浅析保障性住房宏观调控政策的利弊及建议

企业技术开发

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2012年1月Jan.2012

浅析保障性住房宏观调控政策的利弊及建议

王

杏

（广西广运实业投资有限责任公司，广西南宁530001）

摘

2010年初，中国政府颁布了一系列房地产宏观调控政策，其中增加保障性住房和普通商品房有效供要：

给，加快推进保障性住房和安居工程建设，进一步改善人民群众的居住条件，是党中央加强民生建设的重要举措。文章分析保障性住房政策的正面影响，阐述保障性住房政策的弊端，提出完善保障性住房政策的建议。保障性住房政策；保障性住房；房地产市场关键词：

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-8937（2012）02-0021-03

保障性住房通常是指根据国家政策及法律法规的规

定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。2010年，中国将继续实施自2008年底提出的总额4万亿元的三年投资财政刺激计划，其中9000亿元用于增加保障性住房投入，大力建造保障性住房，改善人民群众的居住条件，切实解决百姓实际问题，促进房地产市场健康发展。

1

1.1

加强保障性住房建设宏观调控政策的正面影响

增加房市的有效供应

①保障性住房在两年内将充分实现增量。该政策目“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住标是

房困难家庭的住房问题”。要基本解决该问题，参照北京市和广西区的保障性住房建筑面积原则上控制在60~80m2的标准，粗略估算全国三年内保障性住房、安居工程的建设规模：到2012年底国家将投资新建、改建、改造、

2

政府购置等方式增加数以十亿m的租赁性住房、限价商品住房及经济适用住房房源。各地市也根据各自的实际

加大保障性住房和安居工程情况，确定保障性住房投资、

建设的具体指标。南宁市2010年保障性住房政策目标为：“确保完成新开工1700套、续建1100套、竣工2100套廉租住房，解决2万户符合廉租住房保障条件的家庭住房困难；经济适用住房竣工4000套，实施货币补贴1000户”，“力争用4年时间基本完成我市棚户区改造工作”、“启动公共租赁住房试点建设工作”等。

②盘活中低价位、中小套型普通商品住房存量。为提高土地资源配置效率，国家将在土地市场方面执行土地征收闲置费和收回制度，打击囤地新措施有望尽快完善

囤出台；并通过整顿房地产市场秩序，加大对捂盘惜售、

积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度和措施执行力度。整顿后，将消除大量商品房滞留在流通领域造成的资源闲置浪费，矫正住房一、二级市场投资投机需求对房地场市场资源配置的扭曲。已批未

已建未售的普通商品住房项目，在政府采取促开工、建、

促上市的措施下，房地产开发企业将加快项目建设和销售。

作者简介：王杏（1978-），女，广西北海人，大学本科，中级经济师，

增加保障性住房供给有利于房价稳定

从长期来看，宏观调控政策旨在加大普通商品房和保障性住房的供应而促进楼市的有效供应，短期又能抑制投资投机性的购房需求，应该有利于平抑房价过快上

前几年房价上涨太快，主要是由于涨，有利于房价稳定。

政府忽视了保障性住房作为政治问题和社会问题的存在，将其供给过多地交给市场，导致很多地方保障性住房建设迟缓和住房提供形式单一，房价由房地产商操控，而土地供应的有限性和中国现有土地制度又注定住宅用地

统计的稀缺性，房价仅靠市场调节，必然导致房价过高。

数据显示，2009年南宁市商品房销售均价已达5003.93元/m2，与2008年同期相比增长21.91%；商品住房成交

2

），同比增长22.03%，均价为4656元/m（含经济适用房

并且有两个季度的商品房价涨幅列全国大中城市之最。而2009年南宁市经济适用房成交均价只有2107元/m2，若剔除经济适用房，南宁市的商品房成交均价更高。1.3住房需求旺盛，须顺应市场供需规律，促进房地产

市场健康发展REICO工作室《2009-2010年中国房地产市场报告》数据表明住房需求是刚性和巨大的，保障性住房供给远不能满足中低收入人群的真实需求，这种需求大于供给不平衡的状况要遵循市场规律尽快给予缓解。宏观政策明确了房地产宏观调控方向重点在于加强民生建设，并在供求市场规律的作用下，房地产开发企业要积极寻求发展渠道，加快保障性住房和普通商品房的开发速度，使房地产市场走上健康发展的道路。

