联邦国际商业服务方案

一、区域市场分析 ——宏观经济

 2005、2006人均GDP在苏锡常昆四个城市中排名第一，由产业带动的昆山经济开始显

现出其特有的威力和实力。

 台商在外商中的比例超过了一半，成为昆山较为主力的外商投资客源。

 外来人口比重占全市人口近一半，预计到2010年，全市人口160万，昆山的人口结构

中外来人口占据一半，其中产业人口又占据了较大的比重。 ——城市体系

 长江三角洲地区现代制造业发达的工贸城市和具有江南水乡特色的生态园林城市。  昆山位于长三角的核心区位，是一个拥有140万人口的，依托产业发展起来的具有较强

经济实力的三线城市。 ——城市规划

 商业地产市场的发展，呈现出旧城区沿街繁荣商业向周边各区现代型商业扩展之趋势。  本案所在的高新区B区，为成熟的国际国内大型科技企业生产生活区，商业规划面尚

缺。 ——区域属性

 项目所在的高新区内，规划有工业、居住、教育、医疗、人才等功能。  地块周边商业、办公、高档住宅等项目尚处于规划和建设阶段，因此目前现状人气不旺，

成熟度不高，有极大的开发市场。 【对本案之启示】 启示一：

昆山列百强县之首，经济实力丝毫不逊色于苏锡常，其强大的经济实力成为商业地产开发的重要支撑，无论区域细分市场如何，强大的经济发展惯性将保证固定资产持续的升值空间。 启示二：

虽然昆山的片区发展规划形成了“对面开发”的城市格局，但是项目位于主城区未来的城市副中心的区域地位无可撼动，从未来的发展趋势来看，项目具有强烈的城市向心力。 启示三：

因此对本案来讲，其未来消费客层次之定位，无论是打动联邦国际内消费人口，还是临近周边3公里范围内的消费人口，甚是整个高新区的消费人群喝其他商业区域的消费人群，都具有很大吸纳力。 启示四：

昆山的人口机构中外来人口占据一半，其中产业人口又占据了较大比重，这部分人口的居住及商务需求是未来昆山呢商业地产发展的主要动力来源。另外，这部分产业人口同一般城市的产业人口相比，具有较高的消费力。 2、联邦国际目前规划分析 （1）、目前规划定位

【联邦国际】昆山现代产业服务园之规划，倾力打造的一个集办公、贸易、研发、展示为一体的综合型的独栋式商务集聚区，将为在昆山投资喝将在昆山投资的企业构建一个集“商务办公”、“国际服务外包”、“定牌加工贸易”、“科技研发”、“产品展示”、“商业休闲”等六大功能为一体的企业联邦会馆。同时以市场运作方式，建成多功能会议中心、技术信息中心、人才信息中心、多元融资中心、综合物管中心五大综合服务平台。涵盖了政府相关部门的绿色通道、金融机构的合作渠道、行业信心的资源共享平台内容。

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整个项目建成后，每年将给昆山当地政府贡献数十亿元的税收，提供近万人的就业岗位，同时提高昆山就业人员的而素质，并带来信息、技术、资本、人才等方面的良性发展，从而产生消费带动效应、产业乘数效应，推动区域内交通、通讯、教育、旅游、休闲等方面的消费，促进区域经济的发展，其所形成的上下游产业链蕴藏商机无限！其为昆山市、乃至苏南地区的整体经济发展起到的示范作用。 （2）、商业简析

【联邦国际】周边临近区域是昆山集中的产业基地，同时也是昆山市交通、人流的集散地，目前周边已入住或在建的楼盘有蝶蝴湾、南星渎等，区域发展空间巨大，市场还有更大的潜力可以挖掘。从商圈规划面分析，其次是以吸纳周边企业入富士康等临近商业圈，最后是影响整个高新区消费人口的区域性商业圈。

