嘉兴房地产市场调研报告_(2)

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场目 录 第一部分 城市宏观投资环境分析 ...................................................................................................... 5 一、城市地理环境 .............................................................................................................. 5

1、地理区位：三圈环抱 得天独厚 .............................................................................................. 5 2、交通发展：城际利好 联动发展 .............................................................................................. 6 3、配套设施：基本齐全 区位各异 .............................................................................................. 8 4、城市规划：北控南移 东进西拓 .............................................................................................. 9 二、城市经济环境 ............................................................................................................ 11 1、经济总量：规模较大 稳步增长 ............................................................................................ 11 2、人均收入：稳超万五 购买力强 ............................................................................................ 11 3、城市人口：总量稳定 增长缓慢 ............................................................................................ 12 4、产业结构：二产为主 三产平涨 ............................................................................................ 12 5、支柱产业：工业主导 寻求升级 ............................................................................................ 13 附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析 ........................................................................ 14 三、房地产市场环境 ........................................................................................................ 16 1、投资分析：总量不大 结构合理 ............................................................................................ 16 2、供需分析：供求平衡 配套保障 ............................................................................................ 17 3、价格分析：调控影响 有所回落 ............................................................................................ 18 4、供地分析：价格飙升 逐步放量 ............................................................................................ 19 5、客户分析: 本地为主 差异不大 ............................................................................................. 22 四、城市政策金融环境 ..................................................................................................... 24 五、宏观投资环境分析结论 .............................................................................................. 27

第二部分 嘉兴板块市场分析 .............................................................................................................. 28 一、秀洲新区 ................................................................................................................... 28

1、区位 ......................................................................................................................................... 28 2、市场供求 ................................................................................................................................. 29 3、市场特征 ................................................................................................................................. 29 4、个案分析 ................................................................................................................................. 33 5、未来市场供应.......................................................................................................................... 35 二、南湖新区 ................................................................................................................... 37 1、区位 ......................................................................................................................................... 37 2、市场供求 ................................................................................................................................. 37 3、市场特征 ................................................................................................................................. 38 4、个案分析 ................................................................................................................................. 41 5、未来市场供应.......................................................................................................................... 43 三、北部工业园区 ............................................................................................................ 45 1、区位 ......................................................................................................................................... 45

0

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场2、市场供求 ................................................................................................................................. 45 3、市场特征 ................................................................................................................................. 46 4、个案分析 ................................................................................................................................. 49 5、未来市场供应.......................................................................................................................... 51 四、市中心 ...................................................................................................................... 52 1、区位 ......................................................................................................................................... 52 2、市场供求 ................................................................................................................................. 52 3、市场特征 ................................................................................................................................. 53 4、个案分析 ................................................................................................................................. 56 五、板块市场小结 ............................................................................................................ 58 附一：嘉兴市全装修房市场特征 ....................................................................................... 59 附二：嘉兴市商住、配套对住宅项目销售的影响 ............................................................... 61

第三部分 竞争市场分析 .................................................................................................................... 63 一、竞争对手分析 ............................................................................................................ 63

1、嘉兴房地产开发企业概况 ...................................................................................................... 63 2、竞争企业分析.......................................................................................................................... 64 二、市场亮点分析 ............................................................................................................ 66

第四部分 城市进入分析结论 ............................................................................................................ 68 一、区位选择 ................................................................................................................... 68

1、南湖新区 ................................................................................................................................. 68 2、中心城区 ................................................................................................................................. 68 3、秀洲新区 ................................................................................................................................. 69 4、北部工业园区.......................................................................................................................... 69 二、物业类型选择 ............................................................................................................ 70 1、住宅产品 ................................................................................................................................. 70 2、投资型产品.............................................................................................................................. 70 三、建筑形态选择 ............................................................................................................ 71 四、项目细部建议 ............................................................................................................ 72 1、外部环境 ................................................................................................................................. 72 2、内部产品 ................................................................................................................................. 74

1

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图表目录

图1-1-1：嘉兴市地理区位图 图1-1-2：嘉兴交通基础设施图 图1-1-3：嘉兴对外交通图 图1-1-4：嘉兴配套设施图 图1-1-5：主城区总体规划图 图1-1-6：主城区规划结构图

图1-2-1：2000-2005年嘉兴市GDP总量情况 图1-2-2：2000-2005年嘉兴市人均GDP情况

图1-2-3：2000-2005年嘉兴市人均可支配收入情况 图1-2-4：嘉兴市历年产业结构分布图 图1-2-5：嘉兴市开发区分布图

图1-3-1：2000-2005年嘉兴房地产开发投资图 图1-3-2：2005年嘉兴市房地产开发投资所占比重 图1-3-3：2005年嘉兴市动拆迁安置房情况 图1-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图

图1-3-5：2000年-2005年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势 图1-3-6：嘉兴市土地供应分布区域情况

图1-3-7：2005-2006嘉兴市各区土地出让分布

图1-3-8：2005-2006嘉兴市各区出让土地可建规模分布 图1-3-9：2005-2006嘉兴市各区出让土地平均容积率分布 图1-3-10：嘉兴市购房客户分类比重 图1-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布 图2-1-1：嘉兴市房地产市场板块分布图 图2-1-2：秀洲新区区位图

图2-1-3：秀洲新区住宅总体供求状况 图2-1-4：秀洲新区产品类型分布 图2-1-5：秀洲新区楼盘规模分布 图2-1-6：秀洲新区普通住宅价格 图2-1-7：秀洲新区客户构成图

图2-1-8：秀洲新区主要楼盘销售情况 图2-2-1：南湖新区区位图

图2-2-2：南湖新区住宅总体供求状况 图2-2-3：南湖新区产品类型分布 图2-2-4：南湖新区楼盘规模分布

图2-2-5：南湖新区主要在售楼盘价格分布 图2-2-6：南湖新区客户构成图

图2-2-7：南湖新区在售楼盘销售情况

5 6 7 8 9 9 11 11 12 13 13 16 17 18 18 19 21 21 21 22 23 23 28 29 29 30 30 31 32 32 37 37 38 38 39 40 40

2

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图2-3-1：北部工业园区区位图 图2-3-2：北部 经济开发区住宅总体供求状况 图2-3-3：北部经济开发区产品类型分布 图2-3-4：南湖新区楼盘规模分布

图2-3-5：北部工业园区主要楼盘价格分布 图2-3-6：北部工业园区客户构成分布 图2-4-1：市中心区区位图

图2-4-2：市中心区住宅总体供求状况 图2-4-3：市中心区产品类型分布 图2-4-4：市中心区主要楼盘价格分布 图2-4-5：市中心区客户构成分布 图2-4-6：市中心在售楼盘一览 45 45 46 46 47 48 52 53 53 54 55 55

表1-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况............................................................................ 12 表1-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征 ................................................................ 14 附表1-2-1：2005年长三角各城市基础指标排名表 ........................................................... 14 表1-3-1：2005年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元） ....................... 16 表1-3-2：1997年-2005年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）（单位：万平方米） ......................................................................................................................................... 17 表1-3-3：嘉兴土地出让案例 ............................................................................................... 19 表1-3-4：2005年-2006年嘉兴公开出让土地列表............................................................. 20 表1-3-5：嘉兴城市客户购买力分析.................................................................................... 22 表1-4-1：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表 ............................................................ 24 附表1-4-1：市城区级别基准地价表（单位：元/平方米） .............................................. 26 附表1-4-2：基准地价“基准条件”界定一览表 ................................................................ 26 表1-5-1：嘉兴宏观投资环境打分表.................................................................................... 27 表2-1-1：秀洲新区楼盘主力房型分布及去化情况 ............................................................ 31 表2-1-2：秀洲新区客户购买力分布.................................................................................... 32 表2-1-3：2006年秀洲新区可供出让地块汇总 ................................................................... 35 表2-1-4：秀洲板块在售楼盘汇总 ....................................................................................... 35 表2-2-1：南湖新区楼盘主力房型分布及去化情况 ............................................................ 39 表2-2-3：2006年南湖新区可供出让地块汇总 ................................................................... 43 表2-2-4：南湖新区在售楼盘汇总 ....................................................................................... 44 表2-3-1：北部工业园区楼盘主力房型分布及去化情况 .................................................... 47 表2-3-2：北部工业园区客户购买力分布............................................................................ 48 表2-3-3：北区工业园区在售楼盘汇总................................................................................ 48 表2-3-4：2006年北部工业区可供出让地块汇总 ............................................................... 51 表2-4-1：市中心区楼盘主力房型分布及去化情况 ............................................................ 54 表2-4-2：市中心区客户购买力分布.................................................................................... 55 表2-4-3：市中心区工业园区在售楼盘汇总 ........................................................................ 56

3

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场表2-5-1：板块市场综合打分表 ........................................................................................... 58 附表2-5-1：嘉兴在售全装修项目一览表............................................................................ 60 附表2-5-2：嘉兴在售商住混合型项目一览表 .................................................................... 62 表3-1-1：嘉兴房地产开发企业概况.................................................................................... 63 表4-3-1：低密度产品价格比较表 ....................................................................................... 71

4

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 第一部分 城市宏观投资环境分析

一、城市地理环境

1、地理区位：三圈环抱 得天独厚

嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势得天独厚。

嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县（市、区）。全市总面积3915平方公里,其中市区面积968平方公里。

图1-1-1：嘉兴市地理区位图

上海市 杭州市

5

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场2、交通发展：城际利好 联动发展 嘉兴交通十分便利，高速公路、铁路、航空、港口、水路应有尽有。沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路、沪杭铁路、京杭大运河贯穿嘉兴，使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片。

随着城市快速轨道的建设，杭州湾跨海大桥，还有嘉兴到绍兴的跨海通道等公路网的形成，为嘉兴进一步形成长三角地区的中心地域优势，深入接通上海，带来了很好的发展机遇。

（1）沪杭磁悬浮——作为沪杭之间唯一的中间站，磁悬浮嘉兴站站点位于南湖新区余新镇，距离嘉兴市中心12公里，2010年通车后将给嘉兴带来大量的商务型客流；

（2）城际列车——连接上海与苏州、杭州等长三角重要城市，环绕嘉兴城市外围区域，经过南湖新区和秀洲新区，2006年10月通车后将很大程度上刺激嘉兴经济的发展，促进嘉兴与沪杭两地的产业对接；

（3）杭州湾大桥——2003年开始建造的杭州湾大桥，很大程度上拉近嘉兴和绍兴、宁波等城市的距离，2008年建成后将为嘉兴的物流等产业发展创造良好的环境。

（4）客运枢纽站——设立于南湖石堰，磁悬浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，这将为嘉兴的对外交通更好的串联起来；

图1-1-2：嘉兴交通基础设施图

城际高铁 磁悬浮 交通枢纽站 杭州湾大桥 嘉绍大桥

6

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图1-1-3：嘉兴对外交通图 苏州方向 嘉兴长途汽车站 沪杭铁路嘉兴站 上海方向 磁悬浮 城际高铁 客运枢纽站 高速公路

这些重大基础设施主要分布在嘉兴市城东南，成为联动沪嘉杭，促进经济发展和人口流动的重要因素。

7

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场3、配套设施：基本齐全 区位各异 图1-1-4：嘉兴配套设施图

易初莲花 沃尔玛 大润发 农工商 口腔医院 城市大学 图书馆 嘉兴学院市政府 博物馆 市第一医院 体育中心 会展中心 嘉兴一中 曙光医院 国际中港城商业 大剧院 市中心区：是嘉兴市政府所在地，老城区内商业、医院、学校比较集中； 南湖新区：是嘉兴的科教及文体中心，会展中心、博物馆设施较为齐全； 秀洲新区：以居住为主，配套设施比较齐全； 经济开发区：以工业为主，拥有部份大型商业设施。

8

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场4、城市规划：北控南移 东进西拓 市区的规划空间结构为：“一心、一片、两翼、三楔、三廊”。 图1-1-5：主城区总体规划图

320国道 城市 发展 方向

202省道

用地发展方向：北控南移，东进西拓 图1-1-6：主城区规划结构图

北控

东进

西拓

南移

9

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场北控：北部用地受到北郊河的阻隔，不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，用地开发“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。

南移：以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。

东进：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。

西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。

除了北部区域是受控制区域之外，未来整个嘉兴的城市发展重心将主要体现为东进、西拓和南移。磁悬浮站点——余新镇所在的南湖新区将是嘉兴未来城市发展的主轴线。

10

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场二、城市经济环境

1、经济总量：规模较大 稳步增长

嘉兴地处长三角洲中心，珠南开放型经济和民营经济的交汇影响，经济发展较快，综合实力较强，目前所辖的县市均进入中国百强县和小康之列。2005年，全市实现地区生产总值（GDP）1156亿元，自2000年以来保持了持续五年的两位数增长势头；人均GDP超过4000美元，接近中等收入国家水平1。

