土地整备项目实施方案编制指引
（暂行）
深圳市征地拆迁办公室 深圳市房地产评估发展中心
二○一二年八月
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目 录
第一章 总 则................................................1
1.1 编制目的..............................................1 1.2 编制原则..............................................1.3 适用范围..............................................1.4 编制任务..............................................1.5 编制依据..............................................第二章 内容要求2.1 整备目的..............................................2.2 整备项目概况..........................................2.3 工作安排..............................................2.4 权属调查及确权........................................2.5 整备方式..............................................2.6 货币补偿方案..........................................2.7 土地置换方案..........................................2.8 房屋安置方案..........................................2.9 利益共享方案..........................................2.10 土地整备项目安置用地规划.............................2.11 资金预算方案.........................................2.12 效益分析与风险评估...................................
1 1 2 2 .............................................3
3 3 4 5 5 5 6 7 7 8 8 9
III 2.13 土地验收与移交方案...................................9 2.14 其它内容............................................10 第三章 成果要求............................................11
3.1 成果构成.............................................11 3.2 排版要求.............................................11 3.3 装订要求.............................................3.4 电子数据成果要求.....................................附件一：土地整备项目实施方案安置补偿原则汇编附件二：土地整备项目实施方案规范格式附件三：土地整备项目安置用地规划编制规程（暂行）
11 12 ................13 ........................29 ............39
IV
第一章 总 则
1.1 编制目的
为加强我市土地整备项目管理，规范和完善土地整备项目实施方案拟定，依据《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》（深府[2011]102号）等相关文件，并结合相关条例和技术规范要求，1.2 编制原则
土地整备项目实施方案以一个整备项目为单元进行编制。备项目实施方案应坚持以下原则：
1.坚持政府主导，充分体现土地整备的公共政策属性，法规为依据、有效平衡各方利益。
2.坚持规划引导、计划统筹、挖掘土地潜力、释放存量土地、促进城市规划实施；
3.坚持货币补偿、房屋产权调换和土地置换等价值转换，合理补偿，保障各方利益。
4.努力实现产业结构转型，增强土地资源对经济社会可持续发展的保障能力。
1.3 适用范围
本指引适用于本市行政区域内采用收回土地使用权、地历史遗留问题处理等整备方式的土地整备项目。
土地整备项目可以采用一种或多种整备方式，地整备项目实施方案采用以下方式处理：
1.采用房屋征收、收回土地使用权或征转地历史遗留问题处理单一整备方式的，以项目补偿方案作为土地整备项目实施方案；
1
制定本指引。编制土地整以相关法律和房屋征收、征转采用单一整备方式的土2.采用土地收购单一整备方式的，参照我市现有土地收购相关政策法规的规定，以土地收购方案作为土地整备项目实施方案；
3.采用填海（填江）造地单一整备方式的，参照《深圳经济特区政府投资项目审计监督条例》规定的项目前期审计所需要的相关资料要求编制土地整备项目实施方案。
1.4 编制任务
编制土地整备项目实施方案的主要任务是：以相关法律法规为依据，对土地整备项目的整备目标、进度安排、整备方式、货币补偿方案、土地置换方案、房屋安置方案、利益共享方案、土地整备项目安置用地规划、资金预算方案、社会经济效益和社会稳定风险评估、整备土地验收移交方案等方面细化规定，明确土地整备项目实施的相关要求，落实土地整备目标和责任。
1.5 编制依据
土地整备项目实施方案编制参考以下资料： 1.年度土地整备计划与土地整备任务书；
2.规划文件，包括土地利用总体规划、城市总体规划、法定图则、城市单元规划、分区规划、组团规划等；
3.权属资料和确权资料；
4.与收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海（填江）造地等相关的政策文件；
5.预测绘报告与预评估报告； 6.其它相关资料。
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第二章 内容要求
土地整备项目实施方案的编制内容按本章的要求进行编制，其中土地置换方案、房屋安置方案、利益共享方案、土地整备项目安置用地规划和社会稳定风险评估可结合土地整备补偿原则以及整备项目的实际情况选择编制。
2.1 整备目的
说明土地整备项目的实施目的，从实现产业结构和城市功能优化、础设施改善，解决历史遗留问题、提高土地节约集约利用水平、释放土地面积、提升土地利用价值等方面予以说明。
2.2 整备项目概况
1．整备范围
说明土地整备项目范围、位置与面积，分析整备区域内社会经济等基本状况以及与年度土地整备计划的关系。
2．划定依据
说明土地整备项目范围的划定依据，包括项目区位状况、产业升级、环境保护、社区发展、权利人意愿等。
3．现状情况
结合整备项目范围内各地块利用现状图，依据属地管理局提供的核查资料，明晰国有出让土地、非农建设用地、征地返还地等不同性质土地的位置、面积与分布状况，列明征转地补偿及支付情况。
4．规划情况
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基说明整备项目范围内各地块土地利用规划与城市规划的总体要求，主要包括：
（1）在总体规划、区域规划层面上明确土地整备片区的功能定位及与周边片区的关系；
（2）土地利用规划中可建设用地范围、面积等相关规划情况，明确生态控制线范围、面积；
（3）法定图则、发展单元规划、更新单元规划等规划已覆盖的范围、内容、限制条件。
2.3 工作安排
1．职责分工
明确项目实施主体及涉及机构的工作内容、工作要求、工作任务和相关责任，包括区政府、区土地整备事务机构、街道办、相关职能部门等。
2．工作计划
明确土地整备项目实施各阶段的工作内容、进度安排和相关责任单位；对于重大项目，工作进度安排应当保证重大项目落地的时间要求。
土地整备项目工作计划包括：
（1）前期准备阶段，说明整备项目范围内土地与房屋的预查丈测绘与权属核查、土地整备项目实施方案的拟定与审批等工作计划；
（2）方案实施阶段，说明发布整备公告、土地与房屋评估、补偿协商与谈判、签订补偿协议、支付补偿款、安置房建设、土地清理等工作计划；
（3）成果验收阶段，说明土地的验收与移交工作计划。
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2.4 权属调查及确权
按照土地总登记要求清查整备项目范围内的土地，调查土地、房屋的权属与性质等地籍资料，收集相关产权资料，制定确权方案。确权方案应当明确确权主体、确权依据，确权结果应当确定土地、房屋及其他项目的权利人、建设时间、数量和用途。
依据法律法规，根据属地管理局的权属核实资料，明确国有出让土地、非农建设用地、征地返还地等土地的用途与面积；说明不同产权类型、同用途房屋的数量与面积。
1．产权明晰的，对不同产权类型土地、房屋产权资料进行整理归纳。
2．产权未明晰的，根据产权调查结果，明确确权主体、确权依据、确权方式、确权资料和确权工作安排，对不同产权类型土地、房屋权属状况进行整理归纳。
2.5 整备方式
土地整备方式包括收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海（填江）造地等。结合土地整备项目实际需要，根据整备项目范围内土地、房屋的权属状况、规划状况和开发现状等选择土地整备方式，说明土地整备方式的确定依据。
2.6 货币补偿方案
根据整备方式及项目实际情况提出货币补偿方案，明确货币补偿内容、补偿方式、补偿原则及其他需要公示的内容。
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不1．土地、房屋货币补偿
根据属地管理局的权属核实资料，明确不同产权类型不同用途土地、房屋的货币补偿数量与面积、货币补偿项目测算（估价）时点、补偿原则、测算方法和依据。具体补偿原则参考附件《土地整备项目实施方案安置补偿原则汇编》。
2．其他项目补偿
明确其他项目补偿的类型、补偿原则、补偿依据和补偿数量，具体内容包括：
（1）采用土地置换补偿方式或土地单独进行评估的地上建筑物； （2）构筑物以及附着物； （3）室内装饰装修工程。
3．补助费用
说明补助费用的构成、补偿原则和补偿依据，明确各项补助的数量。具体内容包括：
（1）搬迁补助费； （2）临时安置补助费； （3）停产、停业补偿费； （4）擅改经营性用途补助； （5）置业补助。