项目的开发建设基于昆山市场属性的基本特征，结合昆山商业市场发展、房地产市场发展、昆山产业发展特征进行本案现代产业服务园的规划建设。项目具有良好的市场适应性，并且可以作为众多房地产投资客的追捧的新型项目。同时，项目也具有良好的市场前瞻性，以“总部经济”的新型的概念来发展地产。

若单纯以满足目前项目内部今后的办公人群之日常基本消费、生活配套服务以及休闲、商务服务配套而言，项目目前之规划已将现有之消费人群的消费形态规划到了极致。但若以满足更大范围距离，辐射整个高新区，甚至跨越至周边其他商圈消费人群而言，则项目目前之规划，无论是从消费客层之定位、物业建筑规划、商业规划设计方面，都存在一定局限性。 目前商业部分建筑规划设计，外立面形象，建筑风格都很理想，但式建筑像是则比较单一化，单栋独体的建筑结构其实不利于丰富的各业态品牌的入驻，尤其是大型超市对于空间、层高方面的要求，或是休闲、娱乐空间营造方面的要求，都没有办法大道。而未来项目定位不仅仅是满足于目前项目内的办公人员，而是辐射到更广的范围。因此其业态定位必然是多样化，多层次结构，引进各业态品牌也比较丰富，而与其相应的物业建筑空间也需要更多的要求。

目前的商业规划，一期的重点在于白领时尚生活区的营造，业态定位以满足区内白领日常工作生活要求为主。但根据目前统计。但根据目前统计，整个高新区共有500多家的生产企业和近20万产业消费人群。同时，从房地产开发项目上看，与本案临近的有世茂蝶蝴湾（直线距离3公里）、南星渎（直线距离1-2公里）等都在未来1-2年入驻。此外，本案作为整个昆山的交通发展人流中心，未来更是能带动上万的人潮来本案消费。本案完全有机会成为一个以满足本案及周边临近区域消费的近邻商圈为主，同时辐射整个高新区区域性商圈。对于整个商业项目而言，我们希望能尽量将一期喝二期的商业规划进行统一的度量和思考，从而将整个项目的进行统一定位。

此外，我们还需要对本案进行商业定位前细致的市场调查，以及在定位后的购物中心的统一规划、统一招商，和购物中心后期的统一经营管理。 二、商业市场解析

1、 昆山商业发展格局

昆山的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，市场渗透力强，相对集中在城中区，以“人民路”和“停林路”为主，此外，近两年来，中山路、合兴路、马鞍山路的商业也逐渐发展起来，同时相对偏远的城东、城南区域，一些大的购物中心、商业街在建，城市商业布局正在重新整合。 【结论与启示】

昆山的商业是以老城区为基础向四周不断延伸，相对集中在城中区，近两年来相对偏远的城东、城西区域，一些大的购物中心、商业街在建，城市商业布局在重新整合。

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昆山老城区大部分商业均以沿街商业形式为主，除人民路集中的零售业态外，均以餐饮、便利、休闲等社区配套商业为主，这为本案开辟中等型区域型的商业中心形成可能。

从区域分布发展方向上看，本区介于昆山核心商圈与高新区之间，具明显的区位发展优势。完全有机会发展成为辐射高新区并影响中心区商业的项目。 2、 高新区商业环境分析 规划区域 高新区 规划面积 50平方公里 规划定位 高新技术产业密集区 发展方向 以“项目·产业链·产业基地”的模式加速集群发展，一是重点打造可再生能源产业基地；二是壮大发展模具产业基地；三是加快建设砷化镓化合物半导体产业基地；四是逐步培育机器人产业基地 （1）、高新区产业发展概况

高新区属于玉山镇，人口为17.3万，面积118平方公里。高新工业园区A、B、C三个区共计500多家生产企业，其中A区为高新区科技工业园、B区为大型生产企业，C区为中小型生产企业为主。具体可细分为民营企科技园区、清华科技园区、美国工业园区、特色园区、玉山经贸园、商贸物流园、现代产业服务园、工业科技园。项目所在高新区B区，共计有各类生产企业200多家，其中以台湾以及欧美企业为主，如富士康、福伊特等，生产企业以通用硅、太阳能产业为主。