图1-2-1：2000-2005年嘉兴市GDP总量情况

14001200100080060040020002000年2001年2002年2003年2004年2005年54114.6%12.6%60970685615.9%1051GDP比上年增长幅度25.0%21.2%22.8%115620.0%15.0%10.0%10.0%5.0%0.0%数据来源：嘉兴统计公报2000-2005

图1-2-2：2000-2005年嘉兴市人均GDP情况

单位：元40000350003000025000200001500010000500002000年2001年2002年2003年2004年2005年0.0%163521836521258人均GDP比上年增长幅度14.5%12.3%2570015.8%315069.8%10.0%5.0%20.9%22.6%20.0%3458815.0%25.0%数据来源：嘉兴统计公报2000-2005

2、人均收入：稳超万五 购买力强

2005年，嘉兴市城镇人均可支配收入达到16189元，同比上年增长10.18％。从后面 1按照世界银行统计标准，人均国内生产总值达

5000美元，就意味着达到了中等收入国家和地区的平均水

11

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场的长三角城市基础数据排名表可以看出，嘉兴市购买力处于长三角城市群的中上游。 图1-2-3：2000-2005年嘉兴市人均可支配收入情况

180001600014000120001000080006000400020000单位：元146931092093381150012954161892000年2001年2002年2003年2004年2005年数据来源：嘉兴统计公报2000-2005

3、城市人口：总量稳定 增长缓慢

2005年末，嘉兴市人口334.33万人，其中嘉兴市区人口88万人，户籍人口的增长率基本上维持在低位，城市人口导入速度和规模尚没有发生明显的质变。

就这一点而言，与长三角的二线城市（杭州、南京基本如此）在城市化进程中表现类似，相信在未来一段时间内随着嘉兴城市化的加快，外来人才导入以及农转非提速，城市人口总量及结构将会发生较大的变化。 表1-2-1：嘉兴市历年户籍人口变化情况

年份 户籍人口（万人） 比上年增长幅度（%） 2000年 331.26 0.30 2001年 331.93 0.20 2002年 332.38 0.14 2003年 332.96 0.17 2004年 333.94 0.29 2005年 334.33 0.12 数据来源：嘉兴统计公报2000-2005 4、产业结构：二产为主 三产平涨

总体上来看，第二产业一直是嘉兴的支柱产业，占国民生产总值60%左右；而第一产业生产值比重连年下降，第三产业呈现稳步上扬的趋势。

从嘉兴产业发展规划来看，短期内嘉兴市的产业发展将依然是二产主导的格局，但从经济发展方向而言，三产的上升是大势所趋，预期随着嘉兴在经历一番工业转型、升级后，各种服务性产业需求逐步增长后，会慢慢的实现向三产主导过渡，但这个过程将会是比较长的。

平。

12

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图1-2-4：嘉兴市历年产业结构分布图 70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2000年2001年2002年2003年2004年2005年58.8%58.7%57.2%59.3%57.0%58.9%30.2%31.1%31.9%33.0%37.3%34.0%11.1%10.3%8.7%7.7%5.7%7.1%第一产业第二产业第三产业数据来源：嘉兴统计公报2000-2005 5、支柱产业：工业主导 寻求升级

嘉兴市国民经济发展的支柱产业是工业经济，在现有的发展基础之上，未来几年该市的重点发展方向为临港工业、高技术产业、装备制造业和特色优势产业等四大产业集群产业。

从嘉兴市未来产业群的发展定位可以看出，一方面城市冀望能够通过与上海、杭州大都市的产业对接，从中受益如化工，汽车零配等；另一方面又瞄准具备较高技术含量的新兴产业如电子、材料等；同时对于本地特色产业如纺织、皮革等也作为阶段性的重要产业。

图1-2-5：嘉兴市开发区分布图

嘉 兴 市

13

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场表1-2-2：嘉兴市重点培育的四大产业集群特征 培育的产业集群 临港型工业 发展的重点产品 引导布局的重点地区 化工新材料、新型建材、能源、主要集中在滨海新区，重点在嘉兴港区、平造纸、船舶修造及配件业 湖滨海区、海盐大桥新区 以嘉兴出口加工区和国家（嘉兴）机电元件产业园下设的六大产业区为重点，嘉兴经济开发区、嘉善经济开发区、平湖经济开发区、海盐经济开发区、海宁经济开发区、桐乡经济开发区、嘉兴工业区、秀洲工业区、海宁尖山新区的电子信息、新材料和生物医药产业区为主要载体 以嘉兴经济开发区、秀洲工业区、嘉善经济开发区、海宁尖山新区、海盐标准件城为主要载体 以嘉善经济开发区、海盐经济开发区、海宁经济开发区、桐乡经济开发区和全市主要工业功能区为主要载体 高技术产业 以电子元器件为主的电子信息业，以玻纤及其下游产品为主的复合新材料，生物医药产业 装备制造业 特色优势产业 以汽车零部件为主的汽配产业，机械标准件、专用设备、电气机械等为主的设备制造业 纺织服装、皮革制品、化纤、经编、家纺、家用电器、木业家具 附：嘉兴在长三角城市群中基础指标排名简析 附表1-2-1：2005年长三角各城市基础指标排名表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 城市 上海 苏州 杭州 无锡 宁波 南京 温州 南通 绍兴 常州 台州 嘉兴 扬州 合肥 镇江 泰州 湖州 舟山 GDP(亿元) 9144 4026.52 2918.61 2805 2446.4 2413 1600.17 1472.08 1440.48 1302.21 1247.43 1156.13 922 853.57 833.39 819.6 640.05 272 城市 苏州 上海 无锡 宁波 杭州 南京 常州 嘉兴 绍兴 镇江 湖州 舟山 温州 台州 扬州 南通 泰州 合肥 人均GDP（元） 57992 55090 52825 39045 38593 33067 31665 31460 30223 29234 22965 21880 21327 21114 17362 15806 14018 13915 城市 温州 上海 台州 宁波 绍兴 杭州 苏州 嘉兴 无锡 舟山 湖州 南京 常州 镇江 南通 扬州 泰州 合肥 城镇居民人均可支配收入(元) 19805 18645 18313 17408 17319 16601 16276 16189 16005 15524 15375 14997 14589 12394 12384 11379 11122 9684

14

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 GDP：自2004年以来，第二次超过千亿元，仅次于台州，在长三角17个城市中，嘉兴处于中等水平；

 人均GDP：2005年已经达到长三角各城市的中上水平，与常州和绍兴基本处于同一水平；

 人均可支配收入：嘉兴2005年人均可支配收入超过南京、合肥两个省会城市，浙江省内仅次于杭州和苏州，购买力和消费力高于长三角各城市的平均水平。

15

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场三、房地产市场环境

1、投资分析：总量不大 结构合理  总量：稳超100亿元

嘉兴市区这几年市区的房地产开发投资额保持高速增长态势，2005年的投资额约占上海的10%，杭州的三分之一，宁波的一半，略高于绍兴。

图1-3-1：2000-2005年嘉兴房地产开发投资图

140120100806040200200020012002投资额（亿元）20032004占固定资产投资的比重200523.328.84%39.8347.9713.04%12.65%114.2472.42120.9513.78%18.03%16.50%20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%数据来源：嘉兴统计局 表1-3-1：2005年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元）

城市 2005年 上海 1246.86 杭州 407.96 宁波 258.2 嘉兴 120.95 绍兴 103.33 数据来源：嘉兴统计局

 结构：住宅占据四分之三，商办约为五分之一

嘉兴房地产市场以住宅投资为主，近10年所占市场比重来基本都保持在70％-75%左右。参考上海及周边城市，嘉兴市场住宅投资比重比较合理。

16

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图1-3-2：2005年嘉兴市房地产开发投资所占比重 2005年嘉兴市房地产开发各项投资所占比重商业16%办公4%其他6%住宅74%

2、供需分析：供求平衡 配套保障  商品住宅市场供求

2005年嘉兴市区商品住宅竣工量152万平方米，住宅成交面积138.9万平方米，占全市的成交比重为46.6％。相比全市住宅明显的供大于求的状况，市区的供求结构保持平衡。 表1-3-2：1997年-2005年嘉兴市商品住宅竣工与销售情况（全市）（单位：万平方米）

住宅竣工面积 住宅销售面积 竣工销售比 1997 62.91 45.27 1.39:1 1998 77.61 63.96 1.21:1 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 全市 市区 152 138.9 1.09:1 107.67 120.46 139.62 193.38 196.77 226.72 442.30 75.53 1.43:1 104.36 1.15:1 97.98 1.42:1 145.04 214.62 203.94 298.00 1.33:1 0.92:1 1.11:1 1.48:1 数据来源：嘉兴统计局  安置房成交情况

2005年，嘉兴市的动迁安置房成交量为45万平方米，大约占整个住宅市场成交量的15％，其中，市区的动迁安置房约为21万平方米左右。

17

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图1-3-3：2005年嘉兴市动拆迁安置房情况 2005年嘉兴全市及市区住宅成交情况万平方米2983002001000住宅成交量138.945动迁安置房21全市市区

今后5年内，嘉兴每年推出安置房土地规模大约为200亩左右，按1.5的容积率计算，每年的安置房上市量预计在20万平方米左右。

3、价格分析：调控影响 有所回落

受宏观调控的影响，2005年嘉兴市区的商品住宅平均价格（已剔出动迁安置房）高位回落，最高回落幅度接近20%，政策变化对嘉兴市场的影响还是比较明显。 图1-3-4：嘉兴市区商品住宅成交价格走势图

05年1季度-06年1季度嘉兴市区商品住宅成交价格走势500045004000350030002005年1季度2005年2季度2005年3季度2005年4季度2006年1季度43474035374234713483元/平方米数据来源：嘉兴房地局

18

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场4、供地分析：价格飙升 逐步放量  价格分析

图1-3-5：2000年-2005年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势

2000年-2005年嘉兴市房地产土地购置平均价格走势1008060402002000年2001年2002年2003年2004年2005年万元/亩9043.938.227.1430.3458.3 表1-3-3：嘉兴土地出让案例

项目/地块 巴黎都市 中环东路东侧，南溪路北侧 区域 南湖新区 南湖新区 土地出让价格 180万元/亩 120万/亩 出让年份 2004年 2006年 以上数据来源于嘉兴市统计局，该土地价格为各类土地的综合平均价格，考虑到结构和总量上的差异，与实际的市场出让价格会有一定的差异，因此，以下参考两个具体项目的出让价格来进行对比

就上述两个项目而言，地块的楼板价格大约在1200元左右，如果按照普通公寓约2500元（建安2000元，其他500元）的单位成本简单核算，其总成本接近4000元，对于目前嘉兴市场平均4000元的售价而言，应该有一定的压力。

19

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 供求结构分析 2005年-2006年嘉兴公开出让的土地中，住宅和商住的地块共计26幅，土地出让总面积95.23万平方米，可建总规模为184.5万平方米。其中，2005年共出让16幅，出让面积57.9万平方米，2006年共出让10幅，出让面积37.28万平方米。 表1-3-4：2005年-2006年嘉兴公开出让土地列表

