附件5
广州市基准地价修正体系
一、商业用地宗地地价修正体系
1、容积率（楼层）修正
（1）容积率修正（适用于待开发项目）
表1—1 商业用地容积率修正系数
容积率 修正系数 ≤0.4 1.0 0.4 容积率 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 ≤0.4 1 1.1 0.7580 1.8 0.6539 0.5 0.9603 1.2 0.7385 1.9 0.6434 0.6 0.9092 1.3 0.7210 2.0 0.6336 0.7 0.8681 1.4 0.7051 2.1 0.6244 0.8 0.8340 1.5 0.6907 2.2 0.6157 0.9 0.8050 1.6 0.6774 2.3 0.6075 1.0 0.7800 1.7 0.6652 ≥2.4 0.6000 注：（1）商业容积率等于商业建筑面积除以总用地面积；（2）评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价；（3）当商业容积率小于1时，基准地价为商业分摊用地地面地价。 （2）楼层修正（仅适用于已建成项目） 表1—3 商业用地楼层修正系数表 楼层 修正系数 平均值 修正范围 首层 1.0 1.0 第二层， 第三层， 第四层及以上， 地下负一层 地下负二层 地下负三层及以下 0.6 0.50～0.65 0.48 0.35～0.55 0.35 0.25～0.40 注：（1）当某层商业用房的基准地价进行楼层修正后低于所在地段的办公用地的基准地价时，取其所在地段办公用地的基准地价；（2）已建成项目或已有详细规划指标且能得知楼层数的待开发项目宜采用楼层修正。 2、临街深度修正系数（仅适用于商业路线价区段） 表1—4 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为15米） 临街深度（米） 修正系数 d≤2 1.70 2＜d≤4 1.56 4＜d≤6 1.45 6＜d≤8 8＜d≤10 1.32 1.21 10＜d≤12 1.12 12＜d≤15 1.0 注：设定路线价区段的区域按平均标准深度15米确定修正系数。 表1—5 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为10米） 深度（米） 修正系数 0≤2 1.50 2＜d≤4 1.38 4＜d≤6 1.25 6＜d≤8 1.13 8＜d≤10 1.0 注：设定路线价区段的区域按平均标准深度10米确定修正系数。 表1—6 商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为8米） 深度（米） 修正系数 0≤2 1.40 2＜d≤4 1.28 4＜d≤6 1.15 6＜d≤8 1.0 注：设定路线价区段的区域按平均标准深度8米确定修正系数。 3、宽深比修正系数（仅适用于商业路线价区段） 表1—7 商业用地路线价宽深比修正系数表 宽深比 修正系数 w≤0.1 0.88 0.1＜w≤0.3 0.95 0.3＜w≤0.7 1.00 0.7＜w≤0.9 1.04 0.9＜w≤1.1 1.08 1.1＜w≤1.2 1.12 w＞1.2 1.15 注：（1）宽深比适用于已建成的宗地和待开发宗地；（2）深度在标准深度以内的，计算宽深比时，宽度取实际宽度、深度取实际深度；深度超过标准深度的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取标准深度。 4、街角地修正 表1—8 街角地修正系数表 临街情况 修正系数 一面临街 1.00 两面临街 1.08 三面临街 1.13 四面临街 1.15 5、商业集聚度修正系数 进行商业集聚度修正需同时满足以下两个条件：（1）属于没有设定路线价的路段；（2）属商业比较集聚的区域，如批发市场、专业市场等，其修正时针对商业用地网格点基准地价进行修正，商业集聚度修正幅度为+10%。 6、土地剩余使用年期修正系数 表1—9 商业用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=9.08%） 剩余使用年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 0.0859 0.1646 0.2368 0.3030 0.3637 0.4193 0.4703 0.5171 0.5599 0.5992 剩余使用年限 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 0.6352 0.6682 0.6985 0.7263 0.7517 0.7750 0.7964 0.8160 0.8340 0.8505 剩余使用年限 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系数 0.8656 0.8794 0.8921 0.9037 0.9144 0.9242 0.9332 0.9414 0.9489 0.9558 剩余使用年限 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 1.00 修正系数 0.9622 0.9680 0.9733 0.9782 0.9826 0.9867 0.9905 0.9939 0.9971 二、居住用地宗地地价修正体系 1、容积率修正系数 表1—10 原广州市十区居住用地容积率修正系数表 容积率 修正系数 ≤1.0别墅 3.0 ≤1.0低密度住宅 （2.7/r）0.251.0＜r＜2.7 （2.7/r） 0.32.7≤r＜7.0 （2.7/r）0.165≥7.0 0.85 表1—11 增城及从化居住用地容积率修正系数表 容积率 修正系数 ≤1.0别墅 3.0 ≤1.0低密度住宅 （2.1/r） 0.31.0＜r＜2.1 （2.1/r）0.452.1≤r＜7.0 （2.1/ r）0.125r≥7.0 0.86 注：（1）上表所述的“别墅”是指用于开发独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅等独立住宅建筑的别墅用地，而“低密度住宅”指的是用于开发低密度花园洋房的低密度住宅用地；（2）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业公建配套等的综合容积率；（3）待开发项目评估宜采用容积率修正；（4）容积率小于1时（别墅除外），宗地单位面积地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，住宅用地总价=宗地单位面积地价×住宅土地面积；（5）容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，住宅用地总价=单位楼面地价×住宅建筑面积。 