1.2

2保障性住房宏观调控政策的弊端

①保障性住房将占用本来就不匹配的商品房土地资

按我国源的大部分，降低资源配置效率，阻扰市场运行。

现行的土地制度，土地配置与供给是按总体规划每年进行的，但人口增长与GDP增长却超越规划大大提高了，当土地供应的总量跟不上经济发展速度时，保障性住房用地将不合理地占用本来就不匹配的土地资源的大部分，加剧商品房土地供给的紧张程度，对保障性住房的供

尽管政府想用地增加，必然会减少对商品房的土地供给。

保障性住房的价格拉低商品房的价格，但实际却占用了商品房的土地资源，会扩大土地高价格预期，反而导致商品房价格扭曲，就让稀缺的土地更稀缺，形成恶性循环的

主要研究方向：房地产开发及经营管理。

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怪圈。与我国要建立市场对资源配置起基础性作用的社会主义房地产市场经济体制的发展目标相背离。

②限价房、经济适用房等购买型保障性住房导致社会资源分配不公平，损害消费者合法权益，导致社会矛

在商品房中配建两限房已成为招拍挂中的常态，实际盾。

上政府并未减收土地出让金，也未出钱“保障”，而是由购买商品房的消费者为两限房补贴，形成了部分消费者对另一部分消费者转移支付，造成了政府主导的分配不公

不合理，在降低两限房价的同时推高商品房价，对市平、

场产生破坏作用并导致社会矛盾。经济适用房只针对户籍人口，对于真正需要住房的主流人群———城市新移民（如农民工和新就业的年轻人）却完全被排斥在外。在当前乃至未来相当长时间，以外来人口为支柱的人口机械增长是城市人口增长的主要方式，而经济适用房不考虑这一群体有失公平。而且经济适用房的退出机制不完备，一个人生前取得的社会福利，死后还可以留给子孙，更有失公平。

③经济适用房、限价房的价格与市场规则格格不入，这必然导致寻租和炒作行为，市场秩序遭到破坏。房地产市场需要公平竞争，经济适用房、限价房不按照市场规则买卖，如商品房1万元/m2、而经济适用房或限价房3千

马克思说过，如元/m2的格局是与市场规则格格不入的。

有300%的利润，资本家会不惜践踏人间一切法律。这必会导致寻租和炒作行为大量出现。我国的金融和信用体制不健全，政府管理者和居民申请者之间又存在严重的信息不对称，行政与市场的边界划分不清楚，给一些权力

寻租的空间，分配中不排除存在机构和人员提供了谋利、

权钱交易等腐败行为。还有大量投机投资资金通过不正当渠道买进经济适用房或限价房，再通过出租、转让等手

社段攫取暴利，这种行为比炒作商品房的危害更加恶劣、

会影响更坏，违背住房保障政策的初衷，并破坏了房地产市场秩序。

④住房保障制度存在公共产品供应不经济和国有资产流失问题。保障性住房的供应具有公共产品属性。政府对具有公共性质产品的提供需要支出比市场行为更高的成本：一方面受财政收入的限制，另一方面要为严格监管制度的建立投入巨大成本，否则容易导致大量的腐败行为和资源浪费行为，这显然存在公共产品供应不经济的

近两年来，国内经济适用房建设与销售过程中出现问题。

的大量问题已经正面表明不经济事实的存在。

经济适用房之所以价格低，除了开发商利润限制，最主要的是政府免收土地出让金的结果，减免地价意味着财政收入减少，并且因公共财政的一部分补贴给了这部分买房人，还导致纳税人必须更多地承担这部分财政支出。还有税费优惠和政策倾斜也意味着政府收入减少以补贴这部分买房者。如果经济适用房5年后上市交易，经济适用房的性质由福利产品变为私人财产，无法再由政府重新分配，导致国有资产流失问题。

