关于无锡市房产调控现状的调查研究

至善模拟论坛

负责人：徐东慧

组 员：陈春阳 孟诗 金兰 裴溢

2010年11月

关于无锡市房产调控现状的调查研究

内容摘要：在金融危机背景下，无锡市房地产业发展不同程度受到影响。从去年下半年起，市房地产开发投资增速明显放缓，商品房供应增速减慢，局部区域房价出现小幅下调。“加强和完善对房地产市场的调控”，“优化供地结构”，“强化市场监管”，“打击投机”等政府调控措施取得了一定的进展，但市民满意度仍是不容乐观。 关键词：无锡房产 政府调控 泡沫经济 住房保障

一、无锡市房地产市场现状

今年上半年，受因政府调控政策，诸如金科，融创，九龙仓等多家开发商均或多或少地受到影响。从宏观角度来看，无锡市房地产市场总体呈现先扬后抑的态势。二季度以来受国家新一轮房地产宏观调控影响，市场观望气氛浓厚，成交量明显下滑，房价较快上涨的趋势得到初步抑制，以至于传统的“金九银十”的作用也发挥甚微。经调查研、，上半年，无锡市房地产市场微观趋势呈现如下： （一）投资增长，增速放缓。江苏省统计局数据显示，为解决供需失衡的矛盾，今年上半年，无锡市房地产市场投资持续7个月保持稳步增长。如图一所示，市区完成房地产开发投资333.92亿元，占全社会固定资产投资比例为26.80%，投资额同比增长率从上半年的52.81%回落到20.47%。

图1 无锡市2010年上半年房地产投资完成情况

（二）供应放量，成交下降。据统计，今年市区商品房、商品住宅批准预售面积分别为764.53万M2、597.59万M2，同比分别增长19.60%、16.58%。受宏观形势的影响，市场成交量有所下降，尤其是地理位置欠优势的锡山区和惠山区。8月份第一周，市区商品房销售面积397.45万M2，同比下降27.64%，其中商品住宅销售335.98万M2，同比下降31.34%。（如图2、图3所示）

（三）房价平稳，部分下调。去年以来，房价明显放缓了上涨的速度，房价趋稳。市区商品住宅一、二、三季度的加权均价环比涨幅分别为3.11%、2.42%、0.89%，依次回落了2.62、0.69和1.53个百分点，而四季度加权均价环比首次出现小幅下跌。二手房则表现得更为明显：一、二季度住宅加权均价为4992元/M2、5020元/M2，环比分别只增长了1.57%和0.56%；三、四季度住宅加权均价分别为5014元/M2、4901元/M2，环比分别下跌0.12%、2.25%，

图2：无锡市8—9月份商品房成交量及价格走势图 图3：无锡市8-9月份TOP10周成交楼盘

二 、政府调控政策分析

无锡市房地产调控可以追溯到2005年，当年的第二季度政府出台了数项措施阻止房地产投机行为，如购买住宅未满5年转让需要缴纳5%的营业税等。在随后的6个月时间里，无论房地产的交易量还是价格都出现了明显的下跌，上海的房价下跌了约15%左右。然而，从2005年10月份开始，房价出现新一轮的上涨，招致了2006年第二季度的第二次房地产调控，但此次政策出台之后，其效果只持续了1月左右的时间，随后楼价继续上涨，政府通过政策对楼市调控的效果越来越差。

2007年，为了给炙热的楼市降温，政府有针对性地出台抑制房地产投机的政策，从金融政策与税收政策上控制购买多套住宅的行为。从2007年底至2008年底，楼市出现明显降温，但就在2008年底，政府为了应对全球金融危机，不得不再次刺激楼市，以至于楼市在2009年再创新高。

