吴铮铮等与李俐慧房屋买卖合同纠纷二审案件二审民事判决书

吴铮铮等与李俐慧房屋买卖合同纠纷二审案件二审民事判决

书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 【审理法院】上海市第一中级人民法院 【审理法院】上海市第一中级人民法院 【审结日期】2020.12.14

【案件字号】（2020）沪01民终10307号 【审理程序】二审

【审理法官】杨斯空郑卫青毛慧芬 【审理法官】杨斯空郑卫青毛慧芬 【文书类型】判决书

【当事人】吴铮铮;王铭羽;王卫庆;朱美芳;李俐慧 【当事人】吴铮铮王铭羽王卫庆朱美芳李俐慧 【当事人-个人】吴铮铮王铭羽王卫庆朱美芳李俐慧 【经典案例】涉港澳台案例

【代理律师/律所】项德上海宝淳律师事务所;杜黄海上海君澜律师事务所 【代理律师/律所】项德上海宝淳律师事务所杜黄海上海君澜律师事务所 【代理律师】项德杜黄海

【代理律所】上海宝淳律师事务所上海君澜律师事务所 【法院级别】中级人民法院

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【原告】吴铮铮;王铭羽;王卫庆;朱美芳 【被告】李俐慧

【本院观点】二审争议焦点在于：1、关于上海市房地产买卖合同的效力问题；2.关于逾期交房违约金如何认定的问题。系争房屋产权原登记在李俐慧一人名下，李俐慧在一审审理中也提交了其与王铭羽就系争房屋的权属及贷款而签署的协议书，该份协议书经过公证，以此证明李俐慧对系争房屋享有处分权；另外，李俐慧与吴铮铮签署的上海市房地产买卖合同通过相关部门的审核，系争房屋的权属已经转移登记在吴铮铮名下，因此该份合同已经得到有效履行；此外，吴铮铮与李俐慧均确认该份上海市房地产买卖合同的签署系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故一审法院对该份上海市房地产买卖合同认定合法有效，并无不当，本院予以认同。该份。

【权责关键词】查封过错诉讼请求撤诉维持原判合同约定发回重审撤销恶意串通无效第三人合法性违约金实际履行支付违约金 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

【本院认为】本院认为，二审争议焦点在于：1、关于上海市房地产买卖合同的效力问题；2.关于逾期交房违约金如何认定的问题。3.关于王铭羽、王卫庆、朱美芳拒绝搬离是否有依据的问题。

关于合同效力问题，本院认为，系争房屋产权原登记在李俐慧一人名下，李俐

慧在一审审理中也提交了其与王铭羽就系争房屋的权属及贷款而签署的协议书，该份协议书经过公证，以此证明李俐慧对系争房屋享有处分权；另外，李俐慧与吴铮铮签署的上海市房地产买卖合同通过相关部门的审核，系争房屋的权属已经转移登记在吴铮铮名下，因此该份合同已经得到有效履行；此外，吴铮铮与李俐慧均确认该份上海市房地产买卖合同的签署系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故一审法院对该份上海市房地

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产买卖合同认定合法有效，并无不当，本院予以认同。至于上诉人王铭羽、王卫庆、朱美芳主张吴铮铮与李俐慧的合同价与登记交易价均为1500万元明显低于市场价，以房屋装修补偿款800万元作为对1500万元的补贴，以此逃避国家税收100余万元，明显损害国家利益，据此要求确认该份上海市房地产买卖合同无效，对此，本院认为，该份上海市房地产买卖合同已经通过交易部门的审核并办理了产权转移登记手续，相关部门并未认定吴铮铮与李俐慧就合同成交价约定为1500万元过低以此避税损害国家利益；退一步讲，即便房屋成交价的约定条款无效，则因买卖双方对签署该份上海市房地产买卖合同为双方真实意思表示已作确认，故房屋成交价约定条款无效并不影响认定该份上海市房地产买卖合同为有效合同。据此，上诉人王铭羽、王卫庆、朱美芳要求认定该份上海市房地产买卖合同无效的上诉意见，本院不予采纳。

关于逾期交房违约金问题，本院认为，在本案中，吴铮铮基于合同的约定履行

了支付购房款的义务，李俐慧也按约配合吴铮铮办理了系争房屋的产权证，实现了房屋权利交付，然而在房屋买卖合同法律关系项下，出卖方的交付义务不仅包括权利交付还包括实物交付，李俐慧虽然已于2018年7月3日将系争房屋的钥匙及门禁卡交给吴铮铮，但上诉人王铭羽此时居住于系争房屋内，吴铮铮并未获得对系争房屋的实际控制，因此可以认定李俐慧未完成实物交付义务。吴铮铮起诉要求李俐慧继续履行合同约定的交房义务并承担逾期交房违约金，应予支持。关于李俐慧应承担的逾期交房违约金问题，本院认为，根据双方在买卖合同补充条款(一)中的约定，李俐慧违反合同约定的义务，每逾期一日需向吴铮铮支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。吴铮铮基于上述约定起诉要求李俐慧承担违约金，要求以1500万元为基数、按照日万分之五标准、自2018年7月3日至实际交房为止，对此，李俐慧在一审中作出抗辩，认为合同约定的违约金标准过高，并提出以租金标准作为违约金认定的参考依据，主张系争房屋的租金市场价每月3.5万元左右，并要求法院考虑李俐慧在吴铮铮调整付款方式及付款时间中未追究吴铮铮的违约责任以及李俐慧在吴铮铮维权过程中积极配合等情况，对违约金酌情调整降低；此后，李俐慧还向一审法院提交了该小区2018年租金网上查询记录，证明系争房屋租金标准在每月4万元左右。另外，一审法院查明