3

3.1

完善我国保障性住房宏观调控的对策与建议

立法明确住房保障体系和分层次的保障对象，完善

制度和实施细则

政府对保障人群定位和如何实施在发展过程中出现了现有文件政策中的混乱，以及不合理的甚至不合法的过渡，应进行清理与立法、建立健全各项制度和实施细

据悉《基本住房则，如申请人申报制度和社会监督制度。

于2008年11月被列入11届全国人大常委会五保障法》

年立法规划，该法的尽快出台，才能使相应的各项制度和实施细则有法可依，有据可行。3.2建立租赁性住房保障体系，逐步取消经济适用房，

转变限价房配建模式3.2.1以廉租房、公共租赁房为主保障居住权利

①租赁性住房可由现行的出让土地建设改为租赁土地建设。政府可以用土地的租赁价格调整房屋的租赁价格，使得租赁市场的价格能够满足大多数中低收入群体的租房居住需求。租赁性住房收取房租的依据和标准，可严格按家庭收入的比例收取，而不是按每平米固定租金收取，以保证富人不侵占公共利益，穷人可多享受公共利益。

②建立新建商品房出租房屋保留制度。开发商必须在新建商品房项目中保留可销售面积一定比例的住房用于出租。住房必须进行简单装修达到直接满足房屋使用功能。保留房屋出租的开发商可以凭借相关租赁证明享

为保留出租的房屋设定期限，期限受相关税收减免政策。

届满后才可进入销售市场。期限届满出售的，按照出售时的规定交纳税费。

3.2.2逐步取消经济适用房，转变限价房配建模式

在房地产住房市场一、二、三级市场实现结构均衡后，完善房地产市场供给与保障体系后，逐步取消经济适用房建设，稳步推进房地产市场化建设。目前在国家适度提供保障住房的基础上，如果保障住房的供给也可以由开发商提供，国内住房保障制度将会变得更为完善，也将能够满足人口日益增长的住房需求。

两限房是收取了土地出让金的商品房，保障的并非穷人和低收入家庭，不合理也不合法，不应列入保障性住房范畴。在今后的土地招拍挂中应剥离配建制度，单独建设两限房，由政府直接进行土地补贴。3.3国家应当加强土地规划管理，提高土地供应和开发

利用效率

房地产住宅需求旺盛，市场供应不足，住房结构失衡与供求失衡。当人口与经济发展的速度大大超越了总体规划的时限，但土地资源的配置仍滞后并停留在原有的节奏之中时，计划经济的手段就必然引发结构不合理的

应根据人口增长和GDP增长速度，重新调整原总矛盾。

体规划中的土地供给计划，将土地资源的配置节奏按经济发展速度和人口增长速度而加速配置。

3.4进一步发挥住房公积金制度的住房保障功能

3.4.1住房公积金增值收益部分应广泛深入地投入到保

障性住房建设中去

广西区住房公积金管理部门2009年统计数据表明，全区住房公积金增值收益还有更大增长空间，在保证提取贷款风险准备金和住房公积金管理费用的前提下，如果仍有节余，为提高资金使用的社会效益，除了用于建设城市廉租住房的补充资金外，还应更大程度地用于各项

第31卷第2期王杏：浅析保障性住房宏观调控政策的利弊及建议

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保障性住房建设项目中去，还可以用作城市危旧房改造

项目建设的资金补充，重大市政工程项目中中低收入动拆迁家庭的购买或租用等。

3.4.2扩大住房公积金的使用方向、保障范围

①支持房屋租赁等住房消费行为。房屋租赁作为一种相对灵活和轻松的住房消费形式，是成熟房地产市场中的重要组成部分。根据我国国情，要实现在住房问题上

住房公积金的社会和谐，应倡导多元化的住房消费方式。

在使用方向上要顺应这一趋势作出调整，可以允许缴交公积金的职工动用其帐户积累支付房租或物业管理费或房屋修缮费用，使其住房保障功能得到全方位体现。

②使公积金制度成为覆盖全体劳动者的一项受益广泛的住房保障制度。以广西区为例，全区2010年住房公积金管理工作会议上总结2009年公积金管理工作中存

“全区住房公积金缴存覆盖率仍偏低，实际在的首要问题

缴存住房公积金职工覆盖率一直徘徊在70%左右，不少

乡村教师的住房公积金制度未建立，非公有制乡镇干部、

企业缴存住房公积金意愿不强，扩面任务仍很艰巨”。公积金制度应成为覆盖全体劳动者的一项受益最广泛的住房保障制度，除了应缴而未缴的城镇在职职工，要使住房

公积金制度覆盖到大量的城市新移民群体，为他们提供

最基本的住房保障资金，改善他们的居住环境和质量；更可以通过公积金的积累及其提供的信贷支持，实现这些群体在城市中定居购房的梦想。参考文献：

[1]房地产蓝皮书编委会.中国房地产发展报告[R].北京:社会

科学文献出版社,2009.