2、居住用地楼层修正系数 表1—12 多层住宅楼层修正系数（无电梯） 总楼层 所在楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0.9933 0.9825 0.9711 0.9644 0.9602 0.9573 0.9521 0.9923 1.0124 0.9847 1.0083 0.9832 0.9836 0.9776 0.9847 0.9873 1.0262 1.0334 1.0417 1.0298 1.0242 1.0321 0.9836 1.0135 1.0308 1.0424 1.0491 1.0482 0.9856 1.0043 1.0106 1.0105 1.0082 0.9738 0.9852 0.9813 0.9818 0.9653 0.9645 0.9711 0.9544 0.9622 0.9453 表1—13 高层住宅楼层修正系数（有电梯） 总楼层 所在楼层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 10 0.981 0.989 0.996 1.003 1.01 1.017 1.024 1.031 1.038 1.04 11 0.981 0.989 0.996 1.003 1.01 1.017 1.024 1.031 1.038 1.045 1.047 12 0.975 0.983 0.99 0.996 1.003 1.01 1.017 1.023 1.03 1.037 1.044 1.047 13 0.974 0.983 0.99 0.996 1.003 1.01 1.016 1.023 1.03 1.036 1.043 1.05 1.052 14 0.968 0.977 0.984 0.99 0.997 1.003 1.01 1.016 1.023 1.029 1.036 1.043 1.049 1.052 15 0.968 0.978 0.984 0.991 0.997 1.004 1.01 1.016 1.023 1.029 1.036 1.042 1.049 1.055 1.056 16 0.961 0.972 0.978 0.984 0.991 0.997 1.003 1.01 1.016 1.022 1.029 1.035 1.041 1.048 1.054 1.056 17 0.961 0.972 0.978 0.985 0.991 0.997 1.004 1.01 1.016 1.022 1.029 1.035 1.041 1.048 1.05 1.052 1.053 18 0.955 0.967 0.973 0.979 0.985 0.991 0.998 1.004 1.01 1.016 1.022 1.029 1.035 1.041 1.047 1.053 1.055 1.057 19 0.955 0.967 0.973 0.979 0.985 0.991 0.998 1.004 1.01 1.016 1.022 1.028 1.034 1.041 1.047 1.052 1.055 1.057 1.059 20 0.953 0.965 0.971 0.978 0.984 0.99 0.996 1.002 1.003 1.01 1.02 1.026 1.032 1.039 1.045 1.051 1.052 1.054 1.057 1.06 21 0.953 0.965 0.971 0.977 0.983 0.99 0.996 1.002 1.003 1.01 1.02 1.026 1.032 1.038 1.044 1.05 1.052 1.054 1.055 1.058 1.061 22 0.952 0.965 0.971 0.977 0.983 0.989 0.995 1.001 1.005 1.007 1.01 1.025 1.031 1.037 1.043 1.05 1.052 1.054 1.056 1.057 1.06 1.063 23 0.952 0.965 0.971 0.977 0.983 0.989 0.995 1.001 1.002 1.008 1.01 1.025 1.031 1.037 1.043 1.049 1.051 1.053 1.054 1.056 1.058 1.061 1.063 24 0.946 0.96 0.966 0.972 0.978 0.984 0.99 0.996 0.992 1.002 1.004 1.01 1.025 1.031 1.037 1.043 1.045 1.049 1.052 1.053 1.055 1.058 1.062 1.064 25 0.945 0.96 0.966 0.972 0.978 0.984 0.99 0.995 1.001 1.003 1.007 1.01 1.026 1.03 1.038 1.042 1.046 1.049 1.05 1.053 1.055 1.058 1.061 1.063 1.065 注：（1）楼层修正是对建设项目某一层的修正；（2）25层以上的，每增加一层，楼层修正系数在第25层楼层修正系数基础上增加0.002。 3、土地使用年期修正系数 表1—14 居住用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=7.25%） 剩余使用年限 剩余使用年限 剩余使用年限 剩余使用年限 剩余使用年限 剩余使用年限 剩余使用年限 1 2 3 4 0.246 14 5 6 7 8 0.432 18 0.7217 28 9 10 修正系数 0.0681 0.1316 0.1908 11 12 13 0.2975 0.3455 0.3902 15 16 17 0.701 27 0.4709 0.5072 19 0.741 29 20 0.759 30 修正系数 0.541 21 0.5725 0.6019 0.6293 0.6549 0.6787 22 23 24 25 26 修正系数 0.7758 0.7915 0.8061 0.8197 0.8324 0.8442 0.8553 0.8656 0.8752 0.8841 31 32 33 34 35 36 37 38 0.937 48 39 40 修正系数 0.8924 0.9002 0.9075 0.9142 0.9205 0.9264 0.9319 41 42 43 44 45 46 47 0.97 57 0.9418 0.9462 49 50 修正系数 0.9504 0.9542 0.9578 0.9612 0.9643 0.9672 51 52 0.981 62 53 54 55 56 0.9725 0.9749 0.9771 58 59 60 修正系数 0.9791 61 0.9828 0.9845 0.9861 0.9875 0.9889 0.9901 0.9913 0.9924 63 64 65 66 67 68 69 70 1.00 修正系数 0.9934 0.9944 0.9953 0.9961 0.9969 0.9976 0.9982 0.9989 0.9995 4、临江修正 （1）原广州市辖十区 临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道）、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上增加30%。 （2）增城 临增城增江和东江航道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上增加10%。 （3）从化 临流溪河主航道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上 增加10%。 三、办公用地宗地地价修正体系 1、容积率修正系数 表1—15 原广州市十区办公用地容积率修正系数表 容积率 修正系数 ≤1.0 1.26 1.0＜r≤3.6 （3.6/ r）0.183.6＜r＜7.0 （3.6/ r） 0.2≥7.0 0.875 表1—16 增城及从化办公用地容积率修正系数表 容积率 修正系数 ≤1.0 1.22 1.0＜r＜3.0 （3.0/ r）0.1753.0≤r＜7.0 （3.0/ r）0.15r≥7.0 0.88 注：（1）容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商业公建配套等的综合容积率；（2）待开发项目评估宜采用容积率修正；（3）容积率小于1时，宗地单位面积地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，办公用地总价=宗地单位面积地价×办公土地面积；（4）容积率大于或等于1时，宗地单位楼面地价=基准地价×容积率修正系数×其他修正，办公用地总价=单位楼面地价×办公建筑面积。 2、临江修正 （1）原广州市辖十区 临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道）、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上增加30%。 （2）增城 临增城增江和东江航道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上增加10%。 （3）从化 临流溪河主航道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上增加10%。 3、楼层分配系数（同居住用地） 4、使用年期修正系数 表1—17 办公用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=7.70%） 剩余使用年期 剩余使用年期 剩余使用年期 剩余使用年期 剩余使用年期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 0.0733 0.1413 0.2045 0.2632 0.3177 0.3682 0.4152 0.4588 0.4993 0.5369 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 0.5718 0.6042 0.6343 0.6622 0.6882 0.7123 0.7346 0.7554 0.7747 0.7926 21 22 23 0.839 33 24 0.8523 34 25 0.8647 35 26 0.8761 36 27 0.8868 37 28 0.8967 38 29 0.9059 39 30 0.9144 40 修正系数 0.8092 0.8247 31 32 修正系数 0.9223 0.9296 0.9365 0.9428 0.9487 0.9542 0.9592 0.9639 0.9683 0.9724 41 42 43 44 45 46 47 48 0.996 49 0.9981 50 1.00 修正系数 0.9761 0.9796 0.9829 0.9859 0.9887 0.9913 0.9937 四、工业用地宗地地价修正体系 1、容积率修正 表1—18 工业用地容积率修正系数表 容积率 修正系数 r≤1.0 1.00 1.5 1.10 2.0 1.16 2.5 1.20 3.0 1.26 r>3 0.42r 注：考虑到国家、广东省和广州市鼓励工业用地集约节约利用以及对工业用地增加容积率不加收地价的客观情况，具体应用时根据实际情况参考上表确定容积率修正系数。 2、临江修正 （1）原广州市辖十区 临珠江前后航道（白鹅潭至珠江口、白鹅潭至沙贝海、白鹅潭至白沙河、白鹅潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲岛、洛溪岛至沥滘水道）、白沙河、西华海、沙贝海、白坭河、巴江河、鸦岗河、流溪河、三枝香水道、市桥水道、沥滘水道、沙湾水道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上增加30%。 （2）增城 临增城增江和东江航道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上增加10%。 （3）从化 临流溪河主航道两岸的临江宗地，其临江宗地线以内50米部分的基准地价在原基础上增加10%。 3、工业用地土地使用年期修正系数 表1—19 工业用地土地剩余使用年期修正系数表（还原利率r=6.02%） 剩余使用年限 修正系数 剩余使用年限 1 0.06 11 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0.1166 0.17 0.2204 0.2679 0.3127 0.3549 0.3948 0.4324 0.4678 12 13 0.5626 23 0.7814 33 0.9033 43 0.9713 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 0.5013 0.5328 剩余使用年限 0.5906 0.6171 0.6421 0.6656 0.6878 0.7088 0.7286 24 25 26 27 28 29 30 21 22 修正系数 0.7472 0.7648 剩余使用年限 0.797 0.8118 0.8257 0.8388 0.8512 0.8629 0.8739 34 35 36 37 38 39 40 31 32 修正系数 0.8843 0.8941 剩余使用年限 0.912 0.9202 0.928 0.9353 0.9422 0.9487 0.9549 44 45 46 47 48 49 50 1 41 42 修正系数 0.9607 0.9661 0.9761 0.9807 0.985 0.9891 0.993 0.9966 因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容