2.7 土地置换方案
根据我市现有土地置换政策条件和属地管理局的权属核实资料，说明国有出让土地、非农建设用地、征地返还地等各类土地的置换原则与置换
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依据，结合权利人意愿明确整备范围内需要置换的土地位置、面积、规划功能、开发强度。
说明置换后土地的位置、面积、规划功能、开发强度。
2.8 房屋安置方案
符合我市现有房屋产权调换政策条件的，根据权利人意愿，明确房屋产权调换的安置规模、安置方式、安置房建设用地面积等。
1．安置规模
根据属地管理局的权属核实资料，说明不同产权类型、不同用途房屋的安置补偿数量、安置补偿原则和依据，明确整备范围内房屋产权调换所需安置建筑面积。
2．安置方式
结合实际情况需要选择安置方式。安置方式分为安置房购买和安置房建设。安置房购买方式未能满足安置需要的，可采用安置房建设方式。置房购买应明确安置房购买的位置、面积、数量等；安置房建设应明确安置地位置和面积、安置房建设类型和数量等。
2.9 利益共享方案
利益共享方案主要内容包括方案制定依据和利益共享具体方案： 1．方案制定依据
从整备项目实施的难易程度、拟解决历史遗留问题的数量、整备项目规模、土地整备的成本、整备项目实施的缓急程度、释放土地面积、区域发展规划等方面阐述利益共享的目的和依据。
2．方案内容
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安说明利益共享项目的位置、范围、房屋用途及规划指标，明确利益共享方案的实施主体、建设资金费用及来源，说明利益共享方案的工业用房和商业用房的分配方式和管理原则。
2.10 土地整备项目安置用地规划
根据土地置换方案、房屋安置方案与利益共享方案确定的用地需求，确定各类用途用地（包括安置地、置换地等）的面积、位置、规划指标，制定土地整备项目安置用地规划。
土地整备项目安置用地规划具体编制要求见《土地整备项目安置用地规划编制规程（暂行）》。
2.11 资金预算方案
依据《深圳市土地整备资金管理暂行办法》和年度土地整备计划，明确资金来源、资金安排、资金构成及土地整备项目的资金预算。
1．资金预算来源 明确土地整备资金来源。 2．资金安排
说明拨付资金的计划与时段，明确每个时段的资金拨付比例。 3．资金构成
资金预算方案的资金构成分为包干价、不可预见费和业务费。 （1）包干价包括土地、房屋及其他项目的货币补偿费以及与土地整备直接相关的测绘、评估、规划、设计等费用；
（2）不可预见费依据包干价的20%计提；
（3）业务费依据《深圳市土地整备资金管理暂行办法》的规定计提。
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4．资金预算
明确土地整备资金项目的包干价、不可预见费、业务费的计算方法和计算结果。
2.12 效益分析与风险评估
1．社会经济效益分析 （1）经济效益分析
综合测算土地整备成本和收益，明晰土地整备项目的经济可行性。 （2）社会效益分析
分析土地整备项目实施对整备区域内社区经济转型、土地集约利用、城市规划实施、公共基础设施及市政配套设施建设、社会矛盾的化解、会民生改善等产生的影响，以及对整备区域外城市空间结构、城市规划的影响。
2．社会稳定风险评估
涉及房屋征收的土地整备项目应进行社会稳定风险评估。
明确社会稳定风险评估的结果与社会稳定的风险程度，整备房屋征收补偿的基本情况及其必要性、合理性、合法性；项目实施的时机及社会影响进行预测分析和论证研究；施可能引发的社会矛盾进行评估预测，制定应对措施。
2.13 土地验收与移交方案
明确整备项目土地验收与移交的范围、面积、验收标准、土地移交时序安排、移交土地面积和相应承诺等。
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社城市管理和主要包括土地对土地整备对土地整备项目实移交方式、2.14 其它内容
土地整备项目实施方案中其它需要明确的内容。
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第三章 成果要求
3.1 成果构成
实施方案应图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。
3.2 排版要求
1．总体结构顺序
总体结构顺序为封面、目录、正文、附件；各部分都应分页排版。 2．字体要求
目录中的“目录”二字、附件中的“附件”二字、正文中的一级标题用小二号黑体；正文中的二级标题用小三号黑体；正文中的三级标题用四号宋体加粗；目录的正文、正文除标题外的其他部分用四号宋体（汉字）或“Times New Roman”字体（英文和阿拉伯数字）；正文中的注释用五号楷体。
3．页边距与行距
页面左、右边距均为2.7cm，上、下边距均为2.5cm；行距全部采用1.5倍行距。
4．页码与页眉
页码从正文第一页开始编写，按阿拉伯数字连续编排，摘要的页码用大罗马数字，一律每页下端居中；全部不加页眉。
3.3 装订要求
1．书面成果的文本和图则应合订为一本完整的书面成果。
正文以前包括11
2．文本统一采用A4（开本大小21cm×29.7cm）幅面竖向装订格式，封面注明项目名称、阶段、委托单位、编制单位和编制时间。
3．图件应采用横向打印装订。 4．装订一律采用左侧装订。
3.4 电子数据成果要求
1．电子数据成果的文本正文采用word 格式或PDF格式，相关数据计算过程采用excel格式。
2．图则采用dwg和jpg 格式，应当符合市土地整备局有关成果电子报批和管理的格式要求。
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附件一
土地整备项目实施方案 安置补偿原则汇编
深圳市征地拆迁办公室 深圳市房地产评估发展中心
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目 录
第一章 总 则...............................................17
1.1 目的依据.............................................................................................17 1.2 适用范围.............................................................................................17 1.3 编制思路.............................................................................................17 第二章 货币补偿原则........................................18
2.1 土地货币补偿原则.............................................................................18 2.2 房屋货币补偿原则.............................................................................18 2.3 其他项目补偿原则.............................................................................19 第三章 补助费用核算原则.....................................20
3.1 搬迁补助费.........................................................................................20 3.2 临时安置补助费.................................................................................20 3.3 停产停业补偿费.................................................................................21 3.4 擅改经营性用途补助.........................................................................22 3.5 置业补助.............................................................................................22 第四章 土地置换原则........................................23
4.1 国有出让土地置换原则.....................................................................23 4.2 非农建设用地置换原则.....................................................................23 4.3 征地返还地置换原则.........................................................................23 4.4 其他土地置换原则.............................................................................23
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第五章 房屋产权调换原则....................................24
5.1 完全产权性质房屋产权调换原则.....................................................24 5.2 不完全产权性质房屋产权调换原则.................................................24 第六章 利益共享原则.........................................26 第七章 专业术语16
............................................27
第一章 总 则
1.1 目的依据