[2]REICO工作室.2009-2010年中国房地产市场报告[R].http:

//house.focus.cn/news/2010-02-04/855639.html,2010-02-04.适度保[3]任志强.关于进一步明确住房保障制度科学合理、

障的提案[DB\\OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679d3510100hfy8.html,2010-02-01.

[4]王杰.2008中国宏观经济政策暨城市房地产调控研究报

告[R].http://house.focus.cn/msgview/608/107352404.html,2007-10-13.

[5]沈亮.谈如何更好地发挥住房公积金制度的住房保障功能

[J].城乡建设,2009,(8).

（上接第17页）交易方面的知识和经验，不知道如何正

确的处理收益与风险的关系，但是随着网络资源的迅猛发展和计算机的普及，投资者可以从网络上去学习有关

模拟账户、分析方法、交易外汇保证金交易的基础知识、

经验等宝贵信息。掌握基本技能的投资者可以利用计算机进行模拟交易，来积累交易经验，同时不断调整投资心态。在稳定了投资心态并且充分熟悉了交易平台的特点后再进行大额的交易。

②政府的监管部门。随着时代的发展，我国的法律与

在未来的外汇市场上，政府应监管会得到进一步的完善。

该完善市场的管理，加强对风险的控制力度。应该良好的整合监管部门的力量，明确职责分工，政府要努力去建立

完善的、统一的监管体系。政府监管部门要一个超前的、

努力加强相关法规的建设，明确的定性非法行为的有关特征，针对那些违法违规的行为要制订严格的制裁措施，为监管查处的工作提供法律依据和支持。

③商业银行。现今在国内的商业银行确实存在着许多问题，致使外汇保证金业务的运行受阻，投资者的利益受到侵害，进而引发投资者对外汇保证金业务的普遍不信任。我国的商业银行应该弥补自己在外汇交易中的不足，以适应时代的要求。他们首先应该完善风险控制体系，做到能够良好的识别、计量、监管外汇业务所产生的相关风险。然后应该提高自身对投资者的识别和细分的能力，对投资者风险承受能力与投资者专业技能的评估系统进行进一步的完善，并据此建立良好的投资者档案体系和投资者投诉处理机制。

国际市场上,外汇保证金交易是一种风险很高的投资方式,这种项目并不适合所有的普通投资者。投资者

所操作不当或者判断失误,都将有可能损失全部本金。

以要良好的操作外汇保证金交易,我国投资者必须首先对这种产品的风险有理智的认识。外汇保证金交易的投资收益来自汇率波动所引起的汇差收益。汇率波动与各国的政治、经济等因素有着密切的联系,那些缺乏专业

技术面的分析能力的一般投资者,是分析能力和基本面、

很难预测汇率的走势的。由于这些原因，银监会不得不暂停国内的外汇保证金交易。

在未来的十年内，我国的金融行业将会跟随世界的潮流而茁壮发展，随着行业里存在的内部与外部的问题

但被逐一解决，外汇保证金交易被重新推出是迟早的事。

我必须强调的是，外汇保证金交易是一把双刃剑,保证金的杠杆作用可能令投资者的收益扩大数十倍，同时也可能将投资者的亏损扩大数十倍,任何市场微小的波动都可能造成全部本金损失。因此,投资者在进行外汇保证金交易时要具备一颗冷静的头脑，一定要三思而后行。参考文献：

[1]杨伟志.非法网络外汇保证金交易的现状及对策[J].中国

外汇,2007,(4).

[2]杨楠楠.我国外汇保证金交易的现状研究[J].南方金融,

2009,(12).

[3][美]凯茜·莲恩.林慧文.外汇市场即日交易[J].广东经济,

2007,(5).

[4]陈琳.外汇保证金交易:高风险的游戏[J].银行理财,2008,

(4).

3结论

通过以上的分析，可以看出外汇保证金交易是为了

满足风险偏好型客户而设计的外汇交易类产品。