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 地块位置 秀洲区王店镇梅嘉路东侧、汇丰路南侧 秀洲区王店镇汇丰路南侧、人民医院对面 秀洲工业区洪贤路南侧、信达路西侧 秀洲区新塍镇虹桥路西侧 秀洲区油车港镇横二路北侧、经二路西侧 王江泾镇07省道东侧，闻川路西，虹桥路北 中山路南侧，汽车西站西侧 嘉兴市秀洲新区新洲路与蓬莱路西南侧 秀洲区王江泾镇中学南侧，闻川路东侧 区域 秀洲区 秀洲区 秀洲区 秀洲区 秀洲区 秀洲区 秀洲区 秀洲区 秀洲区 秀洲区 其他 南湖区 南湖区 南湖区 南湖区 南湖区 南湖区 南湖区 南湖区 南湖区 经济开发区 经济开发区 经济开发区 经济开发区 经济开发区 经济开发区 地块面积（M2） 3238 856 1488 49706 7333 65949 32081 12560 7557 65949 26227 98850 2732 26791 68164 40809 49164 15634 5947 43360 44539 44539 67047 53589 25381 92825 地块用途 住宅 商住 商住 商住 商住 商办住 商办住 商住 住宅 商办住 商办住 商住 商住 商办住 商办住 商住 商办住 商住 商住 商住 商住 住宅 商办住 商办住 住宅 商办住 容积率 ≤1.4 ≤1.6 ≤2.6 ≤1.5 ≤1.5 1.2～1.8 ≤3.8 ≤2.0 1.3 1.2～2.0 ≤2.0 ≤1.6 ≤1.8 ≤2.46 ≤1.8 ≤1.8 ≤1.8 ≤1.4 ≤1.4 ≤1.8 ≤1.8 ≤1.8 ≤2.0 ≤3.0 ≤1.8 ≤1.8 挂牌起始价(元/M2) 580 1050 1500 800 330 828 4000 1800 520 780 930 1275 600 2128 1950 2250 1950 850 990 1800 1700 1700 1950 1875 1800 2070 可建规模 4533 1370 3869 74559 11000 118708 121906 25119 9824 131898 52454 158160 4918 65905 122696 73456 88494 21888 8326 78048 80170 80170 134094 160767 45686 167085 1845103 10 秀洲区王江泾镇闻川路西侧，虹桥路北侧 11 塘汇07省道西侧，章园路北侧，小河南侧 12 南溪路南侧，泾水路东侧,五星路西侧 13 南湖区新丰镇万丰路南 14 中环南路南侧，东栅富润路东侧 15 嘉兴市城南路东侧,开明中学南侧,河流西侧 16 中环东路西，万家花园东侧 17 南溪路北侧，东栅中学预留地西侧 18 南湖区大桥镇规划天全路东侧,天平路南侧 19 南湖区大桥镇夏霖路与天全路交叉口东北侧 20 南湖新区南溪路南侧,双溪路西侧,八号路东侧 21 同德路北侧，常秀街西侧,昌盛路东侧 22 经济开发区同德路北侧，昌盛路东侧 23 嘉兴市昌盛路与禾兴北路交叉口西北侧 24 嘉兴市昌盛路与禾兴北路交叉口东北侧 25 东方路西侧，秋泾桥路北侧 26 常秀街与洪波路口 合计 952314  特征一：南湖、秀洲、经济开发三区占据了市区98%以上的土地出让份额

20

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图1-3-6：嘉兴市土地供应分布区域情况 经济开发南湖秀洲

 特征二：出让地块最多的地区依次是南湖区，经济开发区和秀洲区 图1-3-7：2005-2006嘉兴市各区土地出让分布

2005-2006 年嘉兴各区出让土地分布单位：万方，%32.79,34%2.6, 3%24.67,26%秀洲区南湖区35.14,37%经济开发区其他

 特征三：可开发规模最多的依次是经济开发区,南湖区和秀洲区 图1-3-8：2005-2006嘉兴市各区出让土地可建规模分布

2005-2006 年嘉兴各区出让土地可建规模分布单位：万方，%66.79,36%5.24, 3%50.27,27%秀洲区南湖区62.18,34%经济开发区其他

21

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 特征四：地块平均容积率1.7- 2.0，这就导致未来这些区域的产品主要以小高层和高层为主；

图1-3-9：2005-2006嘉兴市各区出让土地平均容积率分布

2005-2006年嘉兴各区出让土地平均容积率分布2.12.01.91.81.71.6秀洲区南湖区经济开发区其他1.772.042.042.02

5、客户分析: 本地为主 差异不大 （1）客户研究：  按照购买力划分：

表1-3-5：嘉兴城市客户购买力分析

客户类别 中低端 购买价格段 ≤4000元 区域分布 北部 秀州 秀州 南湖 客户群体 嘉兴本地居民 本地居民、周边区县居民，如海盐、平湖 本地居民、少量浙江投资客 职业特征 市区动迁户、开发区工作人员 客户类型 对价格的敏感度最高，要求交通相对完善，要求离工作地点较近 购买目的 自住 中高端 4000-6000元 政府工作人员、离工作地点较近，对价白领，私营业格敏感度较高，部分有主、医生，教师 自己的代步工具 对价格敏感度最低，是政府官员、私营城市的高收入群体，有业主、高级白领 自己的代步工具，偏向于体现自己的尊贵 自住 高端 ≥6000元 南湖 市中心 自住投资

22

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图1-3-10：嘉兴市购房客户分类比重 中高端55%嘉兴市购房客户分类比重中低端27%高端18% 中高端客户是嘉兴市场的主力，所占份额达到55%，这类客户主要来自于

嘉兴市的白领阶层，如教师、医生和公务员等，收入稳定，购买力强。  中低端客户的比例是27%，这些客户来自于市区的动迁户以及在北区开发

区部分工作人员，对价格的敏感度较高，并且要求距离工作地点不远，如北部开发区工作人员主要是在北区置业，有一定的地域性。

 高端客户的比例为18%，主要来自于嘉兴市高收入人群，如政府官员、私

营业主等，这类人需要被人尊重，偏爱嘉兴市的标杆型建筑。

 按照家庭生命周期划分：

图1-3-11：嘉兴市购房家庭类型分布

健康养老型25%嘉兴购房家庭类型分布 单身的青年 20%三口之家55%  从购买客户的家庭生命周期来看，三口之家是市场的主力，比例达到55%

23

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场左右，这些客户比较偏爱面积在140平方米左右的三房，其中一个房间用于书房。

 单身的青年购房比例相对较低，占20%左右，这些客户主要偏向于购买靠

近市中心的单身公寓和面积在100平方米左右的二房，他们购房的资金来源大部分来自于父母的支持。

 健康养老型客户的比例在25%左右，这些客户购买的面积一般在100-120

平方米左右，小区的规模相对较大，这些客户有一个明显的特点是他们购房的房子一般与自己的子女处于同一个小区，这样便于生活上的相互照应。

（2）客户分析结论：

中高端客户是目前嘉兴房产市场的购房主体，这类客户具有稳定的收入，自主性较强，对小区周边和内部生活配套要求较高，偶尔会有朋友聚会往来，对小区会所也有一定的需求。

嘉兴市现阶段的主力客户以三口之家为主，需求面积在120-140平方米之间，海盐、平湖等区县的购房者也陆续在嘉兴市置业。随着城市化的进程的不断加快，为嘉兴市的房地产发展提供了稳定的客户支持。

四、城市政策金融环境

表1-4-1：嘉兴市主要房地产政策、金融环境列表

类型 名称 预售制度 房产政策 按揭制度 “市人民政府关于切实稳定住房价格推进住房保障体系建设的意见”

发布时间 / / 重大事件 2005-6-5 主要内容 应符合条件： 1) 已交付全部土地出让金，取得土地使用权证书； 2) 持有建设工程规划许可证； 3) 投入资金占工程总投资的25%以上，确定施工进度和竣工交付日期。 1) 普通商品住宅首付比例30%，贷款70%； 2) 贷款最高年限25年； 3) 户型面积小于90平方米可以首付20%。  严格控制低密度、高档注住房的建设的用地供应；  要求每年建设一定数量的限价商品房和平价商品房；  继续扩大住房公积金覆盖面；  严格监控项目开发力度，收回无力开发或限制超过法律规定年限的土24

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场地；  禁止办理期房转让、转按揭手续，严查违规办理变更购房人姓名企业。 申请条件： 1) 无房户：无自有住房，以市场租金租住私有住房或单位自管房屋、或寄住他人住房的家庭； 2) 拥挤户：按市区常住户口计算，人均拥有私有住房和承租公有住房的面积低于市区最低住房面积保障标准的家庭。 符合条件： 1) 具有市区城镇（含三个区建制镇）常住居民户口，且家庭成员中至少有一人取得本市区城镇常住居民户口3年（含）以上； 2) 居民必须是已婚（含离异带小孩或丧偶带小孩）、年龄在33周岁以上（含）的单身居民（含离异或丧偶人员）； 3) 属于低收入家庭，即申购对象家庭年度收入（家庭成员工薪或劳务收入扣除“养老金、失业金、公积金、税金”后）在市区2005年度户均收入的80％以下。  严格执行经营性出让土地使用权“招拍挂”制度；  已出让的土地不得调整建筑容积率，如有调整，补缴相关土地出让金；  对限制一年的土地，开发商如有开发能力，限半年内开工，并征收10%的土地闲置费，如无力开发，政府给予有偿收回；若闲置两年，政府将无偿收回。  基准地价内涵：基准地价评估基准日为2005年1月1日。  土地开发程度按熟地界定：“五通一平”  地价内涵构成：包含国家土地所有权收益、征地费用和开发配套费。  土地使用期：商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年 与浙江省其他城市基本一致，要求住房公积金已连续正常缴存一年以上，贷款人所购住房为自住住房；如夫妻双方连续正常缴存住房公积金满一年的，住房公积金可贷25万元；夫妻单方或单身职工已连续正常缴存住房公积金满一年的，住房公积金可贷15万元。 “市区廉租住房保障办法（试行）” （详见附件二） 2006-3-29 “2006年嘉兴市区经济使用住房管理实施2006-4-13 细则” （详见附件三） 土地政策 重大事件 “市政府关于加强建设用地管理的若干意见” （详见附件四） “市人民政府办公室关于公布市区基准地价更新结果的通知” （详见附件五） 公积金政策（详见附件六） 2005-10-19 2005-6-15 金融政策 “国六条”后续细则 / 依照九部委出台的“国六条”细则，目前嘉兴市尚未出台具体细则。 嘉兴市在房产政策方面与浙江省其他城市基本保持一致性，在重大事件方面主要针对中低价房体系和廉租房保障出台一些政策；如：

 要求每年建设一定数量的限价商品房和平价商品房；  继续扩大住房公积金覆盖面。

土地政策方面主要是出台了关于土地出让政策，明确了经营性土地出让统一采取“招拍挂”制度；另外更新了市区基准地价（见附表）；

金融政策方面与浙江省其他城市基本一致；

目前，嘉兴市关于“国六条”政策尚未出台，政府明确表示要严格执行中央出台的政策。

25

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场附表1-4-1：市城区级别基准地价表（单位：元/平方米） 级别 I级 范围 环城河以内区域 基准地价 商业用地 4180 住宅用地 2280 工业用地 360 Ⅱ级 一级地以外，北至新塍塘—中环北路—昌盛北路；东至穆湖溪—河—中环东路—双溪路；南至中环南路—海盐塘—规划路—铁路—中环南路；西至中环西路一杭州塘—外环西路以内区域 一级、二级地以外，北至新塍塘—北郊河；东至河一塘汇街道—外环路；南至中南路；西至外环西路—杭州塘—乍嘉苏高速公路以内区域 估价范围内除一、二、三级地以外区域 2590 1900 290 Ⅲ级 1610 1320 240 Ⅳ级 970 850 210 附表1-4-2：基准地价“基准条件”界定一览表 区域 用地类型 商业用地 城区 住宅用地 工业用地 商业用地 建制镇及地区 住宅用地 容积率 2.5 1.8 0.8—1.0 2 1.5 建筑密度 45% 30% — 50% 30% 宗地进深 50m — — 30m — 交易年限 40 70 50 40 70 开发状态 达到大市政配套要求 达到大市政配套要求 达到大市政配套要求 达到大市政配套要求 达到大市政配套要求 达到大市政配套要求 备注 规划地块 规划地块 规划地块 规划地块 规划地块 工业用地 0.8—1.0 — — 50 规划地块

26

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场五、宏观投资环境分析结论

我们通过对嘉兴现阶段宏观经济环境进行分析，选定城市基本面、城市发展面、政策面、行业面等一系列影响类别作为评价依据，并对各项类别进行因子细分，通过专家打分法予以赋值，最终得分8. 2分。就长三角各城市比较而言，嘉兴具备了进入的良好基础条件。 表1-5-1：嘉兴宏观投资环境打分表

类别 影响因素 GDP 人口数量 基本面 人均可支配收入 重大基础设施 城市发展方向 发展面 城市规划定位 指标阐述 1156亿元 300万 16189 四通八达，融贯上海等周边其他城市 北抑南移、东进西拓 长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市 基本与浙江其他城市一致，地方政策主要针对经济适用房建设 131万 117.8万 3742元/平方米 基本上以本地和区域开发上为主 紧跟上海及杭州房地产市场 /

权重 8% 8% 15% 10% 5% 5% 单项得分 8 8 9 9 7 8 最终得分 0.64 0.64 1.35 0.9 0.35 0.4 衡量标准 衡量城市发展水平 衡量房地产的需求量是否充足 衡量居民消费力高低 衡量未来城市房地产的辐射半径 衡量城市发展方向是否适合发展 衡量城市规划是否有利于房地产发展 衡量是否对当地房地产有推动作用 衡量城市房地产市场容量 衡量城市房地产市场容量 衡量市场上升空间 衡量企业进入所面临竞争情况 衡量企业产品开发竞争情况 10 政策面 政策金融环境 8% 8 0.64 供应量 成交量 行业面 价格 竞争企业 项目品质 合计 8% 15% 8% 5% 5% 100% 8 8 8 8 8 / 0.64 1.2 0.64 0.4 0.4 8.2