为加强我市土地整备项目管理，规范和完善土地整备项目实施方案中补偿方案和资金预算方案拟定，提供安置地、置换地规划方案编制的基础数据，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77府关于推进土地整备工作的若干意见》（深府[2011]102关政策条例和技术规范要求编制《土地整备项目实施方案安置补偿原则汇编》（以下简称《汇编》）。
1.2 适用范围
本《汇编》适用我市土地整备项目实施方案中土地整备补偿方案和资金预算方案的编制。
1.3 编制思路
依据《土地整备项目实施方案编制指引（暂行）》的要求，对土地收回、房屋征收、征转地历史遗留问题处理等相关法律法规中关于货币补偿、土地置换、房屋产权调换和补助的原则进行整合，汇编成册。
1.4使用说明
本《汇编》可以根据法律、法规、政策的变动以及结合本市土地整备工作实际情况进行调整。
本《汇编》仅供参考，请以正式文件为准。
（国务院令第590号）和号）《深圳市人民政号）、并结合相17
第二章 货币补偿原则
货币补偿分为土地货币补偿、房屋货币补偿和其他项目补偿。其中土地货币补偿、房屋货币补偿与产权调换实行等价值原则，已选择产权调换的，不予货币补偿。
2.1 土地货币补偿原则
1.土地按土地评估价格给予货币补偿。
2.未征未转土地补偿标准按《深圳市人民政府关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》（深府[2004]102号）规定的标准上浮50％执行。
3.符合原村民居住用地政策的未建宅基地，可进行适当的货币补偿。
2
1
2.2 房屋货币补偿原则
1.完全产权性质房屋，按类似商品性质房屋市场评估价格进行补偿。 2.不完全产权性质房屋补偿
（1）已进行产权登记的非商品性质房屋或已批复的房改房，按类似非商品性质房屋市场价格补偿。
（2）符合《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》与《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理规定的房屋补偿。
1999年3月5日前已建的，符合“一户一栋”原则的原村民住宅，建筑面积不超过480平方米的部分，按类似商品性质房屋市场评估价格进行补偿；除符合“一户一栋”原则的原村民住宅以外的其他房屋，按类似非商品性质房屋市场价格进行补偿。
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参照《关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定（送审稿）》。 参照《关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定（送审稿）》。
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（3）1999年3月5日以后违法所建房屋，依据《关于提请审议<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑问题的处理决定>实施办法（试行）>（草案）的请示》（深法制[2010]43号）相关处理原则执行。
（4）符合《深圳市人民政府关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》处理规定的房屋，按类似非商品性质房屋市场价格补偿。
（5）祖屋，参照原村民住宅处理，按市场评估价或商品房交易均价补偿，可增加每平方米2000元的货币补偿。3
（6）公共基础设施及公益事业用房，根据城市规划要求以及有关法律法规的规定予以重建或按重置价格给予货币补偿。
（7）华侨及港、澳、台同胞购建房屋依据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》处理。
2.3 其他项目补偿原则
1. 采取土地置换或土地单独进行评估，其地上的建筑物按重置价格给予货币补偿；
2.构筑物以及附着物按重置价格给予货币补偿。 3.室内装修装饰工程按成本法评估给予货币补偿。
4.未征未转土地上的青苗及构筑物、附着物补偿费的标准按《深圳市人民政府关于印发〈深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法〉的通知》（深府[2004]102号）规定的标准上浮50％执行。4
3
依据市政府办公会议纪要[2012]248号精神，暂时适用于龙岗区五个土地整备试点项目，待试点项目取得成功经验后，再在全市推广。 4
参照《关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定（送审稿）》。
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第三章 补助费用核算原则
补助费用包括搬迁补助费、临时安置补偿费、停产停业补偿费、擅改经营性用途补助和置业补助。
3.1 搬迁补助费5
1.按房屋本体的建筑面积计算，住宅房屋（含宿舍、公寓）按每平方米40元给予补助，厂房按每平方米40元给予补助，办公楼按每平方米40元给予补助，商业按每平方米60元给予补助。
2.不同意参照搬迁费补助标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机器设备和库存产品的搬迁费用进行评估。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估确定的重置成新价给予补偿。
3.对非政府投资的市政公共设施、管线，给予还建且产权仍归原投资单位的，不予另行补偿。
4.住宅或者生产经营性房屋，实施单位以期房产权调换或者实施单位认可需要二次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。
3.2 临时安置补助费6
1.实行产权调换的住宅房屋，补偿人自行安排住处临时过渡的，实施单位应当参照同类房屋市场租金按月支付临时安置费，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3个月装修期临时安置费。
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引自《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（送审稿）》。 引自《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（送审稿）》。
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2.实行产权调换的非住宅房屋，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付之日，另外再加6个月装修调试期安置费。
3.实行土地置换的非住宅房屋，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至被征收人与政府签订土地出让合同之日，另外再加12个月临时安置费。
4.实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置费。 5.使用区政府提供的周转房的，不支付临时安置费。
3.3 停产停业补偿费7
1.能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。
2.征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照本标准给予一次性停产、停业补偿费：
能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。
3.征收加油站、码头、矿山、采石场等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等引起停产、停业的，停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为标准，许可证剩余期限超过36个月的按个月计算，不足36个月的按实际月数计算。
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引自《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（送审稿）》。
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4.能提供3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋, 按约定租金给予3个月的一次性租赁经营损失补偿。
3.4 擅改经营性用途补助8
征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途，但已依法取得营业执照的，除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：
1.能提供与征收决定发布日期间隔3年以上的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金－原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×36月（即3年）；
2.能提供与征收决定发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金－原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×间隔月份（不足1个月的按1个月计算）。
3.5 置业补助9
住宅房屋被补偿人选择货币补偿，但原房屋经评估的补偿价格低于本次土地整备项目提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，实施单位应将该价差部分作为置业补助支付给被补偿人。
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引自《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（送审稿）》。 引自《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（送审稿）》。
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第四章 土地置换原则10
土地补偿一般按土地评估价格给予货币补偿。属于以下情形之一的，参考权利人意愿，可以选择土地置换补偿方式。
4.1 国有出让土地置换原则