 六大特色园区——民营科技工业园、模具工业实验区、国家级创业中心（留学人员创

业园）、玉山经贸园、清华科技园和农业生技园。

 五大特色产业基地——可再生能源产业基地、模具及装备制造产业基地、砷化镓化合

物半导体产业基地、机器人产业基地和OLED光电显示基地。 【总结与启示】

产业发展与人口结构联系密切，同时产业发展也反映区域的经济发展以及人均购买力。高新区的产业人口购买力较强，生活机能以及休闲空间等各方面要求也比较多样，对本案的定位和规划都有直接影响。同时，开发年限久远，区域现状也比较成熟，因此出现大规模商业地产项目的几率不大，对于本案的板块商业规模竞争没有太大压力。 （2）、本案周边房地产发展现状 物业名称 南星渎生活区 总体规划 主力房型 交房时间 一期已交付使用 二期在建中 105平方米左右的2房 2008年12月31日 3公里 备注 1公里 已入住4-5万工作人员， 将来预计将达到10万 世茂蝶湖湾 107万平方米 12幢高层公寓 268户别墅 新城域 39万平米 80平方米左右的2房 1-3期已售罄 并基本投入使用 吉田国际公寓 55万平方米 一期总共680套 四季华城 24万平方米 约1700户 衡山城 25万平方米 总户数约2500户 一期以50-70平方米的单身公寓为主 100平方米的2房为主400多套单身公寓 2房、3房为主 300多套单身公寓 2006年12月分两期规划建设 一期、二期已交付使用在售公寓 四期规划 近期推出300多套单身公寓 联邦国际商业服务方案 联邦国际商业服务方案

纬创昆山 雅舍 柏庐天下 集中昆山高管子女 纬创国际管理层居住社区 入住人数1万多人 8万平方米 总共552户 年轻白领为主 凯迪城 96平方米左右的2 房 128平方米左右的3房 2007年12月 已交付使用 25万平方米 总户数1800多户 85平方米的2房 一期2008年12月31日交房 二期预计2010年交房 120平方米的3房 4公里 本项目周边区域主要的住宅楼盘在4公里范围内目前的总入住人数已经达到

120000-150000人，并且这部分人群中存在众多高消费群体，如昆山高管子女、年轻时尚白领、纬创国际高管等。同时从多单身公寓为未来市场提供强大高收入群体消费市场。而即将推出的众多楼盘也将为本案提供充足的商业市场消费力。 （3）、主体消费人群经济购买力

昆山高新区一线员工的基本工资在18000-23000/年之间，基层管理人员的基本工资在25000-30000/年之间，基层管理和一线员工的年终奖多为双薪，中层管理的年终奖为年工资的2-3倍：高层管理为3-5倍。

从昆山整个商业格局发展布局以及今后的发展方向上看，开发区的人群将成为本案区域型商圈在3公里内的主体消费人群，老城区中心心的消费人群（除与本案位置相对较近的人群外）来本案消费的可能性不大。 而这部分消费人群中。各行各业的高级主管及中层管理人员将成为本案的核心消费人群。这部分人群一般工资待遇有、以及福利较高，并且日常需要应酬接待商务来客，携带家庭进行日常的消费也是本案今后的主要消费主体之一。

对于基层管理人员以及一线员工来说，解决其日常的消费是本案在今后商业规划方面的一个重点。这部分人群消费客层不高，但其日常的生活消费晨本区范围内都无法得到满足，因为没有一个距离较近同时又相对集中的大型卖场或日常生活零售市场来解决这部分人群的日常消费。 [关健结论]