有关部门近日出台措施，商品房100m2以上首付提至30%及以上 三套房贷暂停发放。阳光100无锡集团副总裁说过，“从政策出台形式，到内容表述，都非常强烈地表明政府对楼市的调控决心之坚决”，“近期市场出现了对调控效果质疑、认为调控再次成„空调‟的言论，这一轮政策就是要彻底打消这些言论，表明政府将坚定不移地把楼市调控执行下去，将有效地抑制当下出现的楼市成交量上升、部分城市房价上涨的苗头”。 世界性通货膨胀和通货紧缩交织，大量投机资金纷纷撤离资本市场和房地产市场，这些都将对实体经济和股市带来冲击，从而使广大中低收入群体的财产性收入进一步萎缩，老百姓“囊中羞涩”，房地产市场有效需求和消费意愿下降。但从长远看，房地产投资既是维持开发投资规模的必备条件，又是扩大内需的重要构成。

其次，房地产与城市化、经济发展是紧密捆绑在一起。美国《华尔街日报》12月30日发表《中国城市化与产能过剩》一文，认为：2010年将是一个更加艰难的经济年份，为摆脱全球经济紧缩，北京催生出房地产泡沫，其苦果将在新的一年里尝到。为吸收和调整这一过剩状况，中国试图通过加速业已规模宏大的城市化进程并通过减少移民和城市登记限制来刺激需求。领导层也将赌注押在城市化加速与消费之间的联系上。

2008年，中国有43%居民被视为城市人口。而在拉美、欧元区和美国，该比例分别为79%、

73%和82%。中国的城市化与城市扩张远没有完成，其发展还有一相当长的时期。

房地产业内人士认为，房地产在提振信心的目的实现后，应当致力于“和谐的复苏”。 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授则认为：“2009年前的房地产优惠政策的结束，应该不会搞„一刀切‟或者„急刹车‟。政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中，因此，优惠政策将会„有收有放‟”。

三、建议与改善措施

2010年的房地产市场主动地、自发地调整是自然、健康的选择。为此，我们要充分认清房地产市场形势，不断创新举措，切实采取有效措施，促进房地产业健康发展。 第一，根据无锡市住房行情，加强保障性住房建设。无锡人民的住房责任不能全交给市场，政府对住房人群必须分类，实行差别政策，政府履行救济贫困的补位责任。住房社会保障的长期目标是全民保障，但在近期只能是部分保障。具体目标是：2020年前，实现全民一户有一套最低标准住房，“流浪汉”也能有一个睡觉的地方；2030前实现，有能力改善居住条件的，可以实现按自己的意愿购买改善住房；2040年开始，富裕家庭，经过批准，缴纳一笔较大的土地占用费，可以在城市有一套好的住房的同时，允许在乡间有一套别墅或休闲性普通住房。政府提供住房保障的方式应该是多元的，根据城市所在地的经济发展水平等因素，确定合理的住房保障水平。政府提供住房保障不应排斥非政府力量，应该从多种渠道筹集保障资金，住房公积金要全额用于住房保障中，并合理利用。

住房社会保障，应建立以市级政府为主要责任主体、中央政府和省级政府各负相应责任的分级负责的体系。

第二、政府调控组合拳。目前，表面看起来，中国城市房地产业的主要矛盾是房价过高，实际上是土地与住房供给不足，同时伴有需求的极度放大。

政府调控楼市可供选择的手段很多，主要问题是如何出台调控组合拳。其中，土地供给与税收手段对供需双方都具强硬压抑性；打击炒房炒地政策对房价具有直接打压性；金融政策调整具有间接引导与抑制作用；政府和单位投资建房、缓解供给不足，具有正面缓解作用；对住房需求人群分类，计划供地、住房供给计划管理具有住房人性化、人本化，但管理难加大。

四、结语

无锡市住房，若能实现重新设计方案，把住房需求纳入社会保障体系统筹解决，以凸显社会主义特色，加上中国还是一个发展中的经济体，经济发展尚有较大空间，决不会出现日本失去20年的发展机会的事例在中国重演。若只是为了压房价，很有可能伤及多个产业的发展。

参考文献：

1）柴福洪，《中国房价调控分析》，2010年5月

2）江苏省统计局，《无锡市社会资产投资分配》，2010年7月 3）无锡房产信息网，《2010年2季度锡城住宅指数分析》，2010年8月

4）中国房地产TOP10研究组，《2010中国房地产百强企业研究报告》，2010年4月