收回整宗或部分国有出让土地上的产业项目用地，且该产业属于新兴主导产业需要置换的，可给予以土地置换。
4.2 非农建设用地置换原则
原则上土地整备范围内已批已落地的非农建设用地指标可给予土地置换，占用已批非农建设用地指标。
4.3 征地返还地置换原则
原则上土地整备范围内，已签订出让合同的征地返还地，可给予土地置换。
4.4 其他土地置换原则
政府正式批准给原农村集体经济组织的合法用地，如同富裕工程、扶贫奔康、固本强基等支持发展用地，可给予土地置换。
参考《关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定（送审稿）》和《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）
（送审稿）》梳理。
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第五章 房屋产权调换原则
房屋补偿一般按房屋评估价格给予货币补偿。属于以下情形之一的，参考权利人意愿，可以选择房屋产权调换补偿方式。
选择产权调换的，参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（送审稿）》进行补偿，被补偿房屋与产权调换房屋的价值参考《国有土地上房屋征收评估管理办法》进行评估。
5.1 完全产权性质房屋产权调换原则11
1.符合产权调换政策条件的完全产权性质的住宅房屋，应给予不低于原房屋套内建筑面积的住宅进行调换。
2.符合产权调换政策条件的完全产权性质的工业、办公与商业金融业房屋，按建筑面积实行产权调换。
5.2 不完全产权性质房屋产权调换原则
以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，房屋权利人可以补交规定差价后取得完全产权。
1.已进行产权登记的非商品性质房屋 (1)住宅房屋按套内建筑面积给予产权调换。
(2)工业、办公与商业金融业等经营性房屋，按建筑面积实行产权调换。
2.符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理原则的房屋
11
引自《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（送审稿）》。 24
(1)1999年3月5日前已建，符合“一户一栋” 原则的原村民住宅，建筑面积不超过480平方米的部分，可实行产权调换；建筑面积不足480平方米的，可以购买方式补足480平方米，购买价格为产权调换房屋的成本价。
(2)1999年3月5日前已建，符合“一户一栋”原则且存在多个业主的原村民住宅，建筑面积不超过480平方米的部分，筑面积不足480平方米的，可以购买方式补足，的成本价。
（3）非原村民住宅房屋，按不超过建筑面积换，超出部分给予货币补偿。房屋建筑面积不足可以按照产权调换房屋的成本价购买。12
(4)不符合上述两种情况的原村民房屋，原则上不给予产权调换，特殊情况需要安置的，由区政府统筹处理。
(5)位于原农村用地红线内的非原村民住宅，如需安置，由区政府统筹处理。
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引自《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（送审稿）》。
可实行产权调换，100平方米给予产权调平方米的差额部分，25
建购买价格为产权调换房屋100
第六章 利益共享原则
坚持整体统筹、利益兼顾的理念，建立利益共享机制。充分调动原村民、原农村集体经济组织的积极性，通过土地整备引导原村民、原农村集体经济组织改变原出租经济模式。重点明晰原农村占有的历史遗留、违法违规等各类型土地、房屋的收益分配的差异化标准，通过货币补偿、产权调换、利益共享等多种方式，统筹兼顾整体利益、长远利益、公共利益与集体利益、短期利益、个人利益间关系，通过合理重新分配城市发展的收益来实现多方共赢。
对于整村统筹、历史遗留问题较多、欠发达地区的土地整备项目，或者入库面积超过整备范围面积50%的土地整备项目，为实现社区可持续发展，通过鼓励原农村集体经济组织以作价入股产业项目方式参与土地整备项目的利益分配，或者通过给予区政府部分规划建设指标，由区政府统建工业区或商业区，提供一定的工业厂房或商业用房给原农村集体经济组织继受单位，使原农村集体经济组织能够长期获得该类用房的经营收益。
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第七章 专业术语
7.1类似商品性质房地产
类似商品性质房地产是指与被评估房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面相同或者相似的商品性质房地产。
7.2类似非商品性质房地产
类似非商品性质房地产是指与被评估房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面相同或者相似的非商品性质房地产。
7.3评估价格
评估价格是指估价师通过估价活动得出的估价对象的价值，它实质上是估价师对估价对象价值的估计值。
7.4市场价格
市场价格是指某种房地产在市场上的平均水平价格。它是剔除了各种偶然和不正常因素以后的价格，是该种房地产大量成交价格的抽象结果。
7.5重置价格
重置价格是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
参考《房地产估价规范（GB/T 50291-1999）》的类似房地产的定义。类似房地产：与估价对象处于同一供应圈
内,并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 14
参考《房地产估价规范（GB/T 50291-1999）》的类似房地产的定义。 15
房地产估价师执业资格考试指定教材《房地产估价理论与方法》书中的定义。 16
房地产估价师执业资格考试指定教材《房地产估价理论与方法》书中的定义。 17
《房地产估价规范（GB/T 50291-1999）》的定义。
13
13
14
15
16
17
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7.6成本法
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
7.7置业补助
住宅房屋符合条件可进行产权调换但选择货币补偿的，原房屋经评估的补偿价格低于产权调换情况下产权调换房屋的平均市场评估价格的差额部分为置业补助。
7.8套内建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
7.9建筑面积
房屋权利人所有的总的建筑面积是指房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积之和。
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19
18
1819
《房地产估价规范（GB/T 50291-1999）》的定义。 参考《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（送审稿）》的界定进行定义。 20
《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 50353-2005）》的定义。 21
《建筑工程建筑面积计算规范（GB/T 50353-2005）》的定义。
28
附件二
土地整备项目实施方案规范格式
一、封面
（标题：）土地整备项目实施方案
项目名称：（说明本土地整备项目的全称） 编制单位：（说明本方案编制单位的全称） 编制时间：（说明本方案的编制起止年月）
二、目录
（标题：）目录 1整备目的 2整备项目概况 3工作安排 4权属调查及确权 5整备方式 6货币补偿方案 7土地置换方案 8房屋安置方案 9利益共享方案 10资金预算方案 11效益分析与风险评估 12土地验收与移交方案 （标题：）附件
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三、正文
（根据本指引第二章的内容要求进行编制。） 1整备目的（说明土地整备项目的预期目标）
2整备项目概况（列明整备项目的范围、位置、面积、现状情况、规划情况等）
2.1整备范围（说明土地整备项目范围、位置与面积，分析整备区域的社会经济等基本状况，建议使用土地整备项目范围图予以说明。该图应在最新有效的地形图上制作，标明土地整备项目范围并附注地块坐标等图表）
2.2划定依据（包括项目区位状况、产业升级、社区发展、权利人意愿等）
2.3现状情况（结合整备地块利用现状图说明整备项目中土地性质与利用现状）
2.4规划情况（说明整备项目范围内各地块的土地利用规划与城市规划的总体要求，提交整备区覆盖的深圳市土地利用总体规划、城市总体规划、法定图则、基本生态控制线图件）
3工作安排
（说明各级政府及相关部门的职责分工和工作计划，明确土地整备项目的工作任务、工作流程和进度安排）
3.1职责分工（说明项目实施主体及涉及机构的工作内容、工作要求、工作任务和相关责任）
30
3.2工作计划（说明土地整备项目实施各阶段的工作内容、进度安排和相关责任单位）
4权属调查及确权
（说明权属调查及确权主体、确权方式、确权依据与确权工作安排。分别说明土地、房屋及其他项目的权利人、建设时间、数量和用途，并附整备地块权属状况分布图和整备地块权属信息表。整备地块权属状况分布图应在最新的影像图上，标绘土地整备项目范围内各类土地现状用途所对应的土地性质和代码、道路网络及断面、公共和市政配套设施，标明地块划分（包括地块细分）的界线及编码，标示各类权属土地或房屋的权属单位、土地利用性质和界线，并在备注栏中标明上述各类地块的面积）
表1 土地权属信息表
土地类型
国有土地 非农建设用地 征地返还地
符合“两规”处理用地 旧屋村用地 …… 其他
土地用途…… …… …… …… …… …… ……
权利人…… …… …… …… …… …… ……
位置
土地面积 …… …… …… …… …… …… ……
备注 …… …… …… …… …… …… ……
备注：该表仅做参考，土地整备项目可结合项目实际情况对表进行适当修改。
31
表2 房屋权属信息表
房屋用途 住宅 办公 商业 工业 ……
权利人 …… …… …… …… ……
产权性质 …… …… …… …… ……
位置
建筑面积 …… …… …… …… ……
备注 …… …… …… …… ……
备注：该表仅做参考，土地整备项目可结合项目实际情况对表进行适当修改。
表3 其他项目权属信息表
项目类型 构筑物
名称 围墙 电房 ……
附着物
