

知

文章属性

• 【制定机关】延安市人民政府办公室

• 【公布日期】2021.06.15

• 【字 号】延政办发〔2021〕13号

• 【施行日期】2021.07.01

• 【效力等级】地方规范性文件

• 【时效性】现行有效

• 【主题分类】城市建设

正文

延安市人民政府办公室关于印发《延安市城市更新暂行办法》的通知

各县（市、区）人民政府、开发区管委会，市政府各有关部门、直属机构：

《延安市城市更新暂行办法》已经市政府常务会议研究同意，现印发你们，请认真贯彻执行。

第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 总 则 组织机构建设 城市更新规划编制 城市更新项目管理 机制保障与支持政策资金保障与支持政策

延安市人民政府办公室2021年6月15日

目录

第七章 法律责任 第八章 附 则

延安市城市更新暂行办法

第一章 总 则

第一条 为进一步改善延安市城镇人居环境，完善城市功能，转变城市更新方式，推动城市高质量发展，根据有关法律法规和政策，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的城市更新活动适用本办法。

第三条 本办法所称城市更新，是指根据经济社会发展规划和国土空间总体规划，以高质量发展为目标，以满足人民宜业宜居需要为出发点和落脚点，以功能性改造为重点，完善生活功能、补齐公共设施短板，完善产业功能、打造就业创新载体，完善生态功能、保护修复绿地绿廊绿道，完善人文功能、积淀文化元素，完善安全功能、增强防灾减灾能力，是一项前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进的系统工程。

第四条 城市更新工作应当遵循政府主导、社会参与、市场运作、科学规划、连片更新、公益优先的原则。

第五条 根据建设内容和更新地段实际，城市更新可采取拆迁重建、综合整治等方式。

拆迁重建是指难以通过综合整治方式改善环境恶劣或者消除重大安全隐患的情形，需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照规划进行重新建设的活动。

综合整治是指对居住条件差、配套设施不全或者破损严重的老旧街区、老旧厂区和老旧住宅区等城市更新项目，采取完善基础配套设施、提升居住功能、改善景观环境、完善公共服务设施等方式实施更新。

第六条 城市更新的主要任务包括：

（一）老旧小区改造。以改善小区居住条件为主要目的，完善小区水电路气讯和养老托育、停车、便民市场等配套设施。

（二）老旧厂区改造。可通过转换建设用地用途、转变空间功能等方式，将老旧厂区改造为新兴产业、文化旅游等发展空间或场所。

（三）老旧街区改造。可通过优化规划布局、完善配套设施等方式，推动商业步行街和地方特色街区品质高端化、业态多元化，将老旧街区改造为新兴文旅商业消费集聚区。

（四）城中村（棚户区）改造。可通过优化空间结构、转换集体建设用地性质、完善设施服务等方式，将因城市边界扩展而包裹的村落改造为城市社区或其他功能空间。

（五）城镇低效利用土地改造。确定更新区域的地块基于控制性详细规划，可以结合产权界线调整地块范围，合并或拆分地块；可包括周边“边角地”等无法独立更新的待改造用地；从提高土地利用水平、保证地块完整的角度，将相邻非居住低效用地纳入更新片

区统筹设计、平衡资金，非居住用地面积不得超过居住用地面积。

第二章 组织机构建设

第七条 市政府成立城市更新工作领导小组，由市政府主要领导任组长，市政府分管领导任副组长，市级相关部门主要领导为成员，领导小组下设办公室，办公室设在市城改办，为市城市更新工作主管单位。

领导小组负责审议全市城市更新重大政策措施和城市更新规划，审定城市更新项目年度实施计划，统筹协调城市更新中的重大问题，督促检查各成员单位工作。

领导小组办公室负责城市更新领导小组日常管理工作，统筹组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟订城市更新政策，组织编制市级城市更新专项规划、年度计划，配合制定相关配套政策、计划上报、规划用地手续申报、不动产登记等技术规范、管理规范和标准；负责实施延安中心城区城市更新改造计划编制、拆迁安置、建设管理等工作；负责建立全市统一的城市更新信息系统，将市、县（市、区）城市更新项目范围内的低效土地、建筑物、历史文化遗存等现状信息纳入城市更新信息系统，对全市城市更新项目实施全流程覆盖、全方位监管、全过程信息公开；指导各县（市、区）人民政府、开发区管委会城市更新主管部门开展相关工作。