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双方在合同中约定吴铮铮与李俐慧完成交房手续时间为银行放贷后五个工作日以及吴铮铮向李俐慧支付的最后一笔房款时间为2018年8月25日，基于上述查明的事实并综合考虑双方的陈述及实际履行合同情况、过错程度、损失情况等因素，一审法院对李俐慧承担的违约金予以酌情调整，尚属合理，本院予以认同。上诉人吴铮铮上诉认为该小区的租金标准在每月4.3万元左右，一审法院对违约金按租金计算对吴铮铮不公平，且认定的租金标准过低，故要求重新作出认定，对此，本院认为，一审法院对违约金的认定是在综合相关因素后作出的酌情调整，且对酌情调整的理由作了阐述，并无不妥之处，本院予以认同。据此，上诉人吴铮铮要求对违约金重新认定的上诉意见，本院亦不予采纳。 关于王铭羽、王卫庆、朱美芳不同意搬离系争房屋能否成立的问题，本院认为，上诉人王铭羽与被上诉人李俐慧XX，双方就系争房屋的权利归属作出约定即归李俐慧一人所有，现王铭羽与李俐慧已经XX，故王铭羽继续在系争房屋内居住已无合法性，应当搬离。上诉人王卫庆、朱美芳为上诉人王铭羽的父母，两人以系争房屋中有其权利、两人无其他房屋可居住以及买卖双方存在恶意串通损害其利益为由主张两人在系争房屋中的居住合法性，对此，本院认为，王卫庆、朱美芳并非系争房屋产权人，因此两人在系争房屋中并无居住使用权；关于两人主张的出资，应属于其与王铭羽、李俐慧之间的债权债务纠纷，并不能作为其居住于系争房屋具有合法性的理由；至于王卫庆、朱美芳、王铭羽认为李俐慧与吴铮铮在签署该份上海市房地产买卖合同中存在恶意串通故而买卖合同无效，对此三人也未提交充分证据加以证明；此外，王卫庆、朱美芳是在李俐慧出售系争房屋后搬至系争房屋居住，并造成李俐慧交付房屋的困难，具有主观恶意。据此，王卫庆、朱美芳主张其在系争房屋中的居住合法性，缺乏依据，应当搬离，对上诉人王铭羽、王卫庆、朱美芳不同意搬离的上诉意见，本院亦不予采纳。一审法院所作认定并无不当，本院予以认同。

综上所述，吴铮铮、王铭羽、王卫庆、朱美芳的上诉请求不能成

立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

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二审案件受理费人民币955元，由上诉人吴铮铮负

担80元，由上诉人王铭羽、王卫庆、朱美芳共同负担875元。 【更新时间】2022-08-21 06:01:11

【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年5月20日，李俐慧与王铭羽登记结婚。2015年12月1日，系争房屋核准登记在李俐慧名下，建筑面积为190.03平方米。2017年1月6日，李俐慧与王铭羽至上海市徐汇区公证处办理《财产约定协议书》的公证书，内容为：我们，王铭羽和李俐慧于二○一五年五月二十日在上海市登记结婚，现我们夫妻协商一致，自愿对登记在立协议人李俐慧名下的坐落于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室的房屋[房地产权证编号：沪房地徐字(xxx)第xxx号]产权约定如下：上海市xxx路xxx弄xxx号xxx座xxx室的房屋[房地产权证编号：沪房地徐字(xxx)第xxx号]是以立协议人李俐慧名义于二○一五年六月八日签订的出售合同购买的房产，并于二○一五年九月十四日以李俐慧个人名义与中国银行股份有限公司上海市杨浦支行签订了《个人一手房贷款合同》，将上述房产以李俐慧个人名义向贷款银行提供了抵押担保。现双方约定：上述房产归李俐慧个人所有，为李俐慧的个人财产，不作为李俐慧和王铭羽的夫妻共同财产。李俐慧所欠中国银行股份有限公司上海市杨浦支行的借款债务也以李俐慧的个人资产偿还，与王铭羽无关。王铭羽对上述房产无所有权并不承担银行的还款债务。2017年5月26日，李俐慧与王铭羽签订《协议书》，约定财产归属及补偿、子女抚养、债务、离婚登记等事宜，并约定若双方未能至中国大陆的婚姻登记机关办理离婚登记而通过诉讼离婚的，则男方无权获得补偿款等内容。 2018年4月17日，上海市浦东新区人民法院作出(2017)沪0115民初99863号民事判决书，对李俐慧要求与王铭羽XX的诉请不予支持。2018年12月5日，李俐慧再次向上海市浦东新区人民法院起诉王铭羽XX纠纷一案。上海市浦东新区人民法院在审理XX纠纷时，王铭羽曾经提出系争房屋的出售款系夫妻共同财产及需共同承担夫妻共同债务的抗辩。上海市浦东新区人民法院认定，李俐慧与王铭羽就系争房屋的权属及还贷签订了《财产约定协议书》，且该财产约定协议书经上海市徐汇区公证处公证，系当事人的真实意思表示，对李俐慧与王铭羽具有约束力。至于李俐慧与王铭羽双方2017年5月26日达成的《协议书》，协

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本判决为终审判决。

议书中虽规定了在上述房屋出售后由李俐慧支付王铭羽补偿款，但亦明确规定了若诉讼XX则男方无权获得补偿款；且双方并未按《协议书》的约定履行各自的权利、义务，根据相关规定应当认定《协议书》没有生效。故王铭羽要求分割夫妻共同财产的意见，不予支持。至于王铭羽提出的存在夫妻共同债务的问题。首先，李俐慧否认存在夫妻共同债务；其次，债务的金额不能明确，故若确实存在夫妻共同债务，可另案处理。2019年4月，上海市浦东新区人民法院判决：一、准予李俐慧与王铭羽XX；二、婚生子王翊丞随李俐慧共同生活，自2019年5月起王铭羽每月十五日前向李俐慧支付孩子的抚养费2000元，直至王翊丞年满18周岁止；三、驳回李俐慧其余诉讼请求。