——本案的定位，首先以满足近邻商圈的日常消费为主，也是本案聚集人气的关健。 ——[全家式]消费形态开拓满足本区内的携带家庭消费的人群，尤其以台湾人为主。 ——发展主题式高档的休闲商务区是本案市场定位的特色和亮点，其成熟后完全可以吸收的高层消费人群前来消费。

——本案距离老城区商业中心有一不定期距离，打造夜间消费市场是本案开拓市场的利器。 ——配合高科技人群或高层商业人士，发展电子商务型虚拟商业。 （4）、项目商业开发环境 ——南星渎商业街

目前，高新区B区的商业除了相对成熟的南星渎商业街外，基本没有其他集中的商业。 南星渎商业街位于距离本案1-2公里左右范围的西面，是目前高新区唯一一个相对成熟的商业街，总体长度约为600米。

南星渎商业街的主体消费客层是在南星渎内租房的高新区员工。这部分员工基本为产业工人。90%以上为工厂企业的一线员工或基层管理干部，10%左右为公司企业的中层管理人员。这部分职工基本上都是工厂的一线员工以及基层管理干部，工资在2000上下，只有不到10%的人群工资达到4、5千，其中又以富士康的产业工人为主。这部分员工所反映的南星渎商业的基本特征是消费客层相对单一，消费层次相地较低，如餐饭店客单价在6-8元这间，中

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式点餐在15-20元之间。

商业业态完全是自主形成，没有经过规划和管理。完全是为了满足整个社会相关生活配套，并指向社区配套型的商业形态。如电信通讯（6%）、医疗诊所（4%）、中式点餐、特色小吃（39%）、休闲服饰、饰品饰物（31%）、超市机能（11%）、美发剪修（10%），以及少量娱乐场所（7%）。大型的商业量体为超市，共两个，万客融上下两层，面积共计1024平方米，另一超市面积大概为600-700平方米。

南星渎外沿街部分租多大致为6-8地/平方米/天之间；内沿街部分的租金在2-4元/平方米/天；住宅区内底层的也有部分商业，租金基本在1元/平方米/天。此外，沿内街的两侧布满各式摊位，有专人征收管理费用，费用不明。另外以上部分还不包括每户每年大概1500元的卫生处理费用。住宅方面，南星渎内三室户的租金价格在1500左右。

南星渎商业街的营业时间在早上8：30开始，到晚上10：30，周一到周四相对较淡，周末则比较旺。 ——邻里中心

B区目前正在筹建的还有规划中的高新区邻里中心。 邻里中心位于距离本案约2公里范围内西侧，定位为商住办公区。邻里中心由多幢小高层和居民小我组成，社区生活配套有诊所、生活食杂等，目前还在建打工楼，为务工人员提供生活便利。此外，在B区北部正在规划建设中医院、学校、商住办公楼。层住人口在10000人左右。

目前，该案已尼在规划和筹建当中，预计在2009年年底完成。 ——富士康商业小区

该商业小区位于富士康公司沿街，为配合员工日常生活并且主要是中午休闲时间的餐饮、医疗、日杂，如网吧（5），旅馆（3），餐饮（3）、小型超市（3）、服饰百货（8）。消费客层直指富士康工业园区内的产业员工。 [关健结论]

本区主体的消费人群应该是年龄在20-30岁之间的年轻人，消费欲望强烈，层次不高。 目前商业形态反映，本区以满足社区配套型商业为主，层次不高，以满足年间休闲型、中端餐饮、夜间娱乐型消费基本没有，且层次、形态单一。

满足大众化的中性休闲服饰、运动服饰可选择性弱，产品单调，餐饮多以中式特色点餐、小吃为主，形态单一。

周边在2-3公里范围内的较为集中的商业街只有南星渎，邻里中心商业街几十米，因此除了南星渎，这部分消费人群夜间市场有待开拓。

南星渎是以工业用地来发展商业，因些在商业发展的形态及空间上，存在局限性。 从整体上看，目前与本案距离3公里范围内的商业基本上都有明确的客户直属性，即每一个商业项目都以特定的客户群为消费主体，但由于都没有经过合理的规划和调整，基本上都是以眼前的即得利益为商业开发驱动，没有从更远、更细、更专业的角度去挖掘未来3-5年的市场潜力，存在很大的片面性和盲目性。