市发改、财政、自然资源、住建等各相关部门按照各自职责做好城市更新管理工作。

第八条 在市政府领导下，各县（市、区）人民政府和开发区管委会作为辖区城市更新工作责任主体，制定相关办法，设立专门机构，组织好城市更新基础数据调查，落实好

城市更新改造计划和编制，依法组织开展拆迁安置、建设管理等工作，维护社会稳定。各开发区管委会范围内的城市更新工作涉及县（市、区）人民政府职责的，县（市、区）人民政府应当积极予以配合。

第三章 城市更新规划编制

第九条 市城市更新主管部门应当会同市发改、自然资源、住建、文物等部门，组织编制城市更新规划。城市更新规划经市城市更新领导小组审议，报市人民政府批准后实施。

城市更新规划应当符合国民经济和社会发展总体规划及国土空间规划，应当包括指导思想、目标、策略、措施、规模和城市更新单元等内容。

第十条 城市更新单元规划是城市更新项目实施的直接规划依据。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。城市更新单元的划定应当执行有关技术规范和法定图则，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，保证城市基础设施和公共服务设施相对完整，并且相对成片连片。应当对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡等方面作出具体规定，明确公共配套设施、政策性租赁住房等配建要求以及无偿移交政府的用地范围、面积。

第十一条 市城市更新主管单位、各县（市、区）人民政府和开发区管委会按照《延安市城市更新专项规划》，组织实施城市更新单元规划区域评估工作。区域评估应当充分结合本地区城市发展和民生诉求，征询相关部门意见，组织专家论证，结合城市发展和公

共利益，合理确定城市更新需求、形成评估报告。

第十二条 评估报告主要包括以下内容：

（一）片区评估。明确片区功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、城市环境改善、基础设施完善的目标、要求、策略，细化公共要素配置要求和内容。

（二）更新单元。围绕建设中国革命圣地、历史文化名城的城市战略定位，按照公共要素配置要求和相互关系，结合《延安市城市更新专项规划》、片区评估和产业功能布局，依照片区更新的原则划定城市更新单元。

（三）必要性和可行性。综合群众意愿、区域现状、社会稳定风险、资金平衡等方面因素，论证城市更新的必要性和可行性。

第四章 城市更新项目管理

第十三条 城市更新的实施主体可以包括以下情形:

（一）物业权利人、或经法定程序授权、或委托的物业权利人代表。

（二）政府国有平台公司，国有平台公司可由市、县（市、区）国有公司联合成立。

（三）物业权利人及其代表与国有公司的联合体;

（四）其他经批准有利于城市更新项目实施的主体。

通过政府在规划引导、要素投入、政策扶持等方面的指引作用，调动多元主体的积极性、主动性，形成政府、企事业单位、社会民众共同参与的多元主体城市更新模式。

第十四条 市城市更新主管单位、各县（市、区）人民政府和开发区管委会以城市更新区域评估结果为依据，确定城市更新具体项目，建立城市更新项目库，编制城市更新年度实施计划，由市城市更新主管单位会同市城市更新工作领导小组成员单位对申报的项目年度实施计划进行审核后，报市城市更新工作领导小组审定。

第十五条 市城市更新主管单位、各县（市、区）人民政府和开发区管委会应当选取一流的策划、设计、运营团队，根据城市更新实施计划和片区评估情况，按照策划、设计、运营一体化思路，优化资源配置，充分利用政策支持，实施一片提升一片，力求实现项目自身盈亏平衡，组织制定实施方案。

实施方案应当包括城市更新片区内的具体项目、发展定位、更新方式、实现途径、设计方案、建设方案、运营方案，以及项目用地范围、权属调查情况、公共服务设施类型及规模、实施主体、总投资额及资金来源、历史文物资源及保护计划、进度安排等主要内容。

城市更新项目实施方案经批准后不得擅自变更，确需变更的，应当按照原批准程序进行变更。

第十六条 综合整治类项目，由市城市更新主管单位和所在县（市、区）人民政府、

开发区管委会制定具体实施方案并组织实施。根据法律、法规及有关规定或者相关标准与规范，实施保护传承、整治提升需报有关部门批准或者备案的，应当报批或备案。

第十七条 拆迁重建类更新项目，市、县（市、区）人民政府、开发区管委会承担土地及房屋征收补偿安置的主体责任，负责项目土地及房屋征收补偿、安置房源筹集、回迁安置等工作。

城市更新项目涉及国有土地上房屋征收补偿安置的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规执行，由市、县（市、区）人民政府作出房屋征收决定，房屋征收管理部门负责执行。涉及集体土地征收补偿安置的，按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，由自然资源部门负责执行。