2018年4月11日，李俐慧(卖售人、甲方)、吴铮

铮(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积190.03平方米，转让价款共计1500万元；合同约定在2018年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。补充条款(一)约定，若乙方需要贷款购房，则甲方应提供银行要求的材料以配合乙方办理贷款审批手续、放贷手续；按照约定的日期办理产权过户手续；按照附件三付款协议约定的日期按时交付房屋；甲方签订本合同后不得将该房地产转卖、租赁给第三方；在办理权利转移登记前该房地产不得有抵押和查封；乙方的义务：乙方保证买受人具有购房资格；按照附件三付款协议约定的日期按时支付房价款；若乙方需要贷款购房，则应按照附件三付款协议约定的日期前办理好贷款审批手续，按照约定的日期办理房屋状况查询以及房产税审核手续，按照约定的日期办理产权过户手续，按照附件三付款协议约定的日期按时接收房屋，若乙方以贷款方式购房，则乙方应于拿到以乙方为权利人的产证以及抵押权证后5个工作日内将银行放贷所需材料送至贷款银行；甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方应保证在签订本合同时，对该房地产具有合法处分权，并承诺已履行了充分的告知义务，若因甲方恶意行为造成乙方损失的应承担相应的过错违约责任。附件三约定，首期房价款：签订合同之前，乙方已支付甲方房款计10500000元；第二期房价款：乙方通过贷款方式支付甲方第二期房价款

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4500000元；甲乙双方应于贷款银行放贷后五个工作日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，双方签订房屋交接书等条款。

2018年7月2日，系争房屋登记至吴铮铮名下。2018年7月3日，吴铮铮和李俐慧至

系争房屋处准备交房，但因为王铭羽在系争房屋内，故李俐慧将房屋钥匙和门禁卡交给吴铮铮。 在支付房款过程中，因为吴铮铮无法向银行获得贷款，故实际吴铮铮均现金支付给李俐慧。具体支付时间和金额如下：2017年10月19日，吴铮铮支付李俐慧房款5万元；2017年10月24日，吴铮铮支付李俐慧房款295万元；2018年1月28日，吴铮铮支付李俐慧房款300万元；2018年3月30日，吴铮铮支付李俐慧房款375万元；2018年4月11日，吴铮铮支付李俐慧房款75万元；2018年6月26日，吴铮铮支付李俐慧房款440万元；2018年8月25日，吴铮铮支付李俐慧房款5万元；吴铮铮支付李俐慧房款合计1495万元，剩余5万元房款至今未付。 2018年9月6日，吴铮铮因房屋买卖合同纠纷至一审法院起诉李俐慧［(2018)沪0104民初20206号］，要求其继续履行合同，尽快履行交房义务并支付逾期交房违约金，后于2018年10月18日撤回该起诉。 2018年9月4日，王卫庆、朱美芳至上海市浦东新区人民法院起诉李俐慧、王铭羽民间借贷纠纷，后撤诉。

2018年9月，吴铮铮向

一审法院起诉王铭羽返还原物纠纷一案，要求：1.判令王铭羽立即从系争房屋迁出，将房屋返还吴铮铮；2、判令王铭羽向吴铮铮支付侵占房屋期间的使用费，自2018年7月3日起计算至房屋实际返还之日止，按照48000元/月标准计算。2018年11月22日，一审法院判决：一、王铭羽于判决生效后十日内搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋；二、驳回吴铮铮的其他诉讼请求。王铭羽不服，提起上诉至上海市第一中级人民法院。经上海市第一中级人民法院审理后认为，虽然吴铮铮已取得系争房屋的产权证，但从未获得对系争房屋的实际控制，故其应向李俐慧主张继续履行房屋买卖合同，交付系争房屋并追究相应违约责任。遂于2019年4月24日判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院(2018)沪0104民初20233号民事判决；二、驳回吴铮铮全部诉讼请求。

后，王铭羽父母王卫庆、朱美

芳以系争房屋系出卖全家在沪其它住房房屋而购买，王铭羽、李俐慧至今借父母巨款以及王

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卫庆、朱美芳在沪他处无房居住为由亦与王铭羽占用系争房屋。

【一审法院认为】一审法院认为，吴铮铮与李俐慧签订的上海市房地产买卖合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守，全面履行各自的合同义务。

签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行房屋权利与实物的双

重交付。王铭羽当时确已居住在系争房屋内，故吴铮铮于2018年4月11日向李俐慧购买系争房屋后，虽然已取得系争房屋的产权证，但从未获得对系争房屋的实际控制。吴铮铮起诉王铭羽返还原物纠纷一案生效判决已经判定吴铮铮应当以房屋买卖合同纠纷向李俐慧主张合同权利。吴铮铮依据与李俐慧签订的上海市房地产买卖合同，要求李俐慧继续履行合同、交付房屋并支付违约金，一审法院予以支持。李俐慧辩称2018年7月3日已经向吴铮铮交付了门禁卡及钥匙，已有生效判决判定上述行为未能实际交付房屋，故一审法院对李俐慧的辩称不予采信。 依据上海市房地产买卖合同付款协议的约定，吴铮铮与李俐慧对交房期限和方式进行了约定，首期房价款1050万元，吴铮铮应该在签订上海市房地产买卖合同之前即2018年4月11日之前支付；余款450万元，吴铮铮应该以贷款方式支付。根据吴铮铮与李俐慧的对账记录，吴铮铮在签订合同之前支付房款共计1050万元。但由于吴铮铮自身原因，无法获取银行贷款，李俐慧出于继续履行合同的诚意，允许吴铮铮现金支付。其后，吴铮铮分别于2018年6月26日支付房款440万元、于2018年8月25日支付房款5万元、剩余5万元房款至今未付，因此，吴铮铮自身在履行合同的过程中存在瑕疵。但吴铮铮已经支付大额房款但至今尚留少量5万元房款未交付，亦是考虑到王铭羽、王卫庆、朱美芳均居住在系争房屋内逾两年，房屋至今未实际交付，吴铮铮的考虑符合常理。 而李俐慧因未处理好家庭内部矛盾，在未与家人协商一致的情况下与吴铮铮签订房屋买卖合同，出卖系争房屋。虽然李俐慧与王铭羽就系争房屋的权属及还贷签订了《财产约定协议书》，且该财产约定协议书经上海市徐汇区公证处公证。李俐慧与王铭羽双方2017年5月26日达成《协议书》。上述两份协议书对系争房屋属于李俐慧一人所有的事实予以确定。但根据合同相对性原则，李俐慧的家庭纠纷不能侵犯善意购房人吴铮铮的利益。吴铮铮2018年4月即购买系争房屋，已