27

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场第二部分 嘉兴板块市场分析 嘉兴房地产市场大致可分为秀洲新区、南湖新区、市中心和北部工业园区等四大部分。  市中心属于嘉兴市的主要商务区，由于土地供应较少，市场需求量大，产品以中高当为主，市场基本成熟。

 秀洲新区和南湖新区属于发展中的区域，正处于大规模的开发建设中，随着基础设施趋于完善，未来发展的潜力和空间很大，尤其是住宅市场，将会逐步进入开发的高潮期。

 北部工业园区市场目前开发量还比较小，住宅开发还属于起步成长期，后续供应逐步加大，由于工业园区企业众多，所以商务租赁产品需求相对较大。 图2-1-1：嘉兴市房地产市场板块分布图

经济技术开发区 市中心 秀洲新区 南湖新区

一、秀洲新区

1、区位

秀洲新区位于嘉兴西侧，是未来嘉兴城市两大副中心之一，沪杭高速公路、乍嘉苏高速公路在该区域交汇。

28

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图2-1-2：秀洲新区区位图 秀洲新区

2、市场供求

据统计，秀洲新区目前在售住宅楼盘的供应总量73.3万平方米，已销售面积为52.3万平方米，供求比为1：0.71，未上市量约为57.48万平方米。 图2-1-3：秀洲新区住宅总体供求状况

数据来源：区域内主要在售楼盘汇总，统计时间截至为2006年6月底，仅供参考

3、市场特征  产品类型分布

秀洲新区市场以普通住宅为主，多层和小高层的比重相对平均，叠加及经济型别墅约占15％。其中，小高层的市场接受度相对较高。

29

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图2-1-4：秀洲新区产品类型分布 9%6%30%18%37%多层小高层高层别墅叠加

 规模分析

该区域五万平方米以下的楼盘占22%，5万-10万平方米的楼盘占33%，10万-30万平方米的楼盘占33%，30万平方米的楼盘基本没有。所以该板块楼盘是按规模大小依次递增，以中、小型楼盘为主。

图2-1-5：秀洲新区楼盘规模分布

22%45%33%5万以下5万-10万10万-30万

 主要楼盘房型面积及去化分析

该区域内主力户型以三房和四房为主，主力面积集中在130-140平方米之间。该区域大部分楼盘销售期平均都在1年左右，从销售情况看，主力户型的销售率都在70％以上。

30

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场表2-1-1：秀洲新区楼盘主力房型分布及去化情况 楼盘名称 金都佳苑 亚夏风和苑三期 恒创·春晓源二期 永泰广场二期 龙盛 华城右岸一期 主力户型面积 三房134-143 四房169-193 三房123 三房132-153 二房110-147 三房160-174 三房120-140 比重 三房53% 四房30% 跃层 80% 三房45% 二房30% 77% 70% 总户数 711 340 1000 150左右 1200 销售率 去化时间 剩下二房20套、三房85套，四房2004年底至今 24套、复式卖完 二房95% 2006.3月至今 三房75% 二房85% 三房83% 三房50% 二房100% 三房70% 2004.8月至今 2006.6月至今 2005年4月至今

 主要楼盘价格分析

该区域价格都在4000元到5000元之间，属于中档住宅，品质较高。只有嘉禾绿洲在4000元以下，原因在于所处秀洲新区最西边，周边配套设施还不够完善，配套相对落后。 图2-1-6：秀洲新区普通住宅价格

41804200470041505000470046000100020003000400050006000龙盛·华城右岸一期绝对ＬＯＦＴ永泰广场（二期）亚厦·风和苑三期财富广场东区国浩广场都市先锋

 客户分析

该区域的主体客户群体是嘉兴本地人，主要是白领阶层，政府公务员，教师、年青人。

31

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场还有少数的嘉兴周边地区收入较高的个体户，私营业主。外来投资者所占的比例只有5%，主要是因为嘉兴整体房价水平低，升值空间小。 图2-1-7：秀洲新区客户构成图

5%25%70%嘉兴本地周边市县外来投资者

表2-1-2：秀洲新区客户购买力分布

客户类别 中低端 购买价格段 ≤4000元 4000-5000元 ≥5000元 客户群体 嘉兴本地 本地居民，周边县、市居民 本地居民，外地投资客 职业特征 市区动拆迁，年轻人 公务员，白领，医生，教师 客户类型

购买目的 自住 自住，极少部分投资 对价格的敏感度最高，对区位，环境，配套要求较低 对价格的敏感度较高，对楼盘的质量和品质要求较高 中高端 高端 价格敏感度低，注重品政府官员，私营质和环境，追求生活品自住、投资 业主，高级白领 位和较高的客户层次。  典型楼盘销售分析

秀洲新区各楼盘开盘的时间不同，导致各楼盘的出售率高低不等。国浩广场和金都佳苑开盘2004年，销售率比较高，过去两年销售状况好。永泰广场，亚洲风和苑和嘉禾绿洲今年开盘，销售率在55%左右，销售状况还不错。 图2-1-8：秀洲新区主要楼盘销售情况

32

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场100%80%60%40%55%54%80%70%75%永泰广场二期·风和苑三期嘉禾绿洲国浩广场金都佳苑亚厦 4、个案分析

金都佳苑

 项目概况

楼盘名称 位置 建筑面积 均价 物业类型 开盘时间 交房时间 销售率 开发商 物业管理公司 金都佳苑 中山西路、秀清路 150000平方米 4800元/平方米 小高层、高层 2004.12.8 2006.12.31 75％ 金都房产 金都物业  户型配比

房型 二室二厅二卫 三室二厅二卫 四室二厅二卫 复式 面积 100 134-143 169-193 250-322 比例 8% 53% 30% 9% 金都佳苑的户型面积以150-180平方米的大房型为主，二房和复式所占比重较小。  客户构成

金都佳苑的主要客户是来自嘉兴的中产阶级，包括大学老师、建筑专业技术人员、商人、公司主管、政府公务员等。 还有部分来自嘉兴周边县市的富有阶层，包括私营企业主和个体户。

33

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场30%25%20%15%10%5%0%大学老师专业技术人员商人公司主管25%20%14%17%10%6%8%政府公务员私营业主个体户  楼盘点评

小区规划通过两个庭院的组合，形成三个空间，将建筑围而不合，庭院之南北间距控制在36-68米之间，日照通风俱佳，尺度宜人。

庭院加上楼宇底层架空，合理安排各种泛会所设施，开放式的社区商业。体现了开放性原则。

小区建筑产品的技术含量高，单户式房屋呼吸系统、活体指纹智能防盗锁、微生物垃圾处理机以及屋面纳米防水材料等科技产品极大的提升了小区的品质。

 典型户型分析

详见第三部份中的亮点介绍。

34

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 5、未来市场供应

 特征一：秀洲新区的土地供应主要集中在320国道东西两侧；

 特征二：商办和商住类的综合项目为主，容积率在1.8-2.5之间，大部分为小高层和高层项目；

 特征三：加上目前区域内在售项目尚未推出的体量，整个南湖新区未来2-3年内住宅的上市总量预计在

250-300万平方米左右。平均每年约为80-100万平方米。 表2-1-3：2006年秀洲新区可供出让地块汇总

项目名称 云顶花园 秀洲工业园区商住地块项目 秀洲新区商办地块项目 中山西路商业办公房地产项目 文昌路商业住宅房地产项目 运河新区整体开发项目 嘉兴经济开发区2号商办住地块 合计 地块位置 洪兴西路以北、秀洲大道以西 中山西路秀园路 洪兴西路以北、秀洲大道以东 中环西路以西、吉阳西路以北 昌盛西路东、文昌路南 东到中环西路，南到中环南路，西到昌西盛路，北到京杭古运河 昌盛路以东，文昌路以南 占地面积 84042 57197 44505 42688 66700 总占地2平方公里 229230 2524362 容积率 ≤1.8 ≤2.0 ≤2.5 ≤3.0 ≤2.0 ≤2.5 ≤1.8 建筑规模 151275.6 114394 111262.5 128064 133400 5000000 412614 6051010 用地性质 商办住 商住用地 商办综合用地 商办 商住 商住 商办住 表2-1-4：秀洲板块在售楼盘汇总

物业名称 物业类别 占地面积 建筑面积 金都佳苑 住宅 63550 产品类型 销售均价 4800 销售率 已销售剩余未销面积 售面积 152700 小高层、高层 83% 126741 25959

35

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场嘉禾绿洲 龙盛·华城右岸一期 绝对ＬＯＦＴ 恒创·春晓源二期 永泰广场（二期） 亚厦·风和苑三期 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 49795 110000 4289 98000 32000 20550 87695 多层、小高层 3580 52% 45601 42094 160000 多层、小高层 11152 158760 58000 19880 多层、小高层 多层：4180，75% 120000 40000 小高层4100 4200 4300 4700 4150 住宅5000，写字楼5000起 住宅4700，写字楼4650起 85% 9479 1673 多层、小高层、别墅 高层 多层、小高层 68% 107956 50804 55% 31900 26100 70% 13916 75% 26250 5964 8750 财富广场东办公、住区 宅 办公、住国浩广场 宅 合计 15581 35000 高层 21000 50000 高层 83% 41500 8500 733187 523344 209843

36

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场二、南湖新区

1、区位

南湖新区处于嘉兴东南方，与嘉兴南湖相呼应，是未来嘉兴城市两大副中心之一，也是沪杭高速公路进入嘉兴市区的主要区域。 图2-2-1：南湖新区区位图

南湖新区

2、市场供求

南湖新区目前在售住宅楼盘的供应总量140.6万平方米，已销售面积为110.5万平方米，供求比为1：0.79。区域未上市量约为85.3万平方米。 图2-2-2：南湖新区住宅总体供求状况

数据来源：区域内主要在售楼盘汇总，统计时间截至为2006年6月底，仅供参考

37

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场3、市场特征  产品类型分布

南湖新区市场以普通住宅为主，多层、小高层和高层占据近九成的份额，叠加复式和经济型别墅的比重分布相对偏少，南湖区大部分都是综合性的规模大盘，因此，个案的产品类型相对比较丰富。

图2-2-3：南湖新区产品类型分布

3.4%6.9%20.7%37.9%31.0%多层 规模分析

该板块楼盘规模在10万平方米以下的占27%，10-30万平方米的占60%，30万平方米以上的占13%。该区域是以中等规模的楼盘为主，在13%的大规模楼盘中，国际中港城和巴黎属于超大规模型的，都超过60万平方米，这两个楼盘在该区域中形成了新的格局，给其他楼盘带来极大的冲力。 图2-2-4：南湖新区楼盘规模分布

小高层高层叠加别墅

13%13%13%47%5万以下5万-10万10万-30万30万以上

 房型去化分析

38

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场该区域内主力户型以三房为主，主力面积集中在120-140平方米之间。该区域大部分楼盘平均销售周期都在半年左右，从销售情况看，主力户型的销售率都在70％以上。 表2-2-1：南湖新区楼盘主力房型分布及去化情况

楼盘名称 大华城市花园 澳洲花园 大树银河湾 巴黎都市二期 赞成 学仕院 格林小镇二期 主力户型面积 二房78-92 三房120-134 三房 120-140 三房 103-109 二房60-80 三房120 三房130-160 三房 119-121 比重 二房35% 三房40% 52% 62% 二房50% 三房50% 46% 70% 总户数 800 1000多 700 200 400 250 销售率 100% 二房100% 三房70% 三房100% 二房90% 二期95% 二房、三房已卖完，仅剩5%的小户型 二房100% 三房60% 去化时间 2005.6月至2006.6月 2005.5月至今 2005.12月至今 2006.7.1至今 2006年4月至今 2006年6月至今  主要楼盘价格分析

该区域的楼盘的均价都在4000元以上，其中最高的是中房城南花园，价格高达6000元，其原因有该楼盘地理位置优越，频临南湖，自然景观优越，再加上该楼盘独特的品质，使它成为售价最高的楼盘。总体上，该区域的住宅属于中高档。 图2-2-5：南湖新区主要在售楼盘价格分布

赞成·学仕苑翰林府地中房·城南花园巴黎都市国际中港城格林小镇蔚蓝·澳洲花园430041506000490042004300405001000200030004000500060007000