第五章 机制保障与支持政策

第十八条 市城市更新主管单位、县（市、区）政府和开发区管委会应当建立健全城市更新公众参与机制，充分征求利益相关人和社会公众意见，保障公众在城市更新政策制定、计划规划编制、实施主体确认等环节以及搬迁补偿安置方案等内容的知情权、参与权和监督权。

第十九条 经市政府批准的城市更新项目，应当建立一二级联动的土地连片开发机制。由实施主体负责申报更新单元计划、编制更新单元规划、开展搬迁谈判、组织项目实施等土地一级整理。

对拆迁腾出的土地，符合低效用地再开发条件的可以协议出让方式供地，但应同时与

城市更新主管部门签订项目实施监管协议。

涉及产业项目的，实施主体还需与产业主管部门签订产业发展监管协议。

第二十条 建设用地使用权及房屋所有权注销登记完成后，实施主体应当先按照规划要求向政府无偿移交用地，再申请取得土地使用权并签订土地使用权出让合同，项目拆除范围内的原土地使用权自动终止，出让后的土地使用权期限重新起算。

土地使用权出让合同应当明确城市更新单元规划和项目实施监管协议等相关内容。

拆除范围内土地涉及未完善征转地补偿手续用地的，由原农村集体经济组织继受单位自行理清经济关系后与政府签订土地征转用手续的协议，政府不再另行补偿。

城市更新项目涉及的安置用地可以采取公开出让、划拨等方式供应，公办教育等公共配套设施用地以划拨方式供应。

第二十一条 城市更新项目应当建立无偿移交部分征拆土地及配建公益性项目的机制。对于拆迁腾出土地，实施主体还需按照城市更新单元规划要求履行无偿移交公共用地、配建城市基础设施和公共服务设施、公共保障性住房的义务，突出增强公共服务、提升城市功能品质的城市更新导向。

第二十二条 城市更新项目应当建立多渠道、多方式安置补偿机制，可以采用等价置换、原地改善、异地改善、放弃房屋采用货币改善、公房置换、符合条件的纳入住房保障体系等方式进行安置。

城市更新项目安置房源可以通过新建、购买等方式筹集。采取新建安置房方式的，可以通过集中建设与项目建设相结合等方式筹集。

市城市更新主管单位负责延安中心城区城市更新项目安置等工作；县（市、区）人民政府和开发区管委会可参照有关规定和市城市更新办法，自行制定辖区内城市更新项目房屋征收补偿安置方式、各类补贴补助、奖励标准等相关政策。

第二十三条 市城市更新主管单位、各县（市、区）人民政府和开发区管委会应当与实施主体签订项目实施监管协议，明确以下内容：

（一）实施主体按照城市更新单元规划要求应当履行的无偿移交用地和配建公共设施、政策性租赁住房等义务，以及前述公共配建设施的相应接收部门。

（二）实施主体按照搬迁安置协议应当履行的义务。

（三）城市更新项目实施进度安排及完成时限。

（四）设立资金监管账户或者其他监管措施。

（五）违约责任。

（六）双方约定的其他事项。

涉及产业项目的，实施主体还应当与市、县（市、区）产业主管部门签订产业发展监

管协议，明确监管要求，并将产业发展监管协议作为土地使用权出让合同附件。

第六章 资金保障与支持政策

第二十四条 城市更新项目资金筹措和使用要按照市、县（市、区）统筹的原则，通过中省补助、市、县财政补助、专项债、政策性银行贷款和商业银行贷款等多渠道筹集城市更新资金。鼓励引导商业金融机构创新支持城市更新金融产品，鼓励引导社会资本通过公开、公平、公正方式参与城市更新项目。

第二十五条 对政府投资城市更新项目，由市、县（市、区）政府和开发区管委会以直接投资方式予以支持。对城市发展需要且难以实现平衡的城市更新项目，经市政府批准后可采取统筹平衡土地资源、归集原棚户区（城中村）改造专项资金、归集更新项目土地出让收益、贷款贴息、投资补助等方式给予支持。

第二十六条 城市更新项目涉及的城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、个人所得税以及各项行政事业性收费和政府性基金，可依据有关规定享受相关优惠政策。

第七章 法律责任

第二十七条 相关部门及其工作人员在城市更新工作中不履行职责或者不正确履行职责的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依纪依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第二十八条 本办法施行前，已经取得棚户区改造方案批复或者发改部门立项备案且已实施征收改造，并按规定纳入正在实施的棚户区（城中村）改造遗留问题的项目，仍按本市、县（市、区）原城改、棚改政策规定执行。

第二十九条 市级相关部门应当按照本办法制定土地、规划、建设、财税、不动产登记等相关配套政策。

第三十条 本办法自2021年7月1日起实施，2023年7月1日废止。