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经支付巨额房款，至今已逾两年，仍无法居住在系争房屋内。故吴铮铮要求李俐慧支付逾期交房违约金亦有事实及法律依据。根据合同约定，吴铮铮和李俐慧在贷款银行放贷后五个工作日内完成交房手续，吴铮铮最后一笔房款支付给李俐慧的时间是2018年8月25日，一审法院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度酌情判处李俐慧承担的违约金数额。 当事人的合法权益受法律保护。吴铮铮已经支付了绝大多数房款，系争房屋产权已经属于吴铮铮，基于不动产的公示、公信的原则，李俐慧作为买受人有理由相信吴铮铮是系争房屋的完全权利人。吴铮铮对系争房屋的合法权益应得到保护。王铭羽、王卫庆、朱美芳未有证据证明吴铮铮与李俐慧之间存在恶意串通损害其利益的情节，况且王铭羽、王卫庆、朱美芳述称对系争房屋有相应的权利已经经过生效判决作了处理，王卫庆、朱美芳与王铭羽、李俐慧存在债务纠纷与房屋买卖纠纷无关。王铭羽、王卫庆、朱美芳理应迁出系争房屋，由李俐慧向吴铮铮交付房屋。 一审法院审理后作出判决：一、吴铮铮与李俐慧就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋于2018年4月11日签订的上海市房地产买卖合同继续履行，李俐慧于判决生效之日起三十日内向吴铮铮交付上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋；二、王铭羽、王卫庆、朱美芳于判决生效之日起三十日内迁出上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋；三、李俐慧于判决生效之日起三十日内支付吴铮铮逾期交房的违约金，自2018年9月1日起算至李俐慧实际交房之日止，按照每月38000元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14050元，由李俐慧负担。

【二审上诉人诉称】上诉人吴铮铮上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人李俐慧承担的违约金额，在每月人民币4.3万元(以下币种相同)以上至交房之日止。事实和理由：1.一审法院未综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度，要求过错方李俐慧承担的违约金数额过低。上诉人吴铮铮预留5万元尾款，符合常理，不存在过错。李俐慧未实际交付房屋存在过错。李俐慧未能处理好家庭矛盾就与吴铮铮签订上海市房地产买卖合同，一审

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判决认定李俐慧存在过错，而吴铮铮并无任何过错，因此对李俐慧应承担的违约金计算标准下调至每月3.8万元，缺乏依据，属于错判。2.一审法院认定李俐慧按每月3.8万元计算违约金，也与上诉人吴铮铮的实际损失不符。吴铮铮支付了全部房款，因此按租金计算李俐慧的违约金对上诉人吴铮铮并不公平。此外，上诉人吴铮铮有充分证据可以证明同地段租金为每月4.3万元，一审法院若按照租金方式计算违约金，则认定同地段租金为每月4万元，标准过低。据此，请求二审法院对李俐慧应承担的违约金重新作出判决。

上诉人王铭羽、

王卫庆、朱美芳上诉请求：撤销原判，发回重审；或撤销原审判决第一、二项，改判上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋(以下简称系争房屋)买卖合同无效而终止履行，对吴铮铮要求王铭羽、王卫庆、朱美芳于判决生效之时起三十日内迁出系争房屋的诉讼请求不予支持。事实与理由：1.系争房屋买卖合同无效。2018年4月办理系争房屋交易登记手续时，“房天下”网站发布的同一时期、同一地段、相同房型的房价应为每平方米135000元。系争房屋的市场价应在2500万元到2600万元。在本案吴铮铮与李俐慧的买卖合同中，房屋成交价与房屋登记交易价均为1500万元，明显低于市场价。至于买卖双方另约定的房屋装修补偿款800万元作为补贴，系逃避国家税收之行为，损害国家利益，故系争房屋的买卖合同应认定为无效合同。2.王铭羽、王卫庆、朱美芳系合法居住于系争房屋中，事出有因，并非非法强占。第一，王铭羽在系争房屋买卖之前就已实际居住其中。第二，在系争房屋的公证中，王铭羽虽然放弃了自己对系争房屋的产权，但未放弃该房屋的居住权，也未涉及其丧失居住权的内容。第三，王卫庆、朱美芳居住于系争房屋内，事出有因。系争房屋的购房款中一部分来源于王卫庆、朱美芳出售由其出资的本市兰村路的房屋、由其共有的本市东园一村的房屋以及朱美芳在外借款100余万元，即王铭羽、李俐慧向王卫庆、朱美芳借款500万元用于购买系争房屋。因上述两套房屋出售，王卫庆、朱美芳已无处可居住，也无钱在外借房，故其要求居住于系争房屋合情合理。据此，请求二审法院重新查明事实并依法作出公正判决。

上诉人吴铮铮辩称，不同意王铭羽、王卫庆、朱美芳的上诉请求。1.系争房屋的买卖

合同合法有效，吴铮铮与李俐慧之间在买卖合同中约定的交易价通过交易中心的审核，故不

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存在合同交易价格过低以及逃避税收损害国家利益的情形。2.关于王铭羽、王卫庆、朱美芳主张的居住权，是基于王铭羽和李俐慧存在婚姻关系，现双方之间的婚姻公司经法院判决解除，故三上诉人已无居住的前提条件，即应认定为恶意占用。据此，请求二审法院驳回王铭羽、王卫庆、朱美芳请求。

综上所述，吴铮铮、王铭羽、王卫庆、朱美芳的上诉请求

不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

吴铮铮等与李俐慧房屋买卖合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2020)沪01民终10307号

当事人 上诉人(原审原告)：吴铮铮。

委托诉讼代理人：朱建平，上海市君悦事务所律师。 上诉人(原审第三人)：王铭羽。 上诉人(原审第三人)：王卫庆。 上诉人(原审第三人)：朱美芳。

上述三位上诉人共同委托诉讼代理人：项德，上海宝淳律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：李俐慧。