39

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场  客户分析

该区楼盘的客户是以嘉兴市本地人为主，平湖、海盐等地区为辅，而周边外来工作人员只占6%。由于楼盘的档次较高，主要群体是高级白领阶层、政府工作人员、私营业主，其主要购房目的仍是自住。 图2-2-6：南湖新区客户构成图

平湖，海盐等地, 18%周遍外来工作人员, 6%,嘉兴本地76%

表2-2-2：南湖新区客户购买力分布 客户类别 中低端 购买价格段 ≤4000元 客户群体 嘉兴本地、外地普通工作者 嘉兴本地 、平湖、海盐等地富有阶层 嘉兴本地，外地客商和投资客 职业特征

客户特征 购买目的 自住 中高端 4000-6000元 高端 ≥6000元 动拆迁者、刚对价格高度敏感，要求毕业大学生、离工作地较近，对楼盘普通工人 的品质关心度不高 对价格的敏感度较高，公务员，教部分有自己的代步工师，医生，白具，关注楼盘品注和配领阶层 套 价格敏感度低，对楼盘政府官员，私的品质和质量要求高，营老板，富商 追求生活品位和客户层次 自住和投资 自住和投资  典型楼盘销售分析

该区域楼盘的开盘时间都在2006年，出售率均超过45%，其中销售最好的巴黎都市一期已经售完，二期推出不到一个月，销售率达到95%，说明该区域楼盘销售状况较好。 图2-2-7：南湖新区在售楼盘销售情况

40

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场南湖新区在售楼盘销售情况100%80%60%40%巴黎都市新湖绿都95%78%98%85%70%57%46%翰林府地赞成学仕苑蔚蓝澳洲花园大树银河湾蓝天嘉苑 4、个案分析

巴黎都市

 项目概况

楼盘名称 位置 建筑面积 均价 物业类型 开盘时间 交房时间 销售率 开发商 物业管理 巴黎都市 中环南路与中环东路 700000平方米，一期160000平方米 4900元/平方米 多层、小高层、别墅 2004.9.30 2006.10.5（一期） 90%（一期） 广源地产 怡城物管  户型

房型 二房 三房 四房 联排别墅 面积 96-99 132-139 176-189 272-292 比例 15% 70% 12% 3%

巴黎都市的房型主要以三房为主，占一期总户型的70％，户型主力面积在135平方米左右。二房、四房的比重相对较少，此外，一期中还有少量的联排别墅。

 客户

41

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场巴黎都市客户构成35%30%25%20%15%10%5%0%23%15%16%30%10%6%平周湖边、地海区盐等医生教师政府官员白领阶层杭、资沪商等地投

巴黎都市的客户以嘉兴本地人为主，包括医生、教师、政府官员、周边工作的白领阶层，外地购买者沪、杭等地的投资商居多，其次还有少数的平湖、海盐等地的富裕家庭。

 楼盘点评

巴黎都市总占地350余亩，该地块以6.35亿的总价创嘉兴土地拍卖史上的新高。项目总投资近20亿，社区规模超大，是目前南湖新区最大的综合性房地缠项目之一。

小区配置齐全，拥有购物中心、商业休闲步行街、实验小学及幼儿园等。

景观独特，充分挖掘用地特征，形成贯通道南北的中央景观大道与穿越东西的塞纳河休闲带，并将整个用地有机分割成各个组团，组团与组团之间通过道路及景观环境串联起来。

 典型户型分析

详见第三部分中的户型亮点。

42

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场5、未来市场供应  特征一：南湖新区的土地供应主要集中在东部区域；

 特征二：土地属性为住宅和商住的项目容积率都在1.6-1.8之间，总可建规模为230.8万平方米；

 特征三：由于区域内在售项目以大盘为主，后续供应较大，预计南湖新区未来2-3年内的上市总量预计在350-400万平方米左右。每年的上市量将在100-150万平方米。

表2-2-3：2006年南湖新区可供出让地块汇总

地块名称 南溪路南、双溪路西商住用地 南溪路南、八号路西商办用地 中环南路北、八号路东商业用地 南溪路南、五星路东商住用地 倚凰园 南溪路南、五星路东商住用地 南溪路南、沽翠路东商住用地 东南二路南、五星路东商住用地 沽翠路东、东南三路北住宅用地 东南三路南、五星路东商住用地 东南三路南、沽翠路东住宅地块 五星路东、四号路南商贸物流项目 序号 A1 A2 A3 B1 B2 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 地块位置 南溪路南侧，双溪路西侧 南溪路南侧，八号路西侧 中环南路以北，八号路以东 南溪路南侧，双溪路东侧 东南三路北侧，泾水路东侧 南溪路南侧，五星路东侧 南溪路南侧，沽翠路东侧 东南二路南侧，五星路东侧 沽翠路东侧，东南三路北侧 东南三路南侧，五星路东侧 东南三路南侧，沽翠路东侧 五星路以东，万好家居购物广场以北 占地面积 地块用途 容积率 ≤1.8 ≤2.0 ≤1.6 ≤1.8 ≤0.2 ≤1.8 ≤1.6 ≤1.2 ≤1.6 ≤1.6 ≤1.8 ≤1.8 总建面积 163414.8 28090 14868.8 372879 20880 395519.4 225504 99445.2 336768 220499.2 120951 120101.4 90786 商住 14045 商住 9293 商业（美食广场） 207155 住宅 104400 商贸公建 219733 商住 140940 商住 82871 商住 210480 住宅 137812 商住 67195 商住 66723 商贸

43

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场中环南路北侧，沽翠路以西 外环东路西侧，南溪路南侧 中环南路北、沽翠路西商贸物流项目 国际青年度假中心 合计 C8 C9 80719 商贸 56700 商贸 1488852 ≤2.0 ≤0.5 161438 28350 2308708 表2-2-4：南湖新区在售楼盘汇总

物业名称 蔚蓝·澳洲花园 格林小镇 国际中港城 类别 住宅物业 住宅 住宅、酒店公寓、商场 住宅、酒店公寓 住宅 住宅 住宅 商铺、住宅、公寓 商铺、普通住宅 商铺、住宅 住宅 商铺、住宅、写字楼 占地面积 / 33758 一期185600住宅40000 333500，一期70000 78600 90000 110000 93100 37061.1 / 250多亩 25000 建筑面积 150000 37771 一期618000住宅150000 700000，一期160000 110000 130000 150000 130287.7 55970 12000 260000 60000 1406028 产品类型 多层、小高层、 多层 小高层、高层 多层、小高层、 多层、小高层 小高层、多层 、多层、 多层，小高层 多层 小高层 高层、多层 小高层 销售均价 住宅4050，商业5580 4300 住宅4200 销售率 78% 98% 83% 已销售面积 117000 37015 124500 剩余未销售面积 33000 756 25500 巴黎都市 大树·银河湾 蓝天嘉苑 大华城市花园 新湖绿都 三景花园二期 天风阁 翰林府地 赞成·学仕苑 合计 4900 多层 3050 3700，2900（靠近铁路） 3800 3500 4150 8200、4200、4300 95% 85% 57% 100% 46% 81% 90% 70% 98% 152000 93500 74100 150000 59932 45335.7 10800 182000 58800 1104982 8000 16500 55900 0 70355.7 10634.3 1200 78000 1200 301046

44

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场三、北部工业园区

1、区位

本板块位于嘉兴北部，经济技术开发区范围，本开发区是浙江省五家重点开发区之一，享有沿海经济技术开发区的各项优惠政策。该区住宅主要集中在禾兴北路和东升路沿线。 图2-3-1：北部工业园区区位图

北部工业园区

2、市场供求

北部经济开发区目前在售住宅楼盘的供应总量9.1万平方米，已销售面积为5.4万平方米，供求比为1：0.6。区域未上市量较大，约为23.1万平方米。 图2-3-2：北部经济开发区住宅总体供求状况

数据来源：区域内主要在售楼盘汇总，统计时间截至为2006年6月底，供参考

45

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场3、市场特征  产品类型分布

北部经济开发区市场以普通住宅为主，物业类型以多层和小高层比重最高，高层的市场接受度相对南湖和秀洲区偏少，此外，该区域内经济型别墅和叠加类型没有。 图2-3-3：北部经济开发区产品类型分布

12.5%37.5%50.0%多层小高层高层

 规模分析

该板块由于受到“北控南移” 的影响，城市中心向南移动，所以该区住宅市场的开发量比较小，其开发规模在5万平方米和10万-30万平方米的各占40%，没有30万平方米以上的开发规模。总之，开发规模是中小型的。 图2-3-4：南湖新区楼盘规模分布

40%40%20%5万以以下5万-10万10万-30万

46

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 房型去化分析 该区域内主力户型以二房和三房为主，二房主力面积集中在80-100平方米之间，三房主力面积在115-135平方米之间。该区域在售楼盘较少，平均销售周期都在1年左右，从销售情况看，主力户型的销售率都在70％以上。 表2-3-1：北部工业园区楼盘主力房型分布及去化情况

楼盘名称 中楠·穆溪左岸 百盛花园 南湖·星辰湾 虹凌阁 主力户型及面积 三房117-152 三房127 二房 87-98 三房118-143 二房72-80 三房115 比重 55% 70% 二房37% 三房53% 二房45% 三房55% 总户数 132（一期） 700 500多 120 去化情况 / / 50% 二房剩2套 三房剩5套 去化时间 2006年10开盘 2006年10开盘 2005.6至今 2004.8至今  在售楼盘价格分析

该区域虽然开发量少，但配套设施和基础设施比较完善，价格仍处于一个中档水平，都在4000左右。南湖星辰湾价格为3550元，低于4000元，由于该社区的主力户型面积都在90平方米左右，目标客户是工业园区年青的白领或刚毕业的园区工作者。

图2-3-5：北部工业园区主要楼盘价格分布

同乐商务大厦4000南湖·新辰湾3500百墅花园4350中楠·穆溪左岸0100042502000300040005000

47

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 客户分析 该区域购房的主要群体是嘉兴本地人，包括市区二次置房客户群体、结婚和旧城改造造成的分流客群，还有的客户群体是园区的从业人员。 图2-3-6：北部工业园区客户构成分布

园区工作者,40%嘉兴市民,60%

表2-3-2：北部工业园区客户购买力分布

客户类别 中低端 中高端 购买价格段 ≤3500元 3500-4500元 客户群体 嘉兴本地 嘉兴本地 职业特征 旧城改造的分流客户，园区从业人员 二次置房群体、结婚青年、园区白领 客户特征

购买目的 自住 自住 对价格敏感度较高，首选距离工作地点近的 对价格敏感度较高，对楼盘品质和周边配套有较高的要求  典型楼盘销售分析

北部工业园区的在售楼盘比较少，中楠穆溪左岸还没有看盘，但预计销售状况还不错。百墅花园已经卖完、南湖新辰湾都在2004就开盘了，虽然楼盘销售已接近尾声了，但只能表示过去一年中销售状况好。因为该地区楼盘供应量少，开发的楼房品质较高，预计未来销售状况不错。

表2-3-3：北区工业园区在售楼盘汇总

物业名称 中楠·穆溪左岸 百盛花园 物业类别 住宅 住宅 建筑面积 123125 72143 产品类型 销售均价 销售率 已销售面积 / 10月开盘 10月开盘 剩余未销售面积 123125 72143 多层，小高4600（预计） 层，高层 小高层 4350（预计）

48

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场小高层，写字楼 多层，小高层 多层、小高层 同乐商务大厦 住宅，写字楼 南湖·星辰湾 虹凌阁 合计 住宅 住宅 15000 68000 7667 90667（不含未开盘） 4400 3500 3800 90％ 50％ 95% 13500 34000 7284 54784 1500 34000 383 231151

4、个案分析

南湖·星辰湾

 项目概况

楼盘名称 位置 建筑面积 均价 物业类型 开盘时间 交房时间 销售率 开发商 物业管理 南湖·星辰湾 东方路，锦绣南路 68000平方米 3500元/平方米 多层、小高层 2005.5.18 2006.7 90% 南湖置业 南湖物管  户型

户型 两房 三房 四房 面积 88-90 118-143 143-173 比例 37% 53% 10% 南湖·新辰湾的户型构成以二房和三房为主，二房的面积绝大部分在90平方米左右，三房面积在120平方米，四房所占比重较小。

 客户

南湖·新辰湾购买客户以园区工作者和年轻白领居多，该楼盘房型面积适宜，价格合理，投资客较少，他们注重的是物业的升值潜力。

49

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场南湖·星辰湾客户构成35%30%25%20%15%10%5%0%30%20%15%23%12%园区工作者年轻白领外地从业人员嘉兴置本房地者二次杭上州海、投温资州客、  楼盘点评