水泥路 水池 ……
青苗
果树 菜地 ……
……
……
权利人 …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
数量 …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
…… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
备注
备注：该表仅做参考，土地整备项目可结合项目实际情况对表进行适当修改。
32
5整备方式
(说明土地整备方式选择的依据，当土地整备项目采用多种整备方式时，需要标绘整备区域内各种整备方式对应的空间范围)
6货币补偿方案
（根据整备方式及项目实际情况提出货币补偿方案，明确货币补偿内容、补偿方式和补偿原则）
6.1土地货币补偿（说明各类型土地货币补偿的依据、原则，并附土地货币补偿情况表）
表4 土地货币补偿情况表
土地类型 国有土地
补偿数量 …… ……
非农建设用地
…… ……
征地返还地
…… ……
“两规”处理用地
…… ……
旧屋村
…… …… ……
其他
…… ……
补偿原则或依据 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
备注 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
备注：该表仅做参考，土地整备项目可结合项目实际情况对表进行适当修改。
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6.2房屋货币补偿（说明各类型房屋货币补偿的依据、原则，并附房屋货币补偿情况表）
表5 房屋货币补偿情况表
房屋类型
商品性质房屋
…… ……
符合“两规”住宅
…… ……
符合“两规”经营性房屋
……
……
……
…… ……
…… ……
…… …… …… ……
…… …… …… ……
补偿数量 ……
补偿原则或依据 ……
……
备注
备注：该表仅做参考，土地整备项目可结合项目实际情况对表进行适当修改。
6.3其他项目补偿及补助费用（说明其他项目补偿和补助费用的依据、原则，并附其他项目补偿情况表）
表6 其他项目补偿情况表
补偿项目 附着物 构筑物 室内自行装修 搬迁 停产停业 擅改商业 其他相关
补偿数量 …… …… …… …… …… …… ……
补偿原则或依据 …… …… …… …… …… …… ……
…… …… …… …… …… …… ……
备注
备注：该表仅做参考，土地整备项目可结合项目实际情况对表进行适当修改。
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7土地置换方案（涉及土地置换，需编制）
（说明各类型土地置换补偿的依据、原则，并附土地置换补偿情况表）
表7 土地置换补偿情况表
土地类型
国有土地 非农建设用地 征地返还地 “两规”处理用地
补偿数量 …… …… …… …… ……
…… …… …… ……
旧屋村
…… …… …… ……
补偿原则或依据 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
备注 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
其他
备注：该表仅做参考，土地整备项目可结合项目实际情况对表进行适当修改。
8房屋安置方案（涉及房屋安置，需编制）
（说明各类型房屋安置补偿的依据、原则，并附房屋安置补偿情况表）
表8 房屋安置补偿情况表
房屋类型
商品性质房屋 符合“两规”住宅
补偿数量 …… …… …… ……
补偿原则或依据 …… …… …… …… …… …… …… ……
…… …… …… …… …… …… …… ……
备注
符合“两规”经营性房…… 屋 …… …… ……
…… ……
备注：该表仅做参考，土地整备项目可结合项目实际情况对表进行适当修改。
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8.1安置规模（说明安置地面积） 8.2安置方式（说明安置方式）
9利益共享方案（符合利益共享申请条件的，根据实际情况编制） （说明利益共享方案的制定依据和具体内容） 10资金预算方案
（明确土地整备项目的资金安排、资金构成及资金预算） 10.1资金来源（说明资金来源）
10.2资金安排（说明资金拨付的计划与时段）
10.3资金构成（总体说明包干价、不可预见费和业务费） 10.4资金预算（说明货币补偿的计算方法与金额，计算资金预算总额，并附整备项目补偿金额核算明细表和土地整备项目资金预算明细表）
表9 整备项目补偿金额核算明细表
补偿项目 房屋补偿 土地补偿 构筑物 …… 总计
补偿数量 …… …… …… …… …… ——
—— …… …… …… …… ——
单价
补偿金额 —— …… …… …… …… ……
备注 …… …… …… …… …… ……
备注：该表仅做参考，土地整备项目可结合项目实际情况对表进行适当修改。
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表10 土地整备项目资金预算明细表
序号 一 1 2 …… 二 1 2 3 …… 三 四 1 2 …… …… …… ……
房屋补偿 国有土地上房屋 原农村集体土地上房屋 …… 土地补偿 国有已出让土地 非农建设用地 征地返还地 ……
构筑物及其他附着物 其他项目 临时安置补助 搬迁补助费 …… 不可预见费 工作经费 土地整备项目资金
费用项目
补偿数量 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… —— —— ——
单价/费率 —— …… …… …… —— …… …… …… …… …… …… …… …… …… 20% 1.5% ——
补偿金额 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……
备注：该表仅做参考，土地整备项目可结合项目实际情况对表进行适当修改。
11效益分析与风险评估
11.1社会经济效益分析（比较土地整备成本和整备后释放土地价值，对土地整备项目实施的社会经济效益进行评价）
11.2社会稳定风险评估（涉及房屋征收的土地整备项目应进行社会稳定风险评估）
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12土地验收与移交方案
（说明整备项目验收范围、验收标准、移交方式、土地移交时序安排、移交土地面积和相应承诺等，编制整备地块土地移交信息表，根据土地移
同时附上补偿协议备案和档案移交相关交时序绘制移交土地范围图，程序等其他需提交的相关资料） 四、附件
（标题：）附件
附件1：整备地块土地清查报告：包括土地整备项目范围图、测绘报告、整备地块土地权属调查报告（含整备地块权属状况分布图、整备地块权属信息表、房屋权属信息表及其他补偿项目权属信息表）和整备地块土地权属证明文件（包括但不限于土地使用权出让合同、房地产证、非农建设用地批复、征地返还用地批复、旧屋村认定文件、农村城市化历史遗留违法建筑用地认定文件、土地确权表等）；
附件2：整备项目预测绘报告（原件）； 附件3：整备项目预评估报告（原件）；
附件4：涉及安置地、置换地的，需提供《土地整备项目安置用地规划》的文本及图件（含电子版）；
附件5：采用房屋征收整备方式的，需提交房屋征收社会稳定风险评估报告（原件）；
附件6：其他需要报送的材料。
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附件三
土地整备项目安置用地规划编制规程
（暂行）
深圳市征地拆迁办公室 深圳市城市规划设计研究院
二○一二年八月
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04
目 录
第一章 总则....................................................................................................43
1.1 目的依据................................................................................................43 1.2 编制原则1.3 适用范围1.4 编制任务1.5 规划内容1.6 成果构成1.7 法律效力1.8 编制主体1.9 其他第二章 2.1 技术文件的成果构成2.2 主报告的内容要求2.3 附件的内容要求2.4 技术图纸的内容要求2.5 技术文件的形式
................................................................................................43 ................................................................................................43 ................................................................................................43 ................................................................................................44 ................................................................................................45 ................................................................................................45 ................................................................................................45 ........................................................................................................45 技术文件............................................................................................46