委托诉讼代理人：杜黄海，上海君澜律师事务所律师。

审理经过 上诉人吴铮铮及上诉人王铭羽、王卫庆、朱美芳因与被上诉人李俐慧房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院(2019)沪0104民初16379号民事判

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决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审

理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 上诉人吴铮铮上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人李俐慧承担的违约金额，在每月人民币4.3万元(以下币种相同)以上至交房之日止。事实和理由：1.一审法院未综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度，要求过错方李俐慧承担的违约金数额过低。上诉人吴铮铮预留5万元尾款，符合常理，不存在过错。李俐慧未实际交付房屋存在过错。李俐慧未能处理好家庭矛盾就与吴铮铮签订上海市房地产买卖合同，一审判决认定李俐慧存在过错，而吴铮铮并无任何过错，因此对李俐慧应承担的违约金计算标准下调至每月3.8万元，缺乏依据，属于错判。2.一审法院认定李俐慧按每月3.8万元计算违约金，也与上诉人吴铮铮的实际损失不符。吴铮铮支付了全部房款，因此按租金计算李俐慧的违约金对上诉人吴铮铮并不公平。此外，上诉人吴铮铮有充分证据可以证明同地段租金为每月4.3万元，一审法院若按照租金方式计算违约金，则认定同地段租金为每月4万元，标准过低。据此，请求二审法院对李俐慧应承担的违约金重新作出判决。

被告辩称 上诉人王铭羽、王卫庆、朱美芳辩称，不同意吴铮铮的上诉请求。吴铮铮和李俐慧签订的房屋买卖合同无效。

二审被上诉人辩称 被上诉人李俐慧辩称，不同意吴铮铮的上诉请求及事实与理由。1.每月3.8万元的计算标准是合理的，此标准是开放式的，经过如此长的纠纷解决时间，一审法院认定李俐慧承担的违约金对于1,500万的购房款已经偏高。每月4.3万元租金是吴铮铮另一套房屋出租获益，并不能作为本案的损失依据，因为存在房屋情况、房屋面积等方面不同。2.吴铮铮曾经起诉过李俐慧，只是双方在调解过程中吴铮铮不满意李俐慧的方案，表示因为不清楚王铭羽、王卫庆、朱美芳什么时候搬走，所以希望认定一个开放式的违约金计算方法，之后吴铮铮就撤诉了。3.李俐慧一直主动配合吴

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铮铮处理纠纷及交房，吴铮铮早就取得了房卡，由于王铭羽等人的行为无法入住，交房

未完成。在双方聊天记录里，吴铮铮已经明确不追究李俐慧的责任。另外，吴铮铮在买卖合同履行期间按揭贷款出现了问题，需要时间准备房款，李俐慧未追究吴铮铮相应的违约责任，但并不代表吴铮铮没有违约。王铭羽在此期间强占房屋，故吴铮铮对此是有责任的。

上诉人王铭羽、王卫庆、朱美芳上诉请求：撤销原判，发回重审；或撤销原审判决第一、二项，改判上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋(以下简称系争房屋)买卖合同无效而终止履行，对吴铮铮要求王铭羽、王卫庆、朱美芳于判决生效之时起三十日内迁出系争房屋的诉讼请求不予支持。事实与理由：1.系争房屋买卖合同无效。2018年4月办理系争房屋交易登记手续时，“房天下”网站发布的同一时期、同一地段、相同房型的房价应为每平方米135,000元。系争房屋的市场价应在2,500万元到2,600万元。在本案吴铮铮与李俐慧的买卖合同中，房屋成交价与房屋登记交易价均为1,500万元，明显低于市场价。至于买卖双方另约定的房屋装修补偿款800万元作为补贴，系逃避国家税收之行为，损害国家利益，故系争房屋的买卖合同应认定为无效合同。2.王铭羽、王卫庆、朱美芳系合法居住于系争房屋中，事出有因，并非非法强占。第一，王铭羽在系争房屋买卖之前就已实际居住其中。第二，在系争房屋的公证中，王铭羽虽然放弃了自己对系争房屋的产权，但未放弃该房屋的居住权，也未涉及其丧失居住权的内容。第三，王卫庆、朱美芳居住于系争房屋内，事出有因。系争房屋的购房款中一部分来源于王卫庆、朱美芳出售由其出资的本市兰村路的房屋、由其共有的本市东园一村的房屋以及朱美芳在外借款100余万元，即王铭羽、李俐慧向王卫庆、朱美芳借款500万元用于购买系争房屋。因上述两套房屋出售，王卫庆、朱美芳已无处可居住，也无钱在外借房，故其要求居住于系争房屋合情合理。据此，请求二审法院重新查明事实并依法作出公正判决。

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上诉人吴铮铮辩称，不同意王铭羽、王卫庆、朱美芳的上诉请求。1.系争房屋的

买卖合同合法有效，吴铮铮与李俐慧之间在买卖合同中约定的交易价通过交易中心的审核，故不存在合同交易价格过低以及逃避税收损害国家利益的情形。2.关于王铭羽、王卫庆、朱美芳主张的居住权，是基于王铭羽和李俐慧存在婚姻关系，现双方之间的婚姻公司经法院判决解除，故三上诉人已无居住的前提条件，即应认定为恶意占用。据此，请求二审法院驳回王铭羽、王卫庆、朱美芳请求。

被上诉人李俐慧辩称，不同意王铭羽、王卫庆、朱美芳的上诉请求。1.王铭羽对系争房屋不享有产权，已由法院判决认定以及公证书为证。2.王卫庆、朱美芳主张其在系争房屋中的居住权也没有任何依据证明。至于三人主张的其在系争房屋中的出资问题曾提起过诉讼，但因无证据而撤诉。3.购买系争房屋的资金来源于李俐慧的母亲，与三上诉人无关。即使李俐慧与三人之间存在债权债务关系，则三上诉人也不能以此作为强占房屋的理由。