小区三水环绕，紧靠六里长泾、禾丰港，源头活水来自嘉兴城东主水系长纤塘，河道景观资源比较丰富。

周边的配套尚不够成熟，商业环境一般，规划中的麦德龙大型卖场的建造将改善该地区的购物环境。

周边嘉兴七中、城市大学等学校众多，教育氛围较好，有效提升楼盘的附加值。

 典型户型分析

三房二厅二卫118平方米，户型面积控制合理，南北通风，1.8米大阳台设计，北卧室充分利用挑窗设计有效增加室内采光。室内格局动静分离，二卫设计符合二代人的居住习惯。

50

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场5、未来市场供应  特征一：北部工业新区的土地供应主要集中在二环路以西区域；

 特征二：土地项目以商住为主，容积率都在1.5-1.8之间，项目总可建规模为37.5万平方米；

 特征三：加上目前区域内在售项目尚未推出的体量，

整个北部区域未来2-3年内的上市总量预计在50-80万平方米左右。 表2-3-4：2006年北部工业区可供出让地块汇总

项目名称 吴家花园商业住宅项目 员工之家公寓项目 嘉兴经济开发区A1号商办住地块项目 嘉兴经济开发区A2号商办住地块项目 嘉兴经济开发区B1号商办住地块项目 嘉兴经济开发区C1号商办住地块项目 合计 项目地址 禾平街东侧，同心路南侧 振兴北路以西、昌盛西路以北 二环路以西、嘉兴高级中学以东 二环路、易初莲花以南 禾兴路、二环路 城北路、昌盛路 占地面积 38019 17273 92998 建筑面积 68434.2 22454.9 139497 容积率 ≤1.8 ≤1.3 ≤1.5 用地性质 商住 住宅 商办住 35740 64332 ≤1.8 商办住 30516 23310 237856 45774 34965 375457 ≤1.5 ≤1.5 商办 商办住

51

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场四、市中心

1、区位

市中心板块就是环城路范围以内及部份辐射区域，该区域是市区最繁华的区域，建国路中山路路口为商业中心，随着政务中心的迁出，老城区将逐步发展成为全市的商贸、金融中心。区域内可开发土地较少，住宅开发量较小。 图2-4-1：市中心区区位图

市中心区

 由于市中心的土地成本高，土地资源稀缺，所以开发规模比较小，基本在5万平方米到10万平方米之间，以高层为主。

 市中心目前住宅的平均价格在4800-5000元左右，由于住宅供不应求状况明显，楼盘的销售率基本超过90%。

 主要客户为嘉兴民营经济所创造的新富阶层，上海、宁波、绍兴等投资客，盛泽、平湖、海宁等周边地区的富裕阶层。

2、市场供求

市中心区域在售住宅楼盘较少，目前在售项目的供应总量为34.63万平方米，已销售面积为29.69万平方米，供求比为1：0.86。区域未上市量大约为3.24万平方米。

52

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场图2-4-2：市中心区住宅总体供求状况 数据来源：区域内主要在售楼盘汇总，统计时间截至为2006年6月底，仅供参考

3、市场特征  产品类型分布

市中心土地稀少，住宅普遍以高层和小高层为主，高层的市场接受度较高，此外，在临近南湖等景观区域有少量的叠加别墅。 图2-4-3：市中心区产品类型分布

3%40%47%小高层高层叠加

53

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 规模分析 受土地供应的影响，市中心在售楼盘规模普遍较小，个案中除了东菱·梅湾花园和中山明都外，其余都在6万平方米以下，楼盘以中小规模为主。

 房型去化分析

市中心楼盘普遍去化速度较快，从房型看，大面积的三房和四房为主流，其次，小户型单身公寓也受到市场的关注，如金鼎广场。除了中央花园外，其余楼盘普遍销售周期在半年以内。

表2-4-1：市中心区楼盘主力房型分布及去化情况

楼盘名称 金鼎广场 中山名都 中央花园 东菱·梅湾花园 主力户型面积 单身公寓40-60 三房124－148四房133－161 三房130-160 四房194-209 比重 100% 三房45%，四房40% 60% 73% 总户数 350 348 120 458 去化情况 90% 二房100% 三房92% 60% 三房、叠加卖完，四房67% 去化时间 2005.6至今 2004底至今 2004.11至今 2006.4月至今  在售楼盘价格分析

市中心主力成交价格在5000元/平方米左右。东菱·梅湾花园为地区标杆，成交均价达到6200元/平方米。

图2-4-4：市中心区主要楼盘价格分布

6200350050004800490001000200030004000500060007000东菱·梅湾花园东豪明都中央花园中山明都金鼎广场

54

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 客户分析 该区域的主要购房群体集中在一些上市公司高管及公务员，地段和配套是他们的主要考虑因素。此外，地段稀缺性和良好的升值空间也会对周边城市的部份私营业主及投资客构成吸引力。

图2-4-5：市中心区客户构成分布

投资客, 20%,上市公司高管15%公务员, 30%私营业主, 35%

表2-4-2：市中心区客户购买力分布

客户类别 中高端 购买价格段 4000-6000元 客户群体 本地市民、平湖、海盐、桐乡等居民 本地市民，上海、杭州、温州等地商人，投资客 职业特征 公务员，白领，个体户 客户特征 有较高的价格接受度，对楼盘的品质、地段、配套和升值潜力关注度高 购买目的 以自住为主、少量投资 自住和投资兼顾 高端 ≥6000元 上市公司高对价格的敏感度较小，追求管，私营老品质，关注增值前景 板，政府官员  土地供应

市中心土地供应很少，2006年5月公开出让的原嘉兴三中地块为商住办综合用地，土地面积4.08万平方米，容积率3.45，成交价格426万/亩。 图2-4-6：市中心在售楼盘一览

55

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场表2-4-3：市中心区工业园区在售楼盘汇总 物业名称 金鼎广场 中山明都 中央花园 东豪明都 东菱·梅湾花园 合计 物业类别 商铺、单身公寓 商铺、住宅、写字楼 住宅 住宅 住宅 占地面积 7549 24000 18400 12600 61013.1 建筑面积 30000 100000 55000 25300 136000 346300 产品类型 高层 小高层、高层 高层 高层 销售均价 4900 4800 5000 3500 销售率 90% 93% 60% 85% 90% 已销售面积 27000 93000 33000 21505 122400 296905 剩余未销售面积 3000 7000 22000 3795 13600 49395 6200多叠加、多层、层，6000小高层 小高层

4、个案分析

东菱·梅湾花园

 概况

楼盘名称 位置 建筑面积 均价 物业类型 开盘时间 交房时间 销售率 开发商 物业管理 东菱·梅湾花园 城南路和环城西路 136000 6100 多层、小高层、叠加复式 2006-4-28 2008-6-30 60％ 东菱房产 东菱物管  产品

户型 三房 四房 叠加 面积 160-170 194-209 321-333 比例 45% 40% 15% 东菱·梅湾花园为嘉兴市中心为数不多的景观高档公寓，该楼盘以大户型三房和四房为主，面积都超过160平方米，另外还有部份叠加复式，户型均为五房，单套面积超过320平方米，该楼盘的价格和物业档次在嘉兴是最高的。

56

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 客户 由于该项目的地段不可复制，景观效应大，因此，虽然价格偏高，但依然收到市场的欢迎，该楼盘的客户群体主要集中了嘉兴本地的一些上流成功人士，此外，本地的政府官员、私营业主和高级白领阶层也很青睐该楼盘，同时，部份上海、杭州、温州的投资客也看重了该盘的升值潜力。

东菱·梅湾花园客户构成35%30%25%20%15%10%5%0%31%15%18%24%12%政府官员成功人士私营业主沪、资杭客等地投高级白领

 楼盘点评

➢项目地理位置优越，东临西南湖，西接城南路，北靠京杭大运河，两面环水，南对放鹤洲公园，与梅湾街、范蠡湖、城南公园、市行政中心、永久生态绿地隔湖相望，景观独一无二，项目的性价比很高。

➢东菱·梅湾花园的建筑品质较高，叠加式别墅、小高层设住宅观光电梯、高层设专属私家电梯。此外，叠加式别墅、小高层每户设入户私家花园，高层配法式阳台，择层设空中花园；小区40000㎡的大型满堂地下车库，实现自然通风采光，满足每户车位需求。

➢户型设计舒适度较高，其中，进户双开门宽1.5米,客厅最大开间达到5.8米，部份观景部位的尺度达到了豪宅的标准。

57

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场五、板块市场小结

我们从区位、配套、客户、产品档次、价格、土地供应量和未来发展潜力对嘉兴各板块住宅市场进行综合比较。其中我们认为区位、客户购买力、未来土地供应和未来发展潜力对住宅市场影响较大，设他们权重分别为15%、15％、25％、15％，其它分别为10％。按1-5分制评分，分值越高，代表该区域的投资机会和发展空间越大。 表2-5-1：板块市场综合打分表

15% 区域 / 权重 南湖新区 得分 秀洲新区 得分 市中心 得分 北方工业园区 得分 区位 4 0.6 4 0.6 5 0.75 3 0.45 10% 配套 3 0.3 3 0.3 4 0.4 4 0.4 15% 客户购买力 4 0.60 3 0.45 5 0.75 3 0.45 10% 产品档次 3 0.3 3 0.3 4 0.4 2 0.2 10% 价格 4 0.4 3 0.3 5 0.5 3 0.3 25% 未来土地供应 4 1 4 1 1 0.25 2 0.5 15% 未来发展潜力 5 0.75 4 0.6 2 0.3 2 0.3 综合评分 3.95 3.55 3.35 2.6 综合分析，我们认为嘉兴的南湖新区开发潜力最大，其次是秀洲新区。

58

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场附一：嘉兴市全装修房市场特征 （1）目前嘉兴市场在售的全装修项目有国际中港城、巴黎都市、江南摩尔等。 从销售情况上来看，国际中港城目前正在招商的是它的商业部分，酒店式公寓还没有开盘，但是从该项目住宅部分的客源来看，主要是平湖、海盐以及嘉兴本地高收入阶层，因此预计它的销售情况应该是比较好的；

巴黎都市位于国际中港城的西面，也是一个超级大盘，楼盘的整体品质也是比较高的，现在正在销售的是它的一期，由于项目的整体规划较大，因此该区域未来的住宅供应量会较大，但是区域内酒店式公寓的供应量有限，因此销售情况较好；

江南摩尔位于秀洲区的核心板块，整个项目以商业、办公楼、酒店式公寓为主，现在商业部分招商已经结束，酒店式公寓的销售价格为5000元/平米，销售情况良好。

（2）嘉兴地区全装修酒店式公寓的特点是装修较为简单，只是提供最基本的装修标准，大致的装修价格在600-800元/平米左右。

“全装修”这一概念在嘉兴地区还没有形成统一的认识，市场存在一定的空白点，相比而言，酒店式公寓市场的接受度较高，建议可以采用菜单式的装修方式。

59

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场附表2-5-1：嘉兴在售全装修项目一览表 物业名称 国际中港城 物业位置 物业类别 占地面积建筑面积（平（平方米） 方米） 一期建筑面积618000，其中住宅150000 产品类型 小高层、高层 多层、小高层、联排、独幢 多层、高层 销售均房型面积价（元/（平方平方米） 米） 二房住宅113、三4200 房157、四房180 二房96－99、三房132－4900 139、四房189、联排272－292 酒店式公寓5000；商37-45 业招商已经结束 主力客户 平湖、海盐、嘉兴本地 平湖、海盐、嘉兴本地 装修标准 装修价格（元/平方米） 800 中环南路双溪路 一期住宅、酒店185600住公寓、商场 宅40000 总占地面积333500，一期70000 / 巴黎都市 中环南路中环东路 住宅、酒店公寓 总建筑面积700000，一期160000 / 600 江南摩尔 秀州区行政中心对面 mall、办公、酒店式公寓 / 200000 嘉兴本地客户 / 650 都市先锋 中山西路常秀路 / / / 高层 4600（含35－78 装修费） / 中央空调、品牌整体厨柜、松下开关、和成 600 卫浴、阿里斯顿热水器 金鼎广场 勤俭路与建商铺、单身国路交叉口 公寓 7549 / 低层,小高层,高层 商铺15-50、小高层30-60、高层30-61 / / /

