不动产权籍调查与地籍调查关系研究

资源·环境

不动产权籍调查与地籍调查关系研究

胡晶晶

（江西核工业测绘院，江西 南昌 330038）

［摘 要］不动产权籍调查与地籍调查在新时代中国社会发展的过程中均为非常关键的工作，极大影响着民生、城市建设、国家发展等问题，也紧密关系着房地产开发、政府决策、城市建设等工作。研究两者之间的关系，有利于推进不动产登记工作的发展。通过研究，本文从多方面分析了不动产权籍调查与地籍调查之间的异同性，最后提出了完善不动产权籍调查工作的有效措施，希望能给业界人士提供一些有价值的参考，从而为我国不动产行业的进一步发展提供有力的支持。

［关键词］不动产权籍调查；地籍调查；异同性；有效措施［中图分类号］F299.23   ［文献标识码］A

土地利用是当前我国城市建设中十分重要且基础性的问题之一，而不动产权籍调查与地籍调查是人们了解土地使用情况的重要方式，并且能够为我国城市建设提供可靠的数据支持。在实际调查工作中，不动产权籍调查与地籍调查之间不仅存在较大的差异性，也存在一定的相关性，因此，为了提高工作效率及科学性，对不动产权籍与地籍调查之间的关系进行深入的分析与探讨具有非常重要的意义。

1 阐述不动产权籍调查与地籍调查概念

不动产权籍调查是指有关部门通过不动产申请人员对不动产单元登记的申请，对相关不动产单元进行相关森林信息、房屋信息、宗海信息与宗地信息等内容的调查。

地籍调查是指有关部门通过调查土地地籍与土地归属权属等方式，将土地的用途与权属问题等登记在册，在土地登记记录中进行管理的调查。

2 不动产权籍调查与地籍调查之间的异同性

当前，各地基本上均由地籍调查转为了不动产权籍调查，从范围上来讲，不动产权籍调查类似地籍调查工作的升级版，对调查内容进行了扩充，而对于不动产权籍调查与地籍调查之间的异同性，如图1所示。

图1 不动产权籍调查与地籍调查之间的异同性2.1 相同因素不动产权籍调查和地籍调查的核心都是宗地，不动产权籍调查在对土地权属进行调查时，沿用了地籍调查的相关标准、要求，同时，对于土地测量过程中所涉及的技术、方法以及测量精度等，其要求也基本相同。不动产权籍调查中对宗地、土地承包经营权、农用地其他使用权调查等，其实都是以土地为载体、以宗地为调查单元的地籍调查。地籍调查从一定程度上是不动产权籍调查其中一部分前期基础性内容。2.2 差异性因素2.2.1 法律法规地籍调查依据的法律法规较单一，不动产权籍调所依据的法律、法规比地籍调查的范围要广。［收稿日期］2019-11-20

表1 法律法规对比不动产权籍调查地籍调查

《不动产登记暂行条例》

《土地管理法》《物权法》

遵循法律法规

《城市房地产管理法》

《土地管理法》《森林法》《物权法》等

《草原法》《渔业法》等

2.2.2 技术规程

地籍调查遵循《地籍调查规程》，不动产权籍调查遵循的技术规程比较地籍调查多。

表2 技术规程对比不动产权籍调查

地籍调查

《地籍调查规程》遵循技术《房产测量规范》

规程

《海籍调查规范》

《地籍调查规程》

《农村土地承包经营权调查规程》等

2.2.3 调查内容与物权范围

从调查内容来看，不动产权籍调查比地籍调查范围更广，地籍调查只是针对其中每宗地进行调查宗地的权属、界址、位置、面积、用途等信息的土地调查，而不动产权籍调查的调查内容包括不仅宗地/宗海信息，还包括宗地上的一系列定着物和构筑物的信息。地籍调查的调查范围是以宗地为中心的土地的三种权利，而不动产权籍调查的调查范围除包括地籍调查的范围外还包括海洋权益、房屋空间使用权、土地承包经营权以及自然资源确权登记调

查，包含的物权范围远远大于地籍调查。

2.2.4 权属调查

不动产权籍调查与地籍调查在权属调查方面虽然存在一定的相似性，但同时在权属调查范围和权属调查编码方式上的差异性也十分明显。具体来说，地籍调查只涉及土地的权属调查，但从《房产测量规范》与《不动产登记暂行条例》的要求来看，不动产权籍调查工作中的重要内容还房屋的权属调查的内容和方法。在权属调查的编码方式上，不动产权籍调查工作中比较常用的编码方式为最新的七层二十八位层次码，但是地籍调查采用的是老的宗地代码编码方式——十九位，在进行不动产权籍调查时，需采取相应的新旧代码对照机制，使调查地籍工作中地籍编号涉及到的

延伸问题得到解决。2.2.5 调查成果 （下转20页）

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（集体土地所有权、集体土地使用权以及国有土地使用权）资源·环境