原告诉称 吴铮铮向一审法院起诉请求：1、李俐慧继续履行房屋买卖合同，向吴铮铮交付房屋；2、李俐慧向吴铮铮支付逾期交房的违约金(违约金以1,500万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年9月1日起算至李俐慧实际交房之日止)；3、王铭羽、王卫庆、朱美芳搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋。 一审法院查明 一审法院认定事实：2015年5月20日，李俐慧与王铭羽登记结婚。2015年12月1日，系争房屋核准登记在李俐慧名下，建筑面积为190.03平方米。2017年1月6日，李俐慧与王铭羽至上海市徐汇区公证处办理《财产约定协议书》的公证书，内容为：我们，王铭羽和李俐慧于二○一五年五月二十日在上海市登记结婚，现我们夫妻协商一致，自愿对登记在立协议人李俐慧名下的坐落于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室的房屋[房地产权证编号：沪房地徐字(xxx)第xxx号]产权约定如下：上海市xxx路xxx弄xxx号xxx座xxx室的房屋[房地产权证编号：沪房地徐字(xxx)

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第xxx号]是以立协议人李俐慧名义于二○一五年六月八日签订的出售合同购买的房产，

并于二○一五年九月十四日以李俐慧个人名义与中国银行股份有限公司上海市杨浦支行签订了《个人一手房贷款合同》，将上述房产以李俐慧个人名义向贷款银行提供了抵押担保。现双方约定：上述房产归李俐慧个人所有，为李俐慧的个人财产，不作为李俐慧和王铭羽的夫妻共同财产。李俐慧所欠中国银行股份有限公司上海市杨浦支行的借款债务也以李俐慧的个人资产偿还，与王铭羽无关。王铭羽对上述房产无所有权并不承担银行的还款债务。2017年5月26日，李俐慧与王铭羽签订《协议书》，约定财产归属及补偿、子女抚养、债务、离婚登记等事宜，并约定若双方未能至中国大陆的婚姻登记机关办理离婚登记而通过诉讼离婚的，则男方无权获得补偿款等内容。

2018年4月17日，上海市浦东新区人民法院作出(2017)沪0115民初99863号民事判决书，对李俐慧要求与王铭羽XX的诉请不予支持。2018年12月5日，李俐慧再次向上海市浦东新区人民法院起诉王铭羽XX纠纷一案。上海市浦东新区人民法院在审理XX纠纷时，王铭羽曾经提出系争房屋的出售款系夫妻共同财产及需共同承担夫妻共同债务的抗辩。上海市浦东新区人民法院认定，李俐慧与王铭羽就系争房屋的权属及还贷签订了《财产约定协议书》，且该财产约定协议书经上海市徐汇区公证处公证，系当事人的真实意思表示，对李俐慧与王铭羽具有约束力。至于李俐慧与王铭羽双方2017年5月26日达成的《协议书》，协议书中虽规定了在上述房屋出售后由李俐慧支付王铭羽补偿款，但亦明确规定了若诉讼XX则男方无权获得补偿款；且双方并未按《协议书》的约定履行各自的权利、义务，根据相关规定应当认定《协议书》没有生效。故王铭羽要求分割夫妻共同财产的意见，不予支持。至于王铭羽提出的存在夫妻共同债务的问题。首先，李俐慧否认存在夫妻共同债务；其次，债务的金额不能明确，故若确实存在夫妻共同债务，可另案处理。2019年4月，上海市浦东新区人民法院判决：一、准予李俐慧与王铭羽XX；二、婚生子王翊丞随李俐慧共同生活，自2019年5月起王铭羽每月十五日前

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向李俐慧支付孩子的抚养费2,000元，直至王翊丞年满18周岁止；三、驳回李俐慧其余

诉讼请求。

2018年4月11日，李俐慧(卖售人、甲方)、吴铮铮(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积190.03平方米，转让价款共计1,500万元；合同约定在2018年5月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。补充条款(一)约定，若乙方需要贷款购房，则甲方应提供银行要求的材料以配合乙方办理贷款审批手续、放贷手续；按照约定的日期办理产权过户手续；按照附件三付款协议约定的日期按时交付房屋；甲方签订本合同后不得将该房地产转卖、租赁给第三方；在办理权利转移登记前该房地产不得有抵押和查封；乙方的义务：乙方保证买受人具有购房资格；按照附件三付款协议约定的日期按时支付房价款；若乙方需要贷款购房，则应按照附件三付款协议约定的日期前办理好贷款审批手续，按照约定的日期办理房屋状况查询以及房产税审核手续，按照约定的日期办理产权过户手续，按照附件三付款协议约定的日期按时接收房屋，若乙方以贷款方式购房，则乙方应于拿到以乙方为权利人的产证以及抵押权证后5个工作日内将银行放贷所需材料送至贷款银行；甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方应保证在签订本合同时，对该房地产具有合法处分权，并承诺已履行了充分的告知义务，若因甲方恶意行为造成乙方损失的应承担相应的过错违约责任。附件三约定，首期房价款：签订合同之前，乙方已支付甲方房款计10,500,000元；第二期房价款：乙方通过贷款方式支付甲方第二期房价款4,500,000元；甲乙双方应于贷款银行放贷后五个工作日内，对该房地产进行验看、清点，办理物业交割手续并结清一切相关费用，确认无误后，双方签订房屋交接书等条款。

2018年7月2日，系争房屋登记至吴铮铮名下。2018年7月3日，吴铮铮和李

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俐慧至系争房屋处准备交房，但因为王铭羽在系争房屋内，故李俐慧将房屋钥匙和门禁

卡交给吴铮铮。

在支付房款过程中，因为吴铮铮无法向银行获得贷款，故实际吴铮铮均现金支付给李俐慧。具体支付时间和金额如下：2017年10月19日，吴铮铮支付李俐慧房款5万元；2017年10月24日，吴铮铮支付李俐慧房款295万元；2018年1月28日，吴铮铮支付李俐慧房款300万元；2018年3月30日，吴铮铮支付李俐慧房款375万元；2018年4月11日，吴铮铮支付李俐慧房款75万元；2018年6月26日，吴铮铮支付李俐慧房款440万元；2018年8月25日，吴铮铮支付李俐慧房款5万元；吴铮铮支付李俐慧房款合计1,495万元，剩余5万元房款至今未付。

