填海造地用海海域使用权价值评估研究

摘要：填海造地工程具有资源独占性特征，形成的土地较非邻海陆地往往更具价值优势。我国目前的海域使用权出让过程中，并未充分或完整考虑填海造地用海工程海域使用权的客观价值。海域使用权价值低估不仅导致公共财政收入受损，更是引起我国沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主要原因之一。本文以我国填海造地用海工程海域使用权价值评估的实际出发，分析了填海造地工程海域使用权的价值优势和劣势，论述了其价值构成，并提出了基本的评估思路和方法，并认为其对提升填海造地工程实施的科学性有重要意义。 关键词：填海造地；海域使用权；价值评估 0引言

近年，我国工业化、城镇化进程持续快速发展，各类开发区、滨海新区在我国沿海地区蓬勃兴起。2000年以来，我国平均每年填海造地面积约300平方公里，相当于10个澳门的陆地面积。同时，许多填海形成的陆地利用效率很低，许多开发区土地在低价出让后被闲置，如大连STX项目。很多滨海新区因无人入住成为鬼城，如营口鲅鱼圈、天津滨海新区等，造成了资源的极大浪费。

除了宏观政策导向、土地利用指标限制、地方政府政绩等外部因素外，附加价值高和低成本之间的巨大利差是沿海无序、低效填海造地工程大面积繁殖的主要原因之一。由于我国的海域使用权公开交易和评估制度尚处于起步阶段，仍缺乏较为系统的针对性评估理论和实践积累，许多海域使用权价值往往被低估。用海申请人往往只需支付极少的海域使用金，投入一定填海造地成本即可换取一块景观优良的滨海土地，其实际总体投资成本经常远低于购买土地的价格，而形成的土地由于具备滨海景观、海上交通、海洋资源等优势，价值更高。这种价值洼地现象，不仅造成了海洋资源的过度开发和浪费，同时客观上也影响了公共财政收入，损害了公共利益。

1我国填海造地海域使用权价值评估现状 ⑴评估制度起步较晚

国家海洋局于2012年公布了一批海域使用权评估机构推荐目录，并鼓励在海域使用权出让、交易、抵押等环境引入评估机制，但截至目前评估并未列入必须程序。

⑵评估基本理论不系统

国家海洋局于2013年发布了《海域评估技术指引》。该指引较多的借鉴了土地使用权评估的理论，对海域使用权评估的因素选取和方法仍缺乏系统和令人信服的论述。

⑶评估实践经验匮乏

由于海域使用权评估尚未全面推广，且被推荐进行海域评估的机构多为海洋系统或专业单位，缺乏对价值评估理论的理解和实践经验，评估质量总体水平不高，海域评估实践积累不充分。

2填海造地海域使用权价值评估特点 ⑴评估对象多为待开发或在开发海域

由于海域管理法规规定，填海造地并经过竣工验收后的海域可以换发海域使用证，所以大多数填海造地后的土地都以土地使用权形式存在，故填海造地海域评估对象多为待开发或正在开发的海域。 ⑵评估价值受个体自然条件因素影响大

相对于土地使用价值的同类比较性较强而言，海域使用权价值受自然条件的影响明显要大很多。从环境景观角度，海岸线上的景观多具有唯一性，以开发滨海住宅为例，相邻的海域由于角度和景观条件不同其价值也往往差距巨大。从开发成本角度，海域的水深、动力条件、资源条件都会影响到项目的开发方案、开发成本、开发周期，这些复杂的价值影响因素是土地使用权所不具备的。 ⑶评估价值受相关利益者因素制约

海域使用权具有较强的区域依附性。这种区域依附性一方面来源于海域的自然环境相互交叉影响的特征，二是来源于海域使用和管理方面的特殊滞后性。新填海项目一定要依托岸线上既有项目，在基础设施的引入、道路的通达、用途和使用的协调、景观资源的共享等封面都要相互协调。从另外一个角度来看，这一定程度上也会影响到海域使用权市场竞争的充分性。 ⑷海域使用权价值评估风险较高

正是由于海域使用权易受个体和外部环境的影响，且可能存在市场竞争不充分情况，因而其价值评估的风险较高。有时，这种波动也可能来自于政策因素，如规划的调整、重大项目的实施带来的不确定影响等。 3填海造地海域使用权价值评估方法 ⑴假设开发法应用更为普遍

对于待开发或在开发海域，应主要采用假设开发法的评估思路。通常首先根据项目的规划用途，预测填海造地后形成的土地价值，扣减尚未实施或支付的填海成本、海域使用金、前期费用、利益相关者协调成本、基础设施配套成本等，最终得出海域价值。应用假设开发法可以站在投资人的角度，考虑并得出可以为该海域使用权支付的购置成本，在积累充分评估经验和数据的基础之上，该方法更具可操作性和合理性。

⑵市场比较法适用于交易案例充分且同质的海域

和土地类似，海域使用权评估同样应划清用途，不用用途之间的海域使用权价值鲜有可比性，考虑到不用用海用途和方式对环境的影响，这种用途管制比土地使用权更加严格。一般而言，除了在政府主导下有大规模的统一规划实施项目，受制于岸线资源有限，对填海造地用海而言，“同质交易案例充分”并不是常见情况，即使存在也需要进行复杂的个别和其他因素修正。

⑶收益还原法适用于已开发的填海造地海域或作为辅助方法。

对于已填海造地的海域，可以用于出租或经营的，适宜采用收益还原法，通过估算项目在经营期的收益流量，还原得出海域价值。一般而言，收益还原法和市场比较法更多的作为假设开发法的辅助方法存在，用于估算填海造地后海域价值，市场比较法还可用于估算相关开发成本和其他数据。 ⑷成本法适用于市场竞争不充分的海域

市场竞争不充分和同质交易案例不充分是两个不同的概念。同质交易案例不充分主要由区域海域使用权市场环境特征引起，市场竞争不充分则更多来源于项目自身和区位条件。受制于相关利益者等因素，既定用途的填海造地海域常常只存在少数潜在购买者，特别是在司法、抵押等评估目的下，考虑短期交易、强制处置等特殊因素，采用成本法会比较适合。 4结论

⑴科学填海造地用海海域使用权价值评估，可以规范海域使用权出让行为，有利于提升政府公共财政收入，有利于优化海域资源配置。

⑵填海造地用海海域使用权价值评估，与土地使用权相比具备明显不同特征，

绝不能简单套用土地评估的相关理论和经验。

⑶无论是既有的海域评估技术规范，还是相关理论研究成果，都尚未完善，并不足以充分指导海域评估行为，有许多细节需要根据不断的研究和经验积累进行总结和细化。 参考文献：

[1]国家海洋局.海域评估技术指引.2013

[2]中国国际工程咨询公司.投资项目可行性研究指南（试用版）.中国电力出版社.2002

[3]戚安邦主编.项目论证与评估.复旦大学出版社.2006

[4]陈志敏.关于投资项目中的国民经济评价.基建优化1999，2

[5]朱凌，刘百桥.围海造地的综合效益评价方法研究[J].海洋开发与管理.2009，2

[6]于格，张军岩，鲁春霞，谢高地，于潇萌.围海造地的生态环境影响分析[J].资源科学.2009，2

[7]张继民，刘霜，马文斋.浅析我国区域建设用海亟需实施战略环评[J].海洋开发与管理.2009，1

[8]徐祥民，于铭.区域海洋管理：美国海洋管理的新篇章[J].中州学刊.2009，1