60

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场附二：嘉兴市商住、配套对住宅项目销售的影响

（1）市中心的商业带主要集中在中山路、禾心路以及华庭路步行街

秀洲区内已有“大润发”超市和江南Mall，沃尔玛超市、台资欧倍德建材超市和秀洲商贸城等也即将开工建设；北部地区将有易初莲花大型超市进入；南湖经济开发区内正在招商的国际中港城，其中商贸城占地30万平方米，嘉兴市首家52层五星级酒店占地10万平方米，建成以后将成为浙北第一高的五星级酒店，项目中还引进了5万平方米的法国红磨坊演艺娱乐城，这将提升整个南湖新区的商业氛围和居住凝聚力。

（2）中港国际城和江南摩尔是典型的商住混合型项目

➢从现在的销售情况来看此类项目的市场接受程度还是很高的，同时此类项目中的住宅部分依托其自身商业配套的支撑，在价格水平和整体品质上较周边的项目有所提升。

➢从客户群体来看，主要以嘉兴本地的中高收入阶层为主及周边地区如海盐、平湖的私营企业老板为主，也有少量的投资客户，此类客户的共同特点是较为注重生活的质量和生活的品质，因此他们往往比较关注物业的品质及其配套服务设施。

➢此类项目的产品类型以小高层和高层为主。

从嘉兴目前整体的商业氛围来看，最集中的商业主要是中山路和禾心路一带，而这一区域的新盘供应量有限，主要以老公房为主，而真正的住宅供应主要集中在城中心外围的新开发区。

从目前各个片区的商业配套来看，大润发、沃尔玛、欧倍德、易初莲花等大型商业都已先后进驻，基本上是每个片区有一个大型的购物中心或是大型卖场，从商业辐射范围来看，基本能够满足本区域内居民的基本生活和休闲需求。对于这些区域的住宅楼盘而言，离大型商业配套距离越近，其单价就越高于离商业配套较远的住宅。因此，一些离商业配套距离较近的楼盘在推广中都以此提升楼盘品质，将其作为一个很大的卖点。

嘉兴目前的商业发展正处于升级换代阶段，大型商业数量不多且分布较为分散，因此，一些规划配套设施较为完善的综合型项目成为嘉兴市场的购买需求偏好，这部分住宅项目的销售情况往往比较理想。

61

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场附表2-5-2：嘉兴在售商住混合型项目一览表 物业 名称 物业位置 中环南路双溪路 物业 类别 住宅、酒店公寓、商场 占地 面积 一期185600住宅40000 建筑 面积 产品类型 销售 均价 主力 客户 平湖、海盐、嘉兴本地 商业组成 CEPA中心商贸城，五星级国际酒店，法式红磨坊演艺娱乐城， 周边 国际中港城 一期小高618000层、高住宅层 150000 住宅4200 中央广场，江南Mall的东南方有一个大树社区，周边高尚住宅区，洪兴西路是一条宽敞的交通主干道，有数条市区公交线路相连 江南摩尔 秀州区行政中心对面 mall、办公、酒店式公寓 多层、200000 18层高层 酒店式公寓5000；商业招商已经结束 嘉兴本地客户 江南新天地，Mall时代购物中心，江南风情动感地带，酒店式商务公寓

62

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 第三部分 竞争市场分析

一、竞争对手分析

1、嘉兴房地产开发企业概况

目前嘉兴全市有房地产企业300多家，以嘉兴本地及浙江省的房地产开发公司为主，规模大多并不大。外资房地产开发企业很少，而且也并非实力雄厚的大型房地产企业，如香港盈兆集团。

嘉兴市本地共有房地产开发企业91家，其中一级资质等级企业1家，二级资质等级企业2家，三级资质等级企业18家。另据统计，到2004年一季度，嘉兴市市区房地产企业注册资本金与去年同期相比增加约36.5%，其中注册资本金在2000万元或2000万元以上的企业达20家，在1000万元-2000万元之间的企业有34家，在500万元-1000万元的企业有37家。据对1998-2004年一季度市区新成立的73家房地产开发企业的统计，注册资本金在1000万元以下的四级企业有33家，占新增企业数的近45.2%，注册资本金在1000万元以上企业的有24家，为新增企业数的32.9%，注册资本金在2000万元的企业为6家，占总数的21.9%，而注册资本金额较低的企业大多为本地企业。2005年嘉兴市评选的十佳房地产企业分别是：

表3-1-1：嘉兴房地产开发企业概况

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 开发商 浙江中房置业股份有限公司 信达建设房地产开发有限公司 金都房地产开发有限公司 广源房地产开发有限公司 大树置业股份有限公司 新湖集团股份有限公司 浙江世纪天成房地产开发有限公司 嘉兴东奥房地产开发有限公司 嘉善证大房地产开发有限公司 平湖市房地产综合开发有限公司 开发规模 开发项目 (万m2) 放鹤洲花园、南溪花园、文星花园、万家124.69 花园、城南花园 24.72 穆湖花园、银和苑、银秀苑 32.75 金都家苑，金都花园、金都雅苑 丁香花园、名人国际花园、明典公寓、巴83.8 黎都市 大树银河湾、大华城市花园、大树花园、41 中兴家私城 13 新湖绿都 27 世纪花苑、“世纪高尔夫 5 东奥·嘉州海岸 15 东方名嘉 金湖小区、当湖小区、金平小区、园乐新51.3 村、祥和小区、梅兰苑小区等 63

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场2、竞争企业分析 随着近年嘉兴市房地产行业的兴起，房地产开发商之间的竞争也越来越激烈。除一些本地的老牌企业在全市范围的开发呈现四面撒网的局面，大部分外来的开发商都选择在嘉兴市的两大新区——秀洲新区和南湖新区内开发项目并不断扩大市场份额。

而相对于传统的嘉兴市中心板块和北部工业园区板块，虽然人口相对比较密集，生活配套也非常成熟，前者受土地供应稀缺影响，后者受政府“北控“规划的影响，外来的开发商较难进入。而且出让的地块属性大多为办公、酒店或商业性质，纯住宅规划的项目较少。

从目前在售项目以及未来供应的情况看：如果万科选择进入嘉兴，在不同区域会遇到不同阻力和来自于不同开发商的竞争。针对不同板块内的们对各个板块的主力开发商进行具体分析.

 市中心区

目前市中心板块供应量非常少，在售项目基本为商业办公产品，也有少量高档公寓和单身公寓项目，开发商基本为政府背景的本土企业，对嘉兴房地产市场非常熟悉，对产品的把握和销售有丰富的经验。

如：东菱房地产有限公司就是由嘉兴市燃料有限公司和浙江东菱股份有限公司投资组建。虽然成立时间较晚（2000年），但已经参与开发了“嘉业阳光城”，独立开发了东菱·天官坊。目前正在开发嘉兴单价最高的市中心项目——东菱·梅湾花园。此外，嘉兴首家四星级酒店－阳光大酒店也由控股股东浙江东菱股份有限公司开发。该开发商资金雄厚，项目自身自然资源非常丰富，具备开发高档产品的先天优势；加之对产品的设计和包装非常用心，市场口碑良好，吸引了很多投资客和外省市的高端自住客户。

此外，浙江中房置业股份有限公司在市中心占有较大的市场份额，5月份开盘的放鹤州花园三期，一推出就几乎售罄，之前开发的南溪花园、文星花园等也分布在市中心，颇受消费者的好评。与东菱不同的是，浙江中房的项目虽然也有较好的自然资源和周边环境，但产品定位为中高档，价格上更为实惠，受众面更广，因此它所开发的项目去化速度都非常快，即使在宏观调控中的5月，新盘依然取了了良好的销售业绩。

 南湖新区

南湖新区自2003年开始整体开发，是目前嘉兴市供应最为旺盛的区域。板块内大盘云集，大多为本土实力开发商打造，如：嘉兴中房，嘉兴市广源房地产开发有限公司，嘉兴市信达建设房地产开发有限公司。产品符合嘉兴本地人的消费习惯，并积极对外学习，自主创新，是嘉兴本土开发近十年的品牌企业，深受大众的好评。此外，南湖新区还集中了不少外

64

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场来开发商，如：香港盈兆集团。 嘉兴市信达建设房地产开发有限公司前身嘉兴市建设房地产开发公司，是一家国有企业，成立于1985年1月，具有国家二级综合开发资质。公司控股和参股的企业有嘉兴经济开发区房地产公司、嘉兴格林置业有限公司、嘉兴市新地置业有限公司等，目前在南湖新区内销售的项目有：格林小镇和翰林府邸。

嘉兴市广源房地产开发有限公司也是由嘉兴足佳房地产开发有限公司与桐昆股份有限公司强强联合、共同投资组建而成。前者在嘉兴已有十余年的开发经验。目前该企业在南湖新区内操作的项目——巴黎都市总规模70万，是众所周知的板块标杆楼盘。

此外，作为南湖新区内目前最大的综合项目——中港国际城项目的投资商——香港盈兆集团，其优势主要集中在商业、娱乐、酒店的资源整合方面。

 秀洲新区

秀洲新区也是近几年嘉兴市新开发的区域，与南湖新区相比，秀洲新区的房地开发产起步较早，自1999年开始就陆续有本土及外来开发商进入：外来的如金都、新湖、嘉业、龙盛，本地的如电力局下属的恒创，都有比较大的品牌影响力。前几年的住宅开发项目都集中在这一区域，加之大润发卖场的入驻，已经形成了较为成熟的大社区氛围。

选择进入该板块的开发商大多为浙江省的开发商，产品上特色比较鲜明。如：杭州的金都房产目前已经在秀洲新区开发了“金都景苑”和“金都佳苑”两个标杆楼盘，前者是浙江省首家国家康居示范住宅小区，是嘉兴目前最具代表性的高品质小区；后者是中国人居环境金牌建设试点项目，这两个项目为金都奠定了高档品牌的企业形象。

与金都佳苑同期开发的另一个规模大盘为龙盛·华城右岸，其开发商嘉兴龙盛置业，隶属于上市公司----浙江龙盛控股有限公司。资金也非常雄厚，该项目被列为浙江首个“全国绿色生态住宅示范项目”。

 北部工业园区

本板块为主要位于嘉兴经济技术开发区范围，是1992年8月由浙江省人民政府首批批准设立的开发区，也是浙江省五家重点开发区之一。板块内已经开发完毕的的项目开发商以本地企业为主，对市场的把握能力较好，但项目的规模普遍较小，社区环境一般，品质不高。而近期即将销售的项目都是外来的开发商，且所属集团的主营业务都不是房地产。

65

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场盛大花园的开发商为人民电器集团，该楼盘是人民电器集团在嘉兴开发的首个楼盘, 该项目总建筑面积16万平方米，南侧紧临嘉兴市最大的开放式景观公园——洪波公园，特邀中国美术学院担纲景观设计，为其量身定做社区的艺术空间。因此，该项目也是板块内少有的高品质项目。

另一个预热项目——中楠穆溪左岸·穆溪左岸的开发商：中楠房地产开发有限公司是中国报喜鸟集团全资子公司。他们以中高档住宅，精品小区为市场定位。中楠公司自进军房地产领域以来，先后在长三角地区开发了住宅，商业以及别墅项目达150万平方米，这些项目以优美的环境，精致的设计以及亲和的物业管理，受到追求生活质量的人们的普遍认可。中楠·穆溪左岸在嘉兴市内首创湖景花园洋房，景观优势突出。大大提高穆湖周边高品质居住区的档次。

二、市场亮点分析

目前嘉兴房地产市场上的公寓类产品，已经进入了相对比较成熟的开发阶段。产品在景观、房型设计、新技术应用方面已经达到了一定水准。 亮点一：挑空错位阳台

位于南湖新区的翰林府邸，产品上打破了常规的阳台设计，将客厅、次卧与阳台连通，形成了一个空中小天井，同时，阳台上下的错位设计让每一户都有相当面积的阳台是挑空的，从外观上看上错落有致，大气新颖，让人感觉非常舒适。

亮点二：全家福房型组合（125m2＋72m2＋142m2）

在南湖新区的巴黎都市项目中，考虑了三代同堂或四代同堂的居住需求，同一楼层有一个电梯，可分为三套独立房型：左边套房间125平方米，配备大地落窗，卧室转角与阳台相连，适合中年夫妻居住；中间套房适宜老人居住，且拥有整层唯一的

66

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场厨房间，大客厅使全家享受三代同堂的用餐乐趣；右边套卧室有南北阳台、宽敞卧室、朝北书房，还有与朋友聚会的活动室和吧台，功能齐全，适合新组建的年轻家庭。 亮点三：入户花园

金都佳苑项目不仅在建筑用材、社区规划上多项创新，在户型设计也颇有新意。打破了一般传统入门就是客厅的布局设计，采用一进门就是独立小花园布局再经过花园进入客厅。入户式花园户型将花园带入每户内，在家中就能欣赏花园的美景，形成真正的立体园林景观，同时也可作为户内“私家花园”。让人有亲近自然、回归自我的感觉。