调查底图逐图斑进行外业核实，对重点核实图斑根据举证要求做好相关举证工作。 

3.2 外业核查以及举证

（1）农村土地利用现状调查主要包括两项内容，一是图斑调查（二调的线状地物以图斑的形式调查上图），包括调查每块图斑的地类、范围等；二是图斑标注，包括耕地种植属性标注、种植园用地标注、林地标注、草地标注、工矿用地标注等。在开展外业调查时，根据要求拍摄举证照片，做好外业调查记录。

（2）利用调查底图，逐图斑开展实地调查核实，对影像未能反映的地物进行补测；在外业调查过程中，根据举证要求开展图斑举证。最后，基于调查底图，将外业调查成果内业转绘上图；其中，外业调查为电子数据（矢量图层）的，直接套合引用。

（3）为提高工作效果，要充分发挥信息技术优势，满足工作的复杂需求，加强专用硬件设施建设，将全球定位系统、地理信息与遥控综合调动，使国土三调实现现代科技水平。

农村经济与科技2019年第30卷第24期（总第476期）

总而言之，第三次全国国土调查工作对我国土地资源管理有着积极的影响，因此，开展项工作必须要从全方面入手，各环节的工作精密相连，环环相扣，一旦任何一个环节出了问题，必将影响后续工作的开展，从而无法有效保障国土调查的工作质量。因此，需要重视该项工作，在开展该项工作之前，做好充分准备，制定合理科学的工作方案，加强调查作业人员的相关技能培训，有保障调查结果的准确性及真实性，为我国在制定国土相关政策方面提供可靠依据。

[参考文献]

[1] 廖斌杰.测绘新技术在第三次全国国土调查中的应用分析[J].价值工程,2019(24).

[2] 蔡建德.无人机技术在第三次全国国土调查中的应用[J].价值工程,2019(24).

[3] 唐德平.第三次全国国土调查的制约因素与改进建议[J].住宅产业,2019(08).

4 结语

（上接15页）

不动产权籍调查与地籍调查的调查成果图和调查表不同。

表3 调查成果对比不动产权籍调查《不动产权籍调查表》（其中包括权籍调查表）《土地承包经营权调查表》《农用地使用权调查表》

《房屋调查表》《森林、林木调查表》等

地籍调查

调查表《地籍调查表》

不动产登记工作从现阶段不动产权籍调查机制而言，会涉及到一些由多家不动产行政主管部门共同参与开展的基础性权籍调查工作，但是在调查机制及工作机制之间存在差异性的情况下，各个部门的工作无法进行统一标准化，加大了不动产权籍调查信息失误、重复调查和反复收费的几率。因此，应遵循一定的整体指导性原则，让不动产单元的调查统一由一家机构进行主导，实施制定调查工作的办法，并在调查体系中多参考一些科学化规范化的工作内容，对不动产权籍调查机制进行进一步完善，从本地区的实际情况入手，来推动对不动产权籍调查工作的有序开展。

《不动产单元图》

成果图（其中包括宗地图、宗海图以及房屋分层分

户图等）

4 结语

《宗地图》

2.2.6 坐标系统

在具体的调查工作中，不动产权籍调查与地籍调查的差异性还体现在坐标系统的选择方面，且二者之间存在一定的转换关系。不动产权籍调查在测量界址点和测算土地面积与过程中一般使用解析法，使用2000国家大地系统。在已进行多年的地籍调查工作中，采用的坐标系统有1980西安坐标系统、独立坐标系统、1954年北京坐标系统和2000国家大地坐标系统。不动产权籍调查工作中应在这地籍调查工作基础上，充分应用地籍调查的投影方法和坐标系统，建立一套完整的坐标转换机制。

综上所述，在新时代中国社会的快速革新下，就我国现阶段发展现状而言，无论是地籍调查，还是不动产籍调查，都是当前统一登记背景下十分重要的工作，对现有地籍调查成果的应用和继承，能够为不动产权籍调查工作的开展提供很大的参考作用。因此在实际调查工作的开展过程中，相关人员清醒地理清不动产权籍调查与地籍调查之间的异同性，就能使工作思路更清晰，有针对性地提高不动产登记工作的效率与质量，从而推动国家不动产行业的发展。

[参考文献]

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[3] 中华人民共和国国务院令 第656号.不动产登记暂行条通过对本地的实际情况进行认真分析，可利用信息化调查软

例.2014件的应用，采取有效的措施，不断完善不动产权籍调查的相关机

[4] 中华人民共和国农业行业标准.农村土地承包经营权调查规制，提升工作效率。通过信息化调查软件的功能开发，可对不动

程(NY/T 2537).2014产调查的图表如权籍调查表、不动产单元图的生成过程进行优化；

[5] 中华人民共和国国家标准.房产测量规范(GB/T 17986.1-对于房屋面积计算，相关人员在对房屋面积进行计算时，必须要

2000).2000严格遵守标准要求，可利用软件功能实现房屋面积测算过程标准

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[7] 林超.浅析不动产权籍调查与地籍调查的区别与联系[J].建材查工作，通过软件功能对相关流程的标准化、流程化，实现有效

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