2018年9月6日，吴铮铮因房屋买卖合同纠纷至一审法院起诉李俐慧［(2018)沪0104民初20206号］，要求其继续履行合同，尽快履行交房义务并支付逾期交房违约金，后于2018年10月18日撤回该起诉。

2018年9月4日，王卫庆、朱美芳至上海市浦东新区人民法院起诉李俐慧、王铭羽民间借贷纠纷，后撤诉。

2018年9月，吴铮铮向一审法院起诉王铭羽返还原物纠纷一案，要求：1.判令王铭羽立即从系争房屋迁出，将房屋返还吴铮铮；2、判令王铭羽向吴铮铮支付侵占房屋期间的使用费，自2018年7月3日起计算至房屋实际返还之日止，按照48,000元/月标准计算。2018年11月22日，一审法院判决：一、王铭羽于判决生效后十日内搬离上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋；二、驳回吴铮铮的其他诉讼请求。王铭羽不服，提起上诉至上海市第一中级人民法院。经上海市第一中级人民法院审理后认为，虽然吴铮铮已取得系争房屋的产权证，但从未获得对系争房屋的实际控制，故其应向李俐慧主张继续履行房屋买卖合同，交付系争房屋并追究相应违约责任。遂于2019年4月24日判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院(2018)沪0104民初20233号民事判决；

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二、驳回吴铮铮全部诉讼请求。

后，王铭羽父母王卫庆、朱美芳以系争房屋系出卖全家在沪其它住房房屋而购买，王铭羽、李俐慧至今借父母巨款以及王卫庆、朱美芳在沪他处无房居住为由亦与王铭羽占用系争房屋。

一审法院认为 一审法院认为，吴铮铮与李俐慧签订的上海市房地产买卖合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守，全面履行各自的合同义务。

签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行房屋权利与实物的双重交付。王铭羽当时确已居住在系争房屋内，故吴铮铮于2018年4月11日向李俐慧购买系争房屋后，虽然已取得系争房屋的产权证，但从未获得对系争房屋的实际控制。吴铮铮起诉王铭羽返还原物纠纷一案生效判决已经判定吴铮铮应当以房屋买卖合同纠纷向李俐慧主张合同权利。吴铮铮依据与李俐慧签订的上海市房地产买卖合同，要求李俐慧继续履行合同、交付房屋并支付违约金，一审法院予以支持。李俐慧辩称2018年7月3日已经向吴铮铮交付了门禁卡及钥匙，已有生效判决判定上述行为未能实际交付房屋，故一审法院对李俐慧的辩称不予采信。

依据上海市房地产买卖合同付款协议的约定，吴铮铮与李俐慧对交房期限和方式进行了约定，首期房价款1,050万元，吴铮铮应该在签订上海市房地产买卖合同之前即2018年4月11日之前支付；余款450万元，吴铮铮应该以贷款方式支付。根据吴铮铮与李俐慧的对账记录，吴铮铮在签订合同之前支付房款共计1,050万元。但由于吴铮铮自身原因，无法获取银行贷款，李俐慧出于继续履行合同的诚意，允许吴铮铮现金支付。其后，吴铮铮分别于2018年6月26日支付房款440万元、于2018年8月25日支付房款5万元、剩余5万元房款至今未付，因此，吴铮铮自身在履行合同的过程中存在瑕疵。但吴铮铮已经支付大额房款但至今尚留少量5万元房款未交付，亦是考虑到王铭

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羽、王卫庆、朱美芳均居住在系争房屋内逾两年，房屋至今未实际交付，吴铮铮的考虑

符合常理。

而李俐慧因未处理好家庭内部矛盾，在未与家人协商一致的情况下与吴铮铮签订房屋买卖合同，出卖系争房屋。虽然李俐慧与王铭羽就系争房屋的权属及还贷签订了《财产约定协议书》，且该财产约定协议书经上海市徐汇区公证处公证。李俐慧与王铭羽双方2017年5月26日达成《协议书》。上述两份协议书对系争房屋属于李俐慧一人所有的事实予以确定。但根据合同相对性原则，李俐慧的家庭纠纷不能侵犯善意购房人吴铮铮的利益。吴铮铮2018年4月即购买系争房屋，已经支付巨额房款，至今已逾两年，仍无法居住在系争房屋内。故吴铮铮要求李俐慧支付逾期交房违约金亦有事实及法律依据。根据合同约定，吴铮铮和李俐慧在贷款银行放贷后五个工作日内完成交房手续，吴铮铮最后一笔房款支付给李俐慧的时间是2018年8月25日，一审法院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度酌情判处李俐慧承担的违约金数额。

当事人的合法权益受法律保护。吴铮铮已经支付了绝大多数房款，系争房屋产权已经属于吴铮铮，基于不动产的公示、公信的原则，李俐慧作为买受人有理由相信吴铮铮是系争房屋的完全权利人。吴铮铮对系争房屋的合法权益应得到保护。王铭羽、王卫庆、朱美芳未有证据证明吴铮铮与李俐慧之间存在恶意串通损害其利益的情节，况且王铭羽、王卫庆、朱美芳述称对系争房屋有相应的权利已经经过生效判决作了处理，王卫庆、朱美芳与王铭羽、李俐慧存在债务纠纷与房屋买卖纠纷无关。王铭羽、王卫庆、朱美芳理应迁出系争房屋，由李俐慧向吴铮铮交付房屋。

一审法院审理后作出判决：一、吴铮铮与李俐慧就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋于2018年4月11日签订的上海市房地产买卖合同继续履行，李俐慧于判决生效之日起三十日内向吴铮铮交付上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX座XX室房屋；二、王铭羽、王卫庆、朱美芳于判决生效之日起三十日内迁出上海市徐汇区XX路XX

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弄XX号XX座XX室房屋；三、李俐慧于判决生效之日起三十日内支付吴铮铮逾期交房的

违约金，自2018年9月1日起算至李俐慧实际交房之日止，按照每月38,000元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14050元，由李俐慧负担。

本院查明 本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为 本院认为，二审争议焦点在于：1、关于上海市房地产买卖合同的效力问题；2.关于逾期交房违约金如何认定的问题。3.关于王铭羽、王卫庆、朱美芳拒绝搬离是否有依据的问题。