商圈类别 自主商圈 消费半径/消费客源 由项目自身带动的消费人群 消费客层 公司办公基层人员 白领 公司部分主管领导 公司商务宴请人员 企业各生产部门主管 企业宴请商洽人员 企业一线员工、基层管业态定位 白领时尚生活区 午间休闲 下午茶 大型宴客厅 精品配饰 娱乐、休闲会所 品牌专卖 大型量贩卖场 KTV、酒吧、迪厅等娱乐场所 近邻商圈 在本案临近周边3公里范围内的产业工人及公司工厂管理者（人数联邦国际商业服务方案

在8—10万人） 理者 住宅、小区消费者（富 休闲性餐饮 士康4万人，1千台干） 中式特色点餐 小吃 医疗等配套 商务休闲 [全家式]消费客层 日常生活百货 社区配套 专业服饰大卖场 区域商圈 距离本案周边3-5公里各产业生产主 范围内高新区消费人高新区近30%的台湾人 群（人数在20万人） 新建楼盘、小区住宅人员 企事业、政府单位办公人员 高新区以外人群（外商较多的小区都在中心城区） 不定（人均私车拥有量参与） 发展购物中心特色产业 假日市场的开发

3、项目整体定位思考 （1）、整体定位

本项目之整体定位：以服务现代高新产业园及扩大形成区域型商业中心。 （2）、定位功能指向 [商务型 商业配套]

商务型商业中心以服务高新产业园商务、会展、公关、人帮、展示、会客、休闲、住宿、餐饮、娱乐等功能 相关的产业服务中心。

其主体业态包括：酒店、公寓、会展中心、大型宴客厅、中高商务休闲、商务餐饮、高档商务会、VIP运动健身房、会员式夜总会等。 [社区型商业配套]

社区型配套商业包含日常生活机能、医疗保健、教育培训、休闲娱乐、美容健身、餐饮服饰、 文化教育等功能相关的社区服务中心。

其主体业态包括：百货大卖场、超级市场、便利超市、医院诊所、幼儿教育、量版量版KTV、书局、零百货等。 [主体式商业配套]

主体式商业配套包含时尚白领生活馆、台湾时尚名品生活馆、酒吧迪吧、异国美食百老汇、国际影成、大型室内游乐园等。

时尚白领生活馆领衔新潮与时尚，精品配饰、名品专卖、典雅休闲尽展都市风情。 台湾时尚名品生活馆，汇集台湾精品百货，畅享[全家式]购物新生活。 异国美食百老汇，融汇美式乡村、南洋美食、台茶式餐厅、意式咖啡、中式特色美食。（四）、联邦国际顾问服务框架方案

（一）项目概述

1、联邦国际地处于昆山高新区的入口出，以其地理位置来讲是相当优越的，开发商有意打造集商业购物、办公、住宅、酒店等多元化的现在总部经济办公项目

2、承揽范围及内容

范围：昆山联邦国际商业物业

内容：昆山联邦国际商业物业的规划定位、商业策划、招商及后期商业运营管理等 （二）承揽时间

自-------年--------月----------日至--------年-------月--------日为承揽期，其中包含为期五年的统一经营管理。

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（三）承揽服务的具体工作细则

1、商业规划、项目定位、市场定位、功能性定位的策划与执行 A、市调、市场规划定位

项目周边区域内人口、消费力、消费区域、消费习惯等技术性指标的调查和分析

B、项目定位策划研究

联邦国际商业物业部分经营范围、拟招商品牌力度、主力消费群体、长期发展规划策略等市场性数据的策划

C、商业部分招商推广策略