...........................................................................46 ...............................................................................46 ...................................................................................50 ...........................................................................51 ...................................................................................55
41
第三章 管理文件............................................................................................57
3.1 管理文件的成果构成...........................................................................57 3.2 文本的内容要求...................................................................................57 3.3 图则的内容要求...................................................................................58 3.4 管理文件的形式...................................................................................59 第四章................................................................................................................61
4.1报批要求.................................................................................................61 4.2时效.........................................................................................................61 附录 ..................................................................................................................62
24
第一章 总 则
1.1 目的依据
为加强我市土地整备项目管理，规范和完善土地整备项目安置用地规划拟定，提高土地整备项目操作效率，依据《关于推进土地整备工作的若干意见》（深府[2011]102号文），结合相关技术规范要求，制定本规程。1.2 编制原则
编制土地整备项目安置用地规划，应坚持政府主导、统筹、挖掘土地潜力、释放存量土地、促进城市规划实施的原则，在优先保障整备用地发展目标前提下，充分体现城市规划的公共政策属性，平衡各方利益。
1.3 适用范围
深圳市域范围内的土地整备项目，若安置用地位于未制定法定图则（或发展单元规划）地区，或者安置用地规划涉及调整法定图则单元规划）强制性内容，均须编制《土地整备项目安置用地规划》1.4 编制任务
编制土地整备项目安置用地规划的主要任务是：规划、土地利用总体规划、法定图则、发展单元规划等规划为依据，对土地整备项目的整备目标、整备方式、土地利用等做出整体规定，针对安置用地（包括安置地、置换地等）的地块划分与指标控制、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计以及实施措施等方面作出细化规定，明确土地整备项目实施的相关要求、协调各方利益、
43
规划引导、计划有效（或发展。
以经批准的城市总体同时重点落实土地整备目
标和责任。
1.5 规划内容
土地整备项目安置用地规划主要包含以下内容：
（1）整备对象信息，包括整备土地的范围、地块划定依据、空间位置、面积、现状用途、权属关系、规划情况、安置需求等；
（2）土地确权处理，包括明确确权主体、确权方式及工作安排； （3）整备目标与方式。确定整备项目规划目标；根据土地与建筑物核查结果，以空间范围控制为手段明确整备范围内整备方式安排及组织实施；
（4）方案构思。分析整备用地的现状权属状况与建设条件，拟收回的政府储备用地的开发导向，以及意向性的补偿方案，综合评判三类因素对土地整备项目安置用地规划方案的影响。
（5）多方案比选。进行土地整备用地总体布局多方案比较，结合影响因素评价，在多方利益主体共同参与基础上，确定最优方案。
（6）土地整备单元总体布局方案。制定土地整备区域整体布局结构，明确安置用地、返还用地以及储备用地范围与控制要求。
（7）安置用地详细规划。针对安置用地、返还用地等制定详细规划方案，内容包括功能控制与空间控制两部分。
（8）实施措施。明确土地整备项目实施机构应履行的各项义务，如落实搬迁责任、移交储备用地、移交城市基础设施和公共服务设施用地、配套建设城市基础设施和公共服务设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；制定分期实施计划。
44
土地整备项目安置用地规划的技术路线如附录1所示。
1.6 成果构成
土地整备项目安置用地规划的成果包括：技术文件和管理文件。 技术文件是管理文件的技术支撑和编制基础。
管理文件是城市规划行政主管部门实施土地单元规划管理的操作依据。 土地整备项目安置用地规划成果体系如附录2所示。
1.7 法律效力
土地整备项目安置用地规划经批准后，主管部门应当在10内，在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区土地整备职能部门。
土地整备项目安置用地规划的批准视为已完成法定图则（或发展单元规划）相应内容的编制和修改。经批准的土地整备项目安置用地规划是相关行政许可的依据。
1.8 编制主体
土地整备项目安置用地规划由各区政府会同各管理局组织编制。 土地整备项目安置用地规划的编制单位应当具备乙级以上规划设计资质，且具有深圳市法定图则（或发展单元规划）编制经验。
区政府应在保持编制队伍相对稳定的前提下，择优选定编制单位。
1.9 其他
本规定由深圳市土地整备局负责解释。
45
个工作日
第二章 技术文件
2.1 技术文件的成果构成
技术文件一般包括主报告、附件与技术图纸三部分。
2.2 主报告的内容要求
（1）前言
说明土地整备项目安置用地规划编制的背景及主要过程，入《深圳市土地整备项目计划》托、编制、公示、审查和审批过程等。
（2）现状概况
说明土地整备单元的范围，划定依据、空间位置、面积；
说明土地整备单元周边环境、整备单元现状存在的主要问题和发展潜力；
说明土地整备单元范围内土地利用、公共服务设施与市政基础设施、环境景观等现状特征。
说明土地整备单元范围内土地与建筑物核查结论，史遗留用地或非农建设用地情况，权属不清的应明确确权依据、确权主体、确权方式。
（3）规划依据与原则
说明编制土地整备项目安置用地规划所依据的上层次规划与相关规
46
的情况，土地整备项目安置用地规划的委自然、社会和现状建设特征，建设状况、开发强度、包括有待落实的历并注明数据来源和获取方式；
包括项目列分析土地建筑质量、整备地块
划，以及适用的法律、法规、规范和遵循的主要原则等。
其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对规划区的要求及其衔接要点等。
（4）主要影响因素分析
土地整备单元范围的建设条件评价，研究区域功能布局、周边空间环境、重要基础设施以及自身功能协调等因素对土地整备项目范围产生的影响，原则确定土地整备单元范围的开发导向和建设控制要求。
土地整备单元内权利人意愿整理，特别是区政府与权利人的诉求； （5）土地整备目标与方式
依据土地整备单元主要影响因素分析，综合确定土地整备项目的主导目标。
基于土地整备项目安置用地规划目标，灵活选取土地整备方式，包括收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等。在土地整备区内划定不同整备方式对应的空间范围。
（6）方案构思
综合土地整备项目安置补偿方案、整备用地条件评价、储备用地开发导向三方面的因素，综合分析对土地整备项目安置用地规划方案的影响，提出多个土地整备项目总体布局方案，并进行比选与优化。其中：
——土地整备项目安置需求。由《土地整备项目实施方案》另行确定，规划仅须载明安置方案的相关结论，包括补偿项目、补偿方式、补偿规模
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以及安置用地的相关建设要求，尤其是各类用途的安置房面积及安置用地规模。
——土地整备单元用地条件评价。包括“用地适宜性评价”与“环境承载力评价”两部分。“用地适宜性评价”主要研究区域功能布局、周边空间环境、重要基础设施以及自身功能协调等因素对土地整备单元整体布局结构产生的影响，原则确定各类用地的布局关系；“环境承载力评价”从道路交通、公共服务设施、市政工程设施、空间环境景观等角度研究土地整备单元的环境承载力，原则确定土地整备单元的建设规模上限。
“环境承载力评价”的适用条件与评价方法参照《深圳市城市更新单元编制技术规定》中“专题/专项研究的内容要求”相关规定执行。
——储备用地开发导向。在全市《土地整备项目安置用地规划》基础上，结合土地整备目标，初步判断政府储备用地的主导功能、开发规模及其建设要求。
——多方案比选与优化。基于上述三方面影响因素综合分析，以城市综合效益最大化为目标，进行土地整备单元总体布局方案比选，提出土地整备单元总体布局方案（草案）。
土地整备单元总体布局方案（草案）应包括单元布局结构，各类用地的位置关系，安置用地的空间范围与容积率等核心控制指标，以及区域性基础设施、公共服务设施的类型、规模与布局。
充分尊重单元内相关利益主体的发展意愿，采取公众参与的方式，由区政府负责征求相关权利人对土地整备单元总体布局方案（草案）的意见，
48
并提出具体的修改建议。
（7）土地整备单元总体布局研究