关于合同效力问题，本院认为，系争房屋产权原登记在李俐慧一人名下，李俐慧在一审审理中也提交了其与王铭羽就系争房屋的权属及贷款而签署的协议书，该份协议书经过公证，以此证明李俐慧对系争房屋享有处分权；另外，李俐慧与吴铮铮签署的上海市房地产买卖合同通过相关部门的审核，系争房屋的权属已经转移登记在吴铮铮名下，因此该份合同已经得到有效履行；此外，吴铮铮与李俐慧均确认该份上海市房地产买卖合同的签署系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故一审法院对该份上海市房地产买卖合同认定合法有效，并无不当，本院予以认同。至于上诉人王铭羽、王卫庆、朱美芳主张吴铮铮与李俐慧的合同价与登记交易价均为1,500万元明显低于市场价，以房屋装修补偿款800万元作为对1,500万元的补贴，以此逃避国家税收100余万元，明显损害国家利益，据此要求确认该份上海市房地产买卖合同无效，对此，本院认为，该份上海市房地产买卖合同已经通过交易部门的审核并办理了产权转移登记手续，相关部门并未认定吴铮铮与李俐慧就合同成交价约定为1,500万元过低以此避税损害国家利益；退一步讲，即便房屋成交价的约定条款无效，则因买卖双方对签

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署该份上海市房地产买卖合同为双方真实意思表示已作确认，故房屋成交价约定条款无

效并不影响认定该份上海市房地产买卖合同为有效合同。据此，上诉人王铭羽、王卫庆、朱美芳要求认定该份上海市房地产买卖合同无效的上诉意见，本院不予采纳。 关于逾期交房违约金问题，本院认为，在本案中，吴铮铮基于合同的约定履行了支付购房款的义务，李俐慧也按约配合吴铮铮办理了系争房屋的产权证，实现了房屋权利交付，然而在房屋买卖合同法律关系项下，出卖方的交付义务不仅包括权利交付还包括实物交付，李俐慧虽然已于2018年7月3日将系争房屋的钥匙及门禁卡交给吴铮铮，但上诉人王铭羽此时居住于系争房屋内，吴铮铮并未获得对系争房屋的实际控制，因此可以认定李俐慧未完成实物交付义务。吴铮铮起诉要求李俐慧继续履行合同约定的交房义务并承担逾期交房违约金，应予支持。关于李俐慧应承担的逾期交房违约金问题，本院认为，根据双方在买卖合同补充条款(一)中的约定，李俐慧违反合同约定的义务，每逾期一日需向吴铮铮支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。吴铮铮基于上述约定起诉要求李俐慧承担违约金，要求以1,500万元为基数、按照日万分之五标准、自2018年7月3日至实际交房为止，对此，李俐慧在一审中作出抗辩，认为合同约定的违约金标准过高，并提出以租金标准作为违约金认定的参考依据，主张系争房屋的租金市场价每月3.5万元左右，并要求法院考虑李俐慧在吴铮铮调整付款方式及付款时间中未追究吴铮铮的违约责任以及李俐慧在吴铮铮维权过程中积极配合等情况，对违约金酌情调整降低；此后，李俐慧还向一审法院提交了该小区2018年租金网上查询记录，证明系争房屋租金标准在每月4万元左右。另外，一审法院查明双方在合同中约定吴铮铮与李俐慧完成交房手续时间为银行放贷后五个工作日以及吴铮铮向李俐慧支付的最后一笔房款时间为2018年8月25日，基于上述查明的事实并综合考虑双方的陈述及实际履行合同情况、过错程度、损失情况等因素，一审法院对李俐慧承担的违约金予以酌情调整，尚属合理，本院予以认同。上诉人吴铮铮上诉认为该小区的租金标准在每月4.3万元左

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右，一审法院对违约金按租金计算对吴铮铮不公平，且认定的租金标准过低，故要求重

新作出认定，对此，本院认为，一审法院对违约金的认定是在综合相关因素后作出的酌情调整，且对酌情调整的理由作了阐述，并无不妥之处，本院予以认同。据此，上诉人吴铮铮要求对违约金重新认定的上诉意见，本院亦不予采纳。

关于王铭羽、王卫庆、朱美芳不同意搬离系争房屋能否成立的问题，本院认为，上诉人王铭羽与被上诉人李俐慧XX，双方就系争房屋的权利归属作出约定即归李俐慧一人所有，现王铭羽与李俐慧已经XX，故王铭羽继续在系争房屋内居住已无合法性，应当搬离。上诉人王卫庆、朱美芳为上诉人王铭羽的父母，两人以系争房屋中有其权利、两人无其他房屋可居住以及买卖双方存在恶意串通损害其利益为由主张两人在系争房屋中的居住合法性，对此，本院认为，王卫庆、朱美芳并非系争房屋产权人，因此两人在系争房屋中并无居住使用权；关于两人主张的出资，应属于其与王铭羽、李俐慧之间的债权债务纠纷，并不能作为其居住于系争房屋具有合法性的理由；至于王卫庆、朱美芳、王铭羽认为李俐慧与吴铮铮在签署该份上海市房地产买卖合同中存在恶意串通故而买卖合同无效，对此三人也未提交充分证据加以证明；此外，王卫庆、朱美芳是在李俐慧出售系争房屋后搬至系争房屋居住，并造成李俐慧交付房屋的困难，具有主观恶意。据此，王卫庆、朱美芳主张其在系争房屋中的居住合法性，缺乏依据，应当搬离，对上诉人王铭羽、王卫庆、朱美芳不同意搬离的上诉意见，本院亦不予采纳。一审法院所作认定并无不当，本院予以认同。

综上所述，吴铮铮、王铭羽、王卫庆、朱美芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币955元，由上诉人吴铮铮负担80元，由上诉人王铭羽、

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王卫庆、朱美芳共同负担875元。

本判决为终审判决。 落款

审判长 杨斯空 审判员 郑卫青 审判员 毛慧芬

二〇二〇年十二月十四日

书记员 张冰玢

附法律依据附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……

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