广东省房地产发展现状和趋势浅分析

广东省房地产发展现状与趋势浅

班级︰建工101

姓名︰黄焕耿

学号︰2010090535134

目录

一︰房地产发展的现状和前景分析

二﹕购房者的需求意向

三︰房地产智能化发展

（一） 建设节约型社会，推动节地、节能建筑

（二） 对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待，有保有压

（三） 增加经济适用房建设，完善住房梯级保障体系

（四） 选择恰当时机开征物业税

一︰房地产发展的现状和前景分析

从短期看，深圳房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。可以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，2012年房地产投资的增长幅度将继续回落。一方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另一方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房地产开发投资增长的主要动力。

由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。由于2012年国家继续加大对房地产市场的宏观调控力度，使房地产供求形势发生了变化，价格预期改变，加之房屋建设周期不能拖的过长，房地产开发商为降低投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣工。

二︰购房者的需求意向

非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖

随着调控政策的不断完善和落实，投机性需求将会继续受到抑制。同时，广东省改造与拆迁规模受到控制，由此产生的被动性需求也会有所下降。但在汇率调整幅度不大的情况下，一些国际热钱仍会对广东省房地产市场投资感兴趣，因此，外资对房地产市场的投机仍然存在。

由于房地产调控效果逐步明朗，消费者的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。2013年自住性需求将逐渐回暖。首先，随着我国经济继续快速增长，居民收入水平将会有较大提高，居民消费重点会转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅

度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。其次，与工业化相伴随的城市化进程加快，大量农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了大量经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需求。

三︰房地产智能化发展

（一）建设节约型社会，推动节地、节能建筑

1、大力发展节地建筑。一方面要加大房地产闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，不仅要征收超过合同约定开发期一定时期土地的闲置费或无偿收回使用权，还要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。另一方面要鼓励发展小户型低房价住房，保证大多数居民能够买得起房屋，更好地解决中低收入阶层的住房问题。

2、大力发展节能建筑。要实现经济社会可持续发展的战略目标，发展节能建筑刻不容缓。首先，需要强制性地执行现有的法规和节能标准。通过建立新闻披露制度和市场清除制度，对不执行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露，并给予一定的处罚直至清除出市场。其次，改革供能方式，实行集中供热、分户计量。第三，建立一整套经济激励制度，唤起全民的节能意识，推进节能建筑的发展,进而实现我国建设事业的可持续发展。

（二）对自住性购房需求和投资投机性需求区别对待，有保有压

住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键之一。因此，房地产市场调控需要进一步明确对消费性购房需求和投资投机性需求的区

别对待政策，继续保持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收优惠，同时，要重点加强对投资和投机性购房交易行为的税收征管，适当提高交易环节和保有环节的税收。

在银行信贷支持上，对于自住需求来说，银行信贷要继续给予支持；对于投资和投机需求，一般不应给予按揭贷款，应该按照商业抵押贷款操作，执行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，降低贷款成数。在税收政策上，对消费性需求，尤其是中小户型和中低价位普通商品住宅，给予享受新房交易契税的减免，而对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税负。为了加强对投机购房的税收征管，税务部门应加强与房管登记部门的信息沟通，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收优惠措施。

（三）增加经济适用房建设，完善住房梯级保障体系

住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作，保障居民基本居住需求是政府必须承担的责任。住房保障政策主要是针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障体系包括经济适用房和廉租房的供给。

在廉租房供给上对于低收入阶层的居民，政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。一定程度上深圳可以借鉴香港模式来发展廉租房的供给。在香港，最低收入者首先是通过租住公屋(相当于廉租房)解决住房问题，收入提高后，再购买居屋(相当于经济适用房)。这样高低搭配的梯级住房保障体系值得我们借鉴。

在经济适用房供给上深圳市已经有了一套自己的模式与经验，与其他城市的经济适用房开发模式不同，深圳经济适用房的开发权一直掌握在政府手中，政府根据掌握的低保家庭的情况，为此，在每一个经济适用房的小区里安排一部分廉租屋，提供给低保家庭。这种模式不仅保障了廉租屋的房源，而且可以避免出现低收入人群聚居形成的贫民区现象。

（四）选择恰当时机开征物业税

对房地产交易环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需求的效果，但长远来看不利于房地产二级市场的发展。改善供给不仅仅要依赖一级市场，还要激活二级市场，充分利用存量房资源。我国房地产税收主要集中于房地产开发环节和交易环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资性和投机性住房需求。物业税又称为不动产税，作为一种财产占有税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段按年缴交。为了在增加投机成本、抑制投机的同时，尽可能减低普通消费者的居住支出，可以考虑借鉴美国等发达国家的经验，对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。