在土地整备用地总体布局方案（草案）基础上，结合公众意见，对土地整备区域整体布局进行规划研究，制定土地整备单元布局结构，安置用地、置换用地以及储备用地的区域位置、空间范围、占地规模及其相关建设要求等内容，规定区域性基础设施、公共服务设施的类型、规模与布局。核心任务是明确安置用地的相关要求。
编制《各类用地面积指标一览表》（格式详见附录3）。 （8）安置用地详细规划
在土地整备单元总体布局规划基础上，针对安置用地制定详细规划方案，具体包括：
——功能控制。规定安置用地的地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。
若安置用地内涉及商业、服务业等经营性功能的地下空间开发，需要单独说明经营性功能地下空间的功能与建设规模。
编制《安置用地地块控制指标一览表》（格式详见附录4）和《安置用地技术经济指标一览表》（格式详见附录5）；
编制《土地整备单元公共服务设施一览表》（格式详见附录6）和《土地整备单元市政基础设施一览表》（格式详见附录7）。
——空间控制。规定安置用地的地区空间组织、建筑形态控制、公共
49
开放空间与慢行系统的设计构思和控制要点；制定意向性总平面布局方案；如涉及居住功能还应进行日照分析。
（9） 其他要求
针对一些具体地段，应说明对节能环保、无障碍设计、自然生态保护、历史遗产保护、特殊活动支持等控制要求。
（10）实施措施
规定土地整备项目实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交储备用地、城市基础设施、公共服务设施用地或其他城市公共利益项目用地；配套建设城市基础设施、公共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目的相关要求（包括类型、规模、位置、产权管理等）；以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任。
制定分期实施计划，明确各分期内项目实施主体应履行的上述各项义务。
编制《各期安置用地技术经济指标一览表》（格式同附录5）。 （11）规划综述
说明土地整备项目安置用地规划对上层次规划（重点是法定图则和发展单元规划）落实或调整情况，如用地性质、开发强度、道路交通、市政工程设施、公共服务设施和城市设计等，并说明调整的理由与依据。
2.3 附件的内容要求
附件包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的批复
50
意见、规划修改和落实结论性意见记录等。其中证明材料、批复意见等可为复印件，原件备查；公示意见及各部门意见处理表采用A3纸双面打印。具体包括：
——公示意见处理表：须说明公示时间、公示意见总体情况等。（格式详见附录8）
——规划修改和落实结论性意见记录表：主要记录三个阶段（管理局、局技委、建环委）修改意见的落实情况。（格式详见附录9）
——其他相关证明材料和相关部门批复意见。
2.4 技术图纸的内容要求
技术图纸是指反映土地整备项目安置用地规划意图的相关图示。主要包括以下内容：
（1）区域位置图（组图）
依据土地整备区的现状特征和上层次规划要求，针对分区（组团）划和法定图则/发展单元规划两个层面，分别标明土地整备区的地理位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。
（2）现状分析图（组图）
在最新有效的地形图上，标绘土地整备区域内现状各类用地实际使用功能、现状道路网络及断面、现状公共和市政配套设施、现状建筑物高度、质量分布状况、现状地形地貌分析、现状环境景观分析等。
（3）土地与建筑物核查成果图
51
规
依据土地与建筑物核查结果，标绘土地整备区域内所有宗地的宗地编号、宗地号（或用地方案号）、宗地边界、现状建筑量、用地权属单位、土地权属性质，同时用不同颜色标示土地核查的结论，包括国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地（如征地返还用地、工商发展用地）、非农建设用地范围外形成的建设区域、老屋村、已按历史遗留用地有关政策处理的用地等。
（4）上层次规划图（组图）
表达上层次规划（如有法定图则或发展单元规划，以法定图则或发展单元规划为准）对整个规划范围及周边用地性质、开发强度、建设量、公共服务设施及城市基础设施要求等方面的具体要求。
（5） 整备方式分区图
当土地整备区域内包含现状保留用地或项目采用多种整备方式时，需要标绘整备区域内现状保留、各种整备方式对应的空间范围。
对土地整备区域内的建筑进行分类，标绘拆除建筑、文物保护建筑等，并在备注中注明上述各类建筑物的总规模。
（6）土地整备单元各类用地范围图
在最新有效的地形图上，标绘储备用地、安置用地、返还用地以及公共利益项目用地的控制点坐标；并在备注栏中标明上述几类用地的面积（单位平方米，精确到小数点后一位）。
（7）整备单元总体布局规划图
52
在最新有效的地形图上，标绘储备用地、安置用地、返还用地、置换用地的区域边界、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附《各类用地面积指标一览表》。
（8） 安置用地地块划分与指标控制图
在最新有效的地形图上，标绘安置用地（包括安置地、置换地等）内全部地块的地块边界、地块编号、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附《安置用地地块控制指标一览表》。
（9）安置用地总平面布局示意图
标绘安置用地（包括安置地、置换地等）内规划新增建筑的体块和布局关系，以及道路、广场、绿地等环境要素。规划建筑和现状建筑应加以区分，并附《安置用地用地技术经济指标一览表》。
（10）安置用地空间控制图
在最新有效的地形图上，标绘安置用地（包括安置地、置换地等）的一级、二级建筑退线及建筑高度、公共开放空间范围与规模、车行与人行出入口示意位置以及其他需要表达的控制控制要素，并在备注栏中说明公共空间的管制规定。
（11）安置用地慢行系统规划图
在最新有效的地形图上，标绘安置用地（包括安置地、置换地等）地块的地块边界和地块编号；标绘安置用地内部慢行系统各类要素的控制要求，包括线路、断面构成、建设要求等。其中线路须表达与周边慢行系统、
53
开敞空间及重要公共设施出入口的衔接关系；断面构成须表达空间形式（包括地下通道、骑楼、挑檐、连廊等）及其尺寸要求（宽度、高度、净空）；建设要求可包括地面铺装、街道家具、无障碍设计、绿化配置等。
（12）安置用地公共服务设施规划图
在最新有效的地形图上，标绘安置用地（包括安置地、置换地等）地块的地块边界和地块编号；标绘土地整备单元范围内各类公共服务设施的类型（以设施图例表达）、用地范围或位置。
（13）安置用地道路交通与竖向规划图
在最新有效的地形图上，标绘安置用地（包括安置地、置换地等）范围内各级道路的平面及对应的断面；标明各级道路交叉口及控制点坐标和标高；标明各级道路的坡向及坡度；标明主要交叉口形式以及道路出入口方位；标明各类交通设施的类型（以设施图例表达）、用地范围或位置。
（14）安置用地市政工程规划图（组图）
在最新有效的地形图上标绘安置用地（包括安置地、置换地等）范围内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政工程的规划相关内容，并进行管线综合。具体参照详细蓝图内容和深度要求绘制。
（15）安置用地分期实施图（组图）
需要分期实施的土地整备项目安置用地规划，须分别绘制每一期实施图。分为“分期实施汇总图”与“各期实施规划图”。
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——分期实施汇总图：在最新有效的地形图上，标绘各期对应的拆除用地、安置用地（包括安置地、置换地等）的界线并区分颜色；同时标绘所有地块的编号和用地性质代码，并在备注栏中注明每期的拆除与配建责任。
——各期实施图：在最新有效的地形图上，标绘本期对应的拆除用地、安置用地（包括安置地、置换地等）的界线并区分颜色，并在备注栏中标明本期的拆除与配建责任。并附本期《地块控制指标一览表》与《技术经济指标一览表》。
（16） 日照分析图
安置用地（包括安置地、置换地等）内及周边地块含有住宅的，应绘制包括周边地块在内的日照分析图纸。
2.5 技术文件的形式
（1）成果形式
技术文件成果格式包括书面成果和相应电子数据成果。 （2）书面成果
主报告和附件统一采用A4幅面，技术图纸应按整比例采用叠合订成册。
规划研究报告和技术图纸具体格式详见附录10：技术图纸》格式要求。
（3） 电子数据成果
55
A3幅面折《规划研究报告 •
电子数据成果的研究报告正文采用word格式或pdf格式；技术图纸采用dwg和jpg格式，并应符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。
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第三章 管理文件
3.1 管理文件的成果构成
管理文件成果由文本与图则组成。
3.2 文本的内容要求
文本是应对规划管理需要，表达结论性设计要点的规范条文。括以下内容：
（1） 总则
说明土地整备项目安置用地规划编制的主要依据和原则、法律效力、生效日期、解释权归属及其它事项。
（2）整备目标和方式
说明土地整备项目的目标，拟采用的整备方式及其对应的空间范围。（3）土地整备单元总体规划控制要求
说明土地整备单元范围内储备用地、安置用地、空间范围、占地规模等内容，并规定安置用地、返还用地的土地使用性质、土地使用的兼容性，明确开发强度控制和配套设施配置要求。
（4）安置用地设计要点
说明安置用地、返还用地的规划设计要点及相应城市设计控制要求。包括地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发；以及地区空间组织、建筑形态控制、公共开
57
主要包 返还用地的区域位置、
放空间与慢行系统的设计构思和控制要点等。
上述数据单位均为平方米，精确到十位数字。 （5）实施措施
规定土地整备项目实施进度安排及各分期内实施主体应履行的相应义务。
3.3 图则的内容要求
图则为反映文本内容的规划图纸。
所有图则须标绘周边支路以上级市政道路名称、城市土地整备项目名称、比例尺、指北针、签署栏（包含审定、审核、总负责、设计、校对、专业负责、项目名称、委托单位、业务号、图纸名称、日期、图别、图号）以及必要的备注说明。此外，正式报批图纸须加盖设计单位城市规划设计出图专用章或技术专用章。
图则包含如下内容：