67

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场 第四部分 城市进入分析结论

一、区位选择

通过上述判断，我们已经基本确定：嘉兴作为长三角地区的交通枢纽，其优越的地理位置和良性的市场投资环境，具备了房地产开发的优质基础条件，万科选择进入嘉兴，具有可行性。

在我司对嘉兴房地产市场充分调研的基础上，我们认为：不同的区位之间存在的竞争面和机会点各不相同，从市场层面和竞争层面分析，万科可以选择进入的区位机会点如下：

1、南湖新区

 规划：为政府重点规划的居住新区，市政配套齐全；磁悬浮站点、城际高铁、杭州湾大桥皆位于或经过该区域，未来发展潜力大；

 市场：住宅成规模开发，产品整体定位高，成交价格稳步攀升，去化情况优于其它区域；

 竞争：后续供应量大；产品基本为小高层公寓，同质化竞争激烈；品牌实力开发商为主，操盘经验丰富；

 机会：

a． 低密度产品：供应不足，市场需求旺盛，前景较好；

b． 投资型产品：发展空间大，随着嘉兴快速交通网的建成，区域整体外向力提升

最快，目标客户群延伸面广；

c． 普通公寓产品：品牌开发商云集，联手打造区域楼市，板块效应凸现； 2、中心城区

 规划：传统市中心区域，生活配套齐全，商业氛围成熟，沪杭铁路站位于区域西南面；

 市场：区域内商办类产品为主，住宅供应量小，需求比较旺盛；相对其它区域价格

68

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场差异不显著；  竞争：土地供应少，大部分为商办属性，市场容量有限；地价相对较高，投资回报率偏低；开发商多为本土企业，对本土市场需求比较了解；

 机会：

a． 有较好的地块建议出手：目前市中心仍然是嘉兴市的商业、文化、政治中心和交通枢纽，市场需求依然旺盛，可伺机寻找项目建成区域新标杆，凸显企业品牌，为下一步的发展奠定坚实的基础；

b．投资型产品依然是市中心目标客户的主要选择，小户型、酒店式公寓、SOHU办公等综合型的产品市场前景看好； 3、秀洲新区

 规划：也是政府重点规划的居住新区，开发时间较早；区域整体统一规划，集中配套；目前生活设施已经日趋完善；

 市场：住宅成规模开发，基本为中档路线，产品供应结构良好，成交价格稳步攀升，客户整体层次较高；

 竞争：后续仍有较大供应量，多为外来品牌开发商，产品设计新颖，操盘经验丰富，已经在当地树立了良好的市场口碑。尤其是金都开发的项目，已经成为嘉兴市高档公寓的标杆；

 机会：

a. 普通公寓产品：由于区域内整体打造的是宜居聚集区的概念，居住氛围基本成形，供应结构趋于合理，市场整体呈良性，可以考虑进入；

b. 叠加、经济型联排等中高档产品：由于稀缺性，市场需求潜力逐步增长，但基于市场风险考量，建议规模不宜太大； 4、北部工业园区

 规划：紧邻北部经济开发区，规划上属于政府控制的区域，发展空间不大；紧邻市中心商业区，生活便利，配套成熟；

 市场：区域内住宅开发起步较早；已经形成了比较成熟的居住氛围，开发区周边租

69

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场金回报高于市中心；在售项目少，整体定位偏低；  竞争：新开发项目产品定位较高，酒店式公寓项目增多；多为外来实力开发商，项目自身地段好，自然资源丰富，产品设计新颖，目标客户群定位较高；

 机会：

a. 投资性产品：随着开发区内企业的不断进入，商务行为增多，对于投资性产品有较

大需求，不过就目前区内投资型产品而言，由于供应开始日多，规模去化还没出现，同时，现阶段的产品品质还有待提升，因此尚无法确认市场对该类产品的整体态度，建议先观望，后抉择;

b. 普通公寓产品：本土开发商项目规模小，产品普通，缺乏亮点，而外来投资商的主

营业务都不是房地产，操盘经验上有所欠缺；区域市场差异化开发空间较大，但板块市场成熟尚需时间培育；

二、物业类型选择

1、住宅产品

住宅产品是万科的专业所在，已经有普通公寓、情景花园洋房、联排及独幢别墅等系统产品的成熟开发经验。

我们建议万科选择自身擅长的住宅产产品进入嘉兴房地产市场，前期紧贴市场，适度领先；后期择机而动。

2、投资型产品

随着未来商务客群的逐步，投资型物业开始陆续进入嘉兴市场，尤其是酒店式公寓在嘉兴各区四面开花。

区域 南湖新区 市中心 北部工业园区 秀洲新区 项目名称 中港国际城 巴黎都市 金鼎广场 盛大花园 中楠·穆溪左岸 新洲国际城 江南摩尔 酒店式公寓 1幢 1幢 1幢 1幢 1幢 2幢 2幢 70

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场但考虑到目前这一类产品的市场供应量急剧增大，加之未来商务客群的市场容量还不确定，我们建议不要作为万科进入市场的首选产品。

三、建筑形态选择

目前，嘉兴的房地产市场物业类型非常丰富：高层、小高层、多层公寓；联排、独栋别墅都有分布。从各类型的比例来看：小高层公寓占据了市场主流。从2005年推出的各大型楼盘来看，以10—12层的小高层产品为主，多层的供给比例正急剧下降。此外，别墅类产品在嘉兴市场上的总比例虽然达到4.6%，但与上海7%左右的比重相比仍有一定的差距，独幢别墅更是稀缺，市场空间较大。

在售项目物业类型比例分布图小高层39.9%多层34.2%叠加1.7%联排独幢2.6%0.3%高层21.4%

从嘉兴居民的生活及置业习惯上看，普遍对高层产品的接受度不高，更偏好多层和小高层公寓。即使是小高层物业，也更偏好12层以下的产品。

需要关注的是：嘉兴整体市场对低密度别墅类产品的反映良好，目前市场上鲜有成规模的纯别墅区，大部分都是在综合性社区中有少量分布。根据调研结果，这类产品的去化速度远远高于普通公寓；此外，现有的别墅类物业普遍定位不高，产品设计思路陈旧，与公寓的价格差并不显著。因此可以判断，低密度物业在嘉兴的发展前景较为乐观。

表4-3-1：低密度产品价格比较表

项目名称 东菱·梅湾花园 恒创·春晓源二期 巴黎都市 格林小镇 公寓售价 6000 4300 4900 4300 联排价格 6000 6500 6000 叠加售价 6200 / / / 别墅去化情况 100% 75% 100% 100%

71

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场但从土地供应的角度看，05-06年公告土地中，住宅类地块的平均容率达到1.7-2.0，如果要用足容积率，则基本为小高层和高层。

因此我们建议：

万科进入嘉兴市场，基本上是根据容积率，做小高层和高层的混合产品，可以适度开发低密度的花园洋房及叠加别墅产品作市场试探；

尽量选择容积率在1.5以下的地块，如果需要，可与政府进行沟通

四、项目细部建议

1、外部环境

观点一：配套成熟度开始对项目去化有较大影响

嘉兴本地人对住宅周边的配套成熟度比较关注，具备完善生活设施的项目往往销售去化情况良好。同时，运动、休闲等项目也开始进入普通楼盘中，如恒创春晓园中就建造了嘉兴第一个室内游泳池，不仅提升项目品质，同时促进项目的去化。

代表楼盘 金都佳苑 巴黎都市 国际中港城 周边主要配套设施 小区配套 大润发超市 以步行商业街为主，运动休闲好一家家居超市 为主题 沃尔玛（即将入驻） 香榭丽舍商业街、老佛爷购物周边配套较少 中心、嘉兴市实验小学 28万平方米的地区超级商业周边配套较少 中心，南湖的第一家五星级大酒店（希尔顿） 去化情况 75％ 一期100％ 一期83％ 建议：如果条件允许，建议可适当牺牲部份容积率来提高配套设施规模和档次，但不是完全追求超前需求，只是适度提升。

观点二：社区商业概念已引进嘉兴 市场反应有待检验

嘉兴本地楼盘的商业形态普遍以集中型沿街商业为主，商业消费主要还是以满足日常生活消费为主，社区型商业刚刚开始起步，运营状况有待检验，此外，当地开发商已经逐步意识到社区型商业的重要性。

72

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场代表楼盘 金都佳苑 巴黎都市 格林小镇 龙盛·华城右岸 商业形态 小区中央商业休闲街 香榭丽舍商业街 小区中央商业休闲街 小区沿街商业 经营范围 超市、书屋、音像、宠物 美容、便利店、洗衣 超市、便利店 便利店、建材 运营状况 未营业 未营业 少量便利店 未营业

建议：

 在嘉兴开发项目必须考虑外部商业的影响，同时，在自身楼盘的商业设计上必须紧贴当地消费偏好和消费特性；

 根据嘉兴现有状况，建议引进万科在上海等城市已经比较成熟的社区型商业开发模式，待前期产品开发成熟之后，二次开发阶段再加以升级。

观点三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高

嘉兴地处江南，湖泊，河道等自然水系资源丰富，本地客户对楼盘是否拥有水系资源的关注度很高，开发商对水资源的处理也比较到位，客户具备较高的鉴赏能力，一般拥有此类景观的楼盘销售情况良好。如中楠·穆溪左岸，东菱·梅湾花园、中房·放鹤洲花园等。

楼盘 东菱·梅湾花园 中楠·穆溪左岸 龙盛·华城右岸 恒创·春晓园二期 中房·放鹤洲花园 水系资源 西南湖 穆河溪 京杭大运河 北郊河 长盐塘放鹤洲公园 规模（平方米） 13.6万 13万 40万 15.87万 19万 销售情况 一期90％ 未开盘 一期90％ 60％ 95%以上 建议：万科对嘉兴开发项目的同时要考虑对嘉兴本地水系资源的合理利用，充分考虑水景资源对嘉兴本地购房的优先因素。同时，也对万科在水资源文化楼盘开发的综合能力上提出了更高的要求。

73

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场2、内部产品 观点一：创新产品普遍受市场欢迎。目前在嘉兴，小区规划设计出众、品质较高的楼盘，特别是在建筑材料、绿色健康技术、智能化系统大量实施创新的项目市场受欢迎程度越高。典型楼盘如金都佳苑。

楼盘 规划设计 中高层与高层组合，建筑密度仅18.9％，南北园中院，院中园的设计使得居住环境和景观效果良好，大面积车库与地下工程结合，形成节能的阳光车库 建筑材料 外力面一、二层选用巴西进口的加里奥金花岗岩，双层中空玻璃节能型设计，门窗配件选用“立兴”国内最好品牌 创新设计 新风系统、变压式通风道，直饮水系统、太阳能充电照明，分质供水技术、有机垃圾生化处理，屋顶绿化保温隔热。 金都佳苑

观点二：嘉兴的住宅户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫数量最多，相对而言，二房二厅二卫或三房二厅一卫的房型几乎没有，说明此类户型需求很少。

观点三：嘉兴目前普通住宅的主流户型面积普遍较大，主力户型面积为130-150平方米，其中，对于户型各部份的主力面积分布如下：

部位 主卧 次卧 客厅 主卫 公卫 面积（平方米） 18-23 10-15 38-40 6-8 5-6 面宽（米） 3.9 3.3-3.6 4.2-4.5 2.2-2.5 2.5-2.8 观点四:嘉兴住宅楼盘的层高一般都达到2.9米，部份楼盘达到3米。嘉兴本地人对空间舒适度要求较高。

观点五：嘉兴市场对房型的需求以大户型为主，嘉兴本地人对住房的需求已经进入了二次改善的时期，因此，对于小高层而言，建议可以适当的增加部份两梯两户的户型设计，以此来提升整个项目的品质。

观点六：嘉兴未来将往国际大都市方向发展，因此，未来几年外来人口的数量会不断增加，对于一房和紧凑型二房的需求将逐步增加，建议万科在项目初期阶段产品设计以贴近市场的主流户型为主，后阶段可以适当开发一部分小户型或紧凑型的房型以作为补充。

观点七：嘉兴各板块在售楼盘价格差异并不明显，主力价格段4000-4500元/平方米，

74

上

海易居房地产研究院 嘉兴市场调查发现，本地客户对此价格的接受度较高。

以上是我们对嘉兴整体市场的一些认识和观点，由于是以即时的市场调研为基础，时间比较仓促，因此可能存在一定的主观性，仅供万科在决策过程中加以参考。

75