（1） 土地整备单元各类用地范围图 内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。 （2） 土地整备单元总体布局规划图 内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。 （3） 安置用地地块划分与指标控制图 内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。
58
（4） 安置用地空间控制图
内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。 （5） 安置用地慢行系统规划图 内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。 （5）市政工程和道路竖向规划图
以本规定2.4【技术图纸】“市政工程规划图”为基础，在规划内容表达清晰的前提下，可以将多项市政工程的规划图纸酌情合并表达，基础上标绘各级城市道路的控制点坐标、标高和横断面，并标注尺寸。
（7） 分期实施图（组图）
内容同本规定2.4【技术图纸】中此图。
3.4 管理文件的形式
（1） 成果形式
管理文件成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。 （2） 书面成果
文本和图则应合订为一本完整的书面成果。
文本统一采用A4幅面竖向装订格式，封面注明项目名称、阶段、委托单位、编制单位和编制时间。
文本、图则具体格式详见附录11：《文本 • 图则》格式要求； 图则制图要求详见附录12：《图则》制图规范及范例。
59
在此
（3） 电子数据成果
电子数据成果的文本正文采用word格式；图则采用dwg和jpg格式，并应符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。
60
第四章 附 则
4.1报批要求
土地整备项目安置用地规划呈报主管部门审批时，应提供管理文件和电子汇报文件，并将技术文件作为附件。在通过审批后应提供全部成果的电子归档文件。
4.2时效
本技术规定自正式颁布之日起试行，并将根据规划编制和管理的实际情况作进一步充实和完善。
61
附 录
附录一：土地整备项目安置用地规划技术路线图
62
附录二：土地整备项目安置用地规划内容框架图
63
附录三：土地整备单元各类用地面积指标一览表
项目
土地整备单元面积（m）
2
注
数量
储备用地面积（m）
其中
安置用地面积（m） 置换用地面积（m）
注：精确到小数点后一位数字。
2
注2
注
2注
64
附录四：安置用地地块控制指标一览表
地性
用地
2
计容积率建筑面积（m）注3
商
住
商酒务
寓
宅 业 店 公
…
公共配合
2
地下商
业建筑裙房塔楼面积覆盖覆盖
绿
绿地化
块质用地面积容积编代性质 （m）率注2 号 码
注1
建筑
位备注限高
设施内容 覆盖率（%）2注
（个）（m）率（%）（%）套设施计（m）率率（%）3
公共配套
停车
65
附录五：安置用地技术经济指标一览表
项目
开发建设用地面积（m2）注1
容积率注2
计容积率总建筑面积（m2）注3
住宅 商业 办公 酒店 商务公寓 产业生产用房 产业研发用房
其中
产业配套用房 小型商业服务设施
其中
配套办公 配套单身宿舍 …… 公共配套设施
××班幼儿园
其中
社区健康服务中心
……
地下商业建筑面积（m2）注3
建筑限高（m） 绿地率（％） 绿化覆盖率（％） 规划居住人口（人） 停车位（个）
配建停车位（个）
其中
公共停车位（个）
数量
×××（含保障性住房××，物业管理用房
××）
（含物业管理用房××） （含物业管理用房××）
（含物业管理用房××）
×××（含创新型产业用房××）
（含公共食堂××）
注1：用地面积精确到小数点后一位数字。 注2：容积率精确到小数点后一位数字。 注3：建筑面积精确到十位数。
注4：物业管理用房按照《深圳经济特区物业管理条例》（2007年）予以核定，不纳入公共配套设施。
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附录六：土地整备单元公共服务设施一览表
设施类别
项目名称 幼儿园 小学 九年一贯制学校
教育设施
初中 普通高中 寄宿制高中 职业学校 医院
医疗卫生设施 门诊部 社区健康服务中心
文化站 综合文化活动中心 社区文化娱乐中心
文娱设施
青少年活动中心 老年人活动站 影剧院 图书馆 …… 区级体育中心
体育设施
综合体育活动中心 社区体育活动场地
社会福利设施 敬老院 儿童福利院 街道办事处 社区居委会
行政管理与社区服务设施
派出所 社区警务室 社区服务中心 社区服务站
商业设施
社区肉菜市场
设施规模（平方米）注1 总量
规划增加
现状保留
所在地块号注2 规划增加
现状保留
注1：独立占地设施标注占地规模，非独立占地设施标注建筑规模。
注2：独立占地设施直接填写地块编号，非独立占地设施须在地块编号下加下划线。
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附录七：土地整备单元市政基础设施一览表
设施类别
项目名称 城市给水、排水泵站
给水排水设施 污水处理厂 给水厂 雨水收集处理设施
电力设施
变电站 10KV变电所 邮件处理中心 邮政支局 邮政所
邮政设施
移动通信基站 通信机楼 通信机房 微波站/发射塔
广电设施
有线电视中心 有线电视分中心 液化石油气气化站、混气站液化石油气瓶装供应站
燃气设施
液化石油气储配站 天然气门站 天然气调压站 燃气抢险中心与管理设施 再生资源回收站/再生资源回
环卫设施
收点 垃圾转运站 公共厕所
防灾减灾设施 消防站 应急避难场所 公交场站
道路交通设施 加油站 充电站
其他设施
……
设施规模（平方米）注1 总量
规划增加
现状保留
所在地块号注2 规划增加
现状保留
注1：独立占地设施标注占地规模，非独立占地设施标注建筑规模。
注2：独立占地设施直接填写地块编号，非独立占地设施须在地块编号下加下划线。
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附录八：公示意见处理表
序号
来文单位或者个
人
公众意见
项目组技术意见及情况说明 处理意见：采纳/不采纳/部分采
（1）……
纳/解释。 情况说明：……
……社区居民委
员会
处理意见：采纳/不采纳/部分采
（2）……
纳/解释。 情况说明：……
处理意见：采纳/不采纳/部分采
（3）……
纳/解释。 情况说明：……
处理意见：采纳/不采纳/部分采
（4）……
纳/解释。 情况说明：……
处理意见：采纳/不采纳/部分采
02
……有限公司
（5）……
纳/解释。 情况说明：……
处理意见：采纳/不采纳/部分采
（6）……
纳/解释。 情况说明：……
03 ……
…… …… …… …… …… 同意项目组意见 城市规划行政主管部门审
议意见
01
69
附录九：规划修改和落实结论性意见记录表
序号
归类
反馈意见内容
……
处理方式 采纳
情况说明 ……
提出意见部门
×部门
01 一、功
能02
控制
03 二、规
划04
指标
05 三、城
市06
设计
07 四、交
通08
组织
09 五、市
政及公10 共服务
设施
六、利11
益平衡 七、实12
施措施
13
八、其他
……
… ……
…
……
采纳 ……
×部门
……
采纳
……
×部门
……
采纳
……
×部门
……
采纳
……
×部门
…… ……
采纳 采纳
…… ……
×部门 ×部门
……
采纳
……
×部门
…… 解释 …… ×部门
…… 采纳 …… ×部门
…… 采纳 …… ×部门
…… 采纳 …… ×部门
70
附录十：《规划研究报告 • 技术图纸》格式要求
（一）版式：A3横版。 （二）封面：内容与格式如下
（1）更新单元规划名称。字体为黑体加粗，大小为小二号，对齐方式为居中； （2）“规划研究报告·专项研究·技术图纸”字样。字体为黑体加粗，大小为小三号，对齐方式为居中；
（3）成果阶段（分为“初审”、“局技术会”、“建环委”、“最终成果”四个阶段）。字体为黑体，大小为四号，对齐方式为居中；
（4）编制单位与委托单位名称。字体为黑体，大小为四号，对齐方式为居中。 （5）编制时间，须精确到日。字体为黑体，大小为四号，对齐方式为居中。 （三）目录：目录字体为黑体，大小为三号，居中；目录自动生成，格式套用模板。 （四）页眉：页眉内容为城市更新单元规划名称，字体为宋体，大小为小五号，右对齐。
（五）正文：正文根据情况采用三级或四级标题形式； 一级标题字体为黑体，大小为小三号，行间距为固定值20磅； 二级标题字体为黑体，大小为四号，行间距为固定值20磅； 三级标题字体为黑体，大小为小四号，行间距为固定值20磅； 四级标题字体为黑体，大小为五号，行间距为固定值20磅。
其他字体采用宋体，字体大小为五号，行间距为固定值15磅。图片和表格应居中，表格名在表的上方且居中，图片名在图片的下方且居中。
（六）专项研究：其格式与规划研究报告相同，附于《规划研究报告》之后合订为一册。
（七）技术图纸：采用A3版式，图纸比例、格式自定，附于《规划研究报告（含专项研究）》之后。
其中，“拆除及建设用地范围图”、“地块划分与指标控制图”、“建设用地空间控制图”、“慢行系统规划图”及“道路交通与竖向规划图”五张图的图纸比例应控制在1:3000以内，超出的应将图纸进行拆分表达。
（八）其他：采用128克以下纸张双面打印；装订方式为软皮胶装。
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附录十一：《文本 • 图则》格式要求
（一）版式：A4竖版。 （二）封面：内容与格式如下
（1）更新单元规划名称。字体为黑体加粗，大小为三号，对齐方式为居中； （2）“文本·图则”字样。字体为黑体加粗，大小为三号，对齐方式为居中； （3）成果阶段（分为“初审”、“局技术会”、“建环委”、“最终成果”四个阶段）。字体为黑体，大小为四号，对齐方式为居中；
（4）编制单位与委托单位名称。字体为黑体，大小为小四号，对齐方式为居中。 （5）编制时间，须精确到日。字体为黑体，大小为小四号，对齐方式为居中。 （三）扉页：扉页内容须包括项目名称、委托单位、编制单位、编制单位负责人、部门负责人；以及项目负责人和各专业技术人员的署名与签字。字体采用宋体，大小为小四号。
各阶段成果的扉页均须加盖委托单位公章与编制单位出图专用章。
（四）目录：目录字体为黑体，大小为小三号，居中；目录自动生成，格式套用模板。
（五）页眉：页眉内容为城市更新单元规划文本，字体为宋体，大小为小五号，右对齐。
（六）正文：字体采用宋体，大小为小四号。
（七）图则：图纸比例应控制在1:3000以内，图幅根据图纸比例自行选择，统一折叠为A4幅面附于文本之后。
（八）其他：文本采用书纸单面打印；图则采用128克哑粉纸单面打印，装订方式为订书钉侧装。
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